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Lieu d'exploitation de l'activité - Coggle Diagram

- - - - ✓ Tout proprio d’immeuble peut être bailleur commercial : mais limitation possible à cause de  sa situation perso ou familiale
        ✓ Le bail doit être conclu par le représentant légal si le proprio est incapable
    - - Preneur est un commerçant :
        • Seul le commerçant inscrit au RCS peuvent profiter du statut des baux commerciaux : seuls ceux qui sont vraiment exploitants doivent être immatriculés
        • Les professions libérales n’ont pas ce statut : concluent des baux pro’
        • Les artisans dès lors qu’ils sont enregistrés au répertoire des métiers peuvent bénéficier du statut des baux
        • Des établissements d’enseignement, ateliers, EPIC peuvent avoir le statut de baux
        → Etrangers peuvent désormais bénéficier du statut des baux
  - - - Statut est limité aux immeubles ou aux locaux dans lesquels un fonds est exploité = Ce sont des locaux stables et permanents, ce sont des lieux clos, capables d’accueillir la clientèle
        → Certains terrains pourront bénéficier des baux s’ils sont un accessoire indispensable à l’exploitation d’un fonds
    - - Pratique préfère l'écrit
      - Plusieurs formes ressemblent aux baux commerciaux : exclusion
        • conventions d’occupation précaire
        • Location saisonnière
        • Baux emphytéotiques : baux de longue durée
        • crédit-bail immobilier
- - - - Bail conclu pour 3 ans min., jusqu'à 9 ans renouvelable
      - Locataire + libre pour mettre fin au contrat :
        • Doit se plier aux règles triennales
        • Pas de motif à donner : résiliation possible à la seule condition de respecter le délai de préavis de 6 mois
        • Peut le faire par acte judiciaire mais aussi par lettre de voie recommandée
      - Bailleur peut rompre contrat dans cas précis :
        • A chaque période de 3 ans, il peut y mettre fin
        • Il doit respecter des règles de forme et donner congés au preneur 6 mois avant la fin de l’expiration et le doit le faire par un acte d’un huissier : C’est une règle de protection
      - Bail dérogatoire ou de courte durée : le législateur autorise de louer le bail commercial pour une durée inférieure à 3 ans
        → On permet une période de test pour vérifier que le local convient : La période cumulée ne doit pas excéder 3 ans (ex : 3 contrats de bail dérogatoires d’1 an est possible)
        jurisprudence a donné une marge de manœuvre en admettant qu’à l’expiration d’un premier bail de courte durée, on peut renoncer à un bail de 9 ans de façon claire, expresse pour signer à un autre bail à courte durée
    - - Déspécialisation
        
        Pp : activité est indiquée au contrat donc pas possible de modifier le fonds de commerce sans l’accord du cocontractant
        
        Exception par le législateur : système de déspécialisation pour modifier l’activité dans les lieux = 2 types
        
        Partielle / Simple : il faut adjoindre des act. au commerce préexistant, connexes ou complémentaire = On avertit le proprio mais sans besoin d’avoir son autorisation. Si les conditions sont réunies, le proprio ne peut s’y opposer. Il a seulement à constater que le locataire à ajouter une activité connexe. Le loyer commercial sera révisé à l’occasion de la révision triennale
        
        Plénière / renforcée : locataire exerce dans les locaux des activités totalement nouvelles qui vont s’ajouter ou remplacer = ✗ droit pour locataire
      - Sous location & cession du bail
        
        Pp : Sous-location interdite si rien prévue dans contrat
        → Exception : Accord du bailleur / Autorisation par contrat
        = Sous locataire : a un droit au renouvellement à une sous location mais dans la dépendance du bail principal. Le locataire ne peut s’engager au-delà de la période dont il profite lui-même
        • disparition du bail principal dans le cadre d’une résolution entraine de plein droit extinction du contrat de sous location
        
        Locataire d’un local commercial dispose du droit de céder son bail en même temps que le fonds de commerce. La cession doit profiter à celui qui acquiert le fonds de commerce
        → A l’issue de la cession du bail, le cessionnaire répond envers le bailleur des dégradations de ces prédécesseurs. Les clauses de non concurrence seront appliquées
      - Droit de préemption
        
        proprio du local envisage de le vendre : un local commercial loué au commerçant décide de s’en séparer en le vendant. Le droit de préemption oblige le proprio à proposer en priorité à la vente à son locataire
        → Il doit faire une offre de vente à son locataire avec un prix proposé par lettre recommandée ou remise en main propre avec récépissé et signature
        → locataire doit profiter du prix le plus avantageux du tiers. Il prévoit la nullité de la vente si le proprio propose des conditions plus avantageuses.
        
        locataire n’est pas tenu d’acheter et dispose d’1 mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer
        → S’il souhaite acquérir le gain : il a 2 mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente mais s’il a besoin d’un crédit, le délai est porté à 4 mois. Il faut l’obtention d’un crédit. Sinon, l’offre est caduque et le proprio pourra vendre à n’importe qui.
    - - Pas de porte
        
        S’agit d’un usage implanté dans les usages des baux commerciaux, impliquant le versement d’une
        somme par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux
        → juges du fond qui qualifient, en tentant de déterminer quelle est l’intention des parties
        
        • Parfois analysé comme une indemnité : proprio est soumis à la contrepartie du droit au renouvellement ou le prix d’acquisition d’avantages commerciaux indépendants du loyer
        • Parfois comme un complément de loyer : on paye en avance pour compenser les limitations légales dans la fixation du loyer en permettant au bailleur de se prémunir contre le risque de décalage entre
        le montant du loyer et la valeur locative
      - Paiement des charges
        
        • Bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes, redevances nouveaux : seules les charges prévues au contrat doivent être supportées par le bailleur
        • Contrat de bail doit comporter un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 ans, avec un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux réalisés les trois ans précédents, avec leur coût
        
        Pour protéger locataire : textes réglementaires déterminent les charges et impôts que le bailleur ne peut pas refacturer au preneur. Le proprio reste le redevable
      - Paiement des loyers
        
        Pp : Loyer initial librement fixé par parties (peut durer jusqu'à 9 ans) → révision possibles tous les 3 ans
        
        Pp : montant loyer fixé à valeur locative = C’est soit la valeur sur laquelle les parties sont capables de s’entendre mais si cette valeur n’est pas déterminée par les parties du fait d’un désaccord, elle est fixée judiciairement
        
        Exception légale : révision est limitée voire « plafonnée » car elle ne peut pas excéder la variation d’un indice des loyers commerciaux ou artisanales
        → Plafond peut être dépassé selon preuve
        Exception contractuelle :
        • Clause d'échelle mobile : indexé le loyer sur un indice de référence (en lien avec objet du contrat) avec une périodicité pour qu’il joue sur la révision du loyer. On a plus une révision triennale mais annuelle
        • Clause recette
  - - - Aucune des parties ne peut prendre l'initiative à l'échéance du terme
        
        Bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée : même contrat qui se poursuit mais sans échéance précise
        → Parties qui voudraient se désengager, pourront le faire à TOUT moment mais à la condition de respecter un préavis de 6 mois, et pour le dernier jour du trimestre civil
        ≠ tacite reconduction !
      - Si les parties prennent l'initiatiave
        
        Bailleur peut donner congé au locataire à l'arrivée du terme : délivré par acte extrajudiciaire au - 6 mois à l'avance + préciser motifs
        → Congé donné par le bailleur propose le renouvellement du contrat de bail. L’intérêt est d’éviter une prorogation tacite du bail, qui deviendrait à durée indéterminée pour avoir une garantie pour les 9 prochaines années.
        
        Preneur peut aussi donner congé au bailleur ou faire demande de renouvellement
    - - Cq du renouvellement au bail
        
        Règle de déplafonnement : ✗ applicable en cas de modif' notable des 4 critères permettant de fixer valeur locative & ayant influence favorable sur act.
        → Si modif' : on pourra s'en tenir à la valeur locative réelle
        
        En cas de désaccord sur le nouveau loyer à l’occasion du renouvellement, les parties doivent se tourner vers une commission départementale de conciliation (phase amiable obligatoire avant saisine tb)
      - Cq du refus du renouvellement du bail
        
        Pp du droit à l'indemnité d'éviction pour locataire : législateur pose présomption simple de perte du FC (si renversé : indemnité en fonction de la perte de la valeur du droit au bail)
        → Le droit au bail peut correspondre ainsi à la somme que le locataire aurait évité d’avoir à payer s’il y avait eu renouvellement
        
        Exception avec absence de l'indemnité dans cas graves !