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Régime juridique du bail 1 - Coggle Diagram
Régime juridique du bail 1
La durée du bail
Résiliation anticipé par le preneur
Résiliation triennale (3 ans)
congé de 6 mois à l'avance sans explications
L145-9 ccom :
congé par voie extrajudiciaire
Depuis
Loi Pinel
: okay
que pour
des baux supérieur à 9 ans ou baux de bureau ou baux de local de stockage
bailleur peut assigner le locataire en exécution forcée
Sinon pas d'autre résiliation possible du locataire
Résiliation anticipé par le bailleur :
Triennale
Condition 1
: si il doit reconstruire le local ou le restauré ou le surélever
Condition 2
: doit fournir au locataire au autre local en attendant + relouer à
CE
locataire une fois les réparation fini
Durée = 9 ans
Les charges locatives + impôts
Créées par LOI PINEL 2014
état des lieux :
L145-40-1
avant loi Pinel : clause disant que le loca doit payer
toutes
les taxes
Après Pinel 2014 : clause nommant les taxes payable pas le locataire
Le loyer
Remarques générales
:
Non paiement du loyer = principale manquement du loc
se fixe dès la conclusion du contrat
Fixation initiale
aucune contrainte contractuelle
Insertion d'une
clause d'indexation
possible : loyer augmentera en fonction de l'indice de variation de la clause
indice trimestriel de l'INSEE (plus utilisable)
Loi Pinel créer un indice trimestriel des baux commerciaux
Clause recette
possible : loyer varie en fonction du CA ou bénéfices
Pas de Porte possible
: peut être un supplément de loyer pour le locataire ou une indemnité pour le proprio de ne pas pouvoir se débarrasser du loc pdt 9 ans
Révisions légales
Procédure :
demandeur notifie un mémoire à l'autre partie, l'autre partie répond dans un délai de 1 mois, puis :
soit accord amiable de révision
soit le PDT du tribunal de commerce fixe le loyer (possibilité d'un expert)
Révision triennale
tout les 3 ans
loyer révisé = valeur locative du local
Prise en compte (cumulatif) : caractéristiques du local + destination + obligations des parties + facteur locaux de commercialité + prix pratiqués
Si hausse exhaustive : plafonnement
Exception : hausse de 10% de la valeur on déplafonne
Plafon du déplafonnement : pas plus de 10% du loyer à l'année
Révision des loyers indexés
Quand on a une clause d'indexation
jeu de la clause = libre
tombe dans L145-39 si du fait du jeu de la clause le montant du loyer augmente ou diminue de plus d'1/4 par rapport au loyer fixé
Manquement du locataire
Résiliation judiciaire
Si manque
assez grave
à une obligation contractuelle : agir en justice = okay pour obtenir résolution du contrat (contrat instantanée) ou résiliation (contrat à exécution successive)
Clause de résiliation de plein droit
Art 1225 cciv
: clause de plein droit.
Mais
L145-41al 1
: produit des effets 1 mois après que le commandement d'exécuter reste infructueux
Délai de grâce possible pour le locataire : pour les défaut de paiement de loyer
Manquement d'exploiter le fonds :
-Paralyser en cas de redressement judiciaire
-le locataire peut se déspécialiser