Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
買房匯整 - Coggle Diagram
買房匯整
看屋
管委會
社區大小
300戶大社區(最不好要人多難管，容易有住戶不繳管理費)
100-300戶中社區
100戶以下小社區
被問到應該選擇甚麼樣的社區，通常我們都建議選擇戶數不要太多的社區(最好在100-200戶)，房價比較穩定
圾垃廚餘管理，華夏，大廈有無垃圾間
管理費一坪多少
-
-
樓層
中繼水箱層，15樓層以上都有中繼水箱
2樓:管道轉流層，房價比較便宜，但不推
如果是沒有電梯的老公寓，樓層越高，價格越便宜，對電梯大樓來說，3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，也沒有景觀，價格會較低，6-10樓的中樓層最熱銷，11樓以上的高樓層，景觀好、隱密性高，價格是最高的，以雙北來說，每層每坪最高價差是3~5萬都有可能
RC鋼筋混泥土(20樓以上)SC鋼骨(20樓以上)SRC 鋼骨+鋼筋混泥土((20~30樓)
主打制震的產品在中古屋市場價格不會特別突出。但是如果結構是SRC的產品在中古屋市場價格是明顯會比RC來得好，因為居住上相對舒適安全。
20樓以上的建築，可以優先考慮SRC，雖然造價高但安全性和舒適度較佳，中古屋市場的價格也會明顯較好。
-
-
事前，先調查附近情況，上網查詢社區評價或環境，提前到附近走走。google關鍵字:建商風評，兇宅，地震帶，淹水，火災，土石流關鍵字「地址 糾紛」「社區名稱 糾紛」「建商 漏水」「建商 白布條」土壤液化潛勢查詢系統、地震帶、重大職業災害公開網
-
-
屋外：
屋外環境，建築外觀設計、外牆維護狀況、整體建築的安全設施。外牆有無龜裂、變色，消防、逃生設備年久失修
大門管理、安全設施、外牆維護、建築外觀、棟距至少8公尺以上，比較有隱私，採光，電線、馬路大小
周遭環境:
交通環境（大眾運輸）、超商、市場、公園、學區
嫌惡設施:
墓地、廟、焚化爐、垃圾場、高壓電、基地台、死巷、順向坡、斷層帶
看鄰居:
管理費繳交情形、管理費公告內容，樓梯是否雜亂
停車位
1.先依能力，能力不夠就用租的，能力足夠才買。2.機械車位有的會限制車子大小，宜注意。3.合理的車位坪數8~12坪，看房時要問那裡可以出租車位
看屋拍實體照 屋內:
1.格局：格局是否方正，或長條形，多邊形最差
2.座向：客廳朝南、或朝東、陽台朝西
3.房屋結構有無重大缺陷
4.建材管線:有無鋼筋外露、地板傾斜、水漬、壁癌
5.各空間的細節:
陽台:空間大小是否足夠，少木作裝潢因為陽台不防水
客廳：沙發要試坐，與電視機的距離感覺大門要試隔音好不好
小宅首購:主卧、客廳選一大小宅；浴室、陽台選一大
書房：試隔音好不好多逛ikea建立設計格局觀
漏水三兄弟廚房:打開天花板看一下排煙管
漏水三兄弟之外牆:打開窗戶探頭看，看外牆有無漏水
漏水三兄弟之浴室, 廁所：打開天花板看有無漏水,不方便看稍微抬起用手機拍照亦可，馬桶要試用沖水壓力，是否有壁癌，漏水 風水...
臥室:有效隔音與隔光，無粗樑橫咵 風水....
前陽台:注意是否有陽台外推二次施工
廚房:排煙管是否有接通到外面，應避免直接朝後陽台曬衣處排煙。是否有壁癌，漏水
窗邊:看外牆及四週是否有壁癌，漏水。
牆壁:是否有壁癌及漏水
地板:是否有突起，或無水平，傾斜。
天花板至少2.85m(15cm牆厚)
查看大樓頂樓有無加蓋，840101加蓋可能會被報拆
100平方公尺=30.25坪
權狀30坪，室內21坪(公設比30%)
6.格局圖 雙人房至少5坪，單人房至少3坪，客廳3~5坪，浴室至少1.5坪，餐廳2坪，廚房2坪
床的尺寸：單人床尺寸 :106-188cm...3.5尺6.2尺
：標準雙人床尺寸:152-188cm......5尺6.2尺
：加大特大雙人床:182-188cm......6尺*6.2尺
ikea單人床120-200cm
：雙人床150-200cm
：加大雙人床180-200cm
衣櫃的尺寸
深度60-65公分最適合掛衣服衣櫃高度多為8尺(240cm)長1.5m
-
-
-
-
議價
-
銀行估價
可在出價前請銀行估價嗎?
一般必須在房屋確定成交後才能請銀行估價，但買方也可事先請平日互有往來的銀行就房屋條件，協助精估可貸金額或成數做為估價參考。
在比較沒有成交量的時候，比較容易買到破盤價，破盤價的定議，永遠只買比銀行估價低八折以下，如果有三家銀行1100.1000.1020，只買800以下
比銀行估價低的買價有時候也要小心，因為銀行沒有實際到地評估，但是因為屋況有問題，仍然有可能會高估屋價。多比較多家銀行，並且查看實價登錄，還要看屋況及條件，才能確定是否真正便宜
銀行估價話術可參考「買一間會增值的房子」一書P243頁
實價登入低價打7折 拋售區、重畫區、投資客...目標8折、8折 一般區...目標9折9折、精華區...目標0折
1~3公里內同等級的社區、屋齡差距0-5年左右屋型、類型必須完全相同、2年內成交物件、扣除裝潢、公設比調整
可開低殺價的理由:小漏水(要修繕)、裝潢老舊(要修繕)、有小沖煞(可以改的)、夏天西曬(電費很高)、屋齡老舊(要修繕)
預售屋出價平均行情7、8折、廣告價出價慢慢加、查實價登入價格、查房仲轉售度
無法殺價(不要買):結構受損、海砂屋、輻射屋、大沖煞、致命嫌惡設施、兇宅
自住客與投資客在看屋、估價、出價的經驗上多半相去甚遠。對於新手來說，不用一開始就急著想快速出價、快速成交。反而穩紮穩打練習多看、多估價、多比較，等累積足夠經驗後，自然能夠快速判斷房子的價值，提升速度與精準度
-
簽約、用印、付稅金、貸款
估價與貸款
根據聯徵中心2021年第二季的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。
簽約加注條例
1.若房貸金額未達多少，則買賣契約終止
2.斡旋書:若貸款成數不足，則可無條件解約
3.要求在標的物現況說明書上面加註特約條款「房屋同棟之其他樓層，不論樓上、樓下、同層樓於屋內及屋外均不能有非自然死亡之情事，包括自殺、燒碳死亡、跳樓都不行」違者需無條件解約(凶宅範圍應包括非屬專有部分)
４．若合約中的某項條件，與房仲所說的條件不符，買方有權利無條件要求退戶，要求賣方全額退還訂金
5.在斡旋單加上但書，等議價成功後，在簽約上加註要屋主讓自己自費做檢測，如果測出來的平均值高過標準值則可以無條件解約
-
-
過戶，驗屋
-
驗屋時機點(樂居筆記)
買中古屋，一般的習慣是現況交屋，所以大部分的人就是屋子晃個一圈，拿了權狀和鑰匙就算交屋完成了。但我建議驗屋還是一個重要的步驟，不能忽略，很多房子看起來沒甚麼問題，但人住進去後才發現有很多的問題要修繕，反而是個大麻煩
中古屋的驗屋時間點，會跟新屋不同，新屋通常是在交屋前就會先驗收，缺失修繕完後才交屋。中古屋驗屋的目的在於徹底的瞭解屋內有哪些狀況要修繕，房子住久了一定會產生一些問題，因此驗屋不是用來請屋主修繕好，而是讓自己知道有那些地方最好在住進去之前作一些整理
所以中古屋的驗屋，是可以是在交屋之後進行，如果真的有發生嚴重的缺失，例如結構上的問題或者嚴重的大漏水，還是可以在交屋的半年內要求賠償的。
1.電路：漏電斷路器、接地線、線徑、線路破損，安全性問題。
2.漏水：窗框外圍裂縫、窗戶密合度是否達標，壁癌滲漏的問題。
3.排水：陽台、廁所、廚房的排水管是不是有泥沙淤積，可能造成屋內淹水情況。
4.結構：結構水平、磁磚裂縫，影響住的安全。
-
-
-
保值要素
房子保值不保值的重點
1.地段(交通方便「塞車不是」與生活機能，精華區)與供需
地段好壞可從機能和供需兩方面來判斷。都會區購屋者最重視交通和生活採買機能，尤其以交通對房價影響較大，因此不論新屋或二手屋，都偏好以未來捷運路線作為號召，實務上選擇現在已經有的捷運線為主要，未來的規畫很空洞素地
供給與需求:素地少的舊商圈，就比餘屋量多的重劃區更有價值
2.鎖定優質社區
社區品質牽動房價高低，也影響房屋轉手速度，可從管理費繳交狀況判斷社區居民素質，假如欠繳人數過多，表示居民素質較差，社區不但不易管理維護，甚至有可能遇到惡鄰居
3.中古屋內部屋況
二手屋的內部屋況也是決定房價和轉手性的重要關鍵，若屋況良好、格局方正、動線順暢，就能比同社區甚至同區域的其他房子更保值
4.避開嫌惡設施房價下跌最先反映
殯儀館、高壓電塔、垃圾場、機場外，受到高雄氣爆事件影響，瓦斯管線和瓦斯儲存槽也成為令民眾恐慌的嫌惡設施，建議購屋前到房屋周遭實際勘查，或向主管機關查詢。此外，橋樑、鐵道、捷運高架橋都會產生大量噪音，購屋時能避則避。
5.實價登錄與購屋前可調閱土地和建物登記謄本，了解房屋產權、房屋取得方式、持有時間等資訊，再和實價登錄交叉比對，推算賣方當初購屋價格
不保值的屋子
若一個社區常常同時有好十幾間在賣，相對的價格常常波動性較高。有些社區，可能半年一年才會有一戶釋出，通常這種產品就比較難議價，因為供給很少
淡水、林口、新莊、青埔等地都是明顯空屋率較高的區域，相對這些區域保值性就不易維持，價格競爭激烈
-
郊區房屋
要注意生活機能好不好，空屋率高不高
重畫區
重劃區看屋時，要特別留意點燈率和假日停車密度，如果兩者都相當低，表示投資客多、住戶少，區域發展會較緩慢
小心八不推建商推的建案：遠雄、寶佳、茂德、豐邑、昌益、日勝生、宏泰、宏盛、瓏山林
-
首購族的堅持
交通通勤時間
5~10年必要機能(可能要捨棄的1.大型醫院2.超級市場，量販店3.公園第一排4.捷運站排邊
首購小心的點
建商、投資客炸作的重畫區
正在大量拋售的新成屋(買的便宜，但有更便宜)
有法拍的5年內社區
只有計畫卻沒有施工的捷運站
首購要的點
要住的舒服、座向大於景觀、管理費大於設施，有設施的管理費60/坪不夠，有設施的最好不要，等未來有錢有需要換房再考慮
主臥室=客廳>衛浴>次臥，雙主臥是有父母一起住
臥室:收納>電視櫃
沒有家俱擺設概念，IKEA>路邊家俱行，IKEA有整個房間的擺設，較有設計感，不用設計師
房貸<收入1/3，裝潢<房價1/10，不用一次買到底，5~10年的想法