Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP, dòng tiền không đều, dòng tiền đều - Coggle…
CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP
sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Nguyên tắc tài sản có giá tri
Phương pháp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
áp dụng thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại của tài sản hoặc vĩnh viễn.
V= I/R
3 bước tiến hành
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( DCF)
Công thức
Các bước tiến hành
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.
Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.
dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong tương lai.
Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá
Ước tính thu nhập từ tài sản
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định
thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định hoặc thu nhập của tài sản tương tự
thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.
Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định
chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự
thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.
Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn)
Ước tính tỷ suất chiết khấu (r)
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)
Thu nhập hoạt động thuần từ tài sản I
=Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán - Chi phí hoạt động
Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất tài sản
Tổng thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán = Tỷ lệ thất thu * Tổng thu nhập tiềm năng
Xác định tỷ suất vốn hóa (R)
Phương pháp phân tích vốn vay - vốn đầu tư
R = M x Rm + (1-M) x Re
Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Tỷ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR
DCR = Thu nhập hoạt động thuần/ Khoản thanh toán nợ hàng năm
Khoản thanh toán nợ hàng năm= Khoản thanh toán mỗi kỳ* Số kỳ phải thanh toán trong năm
Phương pháp so sánh
Tỷ suất vốn hóa (R) = Thu nhập hoạt động thuần/ Giá bán
(1 - Tỷ lệ chi phí hoạt động)/ Số nhân thu nhập hiệu quả
Tỷ lệ chi phí hoạt động = Chi phí hoạt động/ Tổng thu nhập hiệu quả
Số nhân thu nhập hiệu quả= Giá bán của tài sản so sánh/ Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh
Tổng thu nhập hiệu quả= Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán
dòng tiền không đều
dòng tiền đều
