Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

Kênh đầu tư Bất động sản - Coggle Diagram

- - - - Cung cấu BĐS
        
        Rủi ro gì nếu như thanh khoản BĐS sụt giảm?
        
        Các CĐT lớn, vay nợ nhiều sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, các CĐT nhỏ với mức chi phí thấp khó bị ảnh hưởng hơn. Ngoài những CĐT lớn và nổi tiếng nắm giữ khoảng 30% quỹ đất, có rất nhiều CĐT nhỏ mà nhờ quan hệ lấy được đất với chi phí không đáng kể và không vay nợ. Một số CĐT cơ cấu tổ chức đơn giản tới mức chỉ có 3 người, không có bất kì phòng ban gì, ĐX phải làm hộ cho họ mọi việc bao gồm cả thu tiền, kế toán. Họ có thể bán với giá thấp mà vẫn có lãi nhiều, nên các nhà phân phối sỉ làm việc với họ có thể có biên lợi nhuận rất cao
        
        Bên cạnh việc nhu cầu nhà ở hiện tại vẫn còn rất lớn, trong bất động sản nhiều khi cung lại thúc đẩy cầu như một vòng lặp.
        
        Trong trường hợp nào thì vòng lặp này bị phá vỡ?
      - Rủi ro lớn nhất với thị trường là lãi suất. Ngoài ra, có rủi ro từ việc dịch chuyển nhà máy, khu công nghiệp sang vị trí khác.
    - - Việc thành công trong mỗi đợt mở bán tùy thuộc số lượng môi giới. Để đảm bảo bán được hàng, ĐX thường xuống đưa số lượng môi giới lớn hơn số sản phẩm mở bán. Thậm chí với địa bàn không đủ môi giới, chẳng hạn như cả thành phố Cần Thơ chỉ huy động được 600 môi giới khi có 1000 sản phẩm mở bán, ĐX sẽ đưa thêm môi giới từ địa bàn khác sang
      - Dẫn theo 1 nhóm các đầu cơ bất động sản đến (thường là khách cũ), họ mua sau đó phân phối lại cho các nhà đầu tư khác và các NĐT ở tại địa phương.
- - - - Định Nghĩa F1, F2, F3
        
        F0 là Chủ đầu tư hoặc Nhà phân phối BĐS.
        
        F1 là người mua từ đợt mở bán đầu tiên, thường là khách ruột của F0.
        
        F2 là người mua lại của NĐT F1, hoặc là người mua ở đợt mở bán sau.
        
        F3 là nhóm người mua cuối cùng từ F2
      - Đầu tư hay đầu cơ? Thời gian nắm giữ
        
        F1, F2 thì đầu cơ, F3 thì thường có nhu cầu mua để sử dụng thật
        
        Nhu cầu ở thực sự nằm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, hay các nơi có khu công nghiệp và nhiều người làm việc như Bình Dương, Bắc Ninh. Các địa điểm mang tính chất nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận chủ yếu là khách đầu cơ
        
        F1 thường nắm giữ dưới 6 tháng, F2 dưới 1 năm. Đến khi dự án sẵn sàng để ở chỉ còn toàn các NĐT F3.
      - Dòng Tiền? Vay hay không Vay
        
        F1 thường sẽ không vay, F2 vay ít, F3 là nhóm vay nhiều nhất.
        
        Tỷ lệ vay nợ trên giá trị tài sản (LTV) theo tỷ lệ cho vay tối đa của ngân hàng ở mức 70%. Một điểm đáng chú ý là nếu tài sản được định giá bởi các tổ chức bên ngoài thì thường cao hơn là ngân hàng định giá.
      - Kiến thức thị trường
        
        F1 thường không quan tâm đến Vĩ mô, dự án, đa số đi theo F0 để lướt sóng. NĐT F1 thường là nhóm nắm chắc phần thắng với mức chênh lệch giá khoảng 15%, do giá đợt mở bán đầu tiên được đặt ở mức thấp hơn. Tuy nhiên, do họ chỉ mới đóng một phần nên mức lãi có thể lên đến x2.
        
        F2, F3 thường đi theo khi thấy thị trường sôi động và F1 có lãi