不動產估價概論
影響不動產價值的因素和原則
不動產價值的形成
需求面
對取得財貨的慾望
具可換取財貨的能力-->有效需求
供給面
財貨提供效用
相對稀少性
價值和價格
價值是個人效用(主觀)
個別投資者願意支付的期待
個別購買者獲知資訊後願付的最高價格
價格是動態市場處於均衡的瞬間
由供給和需求的交互作用決定
市場價值是【最高最有效使用】的價值
相當於【最可能】的價格
市場價格即實際的交換價格
使用價值是使該財貨所獲得的效用
交換價值是與其他財貨交換的能力
其他價值
投資價值
繼續經營價值
課稅價值
保險價值
使用價值
回收價值
不動產市場
不完全競爭市場
- 賣方寡佔甚至獨佔
- 產品異質
- 資訊不充分流通:交易次數稀少、非集中市場
- 人為干預多:景氣、政策
- 交易成本高:資訊蒐集成本
收益價格：將使用價值貨幣化
衍伸出收益法
衍伸出比較法
影響不動產價格的因素
區域因素
影響近鄰地區不動產價格水準之因素
個別因素
不動產因受本身條件之影響，造成價格差異之因素
一般因素
對不動產市場和其價格水準和產生全面性影響
- 自然因素
氣象、地質、地形、氣候...
- 經濟因素
所得水準、物價、利率、經濟發展
- 政治因素
行政條件:容積率、土地利用計畫、建管
政治環境:國防、政情、外交
- 社會因素
人口結構、出生死亡率、家庭型態
- 交通設施
- 公共設施
- 居住環境生活機能
- 天然災害、環境汙染
- 使用管制
- 土地
- 建物
- 臨路條件
- 接近條件
- 環境條件:寧適性
- 宗地形狀
- 土管
- 結構:影響耐用年數
- 空間規模和配置
- 維生設施
- 環境條件:日照、採光、通風等
不動產估價之經濟原則
最高最有效使用原則
🚩收益法的客觀淨收益、土地開發分析法
報酬遞減原則
貢獻原則
某部分不動產價值對整體價值之貢獻
均衡原則
標的與環境協調
標的內部配置協調
剩餘生產力原則
地租是地價形成的基礎
是不動產的區位優異使收益增加
外部性原則
適合原則
不動產與市場需求契合
機會成本原則
供需原則
供需交互作用形成市場
趨向均衡點形成均衡價格
替代原則
兩種效用相同或相似的物品，價格互相牽引
競爭原則
因供需雙方追求利潤最大化
影響價格變動
預期原則
依據過去資料預測未來
變動原則
分析預期變動，表示估價報告書的價格僅適用短期
🚩比較法、成本法的重建價格、收益法蒐集相關實例資料
🚩如比較法價格日期調整、成本法折舊、收益法的資本化率
不動產估價程序
- 確定估價基本事項
- 擬定估價計畫
- 蒐集資料
- 確認勘估標的狀態(現勘)
- 整理、比較、分析資料
- 運用估價方法推算勘估標的價格
- 決定勘估標的價格
- 製作估價報告書
估價報告書:
- 委託人
- 勘估標的之基本資料
- 價格日期及勘估日期
- 價格種類 🚩
- 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔
- 勘估標的之使用現況
- 勘估標的之法定管制事項或其他管制
- 🚩價格形成之主要因素分析
- 依估價技術規則應載明事項
- 其他與估價相關必要事項
- 不動產估價師姓名及證照字號
- 應附圖說
- 估價目的 🚩
- 估價條件 🚩
- 估價金額
具有市場性之不動產
市場上有相似交易案例
- 限定價格:
- 具有市場性之不動產，在下列限定條件之一形成之價格，並以貨幣金額表示之
- 正常價格:
- 具有市場性之不動產，於OOO，
依OOO，經OOO形成之價值，並以貨幣金額表示之
- 特定價格:
- 具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價格，並以貨幣金額表示之
不具有市場性之不動產
- 特殊價格:
- 對不具市場性之不動產估計之價值，並以貨幣金額表示之
無特殊動機
大多數人可接受
指存在在特定當事人認為價格具經濟合理性所形成的價格
即權利和實體合併、違反經濟合理性之分割
基於特定市場條件所形成的價格
如火車站、公園、焚化爐等公設
無合理交易案例即交易市場存在
估價條件:
- 估價參數和條件假設
- 不確定因素排除的假設
- 特定價格估價條件
- 獨立估價或部分估價
- 說明遵循已發布公報或相關作業規則
⚠獨立估價結果>=部分估價結果
估價目的:
市場價值、使用價值、投資價值、保險價值等
估價金額: 最終估價結果
區域分析
近鄰地區和類似地區之間的區域因素調整
個別分析
先定性比較個別因素之優劣
再決定定量的調整百分率
- 🚩運用估價方法、估算過程及價格決定之理由
重製觀點
成本法
交易觀點
比較價格
投資觀點
收益價格
價格決定
- 資料可信度
- 資料完整性
- 估價目的
比較法
替代原則、交易觀點
運用程序
- 蒐集並查證比較標的相關資料
- 選擇與勘估標的相同或相近之比較標的
- 對比較標的價格進行**情況調整與價格日期調整
- 比較分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額
- 計算勘估標的之試算價格
- 計決定勘估標的之比較價格
比較案例蒐集、查證及選取
應查證確認(估技22)
- 交易價格
- 交易條件
- 比較標的之狀況
- 交易日期
價格調整項目
選取原則
- 選取同一供需圈之近鄰地區或類似地區案例
- 避免採用無法量化調整的比較標的(估技23X13項)
情況調整
- 避免採用無法量化調整的比較標的(估技23X13項)
價格因素調整
- 地價指數
- 房價指數
區域因素調整
- 不在同一近鄰地區
- 轉化比較標的價格為
和近鄰地區之一致的價格水準 - 就區域因素不同所產生之價格差異，逐項分析調整
個別因素調整
- 以比較標的價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素所產生之價格差異，逐項進行分析及調整
調整方法
定性和定量分析
定性分析
判斷優劣或排序分析
定量分析
判斷差異量，以百分率或差額表示
原則上採用百分率法
依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整
輔以差額法
依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整
計量模型分析方法
學術研究階段
主要影響價格因素與比較標的價格之關係式
- 樣本數>=自變數的五倍
- R2>=0.7
- 截距項外係數估計值同時為零的機率<=5%
⚠調整率限制
- 區域因素與個別因素任一項目<=15%
- 區域因素與個別因素加總調整率<=15%
- 總調整率<= 30%
⚠試算價格排除
價格差距<=20%，否則排除
比較價格的決定
試算價格之計算
以比較標的價格為基礎
即分母為100，分子依調整率決定
調整率絕對值加總最小者
資料詳盡齊全
價格區間概念
- 比較標的為推估最可能價格的樣本
- 價格日期進行買賣的最可能價格之發生機率呈現常態分配
- 勘估標的正常價格是一定機率下之區間值
❗但比較標的樣本數少，和統計學概念有出入
成本法
重製觀點
重建成本和重置成本
以重新取得成本作減價修正
- 適用新近完成開發不動產
- 建物增建或大修繕成本評估
- 分離房地價格中的土地和建物價格
- 老舊建物因折舊額大而使誤差大、可信度低
運用程序
- 蒐集資料
- 現況勘察
- 調查整理比較分析相關成本費用等資料
- 選擇適當方法推算營造或施工費
- 推算其他各項費用及利潤
- 計算總成本
- 計算建物累積折舊額
- 計算成本價格
成本項目
直接成本
- 營造施工費
間接成本
- 規劃設計費(營造施工費3-5%)
- 廣告行銷費(總成本3-7%)
- 管理費(總成本1.5-5%)
- 稅捐及其他負擔(總成本0.5-1.2%)
- 資本利息
- 開發或建築利潤
推估方法
直接成本推估方法
直接法
間接法
淨計法
單位工程法
工程造價比較法
單位面積比較法
折舊額推估方法
- 以經濟耐用年數為主
已經歷年數+賸餘經濟耐用年數 = 總耐用年數
- 推估方法
成本價格居中--等速折舊
- 定額法
成本價格最低--初期加速
- 定率法
- 耐用年數法
成本價格最高--初期減速
- 償債基金法
- 逆年數合計法
土地開發分析法的應用
土地開發分析法
依據土地法定用途、使用強度進行開發和改良導致土地效益之變化，估算開發後或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本及間接成本、資本利息與利潤，求取開發前或建築前土地開發分析價格
預期開發法
運用程序
- 確定勘估標的開發內容與預期開發時間
- 調查各項成本費用與市場行情
- 估算開發後或建築後總銷售金額
- 估算各項成本及費用
- 決定利潤率與資本利息綜合利率 🚩
- 計算土地開發分析價格
- 自有資金利率不得高於一年期定存利率且不低於活存利率
- 借款資金利率以銀行短期放款利率計息
管銷費用不計息
成熟度修正以複利計算
投入土地之利息以單利計算
收益法
投資觀點
客觀淨收益或每期淨收益
資本化率和折現率
- 將不動產未來能產生之期待收益，以適當資本化率折算為現在價值的總和
運用程序
- 蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料
- 推算有效總收入
- 推算總費用 🚩
- 計算淨收益
- 決定收益資本化率或折現率 🚩
- 計算收益價格
資本化率的決定
相當於必要報酬率(估技43)
不宜列入總費用
- 自有資金利息:機會成本概念
- 貸款債務利息
- 折舊
- 重大修繕費:以重置提撥費處理
- 資本性改良支出:使建物增值之支出
總費用中的折舊
- 如為一定期間收益、DCF法，不須考慮
- 如為永續收益還原，則在總費用或資本化率中考量折舊提存，在建物使用年限時提存折舊的總額可新建建物
直接資本化法
風險溢酬法
市場萃取法
投資組合法
債務保障比率法
收益乘數法
折現率的決定
DCF法
風險溢酬法
投資組合法
利潤率=預期報酬率
利潤率=必要報酬率(最低要求)
一定收益期限之不動產
INWOOD法
HOSKOLD法
租金估價
新訂租約
正常價格
買賣實例比較法
積算法
收益分析法
續訂租約
限定價格
調整實例比較法
差額分配法
收益率法
推算法
權利估價
大量估價
地上權估價
租賃權估價
權利變換估價
路線價法
區段價法
基準地估價法
差額租金還原法
買賣實例比較法和設定實例比較法
買賣實例比較法和設定實例比較法
價格比率法
變更前土地權利價值：聯合貢獻說
一定收益期間Inwood法
折現現金流量分析法
價格比率法
符合一般認知
簡易計算
適用營利型商場，初期收入高維護好