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不動產估價理論 - Coggle Diagram

- - - - 限定價格:
        
        具有市場性之不動產，在下列限定條件之一形成之價格，並以貨幣金額表示之
        
        指存在在特定當事人認為價格具經濟合理性所形成的價格
        即權利和實體合併、違反經濟合理性之分割
      - 正常價格:
        
        具有市場性之不動產，於OOO，
        依OOO，經OOO形成之價值，並以貨幣金額表示之
        
        無特殊動機
        大多數人可接受
      - 特定價格:
        
        具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價格，並以貨幣金額表示之
        
        基於特定市場條件所形成的價格
    - - 特殊價格:
        
        對不具市場性之不動產估計之價值，並以貨幣金額表示之
        
        如火車站、公園、焚化爐等公設
        無合理交易案例即交易市場存在
- - - - 原則上採用百分率法
        依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整
        
        :warning:調整率限制
        
        區域因素與個別因素任一項目<=15%
        
        區域因素與個別因素加總調整率<=15%
        
        總調整率<= 30%
        
        :warning:試算價格排除
        價格差距<=20%，否則排除
        
        試算價格之計算
        以比較標的價格為基礎
        即分母為100，分子依調整率決定
      - 輔以差額法
        依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整
      - 計量模型分析方法
        學術研究階段
        主要影響價格因素與比較標的價格之關係式
        
        樣本數>=自變數的五倍
        
        R2>=0.7
        
        截距項外係數估計值同時為零的機率<=5%
- - - - 營造施工費
    - - 規劃設計費(營造施工費3-5%)
        
        廣告行銷費(總成本3-7%)
        
        管理費(總成本1.5-5%)
        
        稅捐及其他負擔(總成本0.5-1.2%)
      - 資本利息
        
        開發或建築利潤
  - - - 直接法
        
        淨計法
        
        單位工程法
      - 間接法
        
        工程造價比較法
        
        單位面積比較法
    - - 以經濟耐用年數為主
        已經歷年數+賸餘經濟耐用年數 = 總耐用年數
      - 推估方法
        
        成本價格居中--等速折舊
        
        定額法
        
        簡易計算
        
        成本價格最低--初期加速
        
        定率法
        
        耐用年數法
        
        符合一般認知
        
        成本價格最高--初期減速
        
        償債基金法
        
        逆年數合計法
        
        適用營利型商場，初期收入高維護好
  - - - 運用程序
        
        確定勘估標的開發內容與預期開發時間
        
        調查各項成本費用與市場行情
        
        估算開發後或建築後總銷售金額
        
        估算各項成本及費用
        
        決定利潤率與資本利息綜合利率 :red_flag:
        
        計算土地開發分析價格
        
        自有資金利率不得高於一年期定存利率且不低於活存利率
        
        借款資金利率以銀行短期放款利率計息
        
        利潤率=必要報酬率(最低要求)
    - - 管銷費用不計息
      - 成熟度修正以複利計算
      - 投入土地之利息以單利計算
- - - - 使用價值是使該財貨所獲得的效用
        交換價值是與其他財貨交換的能力
    - - 市場價格即實際的交換價格
        
        衍伸出比較法
      - 收益價格：將使用價值貨幣化
        
        衍伸出收益法
- - - - 交通設施
        
        公共設施
        
        居住環境生活機能
        
        天然災害、環境汙染
        
        使用管制
    - - 土地
        
        臨路條件
        
        接近條件
        
        環境條件:寧適性
        
        宗地形狀
        
        土管
      - 建物
        
        結構:影響耐用年數
        
        空間規模和配置
        
        維生設施
        
        環境條件:日照、採光、通風等
    - - 自然因素
        氣象、地質、地形、氣候...
      - 經濟因素
        所得水準、物價、利率、經濟發展
      - 政治因素
        行政條件:容積率、土地利用計畫、建管
        政治環境:國防、政情、外交
      - 社會因素
        人口結構、出生死亡率、家庭型態
  - - - 報酬遞減原則
      - 貢獻原則
        某部分不動產價值對整體價值之貢獻
      - 均衡原則
        標的與環境協調
        標的內部配置協調
      - 剩餘生產力原則
        地租是地價形成的基礎
        是不動產的區位優異使收益增加
      - 適合原則
        不動產與市場需求契合
    - - 替代原則
        兩種效用相同或相似的物品，價格互相牽引
        
        :red_flag:比較法、成本法的重建價格、收益法蒐集相關實例資料
      - 競爭原則
        因供需雙方追求利潤最大化
        影響價格變動
    - - 變動原則
        分析預期變動，表示估價報告書的價格僅適用短期
        
        :red_flag:如比較法價格日期調整、成本法折舊、收益法的資本化率