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土地開發分析法 - Coggle Diagram
土地開發分析法
程序
4可售面積
估算原則
2未取得
按1相關法令 2最有效使用 3土地地形地勢 4當地市場
1取得執照或許可
以1建造執照&設計圖 2開發許可&配置圖
1估算建地建築後可售建物面積 2估算山坡地開發後可售土地面積
5總銷金額S
可售面積 * 推定銷售單價(比較法或收益法求得)
3現況勘察
1影響總銷因素
周遭環境開發
市場交易資料
2工程環境紀錄
6成本費用C+M
直接成本
營造施工費
間接成本
規劃設計
管理
稅費 負擔
廣告 銷售
2蒐集資料
1開發計劃
0謄本資料 價格因素 相關資料
3建照
5間接費用M
6資本利率i
2設計圖
7建築利潤率R
4營造施工費C
1開發內容時間
開發年數 價格日期~開發完成
7利潤率R利率i
利潤率
1視工開經經 而定
2全聯會定期公告
未公告前依營建業平均經營利潤率為準 考量經營風險 工期長短作調整
這裡的建築工期指 申請建照開始~完成交屋使用
利率
3資本利息綜合利率 = 年利率(土地價值比率+建物價值比率 x 1/2) 開發年數
1依分期資本&資本年數 按自有借貸分別計息 比例以一般成數
2自有不高於定存不低於活存 借貸短期 預售不計
8計算價格V
V=S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)
意義
依土地用途&強度進行改良 估建築後總銷金額 扣直接(間接)成本跟利息利潤 求開發前土地價格
內奸蒐察麵筋本利價