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Les coûts de l'habitat : est-il plus coûteux de s'étaler ou de…
Les coûts de l'habitat : est-il plus coûteux de s'étaler ou de densifier
S'étaler à l'échelle d'une ville ou d'un territoire plus large
coût environnemental
artificialisation des sols
Destruction de ressources naturelles
perte de biodiversité
Augmentation du ruisellement
diminution des puits de carbone
Diminution des terres agricoles
rétrécissement de l'espace de production alimentaire
perte des terres les plus fertiles
Coût sanitaire
La densité favoriserait la circulation des virus
Augmentation des maladies liées à la pollution
Coût social
Densifier à l'échelle d'une ville
Pour la collectivité la densité peut être source d'économie d'échelle
"Les bénéfices attendus de la densification sur l'investissement et le fonctionnement sont liés à la concentration de la population"
La densification induit des dépenses de fonctionnement plus importante dans les communes rurales et périurbaines
Pour les coûts d'investissement, la densification des communes de faible densité avec centre-bourg conduit à une réduction des dépenses, mais les bénéfices les plus importants sont observés dans les centres-urbains
Intérêts à densifier les zones déjà très urbanisées
Pour les coûts de fonctionnement, les bénéfices les plus évidents de la densification concernent les communes de banlieue et les centres urbains où ils sont d'autant plus importants que la densité y est élevée et que la ville est au sommet de la hiérarchie urbaine
Création de valeur immobilière pour les propriétaires
Densité de population = développement de services et d'équipements
la Densité d'acteurs économique favorise le développement économique
La densité urbaine agit comme repoussoir pour certains ménages et amplifie l'émiettement
Densifier à l'échelle d'une opération
Pour les opérateurs la densité, la taille de l'opération et la tension du marché définie leur mode opératoire, leur marge et leur périmètre d'intervention.
Coûts qui augmentent avec la densité
Coûts fonciers
Le prix du terrain suit le carré de la densité
Coût de gestion de la congestion
Temps perdu dans les bouchons, stationnement, acheminement des matériaux, manque de place
la densité joue sur le mode opératoire
les coûts de construction du mètre carré habitable augmentent proportionnellement à la densité du bâtiment
Economie d'échelle des coûts de construction plus sensible pour les maisons individuelles
Faible économie d'échelle sur les coûts de construction pour les logements collectifs
Les modes d'opérations (maisons individuelles, habitat groupé, collectif) sont complémentaires et dépendent de la densité recherchée et du niveau du prix du marché local
Les immeubles collectifs avec parking en sous-sol peuvent s'implanter là où le COS réel est supérieur à 1 à condition que les prix immobiliers soient suffisamment élevé
Dans les territoires peu tendues ou moyennement tendues, les politiques de densification sont irréalistes sans le recours à des financements complémentaires
A partir de 100€/m2 de terrain brut l'habitat groupé est plus avantageux que l'individuel pur, mais rare sont les territoires qui connaissent ce niveau de prix pour des terrains bruts
Pour les opérateurs l'évolution des coûts doit être proportionnel à l'évolution de la marge
Evolution de la marge
Pour chaque filière, la marge croît avec la densité
Il faut construire le plus dense possible au moindre coût sans dépasser le prix de vente ciblé
Le modèle économique des professionnels de l'aménagement est lié au niveau de prix du marché local, cf Granelle J-J et Vilmin T, l'articulation du foncier et de l'immobilier
Dans la couronne intermédiaire, les lotisseurs peuvent intervenir s'ils trouvent des parcelles suffisamment grandes
Dans les espaces les plus éloignés, les prix ne sont pas assez élevés pour rémunérer l'intervention d'un lotisseur ou d'un promoteur. construction diffuse
Dans la couronne la plus proche de la ville centre, les promoteurs peuvent intervenir car la demande est plus forte et plus solvable. Leur capacité financière plus forte que celle des lotisseurs leur permet de payer plus cher un terrain
Le lotissement a le taux de marge le plus élevé pour les petites opérations de 5 à 9 logements
Pour chaque mode opératoire la marge croît avec la densité puis chute vers un mode plus dense
la division successorale qui ne subit aucun frais a un rendement extrêmement croissant pour le vendeur de terrain
Production de logements individuels diffus c'est à dire hors procédure
En France, 2/3 des maisons individuelles sont réalisées en diffus
Pour chaque mode opératoire la marge croît avec la taille de l'opération puis chute vers un mode plus dense
En dehors de la division successorale, parmi les modes opératoires réalisés par un professionnel, le lotissement est rentable pour les opérations de moins de 10 logements
les opérateurs cherchent à vendre avec un taux de marge suffisant
Pour la collectivité, densifier à l'échelle d'une opération génère à la fois des coûts de gestions et des économies d'échelle sur le développement de réseaux,
Densifier permet de faire des économies d'échelle sur les coûts d'aménagement
La densité de construction fait baissé le poids des coûts de viabilisation des nouveaux espaces bâtis
Densité de population = surcoût d'obsolescence et de maintenance : usure plus rapide, nettoyage, entretien, réparation plus fréquentes
S'étaler à l'échelle d'une opération
L'étalement urbain provient de la production de bâtiments et de réseau en extension des centres, le long des voies de communication ou en diffus
Pour la collectivité, augmentation des coûts d'aménagement : l'urbanisation émietté et peu denses coûte plus cher en travaux et en matériel
En milieu détendu, forte artificialisation portée par les maisons individuelles
La maison individuelle qui est le plus souvent utilisée en extension en particulier dans les secteurs détendus est le procédé de construction le moins coûteux pour les constructeurs
Production de logements familiaux abordable pour les familles des classes moyennes
procédé le plus rentable pour les petites opérations
Pour les futurs habitants, la maison sur plan en VEFA fournit un produit fini, clef en main, le lot à bâtir est plus souple
Intérêts de la maison individuelle sur lot à bâtir pour les ménages aux revenus modestes
travaux de finition pas compris dans CCMI, contrairement à la VEFA
coûts de branchement au réseau internes à la parcelle pas compris dans le CCMI
TLE et raccordement à l'égoût payés directement au promoteur contrairement au lot à bâti
Pour les opérateurs, des coûts constitutifs d'effets de seuil ne facilitent pas la densification et incitent à disperser les opérations
Coût liés à la taille de l'opération
Coût administratif: étude d'impact, procédure particulière au delà d'une certaine surface
Frais commerciaux
Cout de transaction liées à la complexité et aux normes (demande d'autorisation de chantier, de survol de grue...
risque financier
Fiscalité plus importante
Coûts liés au mode opératoire
Habitat groupé : surcoûts commerciaux, financiers et fiscaux
Maisons individuelles doublement avantagés
faibles coûts de construction au m2 lié à des procédé simples
pas soumises au financement de l'archéologie préventive
logements collectifs : conditions de construction plus spécifiques
Montant, durée des frais financiers, assurance et frais commerciaux
normes de sécurités ascenseurs
règlementation acoustique
Honoraires des bureaux d'études
Lotissement : un double avantages pour les collectivités
Rentrée fiscale plus importante
Manière la plus simple de faire financer l'aménagement et la construction par l'acquéreur
Eloigne les habitants de leur lieu de travail
Augmente les coûts de transport
Ségrégation socio-spatiale
Niveau de prix du marché local
Coût de sécurisation, de surveillance, d'assurance