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不動產估價實務 - Coggle Diagram

- - - - 高樓價格
        
        找到標準層(樓層別效用比為100)
        
        比較出標準層價格
        
        推算各層價格
        
        計算高樓總價格
      - 土地價格
        已知房地價格
        
        熟地價格
        
        土地開發分析法
        
        生地價格
        
        預期開發法
        
        房地價格抽取法
        
        房地價格分配法
        
        直接比較法
      - 建物價格
        
        成本法
        
        建物殘餘法
    - - 公告現值與公告地價
        
        區段價法:中位數
        
        路線價法:路線價配合深度指數表
      - 市地重劃
        
        重劃後-分配設計，估計路線價與區段價:
        依各街廓位置、地勢、道路寬度、公設分佈、土地使用分區、重劃後預計發展情形
        
        重劃前，估計個別宗地:
        依土地位置、地勢、交通條件、使用現況、買賣實例與公告現值
        
        重劃後-計算抵費地
        土地開發分析法輔以比較法，折現
      - 土地徵收
        
        比準地
        
        :warning:公保地
    - - 租賃權
      - 普通地上權
      - 區分地上權
      - 權利變換估價
      - 租金評估
- - - - 差額租金(地上權)還原
      - 貸款條件利率較優惠(或較差)
- - - - 直接成本=開發工事費+回饋金、各種負擔費用
      - 利息=開發工事費 X 月利率p X 利息負擔月數n
    - - 規劃設計費
        廣告行銷費、管理費、
        稅費或其他相關負擔
    - - 直接成本(開發工事費)之利息負擔月數 n = (開發期間/2)
        因為工事費按工程進度分批投入，故除以2
      - 土地成本之利息負擔月數 n' = (開發期間)
    - - 直接得到成熟度修正比例
      - 自行計算成熟度修正率
        1/(1+r)^n''
        
        須進行成熟度修正的年數=
        開發完成至宅地成熟之期間
        
        注意年利率r和月利率p的轉換
        也有可能題目兩種數字r和p都有給
    - - 個別因素比較修正
  - - - 自行依容積率計算總銷售面積後，
        依建坪銷售單價計算總銷售金額S
        
        總銷售面積=(基準容積+免計容積(陽台雨遮 :check:))
      - 題目有給銷售單價和銷售面積，
        直接相乘計算總銷售金額S
    - - 土地和建物的自有資金比例不同，
        則分開計算土地部分和建物的資本利息年利率，
        然後按價值比率加權加總(建物的開發年期應乘以0.5)
      - 土地和建物自有資金比例相同
        則統一計算加權利率後，
        乘以(土地價值比率+建物價值比率X0.5)X開發年期
    - - 自行依容積率計算總樓地板面積
        依營建施工單價計算總營建施工費
        
        總樓地板面積=基準容積X坪效係數(假設為1.5)
      - 題目有給營建施工單價和建坪，
        直接相乘計算總營建施工費
    - - 依成本法的原則計算間接費用，
        包含規劃設計費、廣告行銷費、
        管理費、稅和其他相關負擔
    - - (須整地)開發前土地開發分析價格中，
        S=開發後地價，
        C=開發直接成本
        M=開發間接成本
      - (建地)建築前土地開發分析價格中，
        S=總銷售金額
        C=建築直接成本(營建施工費)
        M=建築間接成本
  - - - 償債基金法(初期減速，但因屬於針對未來的公式，理論上不適用於成本法)
        
        每年折舊D=總折舊額攤提到每年的折舊提存費
        (加計利息)=總折舊額 X SFF(i,N)
        
        累積折舊Dn=總折舊額 X SFF(i,N) X FVIFA(i,n)
      - 年數合計法(初期加速)
        
        累計折舊額Dn=總折舊額X(2N-n+1) / N(N+1)
      - 定額法(等速折舊)
        
        累計折舊額Dn=總折舊額*(已經歷年數/總耐用年數)
      - 逆年數合計法(初期減速)
        
        累計折舊額Dn=總折舊額X n(n+1) / N(N+1)
      - 定率法(初期加速)
        
        成本價格P=成本價格CX(1-d)的n次方
        
        折舊率d = 殘價率開N次方
    - - 第n年份的折舊額=
        第(n-1)年的成本價格-第(n)年的成本價格
    - - 殘餘價格率應考量建物耐用年數終止所需之清理成本
  - - - 土地的資本利息綜合利率
        =自有資金利息和貸款利息的加權平均X興建年期
      - 建物的資本利息綜合利率
        =自有資金利息和貸款利息的加權平均X興建年期X1/2
      - 2.~5.加總=AX?%
        如果?=整數(例如4%+5%+1%=10%)，
        比較容易計算
      - A=[ 營造施工費 X(1+%)+A X (%) ] X (1+%) X (1+%)
        求解A
- - - - 將潛在總收入PGI轉換為有效總收入EGI
      - 注意月收入轉換為年收入
      - 注意單價轉換為總價
      - 可能用比較法求取
      - 不用返還的權利金加孳息（或押金和孳息）要用MC
        （從現值總和攤提到未來每年收益）
      - 押金期末須返還，每年孳息直接以押金＊利率
    - - 注意折舊費用在不同情況的做法
        
        一定期間收益和DCF法
        
        3a直接資本化法應考量折舊
        
        在總費用中計入折舊費用
        
        未計入折舊費用者需在資本化率考量折舊提存率
      - 注意重置提撥費的攤提
        
        【使用MC】一開始投入＞攤提至未來每年
        
        【使用SFF】到期才投入＞往回攤提至每年
  - - - 風險溢酬法
        
        無風險報酬率+風險溢酬
        
        無風險利率相當於短期國庫債報酬率，
        或視為使用資金之機會成本
        
        風險溢酬為投資過程中可能發生的風險所需要的利潤補償，如流動性風險、政策風險等
      - 市場萃取法
        
        用比較標的的租價關係計算資本化率
      - 償債比率法（不常用）
      - 綜合收益資本化率（綜合房地）
        
        折舊後淨收益：房地加權資本化率
        
        折舊前淨收益：
        建物收益資本化率加折舊提存率，再與土地資本化率加權計算
        
        土地資本化率接近無風險利率，
        與建物資本化率加權平均後
        得到綜合收益資本化率
      - 有效總收入乘數法（不常用）
      - 加權平均資金成本法(綜合貸款與自有資金)
    - - WACC加權平均法
      - 風險溢酬法
  - - - 無窮等比數列總和
        使用【永續年金公式】或【永續成長年金公式】
      - 永續成長年金注意：
        計算出首期即基數[a]
        再計算收益地價V = a / (r-g)
        
        成長率為負成長時要注意加減變號
    - - 以年和總價計算年收益，
        注意總價與單價、年份與月份換算
      - 【用PVIF公式】，
        將未來每年NOI和期末處分價值折現，
        然後加總
    - - Inwood法（等比數列總和）：
        假設每年收益相等，
        期末價值攤提的還原率＝每年年金還原率＝r
        【使用PVIFA公式】，已知每期年金求取總和現值
      - Hoskold法：
        假設每年收益相等，
        期末價值攤提的還原率= i < r
        V = a X 1 / [ a+SFF(i,n) ]
      - 3b折現現金流量法DCF
        每期收益折現+期末價值折現
      - 如有期末價值，
        將期末價值以PVIF折現後一併加總
    - - 計算總淨收益，
        扣除土地(建物)淨收益，
        得到建物(土地)淨收益，
        再還原成收益價格
      - 建物淨收益還原時要考量折舊
        
        1b計算總費用有計入折舊提存費
        
        未計入折舊提存費，
        要在用2還原率還原收益價格時，
        計入折舊提存率
- - - - 計算樓層別效用比平均值
        
        計算建物效用=[1] X 建物價值比率
        
        每層地價分配率= [1] - [2]
        
        某層基地權利單價 =該層[3] X 基地平均單價(比較法)
        
        某層房地價格 = [4] X 某層持分面積+ 某層建物價格(成本法)
    - - 1.計算該層房地價格的土地權利價格與單價
      - 2.計算基地單價
        =基地權利單價 X (平均地價分配率 / 該層地價分配率)
- - - - 街廓內鄰近繁榮路線
        依路線價配合深度指數表+其他修正率
      - 一般路線價
        依路線價作為宗地單價
      - 原理
    - - 街廓內超過裡地線的土地
        
        以買賣或收益實例估計正常單價，調整至估價基準日
        
        同質土地劃為地價區段
        
        取[1]的中位數=區段地價=宗地單價
        
        :red_cross:無買賣交易實例
        
        於鄰近或適當地區選取兩個以上已估出區段地價之區段
        
        按「影響地價區域因素評家基準明細表」進行區域因素調整
        
        推估該區段之區段地價
  - - - 一般地價區段
        
        以買賣或收益實例估計正常單價，
        調整至估價基準日
        
        同質土地劃為同一區段
        
        選擇具代表性的比準地並查估比準地地價
        
        以比準地地價依個別因素調整，估計預定徵收土地的宗地市價
      - :lock:公保地區段
        
        依鄰近非公保地地價區段之區段地價(即比準地)
        
        按區段線加權平均計算公保地之補償地價