比較法
由比較標的資料計算調整成試算價格,並決定比較價格
收益法
計算NOI,
還原成收益價格
成本法
1計算淨收益NOI
2決定收益資本化率或折現率
3計算方式 =
[1] / [2]
資本化率
包含資本報酬與資本回收
3a直接資本化法
勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
3b折現現金流量法DCF法
勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值,以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法
3c一定期間之收益
一定期間之定額年金收益,除以還原率(收益資本化率)
1a計算總收入
1b計算總費用
風險溢酬法
市場萃取法
折現率
只考慮資本報酬
注意折舊費用在不同情況的做法
一定期間收益和DCF法
將潛在總收入PGI轉換為有效總收入EGI
3a直接資本化法應考量折舊
注意重置提撥費的攤提
在總費用中計入折舊費用
未計入折舊費用者需在資本化率考量折舊提存率
償債比率法(不常用)
綜合收益資本化率(綜合房地)
折舊後淨收益:房地加權資本化率
折舊前淨收益:
建物收益資本化率加折舊提存率,再與土地資本化率加權計算
【使用MC】一開始投入>攤提至未來每年
【使用SFF】到期才投入>往回攤提至每年
注意月收入轉換為年收入
注意單價轉換為總價
Inwood法(等比數列總和):
假設每年收益相等,
期末價值攤提的還原率=每年年金還原率=r
【使用PVIFA公式】,已知每期年金求取總和現值
無窮等比數列總和
使用【永續年金公式】或【永續成長年金公式 】
以年和總價計算年收益,
注意總價與單價、年份與月份換算
可能用比較法求取
不用返還的權利金加孳息(或押金和孳息)要用MC
(從現值總和攤提到未來每年收益)
【用PVIF公式】,
將未來每年NOI和期末處分價值折現,
然後加總
押金期末須返還,每年孳息直接以押金*利率
用比較標的的租價關係計算資本化率
基本財務概念
已知年金,求取n年總和
現值:PVIFA(r,n)
終值:FVIFA(r,n)
已知n年總和,求取年金
現值:MC(r,n)
終值:SFF(r,n)
單筆換算
現值:PVIF(r)
終值:FVIF(r)
永續(無限年期)
等比數列的總和
定率成長
定額
Hoskold法:
假設每年收益相等,
期末價值攤提的還原率= i < r
V = a X 1 / [ a+SFF(i,n) ]
3d土地或建物殘餘法
分離土地或建物淨收益,計算純土地或純建物的收益地價
計算總淨收益,
扣除土地(建物)淨收益,
得到建物(土地)淨收益,
再還原成收益價格
建物淨收益還原時要考量折舊
1b計算總費用有計入折舊提存費
未計入折舊提存費,
要在用2還原率還原收益價格時,
計入折舊提存率
WACC加權平均法
永續成長年金注意:
計算出首期即基數[a]
再計算收益地價V = a / (r-g)
成長率為負成長時要注意加減變號
綜合比較法時的注意事項
- 比較標的的資料應在最近三年間,
有困難時,應於估價報告書中敘明。 - 價格調整率限制
- 試算價格差異過大須排除
計算營建總成本
(包含利潤空間預留)
2推估折舊額
物理性折舊
經濟性折舊
功能性折舊
3計算成本價格 =
[1] - [2]
題目給1.營造施工費後,
令建物成本=A,計算
2.規劃設計費(營X2%~3%)
3.廣告行銷費(AX3%~7%)
4.管理費(AX4%~5%)
5.稅費或其他負擔(AX0.5%~1.2%)
6.資本利息綜合利率
7.利潤率(15%或20%)
土地的資本利息綜合利率
=自有資金利息和貸款利息的加權平均X興建年期
建物的資本利息綜合利率
=自有資金利息和貸款利息的加權平均X興建年期X1/2
2b計算累計折舊額
償債基金法(初期減速,但因屬於針對未來的公式,理論上不適用於成本法)
- 每年折舊D=總折舊額攤提到每年的折舊提存費
(加計利息)=總折舊額 X SFF(i,N) - 累積折舊Dn=總折舊額 X SFF(i,N) X FVIFA(i,n)
年數合計法(初期加速)
- 累計折舊額Dn=總折舊額X(2N-n+1) / N(N+1)
定額法(等速折舊)
- 累計折舊額Dn=總折舊額*(已經歷年數/總耐用年數)
計算第n年份的折舊額
第n年份的折舊額=
第(n-1)年的成本價格-第(n)年的成本價格
逆年數合計法(初期減速)
- 累計折舊額Dn=總折舊額X n(n+1) / N(N+1)
- 2a計算總折舊額=成本價格C X (1-殘餘價格率)
計算房地成本價格時,
視情形加計土地的間接成本與利潤率
計算房地總價時,
土地價格常混合比較法
2.~5.加總=AX?%
如果?=整數(例如4%+5%+1%=10%),
比較容易計算
A=[ 營造施工費 X(1+%)+A X (%) ] X (1+%) X (1+%)
求解A
延伸應用-土地開發分析法
由預期總銷金額回推可負擔土地價格上限
1計算總銷價格S
2找到利潤率R或自行設定10%~20%
3計算資本利息綜合利率i
土地和建物的自有資金比例不同,
則分開計算土地部分和建物的資本利息年利率,
然後按價值比率加權加總(建物的開發年期應乘以0.5)
土地和建物自有資金比例相同
則統一計算加權利率後,
乘以(土地價值比率+建物價值比率X0.5)X開發年期
4計算直接成本C
自行依容積率計算總樓地板面積
依營建施工單價計算總營建施工費
自行依容積率計算總銷售面積後,
依建坪銷售單價計算總銷售金額S
題目有給銷售單價和銷售面積,
直接相乘計算總銷售金額S
題目有給營建施工單價和建坪,
直接相乘計算總營建施工費
5計算間接成本M
依成本法的原則計算間接費用,
包含規劃設計費、廣告行銷費、
管理費、稅和其他相關負擔
6計算開發前或建築前土地開發分析價格
V = S / (1+R) / (1+i) - (C+M)
(須整地)開發前土地開發分析價格中,
S=開發後地價,
C=開發直接成本
M=開發間接成本
(建地)建築前土地開發分析價格中,
S=總銷售金額
C=建築直接成本(營建施工費)
M=建築間接成本
總銷售面積=(基準容積+免計容積(陽台雨遮 ✅))
總樓地板面積=基準容積X坪效係數(假設為1.5)
延伸應用-預期開發法
由開發後(變更)地價回推開發前地價
- 計算開發後地價A X 宅地化比率B
(即可建築土地面積 / 全區土地面積)
- 計算直接成本
(C+d)
直接成本=開發工事費+回饋金、各種負擔費用
利息=開發工事費 X 月利率p X 利息負擔月數n
- 計算間接費用 f
規劃設計費
廣告行銷費、管理費、
稅費或其他相關負擔
- 計算二種利息負擔月數
n 、 n'
直接成本(開發工事費)之利息負擔月數 n = (開發期間/2)
因為工事費按工程進度分批投入,故除以2
土地成本之利息負擔月數 n' = (開發期間)
- 成熟度修正
經過月數 n''和年利率r
直接得到成熟度修正比例
自行計算成熟度修正率
1/(1+r)^n''
須進行成熟度修正的年數=
開發完成至宅地成熟之期間
- 個別因素修正 J
個別因素比較修正
- 開發前地價=
{ AXB - [(C+d)X(1+np)+f] } X (1/n'p) X (1/(1+r)^n'') X J
注意年利率r和月利率p的轉換
也有可能題目兩種數字r和p都有給
1計算比較標的的價格
情況調整:
題目設定交易價格加上交易條件,
須將交易條件回推成價格,
推估正常情況的價格
差額租金(地上權)還原
貸款條件利率較優惠(或較差)
2調整率決定
價格日期調整:
常用房價指數或物價指數
區域因素調整和價格因素調整
3檢查個別調整率上限
區域因素調整和價格因素調整率
兩者內部任一因素調整率
須小於15%
全部調整率取絕對值的總和
須小於30%
4從試算價格中決定比較價格
比較標的中條件越接近勘估標的者,
權重設定越重,
計算加權平均
評估指標:
資料可信度、日期接近程度、屬於近鄰/類似地區、屬於成交價/開價、比較項目修正數、調整率絕對值加總(離散程度)
將題目有給的各條件優劣直接排序
計量模型分析
樣本數需大於自變數數量的五倍
R2需大於0.7
大量土地估價
高樓的房地估價
土地貢獻說
基地權利單價 = 基地單價 X
(第n層地價分配率 / 整棟平均地價分配率)
某層房地價格=
以地價分配率計算基地權利單價(各層不同)
+某層建物價格(各層相同:成本法)
- 計算樓層別效用比平均值
- 計算建物效用=[1] X 建物價值比率
- 每層地價分配率= [1] - [2]
- 某層基地權利單價 =該層[3] X 基地平均單價(比較法)
- 某層房地價格 = [4] X 某層持分面積+ 某層建物價格(成本法)
建物貢獻說(同上概念)
聯合貢獻說
某層房地價格=
基地權利價格 + 建物權利價格
= [基地單價 X 樓層別效用比 X 某層持分面積]
+[ 建物單價 X 樓層別效用比 X 建物面積 ]
基地價格=
某層房地的基地權利單價
換算回基地單價 X 總面積
1.計算該層房地價格的土地權利價格與單價
2.計算基地單價
=基地權利單價 X (平均地價分配率 / 該層地價分配率)
⚠基地單價與基地權利單價以地價分配率換算
⚠ 地價分配率的計算
基地價格:
= 某層房地的基地權利單價以樓層別效用比
換算回基地單價 X 總面積
查估公告地價與現值
市地重劃後分配
區段徵收抵價地分配
路線價法
繁榮街道路線價、
一般路線價
- 街廓內鄰近繁榮路線
依路線價配合深度指數表+其他修正率
區段價法
一般地價區段
(結果較低)
土地徵收補償市價查估
比準地法 :
地價區段
(結果較高)
各自變數係數估計值=0的顯著機率不得大於5%
- 一般路線價
依路線價作為宗地單價
- 街廓內超過裡地線的土地
- 以買賣或收益實例估計正常單價,調整至估價基準日
- 同質土地劃為地價區段
- 取[1]的中位數=區段地價=宗地單價
- 一般地價區段
- 以買賣或收益實例估計正常單價,
調整至估價基準日 - 同質土地劃為同一區段
- 選擇具代表性的比準地並查估比準地地價
- 以比準地地價依個別因素調整,估計預定徵收土地的宗地市價
定率法(初期加速)
- 成本價格P=成本價格CX(1-d)的n次方
- 折舊率d = 殘價率開N次方
殘餘價格率應考量建物耐用年數終止所需之清理成本
無風險報酬率+風險溢酬
有效總收入乘數法(不常用)
風險溢酬法
加權平均資金成本法(綜合貸款與自有資金)
3b折現現金流量法DCF
每期收益折現+期末價值折現
如有期末價值,
將期末價值以PVIF折現後一併加總
無風險利率相當於短期國庫債報酬率,
或視為使用資金之機會成本
風險溢酬為投資過程中可能發生的風險所需要的利潤補償,如流動性風險、政策風險等
土地資本化率接近無風險利率,
與建物資本化率加權平均後
得到綜合收益資本化率
估價報告
估價情境
房地價格
高樓價格
土地價格
已知房地價格
熟地價格
建物價格
生地價格
土地開發分析法
房地價格抽取法
房地價格分配法
成本法
大量土地估價
公告現值與公告地價
預期開發法
- 委託人
- 勘估標的之基本資料
- 價格日期與勘估日期
- 價格種類:正常/限定/特定/特殊
- 估價條件:參數假設
- 估價目的:注意標的性質
- 估價金額:最終決定價格
- 勘估標的之所有權、他項權利或其他負擔
- 勘估標的之使用現況
- 勘估標的之法定使用管制或其他管制事項:寫土地使用分區管制
- 價格形成之主要因素分析
- 估價運用之方法、估算過程與最終價格決定之理由
- 依本規則規定須敘明之情況與其他估價相關必要事項
- 不動產估價師姓名及其證照字號:不能寫名字
- 附件: 勘估標的位置圖、勘估標的照片、土地登記簿謄本、地籍圖謄本、土地使用分區證明
- 區段價法:中位數
- 路線價法:路線價配合深度指數表
市地重劃
- 重劃後-分配設計,估計路線價與區段價:
依各街廓位置、地勢、道路寬度、公設分佈、土地使用分區、重劃後預計發展情形
- 區域因素分析
- 一般因素分析
- 估價運用之方法
- 試算價格
- 以權重決定該方法的價格
- 價格決定之理由:以OO價格的權重決定最終價格
- 🔒公保地區段
- 依鄰近非公保地地價區段之區段地價(即比準地)
- 按區段線加權平均計算公保地之補償地價
- ❌無買賣交易實例
- 於鄰近或適當地區選取兩個以上已估出區段地價之區段
- 按「影響地價區域因素評家基準明細表」進行區域因素調整
- 推估該區段之區段地價
原理
程序
程序
權利及租金估價
租賃權
普通地上權
區分地上權
權利變換估價
租金評估
- 重劃前,估計個別宗地:
依土地位置、地勢、交通條件、使用現況、買賣實例與公告現值
土地徵收
- 比準地
⚠公保地
建物殘餘法
- 重劃後-計算抵費地
土地開發分析法輔以比較法,折現
直接比較法
- 找到標準層(樓層別效用比為100)
- 比較出標準層價格
- 推算各層價格
- 計算高樓總價格
排除差異20%以上的試算價格
附建物地的部分估價
建物貢獻說
聯合貢獻說
土地貢獻說
比較法、收益法
估計房地價格
分配法
房地價格X土地價值比率和建物價值比例
比較法、收益法
估計房地價格
抽取法
房地價格-建物成本價格
素地估價-獨立估價
比較法
收益法
成本法
土地開發分析法、預期開發法