不動產估價實務

比較法

由比較標的資料計算調整成試算價格，並決定比較價格

收益法

計算NOI，
還原成收益價格

成本法

1計算淨收益NOI

2決定收益資本化率或折現率

3計算方式 =

[1] / [2]

資本化率

包含資本報酬與資本回收

3a直接資本化法

勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。

3b折現現金流量法DCF法

勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法

3c一定期間之收益

一定期間之定額年金收益，除以還原率（收益資本化率）

1a計算總收入

1b計算總費用

風險溢酬法

市場萃取法

折現率

只考慮資本報酬

注意折舊費用在不同情況的做法

一定期間收益和DCF法

將潛在總收入PGI轉換為有效總收入EGI

3a直接資本化法應考量折舊

注意重置提撥費的攤提

在總費用中計入折舊費用

未計入折舊費用者需在資本化率考量折舊提存率

償債比率法（不常用）

綜合收益資本化率（綜合房地）

折舊後淨收益：房地加權資本化率

折舊前淨收益：
建物收益資本化率加折舊提存率，再與土地資本化率加權計算

【使用MC】一開始投入＞攤提至未來每年

【使用SFF】到期才投入＞往回攤提至每年

注意月收入轉換為年收入

注意單價轉換為總價

Inwood法（等比數列總和）：
假設每年收益相等，
期末價值攤提的還原率＝每年年金還原率＝r
【使用PVIFA公式】，已知每期年金求取總和現值

無窮等比數列總和
使用【永續年金公式】或【永續成長年金公式 】

以年和總價計算年收益，
注意總價與單價、年份與月份換算

可能用比較法求取

不用返還的權利金加孳息（或押金和孳息）要用MC
（從現值總和攤提到未來每年收益）

【用PVIF公式】，
將未來每年NOI和期末處分價值折現，
然後加總

押金期末須返還，每年孳息直接以押金＊利率

用比較標的的租價關係計算資本化率

基本財務概念

已知年金，求取n年總和

現值:PVIFA(r,n)

終值:FVIFA(r,n)

已知n年總和，求取年金

現值:MC(r,n)

終值:SFF(r,n)

單筆換算

現值:PVIF(r)

終值:FVIF(r)

永續(無限年期)

等比數列的總和

定率成長

定額

Hoskold法：
假設每年收益相等，
期末價值攤提的還原率= i < r
V = a X 1 / [ a+SFF(i,n) ]

3d土地或建物殘餘法

分離土地或建物淨收益，計算純土地或純建物的收益地價

計算總淨收益，
扣除土地(建物)淨收益，
得到建物(土地)淨收益，
再還原成收益價格

建物淨收益還原時要考量折舊

1b計算總費用有計入折舊提存費

未計入折舊提存費，
要在用2還原率還原收益價格時，
計入折舊提存率

WACC加權平均法

永續成長年金注意：
計算出首期即基數[a]
再計算收益地價V = a / (r-g)

成長率為負成長時要注意加減變號

綜合比較法時的注意事項

  • 比較標的的資料應在最近三年間，
    有困難時，應於估價報告書中敘明。
  • 價格調整率限制
  • 試算價格差異過大須排除

計算營建總成本

(包含利潤空間預留)

2推估折舊額

物理性折舊
經濟性折舊
功能性折舊

3計算成本價格 =

[1] - [2]

題目給1.營造施工費後，
令建物成本=A，計算
2.規劃設計費(營X2%~3%)
3.廣告行銷費(AX3%~7%)
4.管理費(AX4%~5%)
5.稅費或其他負擔(AX0.5%~1.2%)
6.資本利息綜合利率
7.利潤率(15%或20%)

土地的資本利息綜合利率
=自有資金利息和貸款利息的加權平均X興建年期

建物的資本利息綜合利率
=自有資金利息和貸款利息的加權平均X興建年期X1/2

2b計算累計折舊額

償債基金法(初期減速，但因屬於針對未來的公式，理論上不適用於成本法)

  • 每年折舊D=總折舊額攤提到每年的折舊提存費
    (加計利息)=總折舊額 X SFF(i,N)
  • 累積折舊Dn=總折舊額 X SFF(i,N) X FVIFA(i,n)

年數合計法(初期加速)

  • 累計折舊額Dn=總折舊額X(2N-n+1) / N(N+1)

定額法(等速折舊)

  • 累計折舊額Dn=總折舊額*(已經歷年數/總耐用年數)

計算第n年份的折舊額

第n年份的折舊額=
第(n-1)年的成本價格-第(n)年的成本價格

逆年數合計法(初期減速)

  • 累計折舊額Dn=總折舊額X n(n+1) / N(N+1)
  • 2a計算總折舊額=成本價格C X (1-殘餘價格率)

計算房地成本價格時，
視情形加計土地的間接成本與利潤率

計算房地總價時，
土地價格常混合比較法

2.~5.加總=AX?%
如果?=整數(例如4%+5%+1%=10%)，
比較容易計算

A=[ 營造施工費 X(1+%)+A X (%) ] X (1+%) X (1+%)
求解A

延伸應用-土地開發分析法

由預期總銷金額回推可負擔土地價格上限

1計算總銷價格S

2找到利潤率R或自行設定10%~20%

3計算資本利息綜合利率i

土地和建物的自有資金比例不同，
則分開計算土地部分和建物的資本利息年利率，
然後按價值比率加權加總(建物的開發年期應乘以0.5)

土地和建物自有資金比例相同
則統一計算加權利率後，
乘以(土地價值比率+建物價值比率X0.5)X開發年期

4計算直接成本C

自行依容積率計算總樓地板面積
依營建施工單價計算總營建施工費

自行依容積率計算總銷售面積後，
依建坪銷售單價計算總銷售金額S

題目有給銷售單價和銷售面積，
直接相乘計算總銷售金額S

題目有給營建施工單價和建坪，
直接相乘計算總營建施工費

5計算間接成本M

依成本法的原則計算間接費用，
包含規劃設計費、廣告行銷費、
管理費、稅和其他相關負擔

6計算開發前或建築前土地開發分析價格

V = S / (1+R) / (1+i) - (C+M)

(須整地)開發前土地開發分析價格中，
S=開發後地價，
C=開發直接成本
M=開發間接成本

(建地)建築前土地開發分析價格中，
S=總銷售金額
C=建築直接成本(營建施工費)
M=建築間接成本

總銷售面積=(基準容積+免計容積(陽台雨遮 ✅))

總樓地板面積=基準容積X坪效係數(假設為1.5)

延伸應用-預期開發法

由開發後(變更)地價回推開發前地價

  1. 計算開發後地價A X 宅地化比率B
    (即可建築土地面積 / 全區土地面積)
  1. 計算直接成本
    (C+d)

直接成本=開發工事費+回饋金、各種負擔費用

利息=開發工事費 X 月利率p X 利息負擔月數n

  1. 計算間接費用 f

規劃設計費
廣告行銷費、管理費、
稅費或其他相關負擔

  1. 計算二種利息負擔月數
    n 、 n'

直接成本(開發工事費)之利息負擔月數 n = (開發期間/2)
因為工事費按工程進度分批投入，故除以2

土地成本之利息負擔月數 n' = (開發期間)

  1. 成熟度修正
    經過月數 n''和年利率r

直接得到成熟度修正比例

自行計算成熟度修正率
1/(1+r)^n''

須進行成熟度修正的年數=
開發完成至宅地成熟之期間

  1. 個別因素修正 J

個別因素比較修正

  1. 開發前地價=

    { AXB - [(C+d)X(1+np)+f] } X (1/n'p) X (1/(1+r)^n'') X J

注意年利率r和月利率p的轉換
也有可能題目兩種數字r和p都有給

1計算比較標的的價格

情況調整:
題目設定交易價格加上交易條件，
須將交易條件回推成價格，
推估正常情況的價格

差額租金(地上權)還原

貸款條件利率較優惠(或較差)

2調整率決定

價格日期調整:
常用房價指數或物價指數

區域因素調整和價格因素調整

3檢查個別調整率上限

區域因素調整和價格因素調整率
兩者內部任一因素調整率

須小於15%

全部調整率取絕對值的總和

須小於30%

4從試算價格中決定比較價格

比較標的中條件越接近勘估標的者，
權重設定越重，

計算加權平均

評估指標:
資料可信度、日期接近程度、屬於近鄰/類似地區、屬於成交價/開價、比較項目修正數、調整率絕對值加總(離散程度)

將題目有給的各條件優劣直接排序

計量模型分析

樣本數需大於自變數數量的五倍

R2需大於0.7

大量土地估價

高樓的房地估價

土地貢獻說

基地權利單價 = 基地單價 X
(第n層地價分配率 / 整棟平均地價分配率)

某層房地價格=
以地價分配率計算基地權利單價(各層不同)
+某層建物價格(各層相同:成本法)

  1. 計算樓層別效用比平均值
  2. 計算建物效用=[1] X 建物價值比率
  3. 每層地價分配率= [1] - [2]
  4. 某層基地權利單價 =該層[3] X 基地平均單價(比較法)
  5. 某層房地價格 = [4] X 某層持分面積+ 某層建物價格(成本法)

建物貢獻說(同上概念)

聯合貢獻說

某層房地價格=
基地權利價格 + 建物權利價格
= [基地單價 X 樓層別效用比 X 某層持分面積]
+[ 建物單價 X 樓層別效用比 X 建物面積 ]

基地價格=
某層房地的基地權利單價
換算回基地單價 X 總面積

1.計算該層房地價格的土地權利價格與單價

2.計算基地單價
=基地權利單價 X (平均地價分配率 / 該層地價分配率)

⚠基地單價與基地權利單價以地價分配率換算

⚠ 地價分配率的計算

基地價格:
= 某層房地的基地權利單價以樓層別效用比
換算回基地單價 X 總面積

查估公告地價與現值

市地重劃後分配

區段徵收抵價地分配

路線價法

繁榮街道路線價、
一般路線價

  • 街廓內鄰近繁榮路線
    依路線價配合深度指數表+其他修正率

區段價法

一般地價區段
(結果較低)

土地徵收補償市價查估

比準地法 :

地價區段
(結果較高)

各自變數係數估計值=0的顯著機率不得大於5%

  • 一般路線價
    依路線價作為宗地單價
  • 街廓內超過裡地線的土地
  1. 以買賣或收益實例估計正常單價，調整至估價基準日
  2. 同質土地劃為地價區段
  3. 取[1]的中位數=區段地價=宗地單價
  • 一般地價區段
  1. 以買賣或收益實例估計正常單價，
    調整至估價基準日
  2. 同質土地劃為同一區段
  3. 選擇具代表性的比準地並查估比準地地價
  4. 以比準地地價依個別因素調整，估計預定徵收土地的宗地市價

定率法(初期加速)

  • 成本價格P=成本價格CX(1-d)的n次方
  • 折舊率d = 殘價率開N次方

殘餘價格率應考量建物耐用年數終止所需之清理成本

無風險報酬率+風險溢酬

有效總收入乘數法（不常用）

風險溢酬法

加權平均資金成本法(綜合貸款與自有資金)

3b折現現金流量法DCF
每期收益折現+期末價值折現

如有期末價值，
將期末價值以PVIF折現後一併加總

無風險利率相當於短期國庫債報酬率，
或視為使用資金之機會成本

風險溢酬為投資過程中可能發生的風險所需要的利潤補償，如流動性風險、政策風險等

土地資本化率接近無風險利率，
與建物資本化率加權平均後
得到綜合收益資本化率

估價報告

估價情境

房地價格

高樓價格

土地價格

已知房地價格

熟地價格

建物價格

生地價格

土地開發分析法

房地價格抽取法

房地價格分配法

成本法

大量土地估價

公告現值與公告地價

預期開發法

  1. 委託人
  2. 勘估標的之基本資料
  3. 價格日期與勘估日期
  4. 價格種類:正常/限定/特定/特殊
  1. 估價條件:參數假設
  2. 估價目的:注意標的性質
  3. 估價金額:最終決定價格
  1. 勘估標的之所有權、他項權利或其他負擔
  2. 勘估標的之使用現況
  3. 勘估標的之法定使用管制或其他管制事項:寫土地使用分區管制
  1. 價格形成之主要因素分析
  2. 估價運用之方法、估算過程與最終價格決定之理由
  1. 依本規則規定須敘明之情況與其他估價相關必要事項
  2. 不動產估價師姓名及其證照字號:不能寫名字
  3. 附件: 勘估標的位置圖、勘估標的照片、土地登記簿謄本、地籍圖謄本、土地使用分區證明
  • 區段價法:中位數
  • 路線價法:路線價配合深度指數表

市地重劃

  • 重劃後-分配設計，估計路線價與區段價:
    依各街廓位置、地勢、道路寬度、公設分佈、土地使用分區、重劃後預計發展情形
  • 區域因素分析
  • 一般因素分析
  • 估價運用之方法
    • 試算價格
    • 以權重決定該方法的價格
  • 價格決定之理由:以OO價格的權重決定最終價格
  • 🔒公保地區段
  1. 依鄰近非公保地地價區段之區段地價(即比準地)
  2. 按區段線加權平均計算公保地之補償地價
  • ❌無買賣交易實例
  1. 於鄰近或適當地區選取兩個以上已估出區段地價之區段
  2. 按「影響地價區域因素評家基準明細表」進行區域因素調整
  3. 推估該區段之區段地價

原理

程序

程序

權利及租金估價

租賃權

普通地上權

區分地上權

權利變換估價

租金評估

  • 重劃前，估計個別宗地:
    依土地位置、地勢、交通條件、使用現況、買賣實例與公告現值

土地徵收

  • 比準地

⚠公保地

建物殘餘法

  • 重劃後-計算抵費地
    土地開發分析法輔以比較法，折現

直接比較法

  1. 找到標準層(樓層別效用比為100)
  2. 比較出標準層價格
  3. 推算各層價格
  4. 計算高樓總價格

排除差異20%以上的試算價格

附建物地的部分估價

建物貢獻說

聯合貢獻說

土地貢獻說

比較法、收益法

估計房地價格

分配法

房地價格X土地價值比率和建物價值比例

比較法、收益法

估計房地價格

抽取法

房地價格-建物成本價格

素地估價-獨立估價

比較法

收益法

成本法

土地開發分析法、預期開發法