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比較法 - Coggle Diagram
比較法
估價程序
3情況調整 價格日期調整
無法掌握及量化調整 不用⬇️
畸零地
哄抬
其它
含公設地
急賣
地上物
用途不符
還債
期待
公有地
親友
迷信
拍賣
1蒐集資料
原則
1正常價格
2同一供需圈
3使用同
4價格近
查證
1交易價格
2交易條件
3比較標的狀況
4交易日期
(調假日曠)
來源
當事人 鄰居 估價師 經紀人地政士 地政機關
金融機構 公地機關 司法機關 媒體 實價登錄
實人鄰師金公司媒士政 :smiley:(10人淋濕金公司沒事掙)
4區域因素 個別因素調整
百分率法(原則)
5計算試算價格
單獨項目不大於15%
總調整率不大於30%
兩兩不大於20%
6決定比較價格
試算價格偏離者 重新檢討
價格合理者 作為比較價格基礎
2選擇比較標的
調整內容
調整項目
價格日期調整
比較標的之交易日期與勘估標的價格日期因時間差異 致價格水準變動
以適當變動率(額) 將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格
區域因素調整
比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區 為了轉化為同一近鄰地區價格
以比較標的區域價格為基礎 就區域因素不同的價格差異 進行調整
情況調整
比較標的之價格形成條件中 有非屬正常情形 而影響價格時就影響部分作調整
個別因素調整
比較標的價格為基礎 就個別因素不同的價格差異 進行調整
調整方法
1百分率法
將影響價格之 區域因素 個別因素 逐項比較
並依程度評定之差異百分率進行價格調整之方法
2差額法
將影響價格之 區域因素 個別因素 逐項比較
並依程度評定之差額進行價格調整之方法
3計量模型分析法
蒐集相當數量 具代表性之比較標的
求影響價格因素與比較標的價格之關係式 推算調整率之方法
ex.迴歸方程式 Y=a-bX
Y因變數(價格) X自變數(捷運站距離) a常數項 b迴歸係數
條件
1蒐集關係式自變數個數5倍以上之比較標的
2採迴歸分析者 調整後判定係數不得低於0.7
3截距項以外影響價格因素之係數 估計值同時為0之機率不得大於5％
調整限制
1區域因素個別因素調整率不得大於15％
2區域因素個別因素內任一單獨項目調整率不得大於15％
3情況 價格日期 區域因素 個別因素之總調整率不得大於30％
4試算價格兩兩間不得大於20％ (價差/平均)
意義
以比較標的價格為基礎 經比分調 推算勘估標的價格之方法