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土地開發利用法系, 土地計畫管理體系 - Coggle Diagram
土地開發利用法系
危老條例
促進合法危險老舊建物的更新
實施地點
位於都市計畫地區，
非主管機關認定之歷史文化藝術極具紀念價值之建物，
結構安全性能評估未達最低標準
屋齡達30年以上，
經結構安全性能評估，建物耐震能力未達一定標準
且不具改善效益或未設置升降梯設備
建管機關依法通知限期拆除、逕予強制拆除，或經評估有危險之虞應限期補牆拆除之建物
申請基地
可併鄰地作為重建計畫範圍
等同合法建物基地部分，
可同享稅捐減免
小於合法建物基地，
且小於1000平方公尺之鄰地面積，
可同享容獎
適用時機:116年5月31日前
重建計畫
全體同意，擬具重建計畫
直轄縣市主管機關30日內審議
應擬計畫內容詳危老細則5
獎助
容獎上限
獎=0.3X法定容積
OR總=1.15X原容
容獎項目
原容大於法容
危險老舊程度
基地規模獎勵與時程獎勵
基地退縮獎勵
建物設計獎勵
協助開闢公共設施
稅捐減免
地價稅與房屋稅，與都更類似
程序
1.確認是否為適用對象
2.取得半數同意，進行結構安全性能評估
3.取得全體同意，擬具重建計畫送審
4.30日內完成審查核准(書面審查)
5.重建計畫核准後，180日內申請建照
(拆除重建施工期間，免徵地價稅
6.取得使用執照
(房屋稅與地價稅減半)
市地重劃
重劃總成本由地主按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。
程序
2-1.重劃地區勘選、核定與公告
(市劃辦法6~8)
3.重劃計畫擬定、核定與公告
(平權56)
4.現況測量調查、地價查估
(市劃辦法19~20)
5-1.計算負擔
(市劃辦法21~27)
5-2.分配設計
(平權60-1、市劃辦法29~35)
6-1.土地改良物限期30日*內拆遷，逾期得代拆
(平權62-1、市劃辦法38)
6-2.重劃計劃書確定、補償價額已領或提存後，方可工程施工
(平權61、市劃辦法39~41)
7-1.他項權利清理，協調轉載權利或權利視為消滅並予以補償
(平權63~64、平權細則91)
8-1.交接，土地視為其原有
(平權62)
2-2.同時公告禁限建(18個月)
(平權59)
5-3.分配結果公告，可提書面異議
(平權60-2)
7-2.辦理權利變更登記，換發權狀
(平權67、市劃辦法42~50)
8-2.清償，如實際分配與應分配土地有誤差，應繳納或發給差額地價
(平權60-1)
8-2.原土地所有權人及使用人限期遷移，逾期不遷得移送法院強執
(平權66)
9-1.抵費地公開標售
(平權細則84)
9-2.結算，帳務在工程完竣後一年內公告
(市劃辦法55)
9-3.結算後六個月完成重劃報告，送中央主管機關備查
(市劃辦法57)
實施方式
1.政府強制辦理(平權56)
2.人民申請政府優先辦理(平權57)
3.獎勵私人自辦重劃(平權58)
實施地點
土地法135
1.實施都市計畫者
2.土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者
3.耕地分配不是和於農事工作或不利於排水灌溉者
4.5....
平權56 I
1.新設都市之全部或一部，實施開發建設者
2.舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者
3.都市土地開發新社區者
4.經中央主管機關指定限期辦理者
權利清理
協調轉載or消滅補償
375租約
(補償1/3)
如未能分配土地，可得補償地價1/3
如分配回土地，可分配到土地公告現值的1/3
其他承租人
一年租金
其他權利
(消滅補償，或轉載)
先自行協調消滅，
或已不能達原目的而消滅，
他項權利人向所有權人要求補償
協調消滅不成，
轉載於所有權人配回土地上
所有權人於重劃前土地設定抵押權但重劃後未獲配土地，
由重劃機關協調，
在所有權人應領補償價額中清理
地價查估與分配計算
1重劃前後的地價查估
重劃前依不動產技術規則
依土地位置、地勢、交通、使用狀況、
買賣實例及當期公告現值
，分別估計重劃前各宗土地單價
重劃後:
依各街廓之土地位置、地勢、交通、
道路寬度
、
公設
、土
地使用分區
及重
劃後預期發展情形
，估計
重劃後各路街之路線價或區段價
(相對價格)
2計算全區負擔與各人負擔
全區抵費地比例:
折價抵付共同負擔的土地不得超過全重劃區土地之
45%
所有權人應分配面積:
以臨街地特別負擔係數、一般負擔係數、費用負擔係數以及地價上漲率計算
3分配土地或現金補償
重劃區內土地扣除抵費地，其餘土地依各宗土地
地價數額比例
分配予所有權人
分配位置以重劃前
原有土地相關位次
分配於
原街廓之面臨原有路街線
為準
現金補償:
應分配土地之一部或全部因
未達最小分配面積標準
，
不能分配土地者，
得以現金補償之
4差額找補
5提出異議:
分配結果公告30日，
期間可提出書面異議
由主管機關調處
區段徵收
因需用土地人興辦公益事業而實施，以徵收後可充建築之土地折算抵付補償地價給地主
基本概念
一定區域內之土地，應重新分配整理而為全區土地之徵收
地點選擇
:red_flag:土徵4
新都市之一部或全部者，實施開發建設者
舊都市為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者
非都市土地實施開發建設者
都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區等
農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者
:no_entry:
以損失最少為原則
盡量避免耕地(特農)
盡量避免古蹟、遺址和歷史建築
盡量避免已供公共事業使用的土地
實施方式
需用土地人興辦公益事業
，應按事業性質及實際需要，勘選適當用地及範圍，並應儘量避免耕地及優先使用無使用計畫之公有土地或國營事業土地
公益性與必要性
社會因素(人口、生活、健康)
經濟因素(稅收、就業、農業、財務)
文化及生態因素(景觀、古蹟)
永續發展因素(國土計畫、永續指標)
共同負擔
無償登記為公有
國:國民學校
道:道路、溝渠
綠:公園、綠地、兒遊
場:廣場、停車場、體育場所
整理後處理方式
3.抵價地發交予被徵收土地所有權人
抵價地查估與分配
應領回抵價地面積，由該管地方主管機關按其原地價補償費佔區段徵收補償地價總額之比率計算權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之
差額找補
以比準地估價方法
(土地徵收市價查估辦法)
分配設計:抽籤分配
領回面積數量計算
未達最小分配面積
自行洽商或協調合併分配
發給現金補償
異議處理:
公告期間內書面提出異議
主管機關查處後書面通知
發還參與分配的公有土地
2.劃設農業專用區供配售
4.九項公共設施無償登記為公有
5.其他公共設施依計畫有償或無償撥供管理機關或讓售予公營事業機構
6.國民住宅、安置用地或其他經核准之土地讓售
7.剩餘可供建築土地可標售、標租或設定地上權
權利清理
他項權利限期協調清理
擔保物權協調或轉載
抵押權、典權
自行協調清理，
不成則轉載存續於配回抵價地上
其他他項權利
自行協調清理，
須於發給抵價地前完成，
否則發給補償地價
程序
1.事業計畫取得許可
2.都市計畫變更
3-1.公益性與必要性評估報告
3-2.先行區徵地區與抵價地比例核定
3-3區徵計畫核准
都市更新
促進具一定規模的地區劃定更新單元進行更新
更新事業實施
更新地區與更新計畫
更新地區
更新地區內
依更新計畫或自行劃定
更新單元
(都更22)
迅行劃定(都更7)
策略性更新地區(都更8)
都市計畫劃定(都計63)
一般劃定(都更5)
優先劃定(都更6)
非更新地區，
自行劃定
更新單元
(都更23)
更新計畫
未涉及分區變更
準用細計程序
涉及分區變更
循都市計畫程序
迅行劃定更新地區
各級主管機關逕行審議核定
更新事業概要與實施者
實施者
民間自辦
自行實施
7人以上須組成更新會
更新會得委託其他機構實施
委託都市更新事業機構
須為依公司法設立登記之股份有限公司
政府公辦
公開評選，委託實施者
委託其他機關
由其他機關公開評選
自行實施
更新單元
更新單元
劃定基準
地方自治法規
EX台北:台北市都市更新自治條例12
事業概要
更新事業計畫
計畫程序
程序1.擬具更新事業
送審議前須自辦公聽會
非必要程序，如同意比例已達都更37門檻，得免擬具
需有土地及合法建物所有權人二分之一以上同意，
且其所有土地及合法建物面積須達二分之一以上
程序2.更新事業計畫
同意比例
(都更37)
迅行劃定地區，
有急迫更新的需要，
人數與面積1/2
優先劃定地區，
有更新需要，
人數與面積3/4
自行劃定更新單元，
沒那麼必要，
人數與面積4/5
面積大過9/10，
人數可免計
實施方式
以權利變換為主
公辦可區段徵收、市地重劃等方式
依其他法令規定或全體同意，
可協議合建
同意協議合建達4/5，
不同意部分可以權利變換實施
計畫內容
都更36
程序3.權利變換計畫
權利價值查估
由實施者與所有權人協議，
找三家以上估價專業者
如無法決定，
實施者可選一家，
另兩家由主管機關名單中抽籤
分配設計
扣除折價抵付共同負擔之部分，
更新後之土地與建物，
依各土地所有權人與權利關係人
之
更新前權利價值比例
進行分配
差額找補
實際取得部分大於應取得部分，
應繳納差額價金
未繳納可送強制執行
未繳納不得轉移(繼承除外)、處分、設定負擔
實際取得部分小於應取得部分，
應發給差額價金
核定實施
提出異議
主管機關收到異議後三個月內須回覆
(涉及專業技術需諮詢，得延長)
權利變換計畫核定後二個月內，
可提出書面異議
拆除遷移
限期30日自行拆除
屆期未自行拆除，
得申請代拆
本於真誠磋商精神先行協調
向主管機關申請代拆
主管機關再協調
主管機關代拆
補償其建物殘餘價值
拆遷費用由所有權人負擔，
於應領補償金額中扣除
認定為海砂屋等對公共安全有重大危害者，
主管機關得跳過協調程序，
直接代拆
申請建照
更新後建物設計可依事業計畫報核日之建築法規，
但須兩年內申請建照
如權變計畫與事業計畫分開送審，
可延長一年
程序重點
民眾參與
事業概要前須自辦公聽會
事業計畫送審前須自辦公聽會
主管機關審議前須公辦公聽會
主管機關核定公告前須辦聽證
核定後監管代管
權利清理
權利關係人可納入權變計畫
擔保物權協調或轉載
合法建物所有權人、地上權人
永佃權農育權375承租人
先行協調，
協調不成納入權變
按其權利價值占原土地價值比例
抵押權人、典權人
先行協調，
協調不成則轉載於更新後土地及合法建物上
獎助
容積獎勵項目
中央統一的都市更新容積獎勵辦法
(最高可申請50%)
原建築容積高於基準容積者
有危險之虞
一定期間內
一定規模以上
社會福利設施或其他公益設施
開闢公共設施用地
古蹟等辦理整體性保存、修復、再利用及管理維護
處理占有他人土地之舊違章建築戶
綠建築證書
智慧建築證書
無障礙環境設計
建築物耐震設計
地方依都市發展特性自訂容積獎勵項目
(最高可申請20%)
稅捐減免
土增稅
共同負擔部分免徵
領回補償價金者免徵
第一次移轉減免40%
不參與權變者減免40%
契稅
共同負擔部分免徵
第一次移轉減免40%
地價稅
更新期間土地無法使用免徵
更新期間土地可用或更新後2年內，減半
房屋稅
更新後2年內減半，
得延長至移轉時，或再10年後
容積獎勵上限
實施都市更新事業之地區
獎=0.5X法定容積
OR總=原容積+0.3X法定容積
策略性更新地區
獎=1X法定容積
OR總=原容積+0.5X法定容積
容積
法定容積與獎勵容積外的增加容積方法
容積移轉
實施地點
送出基地:
公保地
公共開放空間
文資的保存
接受基地
可高度開發的可建築用地
取得方式
上限規定
一般地區30%
整開、都更等地區
40%
計算方式
接受基地可移入容積=送出基地土地面積X
容移當期公告土地現值(接受/送出)X
送出基地容積率
權利清理:申請送出容積前需自行協調
增額容積
實施地點
鄰近公共建設地點
取得方式
計算方式
以公告現值計算為主，
各地不同
上限規定
各地因地制宜
容積代金
接受基地得以折繳代金方式移入容積
代金應專款專用取得同一主要計畫區內的公保地
代金估價= 接受基地移入容積後價格-接受基地移入容積前價格
(皆以土地開發分析法輔以比較法)
土地計畫管理體系
國土計畫法
計畫程序
計畫擬訂
審議前民眾參與
審議
公告實施
變更
核定
規劃內容與原則
計畫內容
全國國土計畫(國土9)
附冊:都會區域(國土細則5)
附冊:特定區域(國土細則5)
直轄縣市國土計畫(國土10)
定義(基礎)
立法目的(國土1)
用詞定義(國土3)
國土計畫之種類與層級(國土8)
規劃原則
國土規劃X2
四大功能分區各X1
都會區域與特定區域各X1
尊重原民
民眾參與
環境保育、公平、有效率
(國土6)
尊重原民
如涉及原住民族土地和海域，應依原住民族基本法第21條規定辦理，並由中央主管機關會同中央原住民族主管機關訂定
管制系統
第一層管制
國土功能分區分類:
國土保育地區
海洋資源地區
農業發展地區
城鄉發展地區
劃設原則:第一類、第二類與其他
使用原則:第一類、第二類與其他
第二層管制
使用地與使用項目:
:check:【免經申請同意】
:warning:【應經申請同意】
:forbidden:【禁止或限制使用】
第三層管制
使用許可:
:warning:【應經申請同意】中，
一定規模以上或性質特殊
收取
國土保育費
，供中央政府辦理國土保育相關事項
收取
影響費
，供地方政府改善或增建公設
審查費
補償
原合法建物不符國土系統的土管
維持現況使用，准修繕，不得增建或改建
如由建地變更為非建地，應補償
(信賴保護原則、特別犧牲)
地方政府得限期令其變更使用或遷移，應補償遷移所受之損害
(遷移補償、財產權無法延續之補償)
區域計畫法
計畫程序
擬訂
審議
變更
一定規模以上:
開發許可
使用分區變更
使用地變更編定
管制系統
十種分區+其他或特專區
十九種使用地
其他
國家公園法
海岸管理法 :
都市計畫法