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PART 2 : LA PROPRIÉTÉ INDIVIDUELLE Titre 1 : la notion de propriété -…
PART 2 : LA PROPRIÉTÉ INDIVIDUELLE
Titre 1 : la notion de propriété
CHAP 2 : Le droit de propriété
Section 1 : Les attributs du droit de propriété
Le droit d'user de la chose (usus)
User de la chose / utiliser matériellement la chose comme on l'entend
droit user = aussi droit de pas user
LE DROIT DE PROPRIÉTÉ NE SE PERD PAS PAR NON-USAGE
Le droit de jouir de la chose (fructus), art 546
percevoir les fruits de la chose
= tirer des revenus de la chose (par la vente des fruits récoltés, par le loyer...)
Le droit de disposer de la chose (abusus)
droit de réaliser tous les actes qui entraînent une perte totale ou partielle de la chose
actes de DISPOSITION MATÉRIELLE
= droit de détruire physiquement la chose ou de la conserver
abusus => sur la substance elle-même de la chose
perte d'abusus = perte de la propriété
actes de DISPOSITION JURIDIQUE
= droit d'aliéner la chose = passer tous les actes de disposition
ceux qui décomposent le droit de propriété et constituent un démembrement
ceux qui affectent le bien à la garantie du paiement d’une dette
ceux qui transfèrent le droit de propriétaire par un contrat (vente, donation)
unilatéralement (testament, abandon)
limites à la liberté d'aliéner (2 types)
limites LÉGALES
la loi peut interdire au propriétaire de disposer de ses biens (impossibilité de déshériter ses enfants)
limite la transmission du droit de préemption = prioritaire pour acquérir une propriété dès lors que son propriétaire manifeste son envie de la vendre.
limites CONVENTIONNELLES
l’hypothèse de la clause d’inaliénabilité contenue dans un testament, une donation ou une vente + limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux et légitime
limites au droit de ne pas disposer
le propriétaire peut parfois être dans l’obligation de céder son bien au nom de l’intérêt public ou au titre d'une sanction
Section 2 : Les caractères du droit de propriété
Le caractère absolu du droit de propriété
L'absolutisme du droit de propriété, art 544
indiqué à l'égard de tous
réel et opposable = respect de ce droit obligatoire par tout le monde
prime sur droit au logement, la protection du domicile
Les restrictions à l'absolutisme, art 544
Panorama des limitations du droit de propriété
imposées ds différents objectifs pr répondre à différentes finalités
établies ds l'intérêt du PROPRIÉTAIRE lui-même qui ne peut pas disposer librement de son bien (pers. sous tutelle, majeurs protégés = incapables)
établies ds l'intérêt GÉNÉRAL : urbanisme, patrimoine culturel...
établies ds l'intérêt des TIERS : servitudes privées
autorisent un propriétaire de tirer profit du fonds d'une autre personne : mon voisin passe par mon jardin pr accéder à la route
LÉGISLATIVES : une loi qui impose une servitude
CONVENTIONNELLES : résulte d'un accord entre particulier
JURISPRUDENTIELLES
Les restrictions jurisprudentielles liées au voisinage
L'abus de droit
droit abusif = responsabilité de son titulaire (propriétaire) engagée
==> le proprio ne peut pas tout faire chez lui même s'il respecte les lois et règlements
la FAUTE : exercice fautif du droit de propriété caractérisé par l’intention de nuire (difficile à prouver) + l’absence d’intérêt légitime et sérieux a l’exercice du droit de propriété
le PRÉJUDICE : établir une preuve que ça cause un préjudice moral, dérangement, bruit... à défendre en justice
le LIEN DE CAUSALITÉ : agir contre celui qui est la cause de ce préjudice
Les troubles anormaux du voisinage
3 conditions :
une NUISANCE : olfactive (odeur, poussières), une privation d’ensoleillement, un bruit…
l'ANORMALITÉ : il faut qu’il dépasse ce qui est supportable, normalement acceptable en fonction des circonstances de temps (jour/nuit) et de lieu (ville/campagne) : excessif ou répétitif
TROUBLE CAUSÉ PAR VOISINAGE : certaine proximité
Le caractère exclusif du droit de propriété
EXCLUSIVITÉ =
Le propriétaire peut s’opposer a toute utilisation de son bien
Il a le monopole, toutes les utilités d’un bien st réservées au seul propriétaire
Il peut interdire tout empiètement sur sa propriété.
LIMITES =
PROPRIÉTÉ COLLECTIVE : plusieurs personnes ont des dts identiques sur un même bien
PROPRIÉTÉ DÉMEMBRÉE : les prérogatives (abusus, usus, usufruit) st réparties entre plusieurs personnes qui auront des dts limités par les dts de l’autre
EXPLOITATION DE L'IMAGE DE SES BIENS : n’est ps un dt exclusif du propriétaire, les tiers peuvent en disposer sous réserve de ne pas causer de trouble anormal
SERVITUDES : (ex : de passage le cours du littoral)
Le caractère perpétuel du droit de propriété
3 sens :
IMPRESCRIPTIBLE, art 2224 + 2227
ne se perd pas par le non-usage + propriétaire = usus
les actions réelles immobilières = prescription de 30ans dès le jour où le titulaire d'un droit a connu les faits lui permettant de l'exercer
Cassation civile 3e. 21/02/2019 = la propriété ne se perd pas par non usage = l'action en revendication n'est pas susceptible de prescription car imprescriptible
NON-LIMITÉ
Le droit de propriété dure tant que dure la chose sur laquelle il porte
HÉRÉDITAIRE
La propriété ne se perd pas la mort de son titulaire, se transmet par la succession, de générations en générations
Chapitre 3 : L'étendue de la propriété
Section 1 : La délimitation matérielle de la propriété, art 552
En surface
3 éléments de délimitation :
le CADASTRE : un ensemble de documents administratifs qui donne un état représentatif de la propriété bâti ou non bâti des communes
le BORNAGE, art 646 : fixe la ligne séparatrice ou divisoire entre 2 propriétés privées contiguës + des bornes ou d’autres signes matériels de délimitation (terrains non bâtis qui ne st ps délimités par des bâtiments ou limites naturels, ex : rivière)
la CLÔTURE : opération consistant à élever des obstacles pr interdire l’accès d’une propriété immobilière (haie)
DROIT, art 647. Sauf en cas d'abus ou de servitude de passage
OBLIGATION, art 663
2.. En hauteur et en profondeur : la propriété du dessus et du dessous, art 552
Jurisprudence 12/03/2020 : présomption de propriété du dessus et dessous ne peut être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription
La propriété du dessus, art 552 al 2. + art 553
= planter et construire MAIS = opposition à toute forme d'empiètement ou passage
art 673 al 2
art 545
art 673 al 1
La propriété du dessous, art 552 al 3
= opposition à tout empiètement
art 673 al 2
art 545
Le cas particulier de la propriété des eaux
eaux PLUVIALES, art 641
eaux SOURCE, art 642
3 limites :
Le propriétaire doit respecter les droits des tiers acquis par prescription ou par convention
Le propriétaire doit laisser les communes voisines s’approvisionner de l’eau de source si elle leur est nécessaire
S’il s’agit d’eau minérale, l’exploitation fait l’objet d’une réglementation particulière
eaux COURANTES
cours d'eaux NAVIGABLES : domaine public
cours d'eaux NON-FLOTTABLES, art 644 et 645 : pas navigables et susceptibles d'appartenir à des propriétés privées
Section 2 : Le droit d'accession, art 546
L'accession immobilière, art 546
Accession par production : le propriétaire d’une chose devient le propriétaire des fruits qui en sont issus = chose frugifère.
Accession par incorporation, art 541 + 544 : Tout ce qui s’unit et s’incorpore par la chose appartient au propriétaire de la chose principale ; fait naturel ou de l'Homme.
Accession NATURELLE
des objets inanimés qui tombent du ciel
les animaux qui viennent s’installer sur un fonds, art 564
Les accroissements de terrains dus a l’action naturelle de l’eau, art 556 et s.
Accession ARTIFICIELLE
= accession qui résulte de l’intervention de l’homme sous forme de construction ou plantation.
construction SUR SON FONDS avec ses matériaux, art 553
--> double présomption
*1 : le propriétaire du sol est présumé être celui des constructions réalisées sur son fonds : présomption de propriété.
*2 : le propriétaire est présumé avoir fait ses constructions a ses frais : présomption de construction.
construction avec les MATÉRIAUX D'AUTRUI ; art 554 = solution : il peut conserver les ouvrages mais en remboursant la valeur des matériaux, estimée à la date du paiement.
construction SUR LE TERRAIN D'AUTRUI, art 555
les MODALITÉS DE L'ACCESSION
Mauvaise foi : construction sans autorisation du propriétaire.
art 555 al 2 : le tiers doit l'enlever à ses frais
art 555 al 3 : la conserver et verser des indemnités en contre-partie
Bonne foi, art 555 al 4 : il se croyait propriétaire du fonds au moment des constructions/plantations
Accession obligatoire = le proprio conserve la construction et verse des indemnités au tiers
les CONDITIONS DE L'ACCESSION, art 555
Ouvrages nouveaux : travaux d'amélioration, réparation, transformation exclus ; théorie des impenses
NÉCESSAIRES : imposées pr la conservation de l’immeuble (ex : la toiture) : le propriétaire doit les rembourser en totalité.
UTILES : non-indispensables à la conservation de l’immeuble (ex : installation d’un chauffage), mais lui conférant une plus-value (ex : installation d’un chauffage) : le propriétaire doit les rembourser.
VOLUPTUAIRES : travaux de pur agrément, de décoration jugés superflus, inutiles = aucune indemnité.
Ouvrages réalisés par un tiers n'ayant aucun droit sur le sol : ceux qui ont une relation de droit avec le propriétaire du fonds (ex : l’usufruitier, indivisaire) exclus
Ouvrages réalisés sur terrain du propriétaire : l’article 555 ne s’applique pas en cas d’empiètement puisque l’article 545 "..."
--> empiètement s/ terrain voisin = constructeur (même BF) doit démolir l'ouvrage.
L'accession mobilière, art 565
règles s'appliquant à 3 cas d'accessions mobilières
l'ADJONCTION : 2 choses unies mais gardent leur identité, elles restent séparables (ex : pierre précieuse sertie d'une bague) : Art 566 - 569
la SPÉCIFICATION : la création d’une chose nouvelle par le travail d’une personne (ex : le travail brut taillé par un bijoutier) : Art 570 - 572
le MÉLANGE : réunion de 2 ou plusieurs choses appartenant à des propriétaires différents = les matières st mélangées et ne peuvent plus être séparées donc le propriétaire des choses mélangées st co-propriétaires du mélange : art 573 - 577
Accession = mode d'acquisition de la propriété, du droit de propriété.
Propriétaire d'une chose principale = propriétaire de la chose accessoire qui s'y unit.