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MANTENIMIENTO EN VIVIENDAS Y EDIFICIOS
Definicion
son los diferentes trabajos que deben ser llevados a cabo de forma continua o periódica
finalidad
proteger los trabajos físicos de la acción del tiempo y del desgaste de su uso y funcionamiento
conseguir:
mayor durabilidad del edificio y mantener sus condiciones de habitabilidad.
Considerando
Coordinación y organización de las distintas tareas(Adecuadas para cada edificio)
mantenimiento es responsabilidad del Propietario
Actividades
Inspecciones de mantenimiento o entretenimiento
Es referente al uso normal del edificio o de sus instalaciones las mismas deben ser realizadas de forma regular, para garantizar su buen funcionamiento. Con estas operaciones se detecta la necesidad de reponer ciertos elementos caducados(Ejecutado por personal especializado)
Reparación o sustitución.
Es objetivo es devolver la funcionalidad a algún elemento que la ha perdido, las operaciones serán ejecutados por operarios especializados
Limpieza
operaciones destinadas a eliminar el polvo, la grasa, o cualquier suciedad que impida el correcto funcionamiento y deteriore el del edificio (Ejecutado rutinariamente y a cargo del propietario)
Responsables
Propietario
Principal responsable para el mantenimiento y conservación de la vivienda por lo cual puede ejecutar actividades distintas para llegar al confort de su vivienda y habitabilidad
Director de Obras
mantenimiento de las diferentes instalaciones (sanitarias,elecricas,ascensores) dentro de esta redacción se deben colocar tanto los mantenimientos habituales cotidianos y como también los extraordinarios(por ejemplo la evacuación de un inmueble en caso de un siniestro)
operación dependiendo de sus características especificas(tipo de materiales, sistema de la cubierta, ascensores, sistema de calefacción, instalaciones especiales)
Programa de mantenimiento
Dependen:
Sistemas constructivos
Materiales que componen los elementos constructivos
Instalaciones
Tipos de Mantenimiento
Mantenimiento rutinario
Es conjunto de actividades que comprenden la conservación de la vivienda o edificio (ya sea diaria, semanal, mensual o anualmente) para garantizar su buen funcionamiento.
ventajas
Incluyen tareas de limpieza ,lubricación, calibración
extiende la vida útil de la vivienda y los diferentes elementos como ser las tuberias,las puertas, barandas ,etc..
Costo promedio de las operaciones oscilan entre un 2 y 5 % del costo total de la edificación (Ejecutado por los propietarios o personal especializado)
Mantiene en índices favorables la tasa de operatividad y rendimiento
Comprenden trabajos simples que deben ser ejecutados periódicamente con el fin de eliminar los polvos, humedad y agentes erosionante o agresivos
trabajos periódicos sobre elementos comunes, o privativos que según las características técnicas de la edificación se han de realizar con motivo de su utilización y del envejecimiento y desgaste de sus sistemas de protección de instalaciones
Envejecimiento de los materiales empleados en su construcción
Acciones ordinarias de agresividad ambiental
. Mantenimiento preventivo
ventajas
Beneficios
Reducir tiempos muertos(que durante e tiempo que se arruine algún elemento no cumpla con su finalidad)
Alargar la vida útil de los diferentes equipos dentro de la vivienda
Evitar fallas graves y reparaciones costosas
Disminuir costos del mantenimiento
Optimizar los recursos (mano de obra, repuestos, servicios, etc)
objetivo del mantenimiento es evitar o mitigar las consecuencias de los fallos del equipo, que garanticen su buen funcionamiento y fiabilidad
se realiza de manera anticipada con el fin de prevenir el surgimiento de averías
Llamado también planificado debe ser previsto por el profesional al realizar el proyecto de una obra, previene cualquier inconveniente que pueda ocurrir en la vida útil de las edificaciones
Programado
tiempo y en el cual se describe las diferentes características del edificio, el uso las causas naturales, agentes atmosféricos
plan diseñado a la forma y situación del edificio Comprenden acciones
Redacción de un plan de mantenimiento.
Planificación de actuaciones a realizar a corto y mediano plazo.
Revisión de la documentación técnica y de la realidad del edificio.
Garantía de alargar la durabilidad del inmueble.
Reducción del coste de conservación y mantenimiento.
Mantenimiento correctivo
ventajas
consiste en localizar averías o defectos para corregirlos o repararlos(consiste en reparar aquello que estaba averiado.)
Es el encargado de corregir os defectos observados en los equipamientos o instalaciones
Se realiza una vez que ocurra una falla o avería en el equipo por su naturaleza
se produce una vez que se presenta el deterioro o desperfecto, se planifica ejecutar en las construcciones para evitar al máximo los deterioros o desperfectos
aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir no previstas ni previsibles, consiste en localiza daños o defectos físicos de la edificación e instalaciones
las reparaciones y sustituciones físicas y funcionales son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento, que están dirigidas a mantener o extender la vida útil de la edificación.
clasificados por la gravedad (elevarse un informe técnico, planificando las actividades que comprenden diferentes etapas)
Diagnóstico del problema a solucionar.
Análisis de actuaciones técnicas realizadas para el correcto mantenimiento.
Asesoramiento económico de obras de mantenimiento correctivo.
Supervisión y seguimiento de ejecución de obras.
Garantía de actuaciones realizadas.
Reducción del coste de conservación y mantenimiento.
