Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

الشفعة - Coggle Diagram

- - - - الصورة الثانية : التزاحم بين الشفعاء من طبقة واحدة
      - الصورة الأولى : التزاحم بين شفعاء من طبقات مختلفة
      - الصورة الثالثة : التزاحم بين شفعاء يكون المشترى واحد منهم
        
        الفرض الأول : الذى يزاحم المشترى شفيع أو شفعاء آخرون أدنى منه طبقة يفضل المشترى على هؤلاء الشفعاء لكونهم أدنى منه طبقة وفقا للترتيب المنصوص عليه المادتين السابقتين
        
        الفرض الثانى : الذى يزاحم المشترى شفعاء آخرون من طبقته فقد انحاز المشرع للمشترى فى هذا الفرض بالرغم من أنه فى مركز واحد مع باقى الشفعاء
        
        الفرض الثالث : الذى يزاحم المشترى شفعاء آخرون من طبقة أعلى تقدم عليه هؤلاء الشفعاء
    - - 2- شفعة الشريك فى الشيوع
        
        ا - القاعدة والحكمة من تقريرها
        
        ب - شروط الأخذ بالشفعة
        
        أولا : بالنسبة للشريك الذى له الحق فى الأخذ بالشفعة فيجب أن يتوافر فيه الشروط الآتية
        
        2- يجب أن يكون الشفيع شريكا فى الشيوع وقت البيع
        
        1- يجب أن يكون الشفيع شريكا على الشيوع فى العقار الذى بيعت حصة منه
        
        ثانيا : بالنسبة للبيع الذى بمقتضاه يتم الأخذ
        بالشفعة فإنه يجب أن يتوافر فيه الشروط الآتية
        
        1- يجب أن يكون البيع لأجنبى
        
        2- يجب أن يكون البيع لحصة شائعة
        
        أما بالنسبة لبيع جزء مفرز فقد ثار الخلاف بصدده
        
        ج - نطاقها
      - 4 - شفعة مالك الرقبة فى الحكر والمستحكر
        
        أولا : بالنسبة لشفعة مالك الرقبة فى الحكر نجد أنه فى
        حالة بيع حق الحكر لا يجوز للواقف وهو مالك الرقبة أن يأخذها بالشفعة
        
        ثانيا : بالنسبة لشفعة المستحكر اذا بيعت الرقبة نجد أنها لا تتحقق من حيث المبدأ حيث أنه لا يجوز بيع أعيان الوقف ولا شفعة إلا فى بيع
      - 1- شفعة مالك الرقبة فى حق الانتفاع
      - 3 - شفعة المنتفع فى ملكية الرقبة
      - 5 - شفعة الجار المالك
        
        ا - نطاقها
        
        1- من حيث الموضوع : المقصود بالجوار
        
        2 - من حيث الأشخاص : تثبت الشفعة للجار المالك
        
        ب - حالاتها
        
        الحالة الثانية : الشفعة فى الأراضى
        غير المبنية وغير المعدة للبناء
        
        الصورة الأولى : التلاصق مع الارتفاق
        
        الصورة الثانية : اذا كانت أرض الجار ملاصقة
        للأرض المبيعة من جهتين ولا تقل قيمتها عن قدر معين
        
        الشرط الثانى : ألا تقل قيمة أرض الشفيع عن نصف ثمن الأرض المبيعة
        
        الشرط الأول : ملاصقة أرض الشفيع للأرض المبيعة من جهتين
        
        الحالة الأولى : شفعة الجار المالك فى
        المبانى والاراضى المعدة للبناء
        
        المقصود بالأراضي المعدة للبناء
        
        يشترط فى هذه الحالة للأخذ بالشفعة مجرد التلاصق بين العقار المشفوع به والعقار المشفوع فيه ولو كان هذا التلاصق بشبر واحد على النحو السابق بيانه
        
        يشترط لتحقق التلاصق على الوجه المتقدم الا يكون هناك بين العقار المشفوع به و العقار المشفوع فيه فاصل غير مملوك الشفيع
        
        المقصود بالمبانى
  - - - ا - انحصار نطاق الشفعة فى البيع
        
        1 - استبعاد ما عداه من تصرفات قانونية
        
        2 - استبعاد البيوع التى لا يجوز فيها الشفعة
        
        ثانيا : البيع بين الزوجين او بين الأقارب او الأصهار الى درجة معينة
        
        2 - بيع المالك لفروعه مهما نزلوا أو لأصوله مهما علوا
        
        3 - بيع المالك لأحد من أقاربه من الحواشى لغاية الدرجة الرابعة
        
        1 - بيع الزوج لزوجته أو بيع الزوجة لزوجها
        
        4 - بيع المالك لأحد من أصهاره لغاية الدرجة الثانية
        
        ثالثا : لا تجوز الشفعة اذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة او ليلحق بمحل عبادة كالمساجد والكنائس والمعابد
        
        اولا : لا يجوز الأخذ بالشفعة اذا حصل البيع بالمزاد وفقا لإجراءات رسمها القانون
        
        رابعا : البيوع التى منعت تشريعات أخرى الأخذ بالشفعة فيها
        
        3- الشروط الواجب توافرها فى البيع المشفوع فيه
        
        ب - يجب أن يكون البيع حقيقيا
        
        اذا كان البيع مستورا بتصرف اخر
        
        اذا كان البيع يستر هبة
        
        اذا كان العقد الحقيقى يحقق له مصلحة
        
        اذا كان العقد الصورى يحقق له مصلحة
        
        ج - يجب أن يكون البيع بيعا صرفا
        
        ا - يجب أن يكون للبيع وجود قانونى
        
        د - يجب أن يكون البيع تاما
      - ب - يجب أن يظل البيعت قائما الى أن تتم الشفعة
    - - 1 - يجب أن يكون المبيع فيه عقارا
      - 2 - عدم قابلية الشفعة للتجزئة
        
        الفرض الثانى : ان يكون المبيع عدة عقارات
        بيعت صفقة واحدة أى بعقد واحد يجب أن نفرق هنا بين حالتين
        
        الحالة الأولى : اذا كانت هذه العقارات منفصلة اى غير متلاصقة وليست مخصصة لعمل واحد او لطريقة إستغلال واحدة
        
        الحالة الثانية : إذا كانت العقارات المبيعة متصلة أى متلاصقة أو منفصلة ولكنها مخصصة لعمل واحد او لطريقة استغلال واحدة
        
        الفرض الثالث : ان يكون المبيع عقارا واحدا بيع لعدة اشخاص
        
        الحالة الأولى : اذا كان البيع لعدة اشخاص على الشيوع
        
        الحالة الثانية : اذا كان البيع لعدة اشخاص
        
        الفرض الأول : أن يكون العقار المبيع عقارا واحدا
    - - ا - شروط أولية
        
        2 - يجب ان يتوافر فى الشفيع الأهلية الواجبة
        
        1 - يجب ان يكون الشفيع شخص من اشخاص القانون
      - ب - شروط سلبية
        
        2 - يجب ألا يكون الشفع وقفا
        
        1 - يجب ألا يكون الشفيع ممنوعا
        من شراء العقار المشفوع فيه
        
        بالنسبة لأعمال السمسرة والخبرة
        
        بالنسبة للقضاة وأعضاء النيابة والمحامين وكتبة المحاكم والمحضرين
        
        بالنسبة للنيابة الإتفاقية أو القانونية او القضائية
      - ج - الشروط الإيجابية
        
        2 - يجب أن يظل سبب الشفعة قائما الى وقت تمام الأخذ بالشفعة
        
        1 - يجب أن يتوافر للشفيع سبب
        الشفعة وقت صدور البيع
        
        ب - إذا كان حق الشفيع ناشئا عن واقعة قانونية
        
        ا - إذا كان حق الشفيع ناشئا عن تصرف قانونى
- - - - رفع الدعوى
        
        ثانيا : الأشخاص الذين ترفع عليهم الدعوى
        
        ثالثا : المحكمة المختصة بدعوى الشفعة
        
        أولا : كيفية وميعاد رفع دعوى الشفعة
        
        1 - كيفية رفعها
        
        2 - ميعاد رفع الدعوى
        
        بالنسبة للطعن فى الحكم الصادر فى دعوى الشفعة
        
        الحكم الأول : خاص بالطعن المرفوع فى الميعاد
        من أحد المحكوم عليهم او بعضهم دون الباقين
        
        الحكم الثانى : خاص برفع الطعن على احد
        المحكوم لهم او بعضهم فى الميعاد دون الباقين
      - المرحلة الثانية
        إيداع الثمن
        
        اولا : ما يجب إيداعه
        
        2 - لا يلزم الشفيع بإيداع الملحقات
        أو غيرها من مبالغ مستحقة للمشترى
        
        بالنسبة للملحقات
        
        القاعدة ايضا انه لا يلزم الشفيع بإيداع أى مبالغ اخرى غير الثمن الحقيقى
        
        1 - يجب إيداع كل الثمن الحقيقى
        
        الفرض الثانى : اذا كان الثمن المذكور فى العقد أقل من الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع فعلا
        
        الفرض الأول : اذا كان الشفيع يطعن فى الثمن بالصورية وبأنه يزيد على الثمن الحقيقى وقام بإيداع الثمن الذى قدر انه الثمن الحقيقى
        
        ثانيا : ميعاد و مكان الإيداع
        
        2 - ضرورة أسبقية إيداع الثمن لرفع الدعوى
        
        1 - يجب أن يتم الإيداع خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلان الرغبة
        
        ثالثا : جزاء مخالفة أحكام إيداع الثمن
      - المرحلة الأولى
        اعلان الرغبة وتسجيلها
        
        اولا : التعريف به واثره
        
        إعلان الرغبة يتم الى كل من البائع والمشترى فإن لم يتم على هذا النحو سقط الحق فى الشفعة
        
        لم يذكر المشرع البيانات الواجب توافرها فى إعلان الرغبة كما فعل ذلك بالنسبة للإنذار
        
        إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة لا يعدو أن يكون ورقة من أوراق المحضرين يسرى عليه ما يسرى على تلك الأوراق من أحكام الصحة والبطلان المنصوص عليها فى قانون المرافعات
        
        اذا اعلن الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة على النحو السابق بيانه ولم يعقب ذلك بالإجراءات التالية لذلك كان لم يودع الثمن خزانة المحكمة او لم يرفع الدعوى فى الميعاد القانونى سقط حقه فى الشفعة
        
        ثانيا : كيف يتم وميعاده
        
        2 - ميعاد إعلان الرغبة
        
        ا - فى حالة ما اذا كان هناك إنذار
        
        ب - فى حالة عدم وجود إنذار وكان عقد البيع مسجلا
        
        اذا فرض وان تم الإجراءان اذا الشفيع وتسجيل
        عقد البيع فالفيصل فى ذلك هو تعاصرهما ام تعاقبهما
        
        اذا تعاقب الإجراءان
        
        اذا تعاصر الإجراءان
        
        ج - إذا لم يكن هناك إنذار ولا تسجيل لعقد البيع
        
        1 - كيف يتم اعلان الرغبة
        
        ا - المبادرة بإعلان الرغبة قبل الإنذار
        
        ب - إعلان الشفيع رغبته فى ذات إعلان صحيفة دعوى الشفعة
        
        ثالثا : تسجيل إعلان الرغبة وأثره
        
        قبل تسجيل إعلان الرغبة
        
        بعد تسجيل إعلان الرغبة
        
        مشكلة توالى البيوع
        
        الفرض الثانى : اذا كان البيع الثانى حقيقيا قد تم قبل تسجيل إعلان الرغبة ولكنه لا يجوز فيه الشفعة
        
        الفرض الثالث : اذا كان البيع الثانى قد تم قبل إعلان أية رغبة فى الأخذ بالشفعة او قبل تسجيل إعلان هذه الرغبة ولكنه كان صوريا
        
        الفرض الأول : إذا كان البيع الثانى حقيقيا وتجوز فيه الشفعة وقد تم قبل إعلان أية رغبة فى الأخذ بالشفعة او قبل ان يتم تسجيل هذه الرغبة
- - - - ا - نطاق النزول من حيث الزمان
      - ب - نطاق النزول من حيث الأشخاص
        
        بالنسبة للخلف العام
        
        بالنسبة للخلف الخاص
    - - ا - ماهيته
      - ب - صوره وشكله
- - - - 1 - مصدر الحلول
      - 2 - وقت الحلول
      - 3 - المقصود بالحلول
      - الحلول فى حالة ما إذا كان العقد المشفوع فيه مسجلا
    - - 2 - ثبوت الشفعة بالتقاضى
      - 1 - ثبوت الشفعة بالتراضى
  - - - 2 - حق المشترى فى إسترداد الثمن والمصروفات من الشفيع
      - 1 - التزام المشترى بتسليم العقار للشفيع
        
        ب - على من تقع تبعة الهلاك
        
        ج - ما مدى حق الشفيع فى ثمار العقار ؟
        
        ا - ما مصير ما أقامه المشترى من بناء أو غراس ؟
        
        الفرض الأول : اذا بنى المشترى فى العقد المشفوع فيه أو غرس فيه قبل إعلان الرغبة فى الشفعة
        
        الفرض الثانى : اذا كان البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة
        
        حالة ما اذا كان العقد المشفوع فيه مسجلا
    - - 2 - إلتزام الشفيع بدفع الثمن
      - 3 - إلتزام البائع بالضمان
      - 1 - التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته
    - - 1 - مصير هذه التصرفات والحقوق قبل التسجيل إعلان الرغبة
        
        بالنسبة للتصرفات
        
        بالنسبة للحقوق التى يرتبها المشترى على العقار
      - 2 - مصير هذه التصرفات والحقوق بعد تسجيل إعلان الرغبة
        
        تطبيقا لذلك اذا باع المشترى العقار بعد تسجيل إعلان الرغبة
        
        بالنسبة للحقوق الأخرى التى يرتبها المشترى أو تترتب ضده بعد تسجيل إعلان الرغبة