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양도소득세, 취득세, 대출 (주택담보대출, 청약중도금/잔금대출, 전세자금대출, 임차보증금 반환대출), 종부세, 재.재, 청약 (무주택…
양도소득세
1주택자
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[비과세조건] 2017.8.2대책 이후 취득 규제지역내 모든 주택은 2년이상 의무거주해야 비과세(8.2 이전 계약분은 해당무, 규제지역 지정전 취득분은 해당무)
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분양권/입주권/이축권
기본세율 →1년미만40%, 1년이상 일반과세 6~45% [분양권]규제지역 분양권 양도세는 무조건 50%중과 →(21.6.1)모든지역 1년미만70% 1년이상60%
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:warning:임대주택
장기보유특별공제혜택(8년50%, 10년70%) -2018말까지 취득3개월내 등록한 8년 장기임대주택은 양도세100%감면(농특세 감면액의 20%별도)
규제지역 임대주택은 양도세중과(913이후취득), :check:임대사업자 거주주택 평생1회 비과세(19.2.12이후), 규제지역 임대주택 2년거중건 충족해야 비과세(12.16이후등록)
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[임대등록제 개편] 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지(단기임대의 장기 전환불가), 신규 장기임대는 의무기간 10년으로 연장(현8년) 자진말소(의무기간1/2임대후) →양도세중과배제(말소후 1년내 매도시, 자동말소는 양도시기 무관), 거주주택 양도세비과세(말소후 5년내 양도시), 종부세합산(말소후)
중과배제주택
장기임대주택(6억이하, 조정지역은 9.13이전분, 단기는 18.4월이전분), 상속주택(5년내), 양도세감면주택(조특법 미분양주택으로 주택수 미포함)
어린이집(5년후), 장기사원주택(10년후), 지방기준시가 3억이하 주택(양도세 중과 판단시에도 주택수 미포함)
부모합가/결혼합가 2주택자(5년내), 1억이하 소형주택, 취학/근무/요양 목적 2주택자(3억이하/1년이상거주)
다주택자중과
[장특공 배제] 다주택자가 규제지역내 주택 매도시 양도세 중과 및 장특공 배제(비규제 지역 먼저 매도시 →양도세 중과없음, 장특공 6~30%/3년부터 매년3%증가)
[양도세 중과] 기본세율(6~45%, 10억초과신설)+ 규제지역2주택자는 10%중과/ 3주택이상자는 20%중과(21.6.1부터는 각각 20%, 30%)
일시적2주택자
조정지역 주택 매입시 1년내 처분후 전입해야 비과세(조정에서 조정으로 이동시 적용, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 임대차계약종료까지 최대2년연장)
18.9.13이전 계약은 3년, 9.13이후~19.12.16이전계약은 2년, 일반지역은 3년 유효
단기매도세율
[단기 매도] 2년미만 단기보유 주택/분양권에 대한 양도소득세 대폭 인상(1년미만: 40→70%, 2년미만:기본세율→60%) →21.6.1양도분부터 적용
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취득세
중과배제주택
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농어촌주택(토지 660m2 & rjsanf 150m2이내, 공시가 6500만이내
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1주택자 취득세율 변경
기존세율(6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%) 경계상의 급격한 세율변화를 완화하기 위해
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독립1세대 범위 명확화
기혼 분가자녀, 30세이상 분가세대, 30세미만 중위소득 40%이상 미혼 분가세대(월70.3만원, 미성년자제외), 65세이상 직계존속 부양합가
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취득세 감면(임대주택/생애최초)
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생애최초주택(연령,혼인무관) - 1.5억이하 :100%감면, 1.5~3억(수도권4억)이하 :50%감면
취득요건강화
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개발호재인근 토지거래허가구역지정 - 삼성,대치,잠실,청담(적용20.6.23) : 실입주구매만 허가되며 임대불가
대출
주택담보대출
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1주택자 규제지역 주담대 원칙적금지(예외. 6개월내 처분 및 전입, 직장근무별거, 별거봉양)
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시가 9억 초과주택 LTV강화 > 투과지역 40%(9억초과분 20%, DTI:40%) , 조정지역 50%(9억초과분 30%, DTI:50%), 기타지역 LTV 70%(무/1주)/60%(2주), DTI:50%
투과지역 시가 15억초과(KB or 감정원) 아파트 주담대 금지(12.17일시행, 재재1주택세대 조합원이 실거주하고 불가피성 인정될 경우 예외 허용)
주택 임대/매매사업자의 모든지역 신규 주담대 금지(9.13이전 취득 임대주택은 대출 심사때 주택수에 포함 안되나, 이후 취득 임대주택은 포함됨)
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[무주택 실수요자 우대] 대상 :투과6억/조정5억이하 주택> 규제지역 LTV DTI 10%우대, 소득기준 완화(부부합산 연소득8천, 생애최초 9천이하)
청약중도금/잔금대출
규제지역 중도금대출은 세대당 1건만 가능, 비규제지역 중도금대출은 세대당 2건 가능 →규제지역 1건 먼저 비규제 추가 1건 가능
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전세자금대출
1주택자는 부부합산 소득 1억 미만 세대에 대출가능(기본 7천만, 맞벌이 8500만, 1자녀:8천, 2자녀:9천, 3자녀:1억), 1주택자의 HUG보증한도 2억으로 인하
전세대출후 2주택자가 되거나 투과 시가3억 초과주택 매입시 전세대출회수 및 대출연장제한(분양권은 주담대 대출시 주택수에 포함되나, 전세자금대출은 예외)
무주택자는 소득조건 없이 가능, 1주택자: 고가주택(시가9억) 보유자는 불가능, 2주택이상자는 불가능
임차보증금 반환대출
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2주택자: 규제지역 대출불가(단, 기존주택 매매계약서 +계약영수증 제출시 1세대와 동일)
종부세
종부세율인상
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[법률 개정전] 현행 0.5%~2.7%에서 0.5~3.0%로 세율인상, 3주택자 & 규제지역2주택자 : 1.2~6%
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다주택 보유 법인의 종부세를 6% 중과세율 적용 (21년부터, 예외: 사원용주택 및 기숙사는 비과세)
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재.재
입주권
재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권이전 등기시까지 전매금지
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초과이익환수제
재건축은 조합원 이익이 3천만원 이상시 최대50% 수익금 환수(3-5천 10%, 5~7천 20%, 7~9천 30%, 9천~1.1억 40%, 이후50%
무허가주택
일정시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약시 주택수에 포함 안되나, 양도세 계산시 주택수에 포함됨
청약
무주택 간주주택(청약/대출시 주택수판정)
- 상속주택 공유지분 (부적격 통보 받은날부터 3개월 이내 지분을 처분경우)
- 수도권 제외 지방 면 단위 행정구역의 단독주택에 거주후 이주한 경우 (20년된 단독주택, 85이하 단독주택, 직계존속/배우자로부터 상속받은 단독주택)
- 개인주택사업자의 분양목적 건설주택 (부적격 통보일로부터 3개월내 처분경우)
- 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택
- 20이하의 초소형주택 또는 분양권 1호 소유세대(국민주택 청약시에는 주택인정)
- 60세이상의 직계존속(배우자 직계포함)의 주택 또는 분양권
- 낡은 폐가 또는 멸실주택(부적격 통보 3개월이내 공부 정리한 경우), 무허가 건물
- 도시외 지역 무허가 건물(2층이하 & 200미만, 건축당시 적법 건축물)
- 민영주택 청약시 무주택요건 >> 소형, 저가주택 1호 소유세대(60이하+8천만원이하(수도권1.3억))
- 미분양주택을 선착순 등으로 공급받은 분양권 (이 분양권 매수자는 제외하며, 자격 박탈로 인해 재공급 받은 미계약분은 주택수 포함됨)
청약자격 및 추첨방식
[청약가점제] 투과&수도권공공 -85이하 100%가점제, 85초과 50%가점+50%추첨 비규제- 85이하 40%가점+60%추첨, 85초과 100%추첨
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[국민주택자격] 통장가입 2년 & 24회 무연체납입, 신청지역 1년(투과2년)이상거주, 5년내 무주택& 당첨 이력무 세대주
[민영주택자격] 통장가입 1년(투과2년)& 기준금액이상 납입, 5년내 당첨이력부 세대주 :check:신혼특공 소득기준완화(생최)- 분양가6억이상:월평균소득 130%(맞140%) :check:생애최초특공확대 - 국민:25%, 민영 :공공15% 민간7% 소득기준완화 - 민영주택은 월평균소득 130%이하(국민주택은 100%유지)
분양권
수도권 분양가상한제 APT전월세금지 및 실입주 의무기간 부여(시행 21.2.19) - 공공택지 5년(80%미만) 3년(80~100%), 민영택지 3년(80%미만) 2년(80-100%)
규제지역 분양권은 소유권 등기시까지 전매금지(20.8.1부터 수도권, 지방광역시도 분양권 등기시까지 전매금지)
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분양권(입주권)도 청약/대출시 주택 소유로 간주(18.12.11이후분부터)- 미분양분 분양권은 주택수에 미포함되나, 미계약분은 주택수에 포함됨
소득세
임대소득세감면축소
21년부터 8년장기는 현재75%에서 임대주택 1호자는 75%, 2호이상은 50%로 축소, 4년단기는 각각 1호 30%와 2호이상 20%로 축소
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