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區分所有, 註 (基於安全考量，並分所有共有部分都可約定成專用部分, fit:分管契約), 註 (但之後各所有權人可用規約去約定專用部分,…
區分所有
共有部分
規約
意義與內容
以多屬決所訂立的團體規章
法律性質屬<團體契約>，且為要式行為
屬債權契約
對繼受人之拘束力
屬規約以外者，僅以繼受人主觀上明知或可得而知者為限，使須受其拘束
屬<規約>者，繼受人無論對於規約內容有無明知或可得而知之情事、亦不論該規約內容是否已經登記，一律應受到拘束
與分管契約的比較
在<規約>之規定出現前訂立之分管效力不受規約之拘束，即不能用規約推翻該分管契約之效力
分管契約之變更與終止，還是要依照原來的方式，亦即經全體共有人之同意為之
使用收益權
原則由共有人按比例享有
約定專用部分
經約定共特定區分所有權人使用者
可依<規約>，所以不用全部所有權人決定即可
權力歸屬
由全體區分所有人共有之，並依各自專有部分比例
建築物起造人或業者，不得將共用部分，讓售於特定人或區分所有人，亦不能約定權力歸屬於特定所有權人]
定義
指公寓大廈專有部分之其他部分即不屬專有之附屬建築物
處分權
民799第5項:專有部分與其所屬之共有部分即其基地之權利，不得分離而為一轉或設定負擔
專有部分
要件
使用上獨立
在外部表現為單獨所有權之標的
構造上獨立
權力狀態
可使用、收益處分並排除他人干涉
可將專有部分約定供其他區分所有人使用
區分所有權的相互制約性
共同壁:費用由雙分共同負擔，但因可歸責於所有權人之事由，由該所有權人自行負擔
概論
得為區分所有之標的
在構造上及使用上得區分為數部分，由數人就專有部分享有單獨所有權，並就共有部分，按專有部分比例共有所有權
區分所有乃一物一權之例外
一棟建築物原本應只有一個所有權，但現將一棟建築物區分為數個特定部分，每個特定部分都成為<一物>而成為一所有權之客體
地下室停車位之權力歸屬釋疑
所有權
法定停車位
由區分所有權人依比例共有
建築物之起造人或建築業者，不得將共有部分，讓售於特定人
其他兩者
設至位置在共有部分者，與法定車位相同
設置位置不在共有部分者，因具有構造上及使用上之獨立性而屬專有部分，可由特定區分所有權人單獨取得所有權
停車位依法令分為<法定停車位>、<獎勵增設停車位>、<自行增設停車位>
基地
按照其專有部分之比例，由區分所有人共有之
註
基於安全考量，並分所有共有部分都可約定成專用部分
fit:分管契約
註
但之後各所有權人可用規約去約定專用部分
但在購買房屋時，可以<分管契約>的方式，與建築業者簽訂。即，以第三人為媒介，與其他所有權人達成意思表示，擁有部分停車位之<使用權>
即
同時具有專有和共有部分為建築是用區分共有之前提
因此
一棟建築物因而存在數個所有權
例
建築物的外牆、基本結構、樓梯間、屋頂、地下室等
例