Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

الرهن العقاري, « » - Coggle Diagram

- - - - - لا يمكن حسب منطوق الفصل 274 من م.ح.ع أن يحرر کتب ببلد أجنبي يقصد به رهن عقار كائن بالبلاد التونسية، وهذه القاعدة اعتمدها المشرع الفرنسي و كانت عرضة للانتقاد لأنها كانت تعطل إبرام عقد الرهن وتجبر صاحب الشأن إذا كان يقيم في الخارج أن يحضر بنفسه إلى فرنسا لإبرام الرهن.
      - - إلا أن هذه القاعدة المعتمدة في القانون الفرنسي ترجع أساسا إلى إخضاع عقد الرهن العقاري إلى شكل خاص إذ يجب أن يكون الكتب رسميا. فالتشريع الفرنسي يريد أن يخضع الشكل القانون الذي يحكم الموضوع وهذا ما لا ضرورة للتنصيص عليه في القانون التونسي الذي لا يشترط شكلا معينا لصحة الرهن العقاري.
      - فقد ورد بالفصل 275 من م.ح.ع أن الرهن يصح بكتب، وهذا الكتب قد يكون بخط اليد أو حجة رسمية، وإذا كان موضوع الرهن عقارا مسجلا فإن تحرير الكتب يكون من اختصاص محرري العقود وفقا لمقتضيات الفصل 377 مکرر من م.ح.ع. أما إذا كان العقار غير مسجل فإن تحرير الكتب يرجع إلى حرية الأطراف في إعداد کتب خطي أو حجة رسمية لصحة عقد الرهن العقاري.
    - - يقوم نظام إشهار کتب الرهن العقاري على التمييز بين العقار المسجل والعقار غير المسجل.
      - إذا كان العقار مسجلا فقد أوجب الفصل 278 من م.ح.ع ترسيم الرهن بإدارة الملكية العقارية بل أن الرهن كحق عيني لا يتكون إلا بعد ترسيمه فلا ينشأ الحق سواء بين الأطراف أو إزاء الغير إلا من تاريخ الترسيم.
      - الرهن المسلط على
        عقار غير مسجل
        
        إن كان ينشأ بموجب كتب يتمتع فيه الأطراف بحرية مطلقة فإنه يخضع حسب مقتضيات الفصل 279 من م.ح.ع إلى وجوب التنصيص على الرهن برسم الملكية بواسطة عدلين.
        
        :warning: هذه المقتضيات لاتخص سوی شكلية إشهار الرهن دون تحریر کتب الرهن.
        
        يحصل «التنصيص» على الرهن بهامش أو بذيل رسم ملكية العقار المرهون بطريقة يسهل معها لكل متعامل في العقار الإطلاع على وضعيته القانونية خاصة وأن هذا التنصيص يكون متمتعا بقوة ثبوتية مطلقة لا يمكن الطعن فيها إلا بالزور لتضمينها بحجة رسمية.
  - - - 1- العقار
        المرهون
        
        ويمتد الرهن بحكم القانون إلى ملحقات العقار المرهون وما زيد فيه من تحسينات.
        
        وأهم خصائص الرهن العقاري أنه لا ينقل حيازة العقار إلى الدائن المرتهن فيظل الراهن حائزا للعقار مسيطرا عليه قادرا على التصرف فيه بنقل ملكيته إلى شخص آخر. إلا إن هذه السلطات والتصرفات لا تؤثر في حق المرتهن لأن حقه العيني التبعي يكون نافذا في مواجهة الكافة.
        
        والواقع أنه لا يمكن وضع نظام للرهن دون نقل حيازة إلا إذا أمكن ترسيم الحقوق الواردة على الشيء وتنظيم نفاذ بعضها بالنسبة للبعض الآخر على أساس قواعد الترسيم.
        
        ونظام الترسيم أوجب أن يكون العقار المرهون معينا لأن التعيين يؤدي إلى التخصيص. فالرهن العقاري هو رهن خاص لا يتقرر إلا على عقار بالذات وليس على كل أموال المدين. فإذا كان الرهن العام محجرا قانونا فإن رهن جميع عقارات المدين مع تخصيصها يكون جائزا.
        
        وتسليط الرهن على العقار ينسحب قانونا إلى ملحقاته. فإذا نفذ الدائن بحقه على العقار فإنه ينفذ أيضا على ملحقاته فيستوفي حقه من ثمن العقار ومن ثمن الملحقات طبقا للفصل 272 من م.ح.ع. كما ينتفع الدائن المرتهن بفوائض ثلاث سنوات بشرط أن تكون نسبة الفائض معينة بالعقد وبالترسيم.
        ويكون لهذه الفوائض امتیازا بنفس المرتبة لأصل الدين فيستخلصها الدائن بنفس الأفضلية التي تكون الأصل دينه .
        
        يرد الرهن العقاري على عقار أو أحد الحقوق العينية العقارية المذكورة حصرا بالفصل 271 من م.ح.ع. وبذلك ينبغي أن يكون العقار موضوع الرهن معينا تعيينا دقيقا من حيث طبيعته وموقعه ويجب أن يكون موجودا.
      - 2- الدين
        المضمون
        
        يتقرر الرهن العقاري ضمانا للوفاء بالتزام معين. فالرهن نظام تابع لا يقوم بذاته بل يستند دائما إلى دين يعمل على ضمان الوفاء به.
        
        وتحديد الدين المضمون من الشروط الموضوعية لصحة الرهن طبقا لمقتضيات الفصل 275 من م.ح.ع. فمبدأ تخصيص الرهن ينطبق على الدين المضمون كما ينطبق على العقار المرهون بل أن أهمية التخصيص بالنسبة للدين قد تفوق أهميته بالنسبة للعقار لأن توظيف الرهن على كل عقارات المدين قد لا يؤثر كثيرا على ائتمانه إذا كانت قيمة الدين المضمون بهذا الرهن بسيطة لأنها لا تغطي سوى البعض من أموال المدين الراهن.
        
        أما إذا وظّف المدين رهنا على مكاسبه لضمان الوفاء بكل ديونه الحاضرة والمستقبلة فإن هذا الرهن يؤثر على ائتمانه لأن مقدار الدين المضمون غیر معروف ويحتمل الزيادة إلى ما لا نهاية. لذلك سيعدل أي دائن آخر عن منح ائتمانه لهذا المدین.
        
        والدين المضمون قد يكون معلقا على شرط أو مستقبلا أو احتماليا. وقد ينتج عن اعتماد مفتوح محدد المقدار لدى أحد البنوك. فإذا كان الدين يحتمل الزيادة كما في حالة الحساب الجاري أو الاعتماد المفتوح وجب تحديد القدر الذي ينتهي إليه الحساب أو الاعتماد ويعتبر هذا تحديدا كافيا للدين على أساس حده الأقصى.
        
        وتحديد الدين المضمون من حيث المقدار يفترض أن يقترن أيضا بتحديد مصدره لأن تحديد المصدر يمكن من معرفة هل أن الدين نشأ صحيحا أم لا إذ من مصلحة الدائنين وخاصة التالين في المرتبة للدائن المرتهن التمسك ببطلان التزامه. إلا أنه لا وجود لأي نص في التشريع التونسي يوجب تحديد مصدر الدین صلب عقد الرهن.
    - - يعتبر الرهن من أعمال التصرف لذلك وجب أن يكون المدين الراهن كامل الأهلية. وإذا كان الراهن غير المدين الأصلي بأن كان كفيلا عينيا فإنه يشترط فيه أهليّة التصرّف.
      - أما بالنسبة للدائن المرتهن فإن الرهن ينفعه نفعا محضا لذلك لا تشترط فيه أهلية التصرّف، فالرهن یکون صحيحا ولو كان الدائن المرتهن ناقص الأهليّة.
      - ومن المفروض أن يكون الراهن مالكا للعقار. ولكن هناك بعض الحالات التي تخرج عن هذا الفرض وهي رهن ملك الغير ورهن العقار الشائع.
      - 1- رهن
        ملك الغير
        
        - أورد المشرّع في نطاق الأحكام العامة للرهن الفصل 203 من م.ح.ع ناصا على أنه « يصح رهن ملك الغير إذا أجازه المالك أو صار المرهون ملكا للراهن».
        
        ورهن ملك الغير يتخذ عديد الأشكال. فقد يصدر الرهن عن شخص لا حق له على العقار. وقد يتجاوز حدود وكالته أو برهن أحد الشركاء أكثر من منابه في المشترك. فإذا أقر المشرع صحة هذا الرهن في حالة إجازة المالك أو صيرورة المرهون ملكا للراهن فإن التساؤل يطرح لمعرفة جزاء الرهن عند غياب هذه الشروط.
        
        - لم يتضمن الفصل 203 من م.ح.ع جزاء للرهن المسلط على ملك الغير إذا لم يجزه المالك أو لم تنتقل ملكية المرهون إلى الراهن.
        
        لذلك قد يتجه الرأي إلى اعتبار هذا العقد عقدا موقوفا في مفهوم التشريع الإسلامي. أما التأويل الآخر فقد ينطلق من مقتضيات الفصل 535 م.إ.ع «إذا تعذر الحكم بنص صريح اعتبر القياس».
        
        فالمادة 203 من م.ح.ع لم تتضمن جزاء صريحا لرهن ملك الغير في غياب إجازة المالك أو انتقال ملكية المرهون إلى الراهن بعد الرهن إلا أنه عملا بقاعدة القياس أمكن الالتجاء إلى أحكام الفصل 567 من م.إ.ع التي تضمنت جزاء لبيع ملك الغير. فعقد الرهن يخضع في بعض أحكامه إلى المقتضيات المنظمة لعقد البيع وهو ما أشار إليه على سبيل المثال الفصل 204 من م.ح.ع .
        
        وعملا بأحكام الفقرة الثانية من الفصل 567 وجب استنتاج أنه إذا لم يجز المالك الرهن جاز للدائن المرتهن أن يطلب فسخ الرهن وعلى المدين الراهن الخسارة إذا لم يعلم الدائن المرتهن وقت الرهن أن الراهن فضولي وليس لهذا الراهن أن يعارض ببطلان الرهن بدعوى أنه فضولي.
        
        وبذلك فإن رهن ملك الغير لا يكون صحيحا إلا في حالة الإجازة أو انتقال الملكية إلى الراهن، فهو لا ينشا صحيحا بل يصبح هكذا عند تحقق أحد هذين الشرطين. وقبل ذلك يكون هذا العقد مفتقرا إلى محله. وغياب المحل يؤدي إلى البطلان المطلق.
        
        فافتقار العقد للمحل يجعل منه عقدا باطلا بطلانا مطلقا إذا لم يجزه المالك أو لم يصبح المرهون ملكا للراهن . وهذا الاستنتاج يندعم بالنظر إلى تسليط عقوبة جزائية واعتبار رهن ملك الغير من جرائم التحيل. وتجريم الفعل يؤدي على الصعيد المدني إلى اعتباره باطلا طبقا لما اقتضاء الفصل 539 من م.إ.ع من أنه «إذا صرح القانون بالنهي عن شيء معين كان إتيانه باطلا لا ينبني عليه شيء».
      - 2- رهن
        العقار الشائع
        
        أقرّ الفصل 59 من م.ح.ع حق كل من الشركاء في ملكية المشترك لبيع منابه وإحالته ورهنه.
        
        صور رهن العقار الشائع متعددة. فقد يصدر الرهن من كل الشركاء وقد يصدر من بعضهم فقط وقد يكون رهن العقار كله أو حصة شائعة أو مفرزة منه.
        
        إذا صدر الرهن من جميع الشركاء فهو صحيح صادر عن مالك.
        
        لكن قد يصدر من أحد الشركاء للعقار كله أو حصة منه شائعة أو مفرزة وفي هذه الحالة وجب التمييز بين حلول مختلفة.
        
        فإذا تمت القسمة ووقع العقار المرهون في حصة شريك آخر غير الراهن فإن ذلك قد يؤثر على مصالح الشركاء والدائن المرتهن. فمن المفروض أن يحصل الشريك المتقاسم على حصة مفرزة خالية من كل رهن لم يرتبه هو من قبل. أما حماية المرتهن فتكون بتقرير بقاء حقه العيني مع حقه في الأفضلية، وتطبيقا لهذا التأصيل تكون الآثار المختلفة لتصرف أحد الشركاء على الشياع.
        
        على النحو
        الآتي:
        
        أولا: رهن الشريك
        لجزء مفرز :
        
        هذا الرّهن لا ينفذ في مواجهة الشركاء الآخرين لأن حق كل منهم يتعلق بهذا الجزء ولا يختص الراهن بسلطة التصرف فيه،
        
        أما إذا كانت نتيجة القسمة وقوع الجزء المفرز المرهون في نصيب الراهن أصبح الرهن نافذا في مواجهته.
        
        ثانيا:
        
        أما إذا رهن الشريك حصته الشائعة فإن العقد صحیح و تكون حقوق المرتهن متعلقة بالحصة التي تؤول إلى الراهن بعد القسمة.
        
        وفي كل هذه الحالات فإن تسليط رهن على العقار المشترك يقوم معه الحق للدائن في معارضة إجراء قسمة هذا العقار أو تصفيقه للبيع بدون حضوره وله أن يطلب نقضها إذا تمت القسمة أو بيع الصفقة رغم معارضته عملا بمقتضيات الفصل 121 من م.ح.ع.
- - - - ويلتزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون بأن لا يقوم بأي عمل يترتب عليه إنقاص قيمته. فإذا هلك العقار بفعل المدين کان للدائن المرتهن الحق في طلب الوفاء بالدين حالا لأن الأجل يكون قد سقط بمفعول القانون. أما إذا كان الهلاك لا يعزى إلى خطأ المدين جاز له عملا باحكام الفصل 236 من م.ح.ع أن يعرض منح تأمين عقاري جديد أو إضافي.
      - على أن الراهن يبقى مالكا للعقار بل و حائزا له بما يمكنه من التصرف فيه. إلا أن هذه التصرفات يجب أن لا تمس بحق الدائن المرتهن. لذلك اعتبر الفصل 292 من المجلة الجزائية أن رهن ما سبق رهنه يشبه بالتحيل.
      - سواء كان الراهن هو المدين أو الكفيل العيني فإنه ملزم بإنشاء حق الرهن للدائن المرتهن.
    - - إذا حل أجل الوفاء ولم يقم المدين بالوفاء اختيارا كان للدائن اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار المرهون لبيعه بالمزاد العلني حسب مقتضيات الفصل 410 من م. م. م. ت مع استيفاء قيمة دينه من ثمن البيع.
      - ولا يتميز الدائن المرتهن على غيره من الدائنين العاديين في الإجراءات التي يتخذها في التنفيذ على العقار المرهون. فالدائن العادي من حقه عقلة العقارات التابعة لمدينة ومباشرة إجراءات التبتيت ولو كانت موضوع رهن ولكن مع بقائه مهددا بأفضلية الدائن المرتهن عند استخلاص قيمة الدين من المتحصل من البيع.
      - وإذا لم يرد بمجلة الحقوق العينية في بابها الخاص بالرهن العقاري ما يعمل على التأكيد على بطلان كل اتفاق يهدف إلى أن يصبح المرتهن مالكا للعقار عند عدم الوفاء بالدين أو أن يتم بيع العقار دون مراعاة الإجراءات المقررة في بيع المرهون فإن غياب هذا المنع الصريح لا يؤدي بالمرة إلى إقرار جواز مثل هذه الشروط في رهن العقار عملا بمبدأ حرية الإرادة التعاقدية.
      - فالأخذ بقاعدة أن ما لا يمنعه القانون صراحة يبقى جائزا یکون مردودا لأن علة منع هذه الشروط في رهن المنقول وفق ما اقتضته المادة 256 من م.ح.ع تبقى قائمة في الرهن العقاري بما يجيز الاحتكام إلى قواعد القياس وإقرار جزاء البطلان.
  - - - فإن حق الرهن لا يتكون مبدئيا ولا ينفذ في مواجهة الغير إلا بالترسيم.
      - إلا أنه في بعض الحالات الخاصة يجوز الاحتجاج بالرهن العقاري على الغير بدون ترسیم وذلك عندما يكون الرهن معلقا على شرط على معنى الفصل 202 من م.ح.ع. فمثل هذا الرهن لا يمكن ترسیمه بدفاتر الملكية العقارية وإنما يقيد احتياطيا عملا بأحكام المادة 366 من م.ح.ع .
      - وتكمن أهمية القيد الاحتياطي في أن الترسیمات الحاصلة بعد تاریخ القيد لا يمكن أن تستعمل في مواجهة المستفيد من القيد الاحتياطي إذ أن الحق العيني المرسم أو المقيد احتياطيا يجعل المتعامل في العقار المسجل غيرا سيئ النية.
      - إن مظهر نفاذ الرهن في حق الغير هو حق الدائن المرتهن في الأفضلية وحقه في تتبع العقار المرهون.
    - - الأفضلية هي الغاية من الرهن وتعني استيفاء الدائن المرتهن حقه متقدما على غيره من الدائنين العاديين والمرتهنين التالين له في المرتبة.
      - وحق الأفضلية ينشأ بالترسيم حسب القواعد المنصوص عليها بالفصل 278 م.ح.ع فتحتسب مرتبته من وقت هذا الترسيم لأن العبرة من وقت ترسيم الحق وليس من وقت نشأة الدين.
      - والترسيم بالسجل العقاري في العقارات المسجلة هو الذي يكون حق الرهن كحق عيني فيصبح جزاء التعامل في العقار قائما على مدى الإطلاع على ما يثبته الرسم من تنصيصات فيتحقق عنصر حسن النية إذ لا حقيقة سوى ما تضمنه الرسم من بیانات.
      - وإذا تم ترسيم الحق تحدد موضوع الأفضلية فتتحقق نفس المرتبة لأصل الدين وفوائض ثلاث سنوات إذا تم بیان نسبة الفائض بالعقد وبالترسيم.
      - وبذلك فإن الأفضلية تفضي إلى مسألة تزاحم أصحاب الحقوق العينية. فإذا كان الدائن صاحب الامتیاز مفضل على غيره من الدائنين ومن ضمنهم أصحاب الرهون العقارية وفقا لمقتضيات الفصل 195 من م.ح.ع فإن الأفضلية بين هؤلاء تكون في شكل «مرتبة» تتقرر من يوم حصول الترسيم.
      - فأسبقية تاريخ حصول الترسيم تتحدد معها أفضلية الدائن بالنسبة لغيره من الدائنين، وإذا تم ترسیم أكثر من رهن في يوم واحد فإن هذه الحقوق تكون متساوية في المرتبة ويخضع أصحابها فيما بينهم إلى قاعدة التحاصص.
    - - للدائن الذي رسم حقه على عقار أن يتتبعه أيا كانت اليد التي انتقل إليها ، للمحاصة بدينه واستخلاصه بحسب درجة ترسيمه.
      - وحق الدائن في التتبع مرتبط بحق المدين الراهن في التصرف في العقار المرهون. فتوظيف الرهن لا يمنع المدين من التصرف في العقار إلا أن هذا الحق في التصرف لا يؤثر في حق الدائن المرتهن الذي يمكنه التنفيذ على العقار حتى وإن خرج من ذمة المدين الراهن. ويتم ذلك بنزع ملكية العقار من واضع اليد عليه.
      - فواضع اليد هو صاحب حق عيني ولكنه أجنبي على الدين الذي يربط الراهن و المرتهن. وبصفته تلك وجب عليه عملا بالمادة 281 من م.ح.ع دفع الدين أصلا وفوائض أوالتخلي عن العقار.
      - وإذا كان الرهن مرسما ولم يقم واضع اليد بخلاص الدين فإن الدائن المرتهن يكون قد تحصل على سند مرسم يخوله حق التنفيذ على العقار بعد إعلام المدين و إنذار واضع اليد بدفع المال أو التخلي عن العقار في أجل ثلاثين يوما من تاريخ الإنذار.
      - ولواضع اليد أن يختار أحد الحلول فإما أن يدفع الدين الذي تخلد بذمة الراهن أو يتخلى عن العقار أو يتولى تطهيره.
      - 1- دفع الدين
        
        ويتمثل في قيام واضع اليد على العقار بوفاء دین الدائن المرسم أصلا وفوائد كان يدفع ثمن المبيع أو جزءا منه إلى الدائنين المرتهنين فتبرأ ذمته في مواجهة البائع الراهن وفي نفس الوقت ينتقل إليه العقار خاليا من كل رهن.
        
        ودفع الدين يتم عند حلول الأجل المحدد. ولا يحصل ذلك إلا إذا لم يبادر واضع اليد بتطهير العقار.
      - 2 - تطهير العقار
        من الرهون
        
        نص الفصل 292 من م.ح.ع على هذه الصورة لتمكين المالك الجديد من تطهير ما على العقار من رهون مرسمة، ويجب التأكيد على أن هذه الوضعية تمثل خيارا ممنوحا للمالك الجديد يلتجيء إليه بحكم إرادته مما يجعله مختلفا عن الحالات التي يحصل فيها التطهير بحكم القانون من ذلك الفصل 481 من م. م. م. ت الذي ينص على أن بيع العقار بالمزاد العلني يطهر ذلك العقار قانونا من جميع الامتيازات الموظفة عليه وبصفة عامة من جميع الترسیمات.
        
        ويحصل هذا التطهير بمجرد ترسیم محضر التبتيت بواسطة مدير الملكية العقارية الذي يتولى التشطيب على الترسیمات السابقة، وهو ما توخاه أيضا الفصل 49 من قانون 17 أفريل 1995 فيما أشار إليه من تطهير المؤسسة في صورة إحالتها إلى الغير من جميع الديون والترسیمات السابقة.
        
        :star: التطهير الإرادي
        
        إن التطهير الإرادي المقصود من المادة 292 م.ح.ع يتمثل في قيام المالك الجديد اختيارا منه سعيا لتطهير ما على العقار من رهون مرسمة،
        
        ويحصل ذلك بتوجيه إعلام إلى الدائنين المرسمين يتضمن تنصيصات وجوبية في ظرف سنة من تاريخ ترسیم سنده أو خلال شهر من تاريخ أول إنذار يوجه له طبقا للفصل 283 م.ح.ع.
        
        والمقصود من إجراء إعلام الدائنين هو أن يصرح المالك الجديد بأنه مستعد لخلاص الديون السابقة الموثقة برهن والمرسمة بقدر الثمن أو بقدر القيمة المصرح بها إذا حصل التفويت بدون عوض.
        
        وبما أن التطهير يحصل بعرض ثمن الشراء أو القيمة المصرح بها فإن ذلك يعني أن المالك الجديد لا يقوم بوفاء ديون الدائنين المرسمين بل بعرض الثمن او القيمة ولو لم تكن كافية لوفاء جميع الديون. لذلك فإن الدائنين قد يقبلوا هذا العرض فيتحقق تطهير العقار وقد يرفضوا فيتعين عليهم القيام بطلب بيع العقار بالمزاد العلني.
        
        :star: الاعتراض التحفظي
        
        وإذا رفض الدائن المرسم أو صاحب الاعتراض التحفظي العرض الصادر عن المالك الجديد فقد وجب عليه طبقا للفصل 296 من م.ح.ع آن يطلب في أجل أربعين يوما من تاريخ الإعلام بيع العقار بالمزاد العلني طبقا للإجراءات العادية الواردة بمجلة المرافعات المدنية والتجارية.
        
        ويتم ذلك بعرض الزيادة في الثمن بما لا يقل عن السدس إما بنفسه أو بواسطة شخص يقدمه يكون متضامنا معه، ويجب على المزايد تقديم ضامن لدفع الثمن والمصاريف وإلا كانت الإجراءات باطلة.
        
        وإذا لم تحصل زيادة عن المزايدة فإن الدائن المزايد يلزم بالشراء، وعلى الدائن المزايد أن يعلم المالك الجديد والدائنين المرسمين والمعترضين تحفظيا بطلب البيع قبل نهاية أجل الأربعين يوما المشار إليه وإلا سقط الطلب.
        
        ويتمثل هذا الطلب في استدعائهم للحضور بجلسة البيوعات العقارية لدى المحكمة الإبتدائية التي يوجد بدائرتها العقار فيجري البيع وفقا لأحكام مجلة المرافعات المدنية والتجارية.
        
        أما إذا لم يحترم الدائن الذي له صفة القيام الآجال والصيغ القانونية أو لم يطلب أحد الدائنين الذين لهم الصفة للقيام بطلب بيع العقار بالمزاد العلني فإن قيمة العقار تبقى مقدرة بالثمن المنصوص عليه بالعقد أو المصرح به من طرف المالك الجديد فيتحاصصه الدائنون كل حسب نصيبه ومرتبته ويشطب على الترسیمات إثر ترتيب الدائنين الذي يقع إعداده بالتراضي أو بالتقاضي حسب مقتضيات الفصل 463 وما يليه من م.م.م.ت.
        
        ويتحرر المالك الجديد من الرهون بدفع الديون الحالة التي لها مرتبة للتحاصص أو بتأمين ما يفي بتلك الديون. أما الديون التي لم تصبح واجبة الأداء فإن ترسيم الرهن الموظف على أساسها يبقى قائما.
      - 3 - تخلية
        العقار المرهون
        
        تكون تخلية العقار بتقرير يقدمه واضع اليد الى كتابة المحكمة الابتدائية التي بدائرتها العقار وإذا كان العقار مسجلا وجب على كتابة المحكمة إعلام مدیر الملكية العقارية فورا فيتولى التنصيص على ذلك برسم الملكية وعلى الأحرص من الطرفين سواء واضع اليد أو الدائن المرتهن القائم بالتبع أن يطلب قضائيا تعيين مؤتمن عدلي تسند إليه مهمة بيع العقار طبقا لإجراءات البيع الجبري.
        
        ولكن تخلية العقار لا تكون جائزة إذا عرض المالك الجديد تطهير العقار وقبل الدائنون العرض. أما إذا رفض هؤلاء العرض أمكنه التخلي.
        
        والتخلي لا يقصد به أن المالك الجديد يتخلى عن ملكية العقار ولا عن حيازته القانونية، فيظل مالکا وإذا بيع العقار بثمن يزيد عن ديون الدائنين كانت الزيادة له.
      - 4 - البيع
        بالمزاد العلني
        
        هو الإجراء الذي يتعرض له المالك الجديد للعقار الموظف عليه رهن إذا لم يقم بدفع الدين أو لم يبادر بتطهير العقار أو التخلي عنه.
        
        وقد يتم البيع إذا سعى المالك الجديد في تطهير العقار ورفض دائن مرتهن العرض وطلب بيعه بالمزاد.
        
        وطبقا للفصل 296 م.ح.ع فإن طلب البيع يكون لكل دائن مرسم أو صاحب اعتراض تحفظي على أن يتولى عرض زيادة في الثمن بقدر لا يقل عن السدس مع تقديم ضامن لدفع الثمن المنصوص عليه بعقد البيع والتكاليف وإلا كانت الإجراءات باطلة،
        
        وعليه قبل مباشرة إجراءات البيع بالمزاد إعلام المشتري والدائنين المرسمين وأصحاب الاعتراض التحفظي في آجال محددة قانونا،
        
        هذا الإعلام يتضمن استدعاءهم لجلسة التبتيت، ويحصل البيع بالمزاد وفق الإجراءات المقررة في البيوعات العقارية طبقا للفصل 410 م.م.م. ت.