Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

انتقال الرهن العقاري - Coggle Diagram

- - - - لمقصود بها هي الصورة التي ينتقل فيها الرهن من المورث (السلف) إلى الوارث (الخلف).
      - ذلك أن الميراث يعتبر سببا من أسباب اكتساب الملكية عملا بالفصل 22 م ح ع. فإذا توفي الدائن المرتهن، تنتقل جميع حقوقه المالية إلى ورثته بما فيها الدين المضمون بالرهن.
      - ويحصل هذا الانتقال آليا فور وفاة المورث. وبموجبه يحق للورثة مطالبة مدين مورثهم بأن يؤدي لهم الدين مزودين إزاءه بالرهن العقاري.
    - - نتقال الرهن في نطاق الخلافة الخاصة، فيشمل كل الحالات التي يتحول فيها التأمين العيني من الدائن السابق (السلف) إلى الدائن الجديد (الخلف الخاص) بإرادة القانون وفي غياب أي اتفاق بين الأطراف.
      - 1/ أول مثال على ذلك نجده في الفصل 12 من القانون عدد 4 المؤرخ في 2 فيفري 1998 والمتعلق بشركات استخلاص الديون حيث ورد أنه: " ينجر عن إحالة الدين لفائدة شركات استخلاص الديون وجوبا انتقال ديون المحيل بتوابعها المتممة لذاتها ورهونها وضماناتها. ويجب ترسيم الإحالة بالسجل العقاري إذا تعلقت الرهون أو الضمانات بعقار مسجل ".
      - 2/ المثال الثاني، فيستمد من
        صريح الفصل 226 م ا ع
        الذي نص على أنه: " يتمّ
        الحلول قانونا في الصور الآتية:
        
        أولا للدائن سواء كان له رهن أو كان دينه بخط اليد فقط إذا أدى مال دائن آخر مقدم عليه بسبب امتيازاته ورهونه ولو كان متأخرا عليه في التاريخ.
        
        ثانيا-كذلك لمشتري العقار إلى حد ثمن مشتراه إذا دفع هذا الثمن في خلاص أصحاب دين كان العقار مرهونا تحت يدهم.
        
        ثالثا-لمن أدى دينا كان مشتركا فيه مع المدين أو مطلوبا به في حقه على أنه مدين متضامن معه أو كفيل عنه أو معه أو وكيل بالعمولة.
        
        رابعا-في حق من أوفى بالدين لمصلحة له ولو لم يكن مطلوبا به كمن أعطى رهنا في دين غيره".
        
        يستدعي هذا النص توضيح وضعيات
        الحلول القانوني التي عددها، حالة بحالة :
        
        :red_cross:الوضعية
        الأولى
        
        تفترض وجود دائن يحتل رتبة متفوقة على غيره من الدائنين باعتبار أنه يتمتع بتأمين عيني سواء أكان رهنا عقاريا أم غيره. فيكون من مصلحة الدائن الذي يليه في الرتبة أن يتولى خلاصه في المبالغ المستحقة نحو المدين ليحل محله في حقوقه إزاءه مزودا بالتأمين العيني الذي يتمتع به.
        
        لمزيد فهم المزايا التي يحققها هذا الحلول لنفترض أن المدين له دائنان: دائن مرتهن تبلغ قيمة دينه 100 ألف دينار ودائن عادي يبلغ دينه نفس القيمة وأن قيمة العقار المرهون هي 200 ألف دينار، لكن المدين فوت فيه للغير ولم يعد له مكاسب أخرى قابلة للتنفيذ عليها.
        
        في هذه الصورة يكون من مصلحة الدائن العادي أن يتولى خلاص الدائن المرتهن في دينه. وبذلك يحل محله بقوة القانون في حقوقه الناتجة عن الرهن ومن بينها حق التتبع الذي يخول له التنفيذ على العقار المرهون بين يدي واضع اليد واستخلاص قيمة الدينين الأول والثاني من ثمن العقار.
        
        :red_cross: الوضعية
        الثانية
        
        تتعلق بفرضية بيع العقار المرهون لفائدة الغير مثقلا بعدة رهون.
        
        فإذا أراد المشتري تخليص العقار من هذه الرهون تفاديا لعقلته وبيعه من قبل الدائنين المرتهنين، يجوز له أن يتولى دفع ثمن العقار لهم مباشرة.
        
        هنا يقوم احتمالان:
        
        - إما أن يكون الثمن كافيا للوفاء بكامل الديون. فتنقضي الرهون في هذه الحال تبعا لانقضاء الديون المضمونة بها.
        
        - وإما ألا يكون الثمن كافيا. وعندئذ يحل المشتري محل الدائنين المتقدمين في الرتبة الذين استوفوا ديونهم. وهذا ما يجعله منطقيا في مأمن من خطر التنفيذ على العقار المرهون باعتبار أنه حتى لو وقع بيعه فسوف يكون المشتري مقدما على الدائنين الموالين له في الرتبة.
        
        :red_cross:الوضعية
        الثالثة
        
        تتصل بصورة من أدى دينا كان مطلوبا بإدائه مع غيره أو في حق غيره.
        
        أبرز مثال على ذلك سبق التعرض إليه في درس الكفالة ويتعلق بدعوى الرجوع التي يتمتع بها الكفيل ضد المدين الأصلي بعد الوفاء بالدين. فإذا اضطر الكفيل إلى أداء الدين المتخلد في ذمة المدين يحق له الرجوع عليه لمطالبته بأن يسدد له ما دفعه في حقه.
        
        عندئذ له خياران:
        
        إما القيام على أساس دعوى الرجوع الشخصي عملا بالفصل 1505 م ا ع الذي اقتضى أنه: "إذا أدى الكفيل الدين أداءً صحيحا يترتب عليه سقوط الدين فله أن يرجع على المدين بقدر ما أداه ".
        
        وإما القيام عليه بموجب دعوى الحلول الشخصي تطبيقا للفصل 1509 الذي تضمن أنه: "إذا أدى الكفيل الدين أداء صحيحا حلّ محلّ الدائن في جميع ما له على المدين من الحقوق والامتيازات بقدر ما أدّاه وعلى بقية الكفلاء بقدر مناب كل منهم". وغني عن التذكير بأن دعوى الحلول بهذا المعنى ما هي إلا تطبيق أمين للفصل 226 (ثالث) م ا ع.
        
        :red_cross: الوضعية
        الرابعة
        
        تتعلق بحالة شبيهة للسابقة هي حالة الكفيل العيني الذي يرهن أحد مكاسبه سواء أكان عقارا أم منقولا ضمانا لدين غيره. فهو كالكفيل الشخصي، تنتقل إليه حقوق الدائن الأصلي إزاء المدين بموجب الحلول متى تولى سداد الدين.
        
        فإذا كان هذا الدين موثقا برهن آخر غير الرهن الصادر عن الكفيل العيني، أمكن له أن يتزود به في مواجهة الراهن سعيا لاستخلاص دينه.