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Derecho Inquilinario, UNIVERSIDAD FERMÍN TORO VICERRECTORADO ACADÉMICO …

- - - - Consensual: El contrato de arrendamiento se perfecciona por solo consensu
    - - Principal: Cumple por si mismo una función contractual, sin tener relación con otros contractos.
    - - Conmutativo y Aleatorio: Conmutativo porque las partes al momento de celebrar el contrato conocen la determinación y extensión de las prestaciones a realizar, y también es Aleatorio porque pueden surgir prestaciones por un hecho causal (Incendios, Riesgos, Accidentes)
    - - De tracto sucesivo: La prestación de las partes no se realiza en una unidad de tiempo, sino en el transcurso de periodos para su cumplimiento. Ejemplo: El arrendador proporciona el uso y goce de la cosa arrendada por un tiempo determinado, y el arrendatario la usa, goza y conserva durante el tiempo estipulado.
    - - Nominado: Es nominado porque se encuentra tipificado en el Código Civil y en normas especialmente dictadas para ese efecto.
    - - Oneroso: En el contrato de arrendamiento, cada una de las partes (Arrendador y Arrendatario) procura tener una ventaja mediante una contraprestación.
    - - Sinalagmático-Bilateral: Debido a que en el contrato de arrendamiento, surgen obligaciones para ambas partes, cada una es deudor y acreedor a la vez, porque se obligan recíprocamente. (El arrendador en poner al arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada, y el arrendatario a pagar el canon de arrendamiento)
  - - - El arrendador garantiza el uso de la cosa, en el usufructo nadie lo garantiza.
      - El arrendamiento es un contrato, el usufructo puede derivar de un testamento o contrato de usucapión
      - En el arrendamiento, el arrendador de entregar y conservar el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido, o para el uso natural que le corresponda. En el usufructo, el propietario no tiene ninguna obligación específica, excepto la de abstenerse de impedir o entorpecer el uso y goce al usufructuario
      - El arrendamiento siempre es oneroso, mientras que el usufructo puede constituirse a título oneroso o a título gratuito
      - La constitución del usufructo es siempre un acto de disposición, no así en el arrendamiento
      - El arrendador debe hacer gozar al arrendatario mientras que el nudo propietario cumple con dejar gozar al usufructuario
    - - El enfiteuta adquiere un derecho real sobre el fundo enfitéutico que le confiere las facultades de gozar el fundo, mientras que el arrendatario solo adquiere un derecho personal frente al arrendador en virtud del cual puede exigir de éste que le haga gozar de la cosa arrendada
      - En la enfiteusis el goce es temporal o permanente, en el arrendamiento es solo temporal
      - El arrendamiento es aplicable para bienes muebles, la enfiteusis no.
      - El enfiteuta está obligado a mejorar el fundo, al cambio el arrendatario se limita a usar y gozar de la cosa.
    - - En la venta una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa, mientras que en el arrendamiento solo se obliga a hacer gozar de ella.
    - - El arrendamiento es oneroso y consensual mientras que el comodato es gratuito y real.
  - - - Reglas Especiales sobre la Legitimación para Dar en Arrendamiento:
        
        Puede arrendar el enfiteuta
        
        Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las reglas establecidas en el artículo 598 del Código Civil.
        
        Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aunque su derecho esté sujeto a condición resolutoria. También puede arrendar la mayoría en caso de comunidad, conforme al artículo 764 del C.C
        
        Puede arrendar el propio arrendatario, caso en el cual se habla del subarrendamiento, conforme a las condiciones exigidas por el Código Civil.
      - Reglas Especiales sobre la Capacidad y el Poder
        
        El menor no emancipado y el entredicho solo pueden dar o tomar en arrendamiento a través de su representante legal.
        
        El inhabilitado judicial se encuentra en la misma situación que el inhabilitado legal, ya que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administración. (Art 409 C.C)
        
        El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representación del hijo arrendar los bienes de éste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento que exceda de los 3 años, se lo califica como acto que excede la simple administración (Art 267 C.C)
        
        El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes raíces sin autorización judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (Art 365, 397 y 408 C.C).
        
        El cónyuge puede arrendar libremente los bienes propios y bienes comunes cuya administración le corresponda (Art 154 y 179 C.C)
        
        Los herederos que tengan la posesión provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (Art 428 y 1582 C.C).
        
        Los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos les hayan conferido, como actos de simple administración (Art 1688).
    - - El consentimiento de las partes en el arrendamiento debe versar sobre:
        
        El objeto del contrato: Las prestaciones que deben ejecutar las partes para el perfeccionamiento del contrato
        
        La cosa objeto del arrendamiento: El bien mueble o inmueble en arrendamiento (con sus características, vicios, defectos, entre otros).
        
        El precio o canon de arrendamiento: En dinero o en especie
        
        La duración del contrato: Ya que se trata de un contrato de tracto sucesivo, se debe determinar la duración del mismo.
      - Objeto
        
        Prestación Principal del Arrendador: Hacer gozar al arrendatario del bien arrendado durante un tiempo determinado
        
        Objeto de la prestación: Bien mueble o inmueble sobre el cual recae la relación jurídica obligatoria entre el arrendador y el arrendatario
        
        Prestación Principal del Arrendatario: Pagar la pensión arrendaticia al arrendador, en la forma y tiempo convenidos.
      - Causa:
- - - - Arrendador: Persona quien otorga el bien en arrendamiento
      - Arrendatario: Persona quien recibe el bien en arrendamiento
    - - El objeto de la obligación contractual
        
        El objeto de la obligación principal del arrendador: HACER GOZAR A OTRO DE UN BIEN MUEBLE O INMUEBLE DURANTE UN TIEMPO DETERMINADO
        
        El objeto de la obligación principal del arrendatario: PAGAR EL PRECIO, EN DINERO O EN ESPECIE
        
        Objeto de la prestación: BIEN MUEBLE O INMUEBLE SOBRE EL CUAL RECAE LA RELACIÓN JURÍDICA ARRENDATICIA
  - - - Sometimiento a la Jurisdicción Judicial
        
        A la jurisdicción donde se encuentre el inmueble (Art 59)
      - Subrogación del contrato (Arts. 50 y 51)
        
        Por disolución de grupo familiar (Art 50): Manifestación de voluntad por escrito en documento autenticado y dentro de un plazo de sesenta (60) días, a partir del momento de recibir notificación.
        
        Por muerte del arrendatario (Art 51): Homologación a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en un plazo no mayor de treinta (30) días hábiles al fallecimiento del arrendatario.
      - Preferencia Arrendaticia
        
        Del contrato distinto al arrendamiento. Causa de Nulidad del Contrato. Sanción Legal (Art 53).
      - Fijación del Canon
        
        RECIBO DE PAGO: Obligación del Arrendador de entregar recibo de pago al arrendatario.
        
        OPORTUNIDAD DE CANCELACIÓN: Mensual dentro de los primeros 5 días hábiles al vencimiento de cada mes.
        
        EXCEPCIÓN A LA REGLA DE NO CLAUSURA DE LA CUENTA DE AHORRO: Se clausura en los casos siguientes. Se haya terminado la relación arrendaticia, se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble y la decisión haya quedado firme.
        
        COMPETENCIA: Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
        
        PROCEDIMIENTO DE PAGO: Pago en cuenta de ahorro en una institución bancaria del Estado que debe aperturar el arrendador para tal fin. NO PUEDE SER CLAUSURADA (Regla Principal) durante la relación arrendaticia.
    - - Derecho de Preferencia (Art 25): Existe un derecho de preferencia del arrendatario para mantenerse en condición de arrendamiento, siempre que haya cumplido con todas sus obligaciones.
      - Derecho de Prórroga Legal (Art. 26): Prorroga optativa para el arrendatario pero obligatoria para el arrendador, ante un vencimiento de contrato con plazo de 6 meses o más.
      - Contenido del Contrato (Art. 24): Especificaciones físicas del bien arrendado y de la edificación que lo contiene.
      - Pago de Canon (Art 27): En cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, y los datos de la cuenta deben ser especificados en el contrato, y el arrendador debe notificar en caso de cambio o modificación de la cuenta.
      - Factura Legal (Art 30): Obligación del arrendador de entregar factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado.
      - Interrupción de la Prescripción (Art 29): Actuación de arrendador ante organismos competentes, actos formales ante jurisdicción contenciosa.
      - Prescripción (Art 28): Si se vence el plazo de 2 años sin que el arrendador requiriera las cantidades consignadas por el arrendatario a su favor, prescribe su derecho.
      - Avalúo (Art 31): Método de Costo de Reposición realizado por la SUNDDE
      - FIJACIÓN DEL CANON (Art 32): Fórmula. CAF=(VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
      - REVISIÓN DE CANONES: 1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato. 2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda del 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo.
- - - - Ejemplo: El automóvil que se da en arrendamiento debe estar en condiciones de funcionar adecuadamente al ser entregado.
      - Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador salvo pacto expreso o tácito en contrario.
    - - Aspecto Positivo: Deber de efectuar todas las reparaciones necesarias o de importancia para mantenerlo en estado de servir para el uso convenido, o en su caso, para el uso natural para el cual está destinado (A menos que se haya pactado en contrario).
      - Aspecto Negativo: Prohibición de modificar o alterar el bien objeto del arrendamiento.
    - - Garantía del Hecho Personal: Deber el arrendador de intervenir el uso legítimo del bien arrendado, a menos que se trate de una reparación urgente e indispensable.
      - Garantía del Uso Pacífico: Deber de proteger al arrendatario de perturbaciones de derecho que provengan de terceros, o de una perturbación de hecho basada en una causa jurídica.
      - Deber de responder por vicios o defectos ocultos: Responsabilidad objetiva del arrendador durante la vigencia del arrendamiento
      - Deber de asumir la pérdida del bien arrendado por caso fortuito o de fuerza mayor: El arrendatario no está obligado a pagar la renta desde que la pérdida ocurre.
  - - - Obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado
        
        Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato (Art. 1586).
        
        Obligación de no variar la forma de la cosa arrendada (Art. 1589)
        
        Garantía por Vicios o Defectos de la cosa arrendada (Art 1587).
      - Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada
        
        Obligación del arrendador de abstenerse de causar personalmente perturbaciones al goce del arrendatario, como la ejecución de ciertas reparaciones (Art. 1590)
        
        Caso de perturbaciones de hecho y derecho por parte de terceros (Art. 1591)
        
        Caso de perturbaciones por un hecho proveniente de la Administración Pública: Equiparación de pérdida parcial del disfrute a la pérdida de la cosa misma (Art 1588), o la exigencia de garantía del arrendador por perturbación por hecho propio. EJEMPLO: La autoridad sanitaria clausura un local por falta de reparaciones que debía haber realizado el arrendador.
      - Obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada
        
        Obligación de entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios correspondientes a su naturaleza y destino. (art 1586 y 1595)
        
        Obligación de entregar la cosa arrendada en el momento convenido expresa o tácitamente por las partes
    - - Obligación de entregar al arrendatario el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de sanidad, servicio y seguridad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales en la fecha convenida o en el momento de celebración del contrato (Art 32).
      - Obligación de mantener el inmueble en un buen estado con respecto a servicios básicos, áreas comunes y adicionales según lo convenido en el contrato (Art 33).
      - Obligación de tener el inmueble arrendado en un buen estado de conservación: Deberá contratar con personas especializadas y cumplir con las exigencias sanitarias del inmueble. (Art 31)
      - Obligación del arrendador con respecto al pago de servicios (Art 34)
      - Obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato (Art. 38)
      - Obligación de subrogación de nuevo propietario del inmueble arrendado (Art 35).
      - Obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Art 42)
      - Obligación de transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario, de manera pacífica... (Art 45).
    - - Obligación de garantizar el uso y goce pacífico del bien arrendado al arrendatario, durante el tiempo del contrato. (Art. 10)
      - Obligación de cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario. (Art 11)
      - Obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios. (Art 8)
      - Obligación de entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. (Art 30)
      - Obligación de reparar en caso de que haya causado un daño malicioso (Art 9)
      - Obligación de respetar el derecho de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio (Art 38)
- - - - Obligaciones Principales (Art 1592)
        
        Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
        
        Pagar la pensión del arrendamiento en los términos convenidos.
      - Obligación de devolver la cosa tal como la recibió, conforme a la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya sido afectado por caso fortuito o de fuerza mayor (Art 1594)
      - Obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa, en el caso de que la cosa arrendada (durante el contrato) necesite una reparación urgente. (Art 1590)
      - Obligación de no emplear la cosa para un uso distinto de aquel a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador (Art 1593).
      - Obligación de realizar las pequeñas reparaciones que, según el uso, están a su cargo (Art 1586).
      - Obligación de poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, sobre toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (Art 1596)
      - Obligación de poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, sobre la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador, siendo responsable por los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario (Art 1596).
      - Obligación de responder por el deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a menos que demuestre que el daño fue ocasionado sin culpa suya, y también responde de las pérdidas y deterioros causados por familiares y subarrendatarios (Art 1597).
      - Obligación de pagar el precio determinado al arrendador por el goce del bien arrendado (Art 1579)
    - - Obligación de notificar, dentro de un lapso de treinta (30) días hábiles a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en caso de que haya depositado los pagos correspondientes la canon u obligaciones contraídas, a una cuenta clausurada por intervención o investigación (Art 60).
      - Obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma y oportunidad prevista en el contrato, ya que constituye un derecho del arrendador (Art 39 y 45)
      - Obligación de reparación por daños maliciosos causados por el arrendatario (Art 37)
    - - Obligación de ejecutar actividades de naturaleza comercial (generen lucro o no) sobre el bien arrendado. (Art 6)
      - Obligación de entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor (Art 8)
      - Obligación de reparar si causa un daño malicioso o imputable al arrendatario sobre el bien arrendado (Art 9 y 11)
      - Obligación de notificar al arrendador dentro de los tres (3) días siguientes a la detección de la falla, sobre los daños que afectaren al inmueble arrendado y no pudieren haber sido conocidos por el arrendador. (Art 11)
      - Obligación de pagar el canon de arrendamiento, según la cantidad y forma establecida en el contrato (Art 14)
      - Obligación de no modificar el uso, rubro comercial, denominación y/o marca, establecidos en el contrato de arrendamiento (Art 16)
      - Obligación de restituir la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble (Art 20).
      - Obligación de cancelar gastos comunes si así lo dispone el contrato de arrendamiento (Art 37)
  - - - Deber de responder por los daños causados, por su culpa o negligencia (también de sus familiares, sirvientes, invitados, entre otros)
      - Deber de no abandonar el bien arrendado
      - Deber de efectuar mejoras en caso de haberse comprometido a realizar en el bien arrendado
      - Deber de responder por incendio del bien arrendado (Culpa o Negligencia)
    - - Es una contraprestación que debe realizar el arrendatario por el uso del bien arrendado, el pago se suspende si se priva totalmente al arrendatario de dicho uso, o se reduce el monto si la privación es parcial.
      - La renta debe pagarse en el tiempo convenido, desde que reciba el bien arrendado hasta su devolución.
      - En el contrato se puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos por plazos vencidos o anticipados.