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CC Aula 7 - Dos CONTRATOS: DAS DISPOSIÇÕES GERAIS; DA COMPRA E VENDA; DA…
CC Aula 7 - Dos CONTRATOS: DAS DISPOSIÇÕES GERAIS; DA COMPRA E VENDA; DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO; DO MANDATO; DA TRANSAÇÃO. EMPREITADA (CAP. VIII DO TÍTULO VI DO CC).
Disposições Gerais
5.1 - Da Classificação dos Contratos
✓ Contratos individuais e coletivos:
Individuais ou singulares
aqueles em que cada uma das partes intervém para convencionar diretamente aquilo que lhe interessa
Coletivos:
são aqueles em que a vontade da maioria prevalece sobre a vontade da minoria. Contratos coletivos são aqueles estabelecidos. Ex. pelo acordo de duas pessoas jurídicas que representam categorias profissionais.
✓ Contratos impessoais e pessoais:
Impessoais
contratos em que a pessoa do devedor é fungível - quer dizer, interessa ao credor ter sua obrigação satisfeita,
não importando quem efetivamente o faça
.
Pessoais ou intuito personae
aqueles em que as partes contratantes especificam quem está incumbido de prestar -não se admitindo que terceiro satisfaça a obrigação, justamente por se tratar de obrigação personalíssima.
Todo
contrato
, pela sua própria natureza, é
negócio jurídico bilateral,
que envolve duas ou mais vontades. Quando se fala em contratos unilaterais, emprega−se a palavra não no sentido de sua formação, mas no sentido de seus efeitos. (apenas um dos contratantes assume obrigações perante o outro)
✓ Contratos consensuais, formais e reais:
Formais
são os que exigem o cumprimento de determinadas formalidades legais para o seu aperfeiçoamento.
Reais
são os que exigem a efetiva
tradição5
do objeto contratual para sua formação, ou seja, que além do consentimento dos contratantes, que haja a entrega da coisa (da res), do objeto.
5 Termo jurídico que significa entrega.
Consensuais
são os que requerem para seu aperfeiçoamento, apenas a conjugação de vontades, ou seja, apenas o consentimento das partes.
✓ Contratos unilaterais e bilaterais4:
bilaterais ou sinalagmáticos
são os contratos com
obrigações recíprocas
e correlativas, são aqueles de que nascem obrigações para ambas as partes
unilaterais
se caracterizam por acarretar obrigações para apenas um dos contratantes.
4 Cuidado para não confundir com a classificação dos negócios jurídicos em bilaterais e unilaterais.
✓ Contratos onerosos e gratuitos:
Onerosos
contratos em que ambas as partes visam recíprocas atribuições patrimoniais, próprias ou para terceiros, assim entendida toda vantagem avaliável em dinheiro, ou seja, os contratantes têm o intuito 0de auferir vantagem própria, assumindo encargos recíprocos
Gratuitos: ou benéficos
caracterizam−se, objetivamente, por haver uma parte que obtém vantagem e a outra que deve suportar o sacrifício, não há contraprestação, apenas uma das partes é onerada.
✓ Contratos mistos e coligados:
Coligados
se caracterizam pela coexistência, num mesmo negócio, de obrigações simplesmente justapostas, sem a ligação de caráter econômico entre
elas. É, na realidade, uma pluralidade, pois há vários contratos interligados.
Mistos (ou complexos)
são caracterizados pela
coexistência
de
obrigações
pertinentes a tipos diferentes de contratos, que estão ligados pelo caráter econômico que asseguram, segundo Gonçalves . "O contrato misto resulta da combiação de um contrato típico com cláusulas criadas pela vontade dos contratantes”.
Normalmente, um contrato bilateral será oneroso e um contrato unilateral será gratuito. No entanto, a doutrina cita o contrato de
mútuo feneratício (ou oneroso)
como exemplo de contrato unilateral e oneroso (pois é convencionado o pagamento de juros). E cita o
mandato
como bilateral e gratuito, pois a obrigação para o mandante surgiria em um momento posterior.
✓ Contratos típicos e atípicos:
Serão típicos, ou nominados
quando estiverem regulamentados pelo ordenamento jurídico através do CC, ou por qualquer norma extravagante2.
2 Normas que regulamentam um tipo de contrato, mas que, neste caso, não são localizadas no Código Civil.
Serão atípicos, ou inominados
os negócios bilaterais cujo perfil não se encaixe em qualquer das espécies contratuais prescritas pelo sistema.
✓ Contratos comutativos e aleatórios6:
Comutativos
contrato em que há proporcionalidade entre a atribuição patrimonial auferida e o sacrifício suportado, justamente por
se saber com certeza quais são as prestações
.
Aleatórios6:
ao seu tempo, baseia−se na ideia de álea, de risco, de sujeição ao acaso, à sorte. Recebe a classificação de aleatório quando a prestação devida depende de um acontecimento incerto e que faz com que não seja possível a determinação do ganho ou da perda, senão até que este acontecimento se realize.
6 Trata−se de uma subclassificação dos contratos onerosos e que analisa a relação entre a vantagem e o sacrifício que sofrem as partes.
Antes de começarmos a aula propriamente dita, falando das disposições gerais dos contratos, vamos citar e explicar as principais classificações dos contratos. Esta parte é bastante teórica, mas você verá que ela é muito importante para a resolução de determinadas questões
✓ Contratos de execução imediata, de execução diferida e de trato sucessivo:
Execução imediata ou instantânea
o contrato cuja obrigação é adimplida por intermédio de uma única prestação que importa na extinção completa da obrigação.
Execução diferida no tempo, ou retardada
a prestação a ser cumprida se dará somente em termo futuro.
Execução sucessiva (continuada), ou de trato sucessivo
aquele que se renova periodicamente com o adimplemento das obrigações contratadas e que serão cumpridas sucessivamente. A obrigação, isoladamente, não tem o condão de extinguir a relação, que persiste e não se extingue por completo até o advento de um termo contratual ou do implemento de uma condição contratualmente fixada.
✓ Contratos principais e acessórios:
Principais
contratos que tem existência autônoma, ou seja, independentemente e não se submetem a sorte de qualquer outro contrato.
Acessórios:
existem em virtude dos contratos principais, tendo, destarte, sua existência condicionada a do principal, como por exemplo, a fiança.
Estipulação em Favor de Terceiro
Art. 436
O art. 436 dá ao estipulante o poder de exigir o cumprimento da obrigação por parte do promitente.
O beneficiário também poderá exigir o cumprimento do contrato, isto se este direito não estiver vedado expressamente no próprio contrato e desde que o estipulante não o tenha substituído, conforme o autoriza o
art. 438.
Art. 438
Assim, o beneficiário substituído perderá todo e qualquer direito que lhe fora conferido, não cabendo nenhuma indenização.
Art. 793
Art. 437
Na estipulação em favor de terceiro (como o próprio nome diz) existirá uma terceira pessoa. Temos, então, a presença de três figuras, que são:
promitente
aquele que se obriga a cumprir o acordo em favor do beneficiário;
o beneficiário (que é o terceiro)
a pessoa determinada ou indeterminada que receberá o
benefício.
o estipulante
aquele que estipula em benefício da terceira pessoa;
É importante destacar que embora a validade do contrato não esteja subordinada a vontade do beneficiário, o mesmo não podemos afirmar com relação à eficácia do negócio, porque, neste caso, será necessária a aceitação por parte daquele que se beneficia.
Um exemplo bastante comum de contrato em favor de terceiro é aquele que beneficia em um seguro, uma terceira pessoa, que não participou diretamente da relação, do vínculo, contratual. O terceiro não é parte no contrato.
Ainda explicaremos o contrato de seguro, mas haverá uma exceção, trata−se de uma impossibilidade de se estipular em favor de terceiro, no concubinato.
Deste modo, o estipulante tem o direito de substituir tanto o beneficiário como também de substituir, exonerando o promitente da obrigação. Caso isso venha a acontecer - exoneração do promitente, a estipulação em favor de terceiro ficará sem efeito. Mas se for autorizado ao
beneficiário reclamar a execução do contrato, o estipulante não poderá exonerar o promitente.
De acordo com Carlos Roberto Gonçalves17: “D=−se a estipulação em favor de terceiros, pois, quando, no contrato celebrado entre duas pessoas, denominadas estipulante e promitente, convenciona−se que a vantagem resultante do ajuste
reverterá em benefício de terceira pessoa
,
alheia à formação do vínculo contratual”.
Da Formação dos Contratos
Formação dos contratos
Quando chegamos a um contrato pronto (já finalizado), precisamos ter em mente que para chegar neste ponto o contrato passou por ¹
negociações preliminares;
teve duas manifestações de vontade bem características, ²a
proposta
e ³a
aceitação
; e teve a fase do contrato preliminar.
1º as Negociações Preliminares
2º a Proposta
3º a Aceitação
Tartuce11, ao citar o que se reúne da melhor doutrina, diz que é possível identificar quatro fases na formação dos contratos:
✓ Fase de negociações preliminares ou pontuação;
✓ Fase de proposta, policitação ou oblação;
✓ Fase de contrato preliminar;
✓ Fase de contrato definitivo ou de conclusão do contrato.
Sendo a manifestação de vontade o ponto principal de todo o negócio jurídico contratual, é muito importante que se caracterize o momento em que ela se verifica, pois será a partir deste momento que decorrerá a própria existência do contrato.
Na maioria das vezes haverá negociações preliminares, conversas, entendimentos e, ainda, reflexões sobre a oferta. Isto tudo até o momento em que se encontre uma solução satisfatória para as partes. Esta é uma regra,
porém
, sem necessariamente ter havido a fase de negociações, pode acontecer de um contrato surgir apenas com uma
proposta de negócio seguida de uma aceitação imediata.
Vimos que todo contrato requer um
acordo de vontade
entre as partes, é o chamado consentimento. Além disso, também será necessária a
manifestação desta vontade
, seja ela de forma
expressa
ou
tácita
.
A
fase pré-contratual
não cria direitos nem obrigações e tem como objetivo a preparação do consentimento para a conclusão do negócio jurídico contratual. Não se estabelece qualquer laço jurídico e, por este motivo, não se pode imputar
responsabilidade civil contratual
àquele que houver interrompido essas negociações.
Nas
negociações preliminares
, as partes podem passar a elaboração da minuta, que nada mais é do que colocar por escrito alguns pontos constitutivos do contrato (cláusulas ou condições) sobre os quais já tenham chegado a um acordo. Esta minuta no futuro poderá servir de modelo para o contrato que realizarão. Nesta fase
ainda não existe vínculo jurídico
entre as partes.
“NESTA FASE DE NEGOCIAÇÕES NÃO HÁ AINDA A RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL?
Muito cuidado! Não há responsabilidade civil contratual, mas apesar da falta de obrigatoriedade dos entendimentos preliminares, excepcionalmente pode surgir a responsabilização civil extracontratual. Isto acorrerá, na hipótese de um participante
criar
no outro a
expectativa
de que o negócio será celebrado,
levando-o
a executar
despesas
, a
não contratar com terceiros ou, então, a alterar planos de sua atividade imediata.
A parte que, injustificavelmente, desistir e
causar prejuízos
(mesmo que indiretos) terá a obrigação de ressarcir os danos incorridos. Não se trata da responsabilidade por inadimplemento contratual, mas sim da
responsabilidade pela prática de ato ilícito (
extracontratual
).
Sendo o contrato um acordo de duas ou mais vontades, estas não são emitidas ao mesmo tempo, mas sim sucessivamente, com um intervalo razoável entre uma e outra. Existe uma parte que toma a iniciativa, dando início à formação do contrato, ao formular a proposta.
A proposta constitui uma declaração inicial de vontade e cuja finalidade é a realização de um contrato. A
oferta de contrato
, em regra, obriga o proponente.
7.2 - A Aceitação
Se a aceitação chegar fora do prazo, por circunstâncias imprevistas, o proponente deverá comunicar imediatamente ao aceitante sobre o atraso, para se precaver de possíveis prejuízos por conta da não conclusão do contrato. Se não tomar tal providência corre o risco de responder por perdas e danos14.
14 CC Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Art. 431
Art. 430
Se a aceitação chegar ao proponente
fora do tempo hábil
para o aceite ou, ainda, se trouxer
modificações à proposta original,
será considerada uma nova proposta (ou
contraproposta
) do aceitante direcionada ao proponente, ficando sujeita à sua concordância.
Segundo Mosset13: “A aceitação é uma declaração unilateral de vontade, reptícia, destinada ao proponente e dirigida a celebração do contrato
Art. 432
O art. 432 nos trouxe o caso de
aceitação tácita,
nesta situação o contrato será considerado
perfeito e acabado se a recusa não chegar
a tempo.
A aceitação tácita é válida em duas situações: Não seja costume a aceitação expressa; ou o proponente a tiver dispensado
A
aceitação
vem a ser a manifestação da vontade, expressa ou tácita, por parte do destinatário (ou oblato). A aceitação deve ser feita dentro do prazo proposta, chegando oportunamente ao conhecimento do ofertante. Ao aceitar a proposta o aceitante adere a todos os seus termos.
Art. 433
A mesma regra que vimos para a proposta vale para a aceitação, ou seja, se a
retratação
do aceitante chegar antes da aceitação, ou simultaneamente a esta, c
onsidera-se inexistente a aceitação.
O contrato entre ausentes nem sempre está relacionado à presença física dos contratantes no momento da formação do contrato, mas sim a existência de relacionamento direto entre os contratantes. Para a lei, em relação aos contratos, são considerados ausentes os que fazem suas negociações através da troca de correspondências ou documentos.
Quando o contrato é celebrado entre ausentes, o contrato se tornará perfeito, em regra, quando a aceitação do oblato for expedida. As exceções são encontradas nos incisos do
art. 434
.
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam−se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto:
I − no caso do artigo antecedente;
Este inciso nos remete ao art. 433, que trata a hipótese da retratação do aceitante chegar antes ou ao mesmo tempo do aceite. Quando isso acontecer, sendo válida a retratação, será considerada inexistente a aceitação.
II − se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
Neste caso, em que o proponente se compromete a esperar a resposta do oblato, o contrato se aperfeiçoará no momento da
recepção da aceitação,
e não no momento da expedição
. Neste caso, enquanto a aceitação não chegar às mãos do proponente o contrato não se aperfeiçoará.
III − se ela não chegar no prazo convencionado.
Este inciso é um tanto óbvio, pois, se existe um prazo para que a resposta seja enviada e ela não chegar neste intervalo de tempo ou chegar atrasada não houve a aceitação e, portanto, não há um contrato.
Art. 435.
Quando o contrato for entre presentes - também considerado o celebrado por telefone ou videoconferência, o lugar da celebração será onde as pessoas se encontrarem presentes e
onde o contrato é proposto.
Quando o contrato for entre ausentes, o
lugar será aquele onde for expedida a proposta.
7.1 - A PROPOSTA
Nesta fase da formação do contrato, quem faz a proposta é chamado de
proponente (ou policitante),
já quem aceita é chamado de
destinatário (ou oblato)
. De acordo com o artigo 427, visto acima, o
proponente não pode
retirar a proposta sem explicações sob pena de responder por perdas e danos.
É importante destacar que este não é um preceito absoluto, uma vez que existem
situações em que a proposta não obrigará o proponente,
quais sejam: ¹quando tratar−se apenas de um convite a contratar (lá na fase das negociações preliminares); ²quando na própria proposta contiver uma cláusula afirmando que a proposta não é obrigatória; ou ³quando o contrário não resultar da natureza do negócio ou das circunstâncias do caso.
o Proponente
(policitante
envia a proposta e aguarda a aceitação
Destinatário, Aceitante
(oblato
aceita ou não a proposta, devendo a sua resposta chegar no prazo previsto ou em tempo suficiente
Art. 427
O artigo seguinte nos traz os casos em que a proposta não será obrigatória12:
Art. 428
12 No sentido de obrigatoriedade do cumprimento da proposta. Nesta análise é levado em consideração o fato de a proposta ser entre presentes ou entre ausentes. O termo “ausentes” (aqui empregado) refere−se apenas à
existência ou não de um contato direto entre os contratantes.
Pode−se dizer que a
proposta
é uma declaração receptícia de vontade, que se dirige de uma pessoa para a outra e na qual se manifesta a intenção de se considerar vinculada se a outra parte aceitar.
Se a proposta foi feita entre presentes (ou seja, o contato é feito pessoalmente) e não sendo aceita de pronto, desobrigará o proponente. - considera-se também um contato feito pessoalmente, aquele realizado por intermédio de telefone ou outro meio de comunicação semelhante, de forma
direta ou simultânea.
Então, por exemplo, João fez uma proposta pessoalmente a Paulo e não estipulou um prazo para resposta, caso Paulo não a aceite imediatamente, a proposta deixa de ser obrigatória.
II − se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
Obviamente o proponente não está obrigado a esperar “indefinidamente”. Se já houver decorrido um tempo tido como suficiente e não chegar uma resposta, a proposta deixa de ser obrigatória. Ou seja, deve−se esperar apenas por um tempo razoável, suficiente para que a proposta chegue ao
destinatário (oblato) e para que retorne a sua aceitação.
III − se,
feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
Nesta hipótese, a proposta foi feita a pessoa ausente e com um
prazo
certo
para que fosse dada uma resposta. Se o oblato (destinatário) não se pronunciar no tempo estipulado, fica obviamente o proponente desobrigado.
IV − se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
O inciso IV é bastante lembrado em provas. ☺
Se o proponente retirar a proposta e sua retratação chegar antes ou simultaneamente com a proposta original, também deixará de ser obrigatória.
Existe uma situação que é equiparada a proposta, trata−se da oferta ao público (é a propaganda feita ao público).
Art. 429
O artigo 429 preceitua que a
oferta ao público
ganha caráter de proposta quando seu conteúdo oferece os
requisitos essenciais à contratação
, gerando vínculo obrigatório para o ofertante. Estas ofertas ao público podem ser aquelas transmitidas por rádio, televisão ou quaisquer outros
meios de comunicação
em massa.
A
revogação
da proposta feita ao público é
possível
,
mas deverá ser feita da mesma forma e com o mesmo destaque
com que foi feita a proposta e desde que tenha resguardado este direito na
proposta feita. Então se aquele “jornalzinho” colocou a oferta em letras “garrafais” a revogação deverá ter o mesmo destaque
Dos Contratos em Geral
Dê uma atenção especial à aula de disposições gerais dos contratos!
Veja como o princípio da boa-fé, aplicável aos contratos, foi cobrado em prova:
Indo−se mais adiante, aventa−se a ideia de que entre o credor e o devedor é necessária a colaboração, um ajudando o outro na execução do contrato. A tanto, evidentemente, não se pode chegar, dada a contraposição de interesses, mas é certo que a conduta, tanto de um como de outro, subordina−se a regras que visam a impedir dificulte uma parte a ação da outra.
Art. 421
Os contratos nominados ou típicos são os previstos pelo ordenamento jurídico, que prevê, também, como estes serão elaborados e celebrados.
Dentre os contratos nominados temos o contrato de adesão - que é aquele em que "apenas uma das partes" estipula as cláusulas e como será o contrato, cabendo á outra parte ( aderente) apenas aderir, ou seja, aceitar as "regres" pré - estabelecidas.
Art. 423 e 424
Em contrapartida, existem os contratos chamados de
inominados
ou
atípicos
, que são aqueles aos quais não há previsão legislativa, ou seja, não tem sua estrutura prevista em lei.
Art. 425
Assim, contratos atípicos são aqueles que
não estão disciplinados pelo Código Civil,
nem por leis extravagantes.
Apesar desta "liberdade" contratual atende para a proibição geral que traz o art. 426
Art. 426
Atenção ao art. 428, que trata da proposta:
Teoria Geral dos Contratos
Contrato é o
acordo de duas ou mais vontades,
negócio jurídico bilateral ou plurilateral,
em conformidade com a ordem jurídica, que tem por finalidade estabelecer uma relação entre a vontade das partes, com o escopo de
adquirir
,
modificar
ou
extinguir
relações jurídicas de natureza patrimonial.
Sendo o contrato um negócio jurídico, ele requer, para sua validade, a observância dos requisitos do artigo 104 do CC, quais sejam:
✓
Agente
capaz;
✓
Objeto
lícito, possível, determinado ou determinável; e
✓
Forma
prescrita ou não defesa em lei.
Os contratos possuem dois elementos: o
estrutural
e o
funcional
:
estrutural
refere−se à estrutura. Para termos um contrato é necessária a existência de duas ou mais pessoas1 que acordam sobre um determinado objeto.
1 Alguns doutrinadores entendem se pode admitir, em nosso ordenamento jurídico, o autocontrato ou o contrato consigo mesmo, quando uma só pessoa possa representará ambas as partes. Seria a hipótese do art. 117 do Código Civil.
Art. 117. Salvo se o permitir ¹a
lei
ou ²o
representado
, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo
funcional
composição de interesses contrapostos (mas harmonizáveis) entre as partes, constituindo, modificando e solvendo direitos e obrigações.
Os Contratos no Código Civil
Os contratos são tratados na
parte especial
do Código Civil de 2002, Livro I - Do direito das Obrigações:
No Título V, temos o capítulo I, que traz as
disposições gerais
e o capítulo II, que traz a extinção do contrato.
No Título VI, temos as
várias espécies de contra
to.
Preliminares
“ACHO QUE EU JÁ OUVI FALAR DISTO.
Sim, provavelmente você já se deparou com um
contrato deste tipo
. O contrato de adesão é aquele em que apenas uma das partes estipula as cláusulas e o modo como será o contrato.
Cabendo à outra parte - que é chamada de aderente (você ☺), apenas aderir a este contrato, ou seja, aceitar as
“regras” pré-estabelecidas
. O contrato de adesão
contrapõe-se
, deste modo, ao
chamado contrato paritário8
, pois neste as partes discutem livremente as condições.
8 O contrato paritário é do tipo tradicional. Nele as partes estão em situação de igualdade, pois discutem as condições do contrato.
Todos estes princípios contratuais estão ligados ao do respeito e proteção à dignidade da pessoa humana, dando proteção jurídica aos contratantes para que através de seus contratos efetivem a função social da propriedade, do contrato e a justiça social.
O artigo 423 nos traz a figura do contrato de adesão.
Como exemplos de contratos de adesão, temos aqueles contratos que assinamos (quando assinamos) para receber um cartão de crédito e para formalizar determinados seguros.
Além dos princípios citados acima, existem outros, que podem eventualmente ser cobrados em provas. Eles são os seguintes:
Consensualismo
no qual o acordo de vontades das partes bastaria para dar origem a um contrato válido7.
7 Sem esquecer, no entanto, que para determinados contratos (para que sejam válidos) há a exigência de certas formalidades legais.
Obrigatoriedade da convenção
pois, uma vez feito um contrato, ele deve ser fielmente cumprido pelas partes, sob pena de responsabilização no caso de inadimplemento, podendo o inadimplente sofrer uma execução patrimonial.
Autonomia da vontade
através do qual as partes poderão elaborar livremente seus contratos, de acordo com seus interesses (respeitando as normas gerais).
relatividade dos efeitos do negócio jurídico contratual
já que o contrato normalmente vincula exclusivamente as partes participantes, ou seja, não atinge terceiras pessoas, estranhas a relação contratual.
Acreditamos que você nunca presenciou alguém, no momento de assinar um contrato deste tipo, discutindo as cláusulas com o gerente do banco ou com o corretor, não é mesmo? O contrato já chega pronto, fazemos apenas a adesão
Art. 422.
Este artigo dá continuidade ao princípio da sociabilidade e introduz mais dois princípios que devem guiar os contratantes. São eles: o
princípio da probidade e o princípio da boa-fé objetiva
:
O princípio da probidade
que impõe as partes o dever de agir com lealdade, honradez, integridade e confiança recíproca.
O da boa-fé objetiva
que está ligado não só à interpretação do contrato, mas também ao interesse social de segurança das relações jurídicas. Segundo este princípio as partes devem agir de forma honrada durante as tratativas, a formação e também durante a execução do contrato.
Art. 423
A liberdade de contratar está condicionada ao respeito à função social do contrato. Deste modo, limita−se por preceitos de ordem pública, que proíbem, por exemplo, que o acordo entre as partes seja contrário aos bons costumes.
Portanto, quando o contrato de adesão contiver cláusulas ambíguas ou contraditórias, caberá ao intérprete, no momento de apreciá−las, adotar a
interpretação mais favorável ao aderente
(nada
mais justo, uma vez que ao aderente “não é permitido” discutir as cláusulas deste tipo de contrato). Em tese ☺, quem faz o contrato de adesão deverá de redigi−lo de maneira mais clara possível, para que o aderente ao
se decidir sobre a adesão
entenda o que está fazendo.
Art. 421
Art.424
O primeiro artigo referente às disposições gerais dos contratos fala da
liberdade de contratar
e nos traz o
princípio da sociabilidade
(a função social do contrato). Este princípio estipula a
prevalência
dos
valores
coletivos
sobre os individuais, sem esquecer, contudo, do valor fundamental da pessoa humana.
“O QUE ISTO QUER DIZER”?
No contrato de adesão o aderente encontra−se em uma situação desfavorável e, por este motivo, terá direitos resultantes da natureza deste negócio. Por exemplo, seria legítima uma cláusula contratual determinando a eleição de foro, no entanto, caso a escolha do foro estipulada em um contrato de adesão (veja que ele foi escolhido apenas por uma das partes) seja abusiva e prejudicial ao aderente, ela poderá ser desconsiderada, mesmo que o aderente tenha renunciado ao direito de escolha.
Não
pode ser válida (será nula) a cláusula que implique renúncia antecipada de direitos inerentes à natureza do contrato de adesão.
Lembre−se também que o contrato deve seguir os parâmetros estipulados pelos princípios da probidade e da boa−fé, para atingir assim sua função social.
Observe alguns Enunciados sobre o assunto:
Jornada III STJ 172: “Art. 424:
As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações : jurídicas de consumo. Dessa forma, é possível a identificação de cláusulas abusivas em contratos civis comuns, como, por exemplo, aquela estampada no art. 424 do Código Civil de 2002.”
Jornada IV STJ 364:
Arts. 424 e 828. No contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contrato de adesão. 365 – Art. 478.
Jornada III STJ 167:”Arts. 421 a 424:
Com o advento do Código Civil de 2002, houve forte aproximação principiológica entre esse Código e o Código de Defesa do Consumidor no que respeita à regulação contratual, uma vez que ambos são incorporadores de uma nova teoria geral dos contratos”.
O contrato de adesão tem características de c
ontratos nominados ou típicos
, isso porque está previsto pelo ordenamento jurídico.
Em contrapartida, lembre−se de que existem os contratos chamados inominados ou atípicos, que são aqueles para os quais
não há previsão legislativa,
ou seja, não tem sua estrutura prevista em lei. Assim, contratos atípicos são aqueles que
não estão disciplinados pelo Código Civil, nem por leis extravagantes.
O que existe no Código Civil sobre os contratos atípicos é apenas uma autorização para que possam celebrá−los.
Art. 425
Deste modo, as pessoas podem “inventar” um contrato que não exista no mundo jurídico (isto é lícito), entretanto, ao fazê−lo,
precisam observar as normas gerais
fixadas pelo ordenamento jurídico. Ou seja, podem elaborar contratos atípicos, mas valem as normas gerais, para a validade, por exemplo, devem respeitar o art. 104.
”Direito privado. Atipicidade. No direito privado vigora o princípio da atipicidade dos negócios jurídicos, vale dizer, as partes podem criar negócios jurídicos atípicos (não regulados expressamente pela lei).
Outra “regra geral” que orienta a celebração de contratos é a encontrada no
art. 426:
Este preceito é de ordem pública e veda que a herança de uma pessoa ainda viva seja objeto de contrato10.
10 Nosso ordenamento jurídico prevê duas
formas de sucessão:
a primeira é a
legítima
- que acontece quando a pessoa morre sem deixar disposições de última vontade, situação em que a herança será dada aos herdeiros especificados pelo código; a segunda é a testamentária - que é quando a pessoa antes de morrer deixa testamento, situação em que parte da herança será distribuída de acordo com a sua vontade.
Do Contrato Preliminar
Art. 462
Cuidado! Isto aparece bastante em provas. ☺
Um bom exemplo de contrato preliminar é o compromisso de compra e venda de imóvel.
No contrato preliminar já devem estar estabelecidos os
requisitos essenciais do contrato definitivo, somente a forma ainda é livre.
Por exemplo, mesmo que o contrato principal precise ser feito por instrumento público, o contrato preliminar poderá ser elaborado por instrumento particular.
O contrato preliminar “não se confunde com o contrato preliminar, que é fase eventual da formação dos contratos em que se manifesta a disposição de contratar”.
Art. 463
O contrato preliminar está disciplinado no CC, nos artigos
462 a 466
e tem como objeto outro contrato (o definitivo), não devendo ser confundido com o contato preliminar.
Assim, o contratante interessado pode exigir do outro a celebração do contrato definitivo, desde que não haja cláusula de arrependimento16, isto ocorre por meio de notificação judicial ou extrajudicial, onde constará o prazo para sua efetivação.
16 Cláusula de arrependimento, como o próprio nome diz, é a cláusula que permite às partes o arrependimento da celebração do contrato.
Para que o contratante interessado possa exigir a celebração do contrato definitivo, o contrato preliminar deve ser registrado no cartório competente. O registro serve para se dar conhecimento a todos da existência do contrato, seja ele preliminar ou definitivo, sendo, por este motivo, um ato necessário.
Jornada I STJ 30: Art. 463: a disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros.
Art. 464
Este artigo autoriza que o contratante interessado recorra à justiça para ter, a partir do contrato preliminar, o contrato definitivo. Assim, o juiz, na sentença, fixará um prazo para que a outra parte efetive o contrato. Se esta decisão judicial não for cumprida, o juiz suprirá a manifestação de vontade faltante, transformando o contrato preliminar em definitivo.
STF 168
: Para os efeitos do Decreto-Lei 58, de 10-12-1937, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação”.
STF 413
: “OO compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito a execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais
Art. 465
De acordo com este artigo, pode o contratante interessado, para a efetivação contratual, ao invés de acionar o judiciário, simplesmente d
esistir do contrato e pedir perdas e danos
. Trata−se de escolha, que ficará a critério do contratante interessado.
Art. 466
“O QUE “E ENTENDE POR PROMESSA DE CONTRATO UNILATERAL
MESMO?
É quando a promessa acarretar obrigações a apenas uma das partes, que será a parte “devedora”.
Quando a promessa de contrato for unilateral a parte que se beneficiará (o credor) deve manifestar− se no prazo previsto (se existir) da opção de realizar o contrato ou não. Se não existir prazo, deverá o devedor estipular um. Se o credor não se manifestar em tempo hábil, fica a promessa sem efeito, sem validade
Perceba que o
contrato
preliminar
tem por objetivo
delinear os contornos do contrato definitivo,
gerando, inclusive, direitos e deveres para as partes, pois estas assumem uma obrigação, a de fazer o contrato final. Trata−se de uma promessa de contratar.
Do Contrato com Pessoa a Declarar
Se a pessoa indicada recusar esta inclusão ou o nomeante não indicar pessoa para substituí−lo, o contrato ficará valendo, mas entre as partes originais.
Art. 468
Esta comunicação é importante para que torne eficaz a cláusula, e não se prolongue a incerteza. Importante você notar também que, por exemplo, se para o contrato foi exigido documento público, a aceitação também deve ser feita por instrumento público.
A pessoa escolhida para a substituição poderá aceitar ou não, no entanto, uma vez aceitando, assumirá o lugar da parte nomeante, ficando responsável por todas as obrigações deste o início do contrato.
O contrato permanecerá válido entre as partes originais se a nomeação não for eficaz, por não ter a mesma forma do contrato.
No art. 467,
temos o caso da permissão legal para que um dos contratantes possa inserir no contrato cláusula que permitirá a inclusão de outra pessoa para substituí−lo na relação contratual. Esta outra pessoa (um terceiro) poderá adquirir os direitos e assumir as obrigações decorrentes do contrato, desde o momento em que foi celebrado
Art. 469
Este artigo reforça o conteúdo do art. 467, a aceitação tem efeito
ex tunc
- ou seja,
retroage ao início do contrato
, ao momento da celebração.
Art. 470.
Caso já comentado, se não for feita a nomeação no prazo de cinco dias contados desde a celebração do contrato, ou no prazo acordado entre as partes, ou se feita a nomeação dentro do prazo, o nomeado não aceitar. Em ambos os casos a cláusula de reserva de nomeação ficará sem efeito, permanecendo o contrato válido e eficaz entre as partes originárias.
Art. 471
Espécies de contratos
16.3 - Da Empreitada
Art. 610
" Se ocorrer diminuição no preço do material ou mão -de - obra superior a um décimo do preço global convencionado, poderá este ser revisto, a pedido do dono0 da obra, para que se lhe assegure a diferença apurada".
O
objeto é a obra
e
não o trabalho
, caracteriza−se também por ser um contrato de resultado, ou seja, aquele que contrata a obra (dono da obra ou comitente) visa a sua conclusão e não o trabalho do empreiteiro (quem irá realizar a obra). O
pagamento
também será
realizado em função da obra.
Art. 620.
"Em regra, não extingue o contrato de empreitada pela morte de qualquer das partes".
Art. 626
EMPREITADA (ARTS. 610 A 626).
16.4 - Do Mandato
16.4.2 - Das Obrigações do Mandante
16.4.3 - Da Extinção do Mandato
16.4.1 - Das Obrigações do Mandatário
16.4.4 - Do Mandato Judicial
18.4 MANDATO (ARTS. 653 A 692).
Esta espécie de contrato típico e nominado é utilizada quando alguém se vê impossibilitado de tratar dos próprios interesses por uma razão qualquer e, assim sendo,
outorga poderes
para que outro o faça em seu lugar
Pessoa que
outorga
poderes
será chamada de
mandante
pessoa que
aceita
estes poderes outorgados
será chamada de
mandatário
.
O mandato é um contrato personalíssimo (intuito personae), consensual, baseado na confiança, quanto a sua natureza jurídica, existem divergências doutrinárias, alguns autores o consideram contrato bilateral uma vez que atribui responsabilidades a ambas as partes, em outras o consideram unilateral, pois atribuiriam responsabilidades apenas para o mandatário e o mandante seria colocado na posição de credor desta relação contratual. Pode o mandato ser, ainda, gratuito ou oneroso, preparatório para outros atos, revogável, verbal ou escrito. E poderá ser considerado formal se o ato preparado exigir forma específica.
Art. 653
" O mandato é contrato
sinalagmático
é
intuito personae
e pode ser oneroso ou gratuito".
"No contrato de mandante, o mandante não está obrigado a ressarcir ao mandatário as perdas que sofrer com a execução do mandato, se tiverem resultado de culpa sua ou excesso de poderes".
" O mandato com a cláusula em sua causa poderá dispensar o mandatário de prestar contas".
16.2 Da Prestação de Serviço
É o contrato em que uma das partes − o prestador, se obriga para com a outra - o tomador, a fornecer−lhe a prestação de uma atividade, mediante remuneração. Desta explicação podemos extrair suas
características
:
Bilateralidade
, uma vez que traz obrigações para ambos os contraentes;
Consensualidade,
, uma vez que é feita mediante acordo de vontade das partes.
Onerosidade,
pois é feita mediante pagamento;
Art. 605
PRESTAÇÃO DE SERVIÇO (ARTS. 593 A 609).
No que concerne a prestação de serviços regida pelo Código Civil brasileiro, sem aprazimento da outra parte, aquele a quem os serviços são prestados não poderá transferir a outrem o direito aos serviços ajustados e não poderá dar substituto que os preste”.
Art.594
Assim, permite a lei, a contratação de qualquer serviço, não fazendo distinção entre material e imaterial, intelectual ou braçal, ordenando apenas que este serviço seja lícito, ou seja, que não ofenda disposições de lei39, a moral e os bons costumes. Também a remuneração é elemento essencial da prestação de serviço, e cabe aos contraentes estipulá−la livremente, no entanto, se isso não acontecer temos o art. 596:
Art. 596
39 Observância às regras gerais de cada espécie contratual, como também as limitações à proteção do trabalho do menor, da mulher, do estagiário.
“No contrato de prestação de serviços regido pelo Código Civil brasileiro, não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato. Dar−se−á o aviso com
antecedência de 8 (oito) dias, se o salário se houver fixado por tempo de um mês, ou mais”.
Art. 599
“O contrato de prestação de serviços regulado pelo Código Civil brasileiro, quando qualquer uma das
partes não souber ler, nem escrever o instrumento poderá ser assinado a rogo e subscrito por duas testemunhas”.
Art. 607.
Art. 595.
Para efeito de dispensa pelo prestador, o aliciamento não é considerado justa causa. Assim quando a requerer, independentemente da indenização paga pelo aliciador, responderá por perdas e danos.
16.5 - Da Transação
As partes de um contrato de transação são chamadas de transigentes e devem possuir capacidade para transigir. É contrato que possui as seguintes características: bilateral, oneroso, comutativo e formal
Art. 841
O
objeto
deste contrato
Só quanto a
direitos patrimoniais de caráter privado
se permite a transação
Significa combinação, convênio, acordo, pacto ou convenção. Neste contrato as duas partes entram num acordo com a finalidade de extinguir uma obrigação por meio de concessões mútuas, ou seja, cada uma das partes abrirá mão de parte de seus direitos.
Assim, a transação só irá acontecer se ambas as partes fizerem concessões mútuas ou recíprocas. Caso não exista as concessões também não haverá a transação.
Art. 840
(ARTS. 840 A 850).
Art. 843
16.1 - Compra e Venda
16.1.3 - Venda a Contento
Art. 510
A venda sujeita a prova também dá ao contrato de compra e venda efeito suspensivo. Mas difere da venda a contento, porque a coisa será entregue para que o adquirente verifique se possui certas características e qualidades face à sua utilidade e eficiência. A recusa neste caso precisa ser justificada. Assim como ocorre na venda a contento, deve haver previsão de prazo para a resposta no contrato.
A venda a contento é uma cláusula que subordina o contrato à manifestação do comprador. Esta cláusula confere ao comprador o direito de primeiramente apreciar a coisa e posteriormente recusá−la unilateralmente, se assim quiser. O contrato deve marcar um prazo para a manifestação do adquirente, caso contrário deverá haver notificação judicial ou extrajudicial para a resposta do comprador.
Art. 511
Assim, tanto ¹na venda a contento como ²na sujeita a prova, a
manifestação
do adquirente sobre a coisa deve ser
expressa
, pois é a partir desta manifestação que o contrato se aprimora, enquanto não houver manifestação o comprador é visto como mero comodatário.
Art. 509
Art. 512
Este artigo vem reforçar o que já dissemos antes, trata−se da importância da
manifestação
do
comprador
para que o contrato se realize. Como o vendedor não pode ficar à mercê da vontade exclusiva do comprador, caso não haja em contrato prazo para esta manifestação, poderá intimá−lo judicial ou extrajudicialmente.
É importante destacar que o
direito
resultante dos contratos celebrados a contento ou sujeitos à prova é
personalíssimo
, devendo o próprio adquirente se manifestar, assim, se ocorrer sua morte o contrato se resolve, não há transferência de tal direito para os sucessores. O mesmo não ocorre se falecer o vendedor.
16.1.4 - Da Preempção ou Preferência
Art. 515
Art. 516
Os prazos deste artigo estabelecem a decadência no direito de preferência, quando este não estiver previamente estipulado. O prazo legal poderá ser dilatado ou reduzido conforme ajustado contratualmente.
Art. 514
Art. 517
Art. 513
A
preempção
resulta de cláusula, inserida no contrato, que
garante ao vendedor direito de preferência na reaquisição da coisa vendida
, em igual condição com terceiro comprador. É um pacto que se estipula em favor do vendedor primitivo, que terá direito de preferência, caso o adquirente resolva vender ou dar em pagamento o bem. A preempção é
direito pessoal, portanto, intransmissível
seja por ato inter vivos ou por causa mortis.
Havendo mais de um sujeito com direito à preempção, todos deverão ser individualmente notificados, porque cada qual poderá exercer seu direito potestativo. Desta forma, se alguns perderem o direito, ou mesmo não se interessarem pelo seu exercício, outros poderão fazê−lo.
Art. 518
O
desrespeito ao direito de preferência
dá ensejo ao pedido de indenização por parte do antigo proprietário da coisa
Art. 519
Esta é a chamada retrocessão. Se o poder público desrespeitar a preferência, pode o expropriado pedir perdas e danos
Art. 520
direito personalíssimo
16.1.2 - Retrovenda
Art. 506
No caso de
resistência por parte do comprador,
cabe ao vendedor depositar judicialmente o valor, para assim, garantir o direito de resgate do bem. É condição para que a retrovenda se opere: que o depósito seja real, completo e efetivo face às despesas de contrato, benfeitorias necessárias e valor da coisa vendida, além, daquelas despesas contratualmente ajustadas. Se o depósito for insuficiente ou incompleto, não será o vendedor restituído ao domínio da coisa
Art. 507
direito relacionado à retrovenda, este não é suscetível de cessão por ato inter vivos, isto porque é direito personalíssimo do vendedor, entretanto, conforme verificamos no artigo 507, passa para seus herdeiros ou legatários. Assim, a retrovenda é cessível e transmissível por ato causa mortis, e poderá ser exercido contra terceiro adquirente32.
32 Terceiro adquirente é a pessoa que comprou o imóvel do comprador original que havia feito o contrato com a cláusula de retrovenda.
Art. 505
retrovenda é a cláusula pela qual o vendedor se reserva o
direito de reaver, no prazo máximo de 3 anos, o imóvel alienado.
Desta forma, o comprador terá uma propriedade resolúvel31, que poderá se extinguir no momento em que o vendedor exercer o seu direito de reaver o bem. Isto ocorre mediante uma declaração unilateral de vontade (do vendedor), sem ter que obedecer a nenhuma forma especial.
31 Propriedade resolúvel é aquela que está na pendência de uma condição resolutiva.
CC Art. 1.359, 1.360
Art. 508
Havendo pluralidade de sujeitos com direito de retrato sob o mesmo imóvel, é imprescindível a intimação de cada um deles, para que se pronunciem a respeito. O correndo recusa o retrato poderá ser exercido apenas pelo interessado, que fara prevalecer seu direito de recomprar o bem, desde que seja depositado o preço de forma integral.
16.1.5 - Da Venda com Reserva de Domínio
A coisa vendida deve ser perfeitamente caracterizada e individualizada. Esta regra visa proteger o terceiro adquirente de boa−fé, mas também reforça a ideia de que o comprador, mesmo após entrar na posse da coisa, terá condição de mero possuidor, até que o preço seja integralmente pago, quando então poderá tornar−se proprietário.
Art. 524, 525
Art. 522, 523
É pressuposto para a execução da cláusula que dá direito ao alienante de retomar o bem, a constituição do devedor em mora.
Art. 521
A reserva de domínio se dá quando se estipula em contrato de compra e
venda que o vendedor reserva para si a propriedade
e a posse indireta, isso, até o momento em que se realize o pagamento integral do preço.
Art. 526
Deste modo, em caso de mora do comprador, restarão ao vendedor duas opções: propor ¹uma ação de cobrança ou ²uma ação de reintegração.
Art. 527 e 528
Assim, se o vendedor receber o valor da coisa à vista, através de financiamento fornecido ao adquirente por instituição financeira, a ela se transferirá toda a legitimidade material e processual para exercer os direitos outorgados pelo contrato.
16.1.1 à Cláusulas Especiais do Contrato de Compra e Venda
Cláusulas Especias do contrato de compra e
venda
3.preempção
4.reserva de domínio
2.venda a contento
5.venda sobre documentos
1.retrovenda
O contrato de compra e venda, pode conter entre suas cláusulas, algumas que são chamadas de especiais, desde que devidamente consentidas pelas partes.
cláusulas especiais do contato de compra e venda são parte do contrato, elas estarão presentes desde que as partes consintam neste sentido.
16.1.6 - Da Venda Sobre Documentos
Art. 530, 531 e 532
O banco não terá nenhuma responsabilidade de verificação da existência e integralidade do bem vendido. Apenas fará o pagamento recebendo os documentos referentes à transação. E, havendo este acordo entre o banco e o comprador, deverá o vendedor cumprir o acordo perante o banco, e só depois poderá exigir diretamente do comprador.
A venda sobre documentos possibilita que o contrato se aprimore mesmo sem a efetiva tradição da coisa.
Art. 529
COMPRA E VENDA (ART. 481 A 532).
No contrato de compra e venda a transmissão da propriedade ocorre com a
efetiva entrega da coisa ao comprador.
A
tradição
é o elemento que faz com que o contrato se torne perfeito e acabado.
Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão
Este é um dos contratos que apresentam mais detalhes e talvez um dos mais importantes de ser estudado
Art. 483
O consenso, ao lado do preço e da coisa, é elemento essencial à compra e venda. Logo, é o aceite,
face à proposta de venda da coisa, que faz com que o contrato se aprimore nos termos da lei.
Art. 482:
AGORA NÓS É QUE LHE PERGUNTAMOS: VOCÊ SE RECORDA O QUE É UM
CONTRATO ALEATÓRIO?
Copiando a primeira parte desta aula: “ o
contrato aleatório
baseia−se na ideia de álea, risco, acaso, sorte. Recebe a classificação de aleatório quando a prestação devida
depende de um acontecimento incerto,
que faz com que não seja possível a determinação do ganho ou da perda,
senão até que este acontecimento se realize”.
Assim, são elementos essenciais do contrato de compra e venda
²o preço;
e ³o consentimento das partes.
¹a coisa (ou res);
Quanto ao objeto (a coisa do negócio jurídico), este deve ter existência real ou ao menos potencial
“O QUE ISTO QUER DIZER?
O nosso ordenamento jurídico permite a venda de coisas futuras, mas, neste caso, a coisa ao menos deve ser identificada pelo
gênero e pela quantidade
.
Art. 484
Caio Mário da Silva Pereira27 assim apresentava o contrato de compra e venda: “É o contrato em que
uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) a propriedade de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente”.
Preço
preço corresponde à contraprestação a ser oferecida pelo comprador face à coisa vendida. Corresponde a uma soma em dinheiro equivalente ao valor do objeto vendido. O preço, em regra, é ajustado pelas partes, mas poderá ficar a cargo de terceiro, se assim for previamente ajustado
Art. 481
Art. 485, 486, 487, 488, 489, 490,491, 492 e 502
Tradição
No contrato de compra e venda, a transmissão da propriedade ocorre com a efetiva entrega da coisa ao comprador.
A tradição é o elemento que faz com que o contrato se torne perfeito e acabado. A regra é de que a coisa seja entregue no lugar onde se encontra ao tempo da celebração do contrato. Mas isto também poderá ser alterado por expressa determinação em contrário. Vejamos o
art. 493
:
Art. 494
O comprador pode ordenar que a coisa seja expedida para local diverso daquele onde se encontra, mas por sua conta que correrão todos os
riscos da entrega
- ou tradição (art.494). O vendedor, neste caso, somente poderá ser responsabilizado se não procedeu adequadamente e não respeitou
as orientações dadas pelo comprador para a entrega do bem.
OBS
Vimos que o consentimento dos contratantes (sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio jurídico) é necessário para que se aperfeiçoe o contrato. Logo, será um requisito o fato de que a
pessoa que vende
tenha a
capacidade de alienar29,
já a
pessoa que compra
necessita ter a
capacidade de obrigar-se
.
29 Tendo em vista que o contrato de compra e venda gera a obrigação de transferir a propriedade do bem vendido, e pressupõe assim, o poder do vendedor dispor do bem.
As pessoas absolutamente incapazes serão representadas, do mesmo modo os relativamente incapazes serão assistidos, por seus representantes legais, sob pena de o negócio ser nulo ou anulável. Além disso, é imprescindível que as partes tenham legitimação para contratar, pois há pessoas que não podem comprar ou vender, em razão de sua especial condição perante o negócio que se pretende realizar.
Se antes da tradição do bem o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor exigir que aquele ofereça
garantias de que irá pagar o preço ajustado
no tempo certo, segurando a entrega do bem até que sejam prestadas tais garantias.
Vamos ver os artigos que tratam das restrições à liberdade de compra e venda:
Art. 497
Art. 498
Art. 496
Art. 499
Direito de preferência de outros condôminos sobre coisas indivisíveis
Art. 504
Art. 500
trata da venda de i
móveis por medida certa
Nesta situação, o objeto pactuado tem suas medidas descritas no contrato, determinando−se precisamente a extensão e a área.
Diante disso, se a coisa entregue não corresponder ao descrito no contrato, poderá o comprador exigir a sua complementação30 e, não sendo esta possível, poderá então pedir o abatimento proporcional do preço ou o desfazimento do negócio.
30 Que só será possível, se existir área remanescente na disponibilidade do alienante, sendo, assim, continua ao bem vendido.
Art. 503
Art. 501
prazo de decadência
para a propositura de ações, para os casos do artigo 500, é de
1 ano,
a contar do registro do título. Isto porque, nos contratos de compra e venda de imóveis, a transcrição da escritura é o elemento que aprimora o negócio
Da Promessa de Fato de Terceiro
Quando o terceiro se comprometer a efetuar a obrigação a situação se modifica. Neste caso, não haverá para o promitente qualquer responsabilização. Quando o terceiro aceitar a obrigação que o promitente lhe propôs, ele deixa de ser estranho à relação jurídica e, agora, recairá sobre ele uma eventual indenização.
Assim, se o terceiro não efetuar a obrigação pretendida pelas partes o promitente responderá com uma indenização por perdas e danos. O parágrafo único traz a exceção de tal responsabilidade, no caso de o
terceiro ser o cônjuge
do promitente.
Art. 439
Neste caso, o promitente se compromete a
conseguir que terceira pessoa assuma uma obrigação
, seja ela obrigação de fazer, de não fazer, ou de dar alguma coisa. Observe que o terceiro de quem se quer alguma coisa não faz parte diretamente do contrato
Da Evicção
Na evicção temos três figuras
o evicto
que é quem perde o bem na ação;
o alienante
que é quem vendeu o bem e quem será
o responsável pela evicção.
o evictor
quem ganha à ação na justiça e “readquire” o bem.
Assim, para que haja a evicção, é necessário que se configure em um contrato do tipo oneroso, um vício de direito anterior ou ao mesmo tempo da celebração do contrato. Por meio de uma sentença judicial, na hora em que for realizar o negócio jurídico a pessoa perderá a posse, o uso ou a propriedade da coisa.
A evicção poderá ser;
Total
quando recair sobre a totalidade do bem
Parcial
quando
recair somente sobre uma parte dele.
Deste modo, a evicção aparece como uma
garantia
dada em favor do adquirente, em um contrato oneroso,
contra o alienante
.
Vamos a uma explicação prática:
Somente agora o fato é decidido judicialmente e provoca a evicção (a causa jurídica da evicção é anterior ao contrato firmado entre Paulo e João). Temos então a figura de
um terceiro
em relação ao contrato. Trata−se de Lucas, que será denominado
evictor
.
São figuras envolvidas na evicção:
¹Paulo, que é o alienante.
²Joao, que é o comprador (adquirente), sendo que nesta situação será o chamado evicto.
³Lucas, que é o evictor, o terceiro que reivindica a coisa que foi alienada para João.
¹Paulo (alienante) vende coisa a ²João (adquirente). Demos o exemplo de uma compra e venda para que você se lembre de que a evicção está relacionada a contratos onerosos. Acontece, no entanto, que havia um fato anterior a este negócio jurídico e no qual estava envolvido³Lucas.
RESUMINDO
O que ocorre na evicção é o seguinte: fica decidido judicialmente que Paulo não tinha o direito legítimo sobre a coisa alienada. O titular do direito sobre a coisa passou a ser Lucas. Ocorreu a perda da coisa para um terceiro (Lucas), por exemplo, por usucapião. Paulo (alienante), nesta situação, responderá pela evicção junto ao adquirente (João).
Art. 447
Art. 448
Segundo Carlos Roberto Gonçalves; “Evicção é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato”.
As partes contratantes, por acordo seu, podem estipular
expressamente
no contrato cláusula, para
reforçar
,
diminuir
ou
excluir
o alienante da responsabilidade da evicção.
Art. 449
Este artigo prevê uma limitação que é a colocação de cláusula conforme previu o artigo anterior - art. 448
Assim, o valor da coisa deverá ser devolvido, mesmo se o contrato contiver a cláusula que
exclui ou diminui a responsabilidade do alienante, se o evicto não sabia do risco da evicção ou se foi avisado, mas não o assumiu - neste caso deverá também, estar expresso no contrato.
No segundo caso, em que o evicto foi avisado do risco da evicção, mas não o assumiu, terá direito a receber apenas o valor pago pela coisa. Não terá direito a perdas e danos porque sabia do risco.
Art. 450
I
Estes frutos são gerados periodicamente pela coisa ou pela propriedade, sem alteração de sua natureza e sem que se extinga sua ação produtiva. Assim, além de cobrar do alienante o preço da coisa poderá também cobrar a indenização sobre os frutos que teve que pagar ao evictor.
II
O evicto terá o direito de cobrar pelas despesas do contrato como, por exemplo, o custo da escritura. Também terá direito aos prejuízos resultantes da evicção como, por exemplo, a diferença de valor do bem a época que o perdeu com a evicção em relação à época que o adquiriu.
III
Assim, tem direito o evicto de receber do alienante, o preço paga pela coisa, as custas judiciais da ação de evicção e também os honorários do advogado.
Parágrafo único.
Quando a evicção for total, o evicto terá direito de receber o valor da coisa na época da evicção. Se a coisa se valorizou receberá esta diferenciação do alienante, se a coisa sofreu depreciação poderá o alienante pagar um valor menor ao evicto.
Quando a evicção for parcial o valor a ser restituído também será o da época que se deu a evicção, e a indenização será proporcional à parte que se perdeu.
Art. 454
Neste caso, as benfeitorias foram feitas pelo alienante, e se entraram na conta da indenização -foram abonadas, portanto, o alienante poderá descontar o valor referente a tais benfeitorias, do total a ser pago ao evicto. Se as benfeitorias não foram abonadas na sentença, deverão ser pagas
pelo evictor para o alienante.
Art. 455
Se a evicção for parcial, mas a perda for considerável, o evicto poderá optar pela rescisão contratual, e neste caso deverá devolver a coisa ao alienante, no mesmo estado que a recebeu, e o alienante restituirá o preço pago. Se o evicto optar pela restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido, este valor será calculado proporcionalmente ao valor da coisa no tempo da evicção.
Art. 451
Por este artigo, a responsabilidade do alienante persiste, mesmo que a coisa esteja deteriorada. Só estará isento desta responsabilidade, se o evicto agiu de má−fé com o intuito de prejudicar o evictor e o alienante, de forma dolosa.
Art. 452
Imaginemos que João era dono de uma casa, e que resolveu transformá−la. .E durante esta transformação vendeu portas e janelas que não iria mais usar. Aqui vamos ter duas situações: seJoão - que obteve vantagens com a venda, for condenado por sentença judicial a indenizar o evictor por conta da transformação da casa, terá ele direito de receber do alienante o valor total da casa perdida por evicção. Porém, se João que obteve vantagens com a venda das portas e janelas, e não foi condenado a restituir este valor ao evictor, o valor a ser ressarcido pelo alienante sofrerá um abatimento
Art. 453
Este artigo nos traz uma situação diferente. Onde o evicto será indenizado pelo evictor pelas benfeitorias necessárias ou úteis que fez na coisa
e que não foram abonadas22.
Este valor entrará na conta de indenização que será paga pelo alienante, que por sua vez poderá ingressar com uma ação regressiva contra o evictor.
22 Quer dizer que não foram reembolsadas na sentença.
Art. 457
Este é o caso em que o adquirente não está protegido da evicção, porque sabia que a coisa era de outra pessoa, que não pertencia ao alienante, ou que era objeto de litígio judicial, agiu de má−fé, portanto terá direito somente ao valor que pagou pela coisa.
Da Extinção do Contrato
15.4 - Adimplemento Substancial
Sobre o tema, foi aprovado o enunciado n. 361, na IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que assim dispõe: “O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa−fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475”.
A teoria do adimplemento substancial defende que não se deve considerar resolvida a obrigação quando a atividade do devedor, embora não tenha sido perfeita ou não atingido plenamente o fim proposto, aproxima−se consideravelmente do seu resultado final.
O adimplemento substancial do Contrato não está previsto de forma expressa no Código Civil de 2002, mas unido ao princípio da boa−fé nos contratos.
O adimplemento substancial tem sido aplicado, regularmente, nos contratos de seguro, e não permite a resolução do vínculo contratual se houver o cumprimento significativo da obrigação assumida. Conforme as peculiaridades do caso, a teoria do adimplemento substancial atua como um instrumento de equidade diante da situação fático−jurídica, permitindo soluções razoáveis e sensatas.
15.5 - Da Exceção de Contrato Não Cumprido
Art. 476.
De acordo com este artigo, nos contratos bilaterais existem direitos e obrigações para ambas as partes. Assim, nenhum dos contratantes poderá exigir do outro o cumprimento da obrigação se ele mesmo não cumpriu com a sua.
Art. 477
Este artigo autoriza a uma das partes, mediante a incerteza de que a outra parte cumprirá com sua obrigação, que suspenda o adimplemento de sua parte na obrigação, até que a outra cumpra com a sua obrigação, ou que preste garantia bastante de que vai satisfazê−la.
15.3 - Da Cláusula Resolutiva
Art. 475
Assim, a parte lesada tem duas opções: ou requer a resolução do contrato com perdas e danos, ou exige o cumprimento da obrigação contratual com perdas e danos.
Art. 474
A cláusula resolutiva pode vir ¹
expressa
no contrato -caso em que a
rescisão
será
automática
(opera de pleno direito), sem necessidade de recorrer ao sistema judiciário, cabendo ao inadimplente o pagamento de perdas e danos; ou ²
tácita
- neste caso a rescisão
dependerá de decisão judicial.
Cláusula resolutiva é aquela que irá rescindir o contrato por inadimplemento (não cumprimento) de uma das partes.
15.6 - Da Resolução Por Onerosidade Excessiva
Art. 478.
Este artigo apresenta outra forma de se acabar com um contrato, ela ocorre quando, em um contrato, a prestação se torna muito onerosa para uma das partes, sem a contrapartida da outra. Esta onerosidade deve ser em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, consagrando a chamada teoria da imprevisão. Não basta que ocorra um evento extraordinário ele precisa ser imprevisível25.
25 A inflação por ser considerada “previsível “não é motivo para revisão dos contratos.
Assim, diante desses acontecimentos, poderá o devedor pedir a resolução contratual por onerosidade excessiva. Este pedido será analisado pelo juiz, que, tomando por base a situação, decidirá se existem ou não os requisitos da onerosidade excessiva.
Para que um contrato possa ser desfeito pelo motivo de onerosidade excessiva, são requisitos:
✓ Ser contrato
comutativo26
e que sua
execução seja continuada
;
26 Contrato comutativo = contrato com prestações certas e determinadas.
✓ Que ocorra uma mudança radical nas situações econômicas na sua execução em relação a sua formação;
✓ Que para uma das partes se torne muito onerosa a prestação sem contrapartida para a outra parte;
✓ Que esta mudança de situação deva−se a um evento extraordinário e
imprevisível
.
Os
efeitos da sentença
que decretar a onerosidade excessiva
retroagirão
à data da citação
Art. 479
Caso seja possível restabelecer o equilíbrio da prestação, não há motivos para a resolução do contrato, não é mesmo?
Por isso a iniciativa do réu – “credor”, que voluntariamente concorda com alteração docontrato, proporciona um desfecho menos oneroso para o “devedor” do que a extinção do contrato.
As prestações que já foram pagas não podem ser revistas na ação por onerosidade excessiva, e as que foram pagas durante o curso do processo poderão ser modificadas com a prolação da sentença
Art. 480
Neste caso trata−se de um contrato unilateral, em que a ação é preventiva, ou seja, é para evitar que o contrato se torne muito oneroso para a parte devedora.
15.1 à Do Distrato
Art. 472
De acordo com o artigo 472, temos, por exemplo, que se para a formação do contrato era exigida a escritura pública, para o distrato também haverá a mesma exigência. O
distrato seguirá a forma do contrato.
Art. 473
Deste modo, a resilição unilateral24 pode ocorrer em determinados contratos, desde que a lei permita, sendo feita através de notificação à outra parte.
24 Resilição unilateral é meio de extinção do contrato por vontade de uma das partes.
O distrato é um acordo entre as partes contratantes com o objetivo de dissolver o contrato antes pactuado.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos
“O QUE ISTO EXATAMENTE QUER DIZER?
Vamos usar um exemplo para melhor explicar esta situação: Maria (proprietária) realizou um contrato de locação com Patrícia, no entanto, para que o contrato fosse concretizado, Maria teve que realizar algumas obras em seu apartamento. Tais obras somente foram executadas em função do contrato. Acontece que, decorridos apenas dois meses de locação, Patrícia decidiu desfazer o contrato. Fica claro que neste período de contrato não houve tempo suficiente para que Maria recuperasse os investimentos realizados no apartamento.
Esta situação é justamente a que encontramos no parágrafo único do artigo 473. Assim, a denúncia unilateral só terá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos
investimentos e caberá ao juiz - com a ajuda de perícia técnica, determinar qual é este prazo.
Os contratos seguem uma ordem, ou seja,
têm sua origem
(em um acordo de vontades); posteriormente,
produzem seus efeitos
; e, por fim,
extinguem-se
.
Esta extinção, em regra, dá−se pelo cumprimento da obrigação acordada, que satisfaz o credor e libera o devedor.
Dos Contratos Aleatórios
Art. 459
Este artigo trata da hipótese de risco ligado a quantidade maior ou menor da coisa esperada. O preço será devido ao alienante mesmo que a quantidade seja menor que a esperada
Art. 459. Parágrafo único
Assim, se
nada vier a existir da coisa comprada
, haverá falta do objeto e será nulo o contrato e o alienante deverá devolver o valor que foi recebido.
Para melhor compreensão vamos usar outro exemplo: Imagine uma colheita de morangos! Se o adquirente quiser comprar a colheita futura, qualquer que seja a quantidade, mesmo se menor que a esperada, terá ele que aceitar. Porém, se nada for colhido, existirá falta do objeto do contrato e, como sabemos, o objeto é um dos requisitos básicos do contrato, sendo assim, este será nulo.
Art. 460
O caso deste artigo é aquele em que o contrato tem por objeto coisas já existentes, mas que estão expostas a riscos. Se mesmo assim o adquirente quiser a coisa, com a incerteza da existência da coisa no dia do contrato, o alienante terá direito a receber o preço integral.
Art. 458
Dispõe este artigo, que se o contrato for aleatório, tendo como seu objeto coisa futura e incerta, com o risco de não vir a acontecer, mas assumido por um dos contratantes, a outra parte receberá todo o preço da coisa.
Usando o exemplo do contrato de seguro: Nós pagamos todo o preço do seguro, mesmo que o sinistro (por exemplo, o acidente) não aconteça, não é verdade?
O adquirente assume o risco relativo a coisa, mas o alienante, para receber o preço, não pode agir com culpa ou dolo.
Art. 461
Deste modo, a
venda aleatória de coisa sujeita a risco
poderá ser anulada
se
o adquirente provar que a
conduta do alienante foi dolosa
- porque tinha conhecimento, quando da conclusão do contrato, de que a coisa já não mais existia e que, mesmo sabendo da inexistência da coisa, no todo
ou em parte, omitiu dolosamente tal fato.
São exemplos encontrados em Nery Junior23: “ Entre outros, são aleatórios
II) por
vontade das partes
: o contrato de compra e venda de coisa futura, pelo qual o comprador deve pagar o preço, ainda se a
coisa não venha a existir na quantidade ou qualidade esperadas (CC 459)”.
O contrato de seguro por
tempo indeterminado
, aquele que é para a vida inteira, não pode ser considerado aleatório. Será comutativo, uma vez que a morte é um evento futuro, mas que não é incerto.
: I) por
natureza
: os contratos de jogo, de aposta, de loteria, de seguro de acidentes, de seguro de vida, cessão de crédito
pro soluto, contrato de sociedades em conta de participação (CC 991);
Contrato aleatório (ou contrato de sorte) é aquele que envolve uma
álea
-
envolve um risco.
É oneroso, em que uma ou ambas as prestações das partes estão na dependência de um evento futuro e incerto. O exemplo clássico deste tipo de contrato é o seguro.
Dos Vícios Redibitórios
Vícios ou defeitos ocultos
(vícios redibitórios)
O adquirente poderá:
OU
reclamar abatimento no
preço
rejeitar a coisa
Art. 443
O artigo 443 estabelece diferenças entre o alienante que age de má−fé e o que age de boa−fé, quais sejam: ¹se o vendedor sabia do vício, e, portanto, agiu de
má-fé,
terá que pagar ao adquirente o valor que foi pago pela coisa
mais perdas e danos;
porém ²se o vendedor não sabia do vício - agiu de boa-fé, terá que restituir o valor recebido
mais as despesas do contrato
Este artigo apresenta uma opção ao adquirente da coisa. Assim, se o adquirente da coisa que contém vício redibitório quiser, em vez de tornar sem efeito o contrato e pedir o valor da coisa de volta, poderá pedir o abatimento do valor pago, através de uma ação estimatória, permanecendo o bem em seu poder.
Art. 444
Art.442
Art.441
Deste modo, a pessoa que adquire uma coisa que contenha um vício ou defeito oculto, que a tornem imprópria para o uso ou lhe diminuam o valor, poderá ajuizar uma
ação redibitória
para a rejeição da coisa e a devolução do valor pago, com a devolução da coisa a seu antigo dono.
Poderá também propor uma ação estimatória, para o caso de o defeito oculto diminuir o valor da coisa, onde pedirá a devolução de parte do valor que pagou como abatimento.
Segundo o parágrafo único do art. 441, as disposições aplicáveis aos vícios e defeitos cultos
também são aplicáveis quando o negócio se deu por doações onerosas
. Doações onerosas são aquelas em que o doador impõe ao beneficiário uma incumbência ou dever, há, por exemplo, um encargo. Este tipo de doação, nos termos do art. 539, deve ter aceitação expressa pelo beneficiário (donatário).
Nesta situação, o vendedor responde pelo vício nos mesmos termos do artigo antecedente, mesmo que a coisa se acabe em poder do adquirente e desde que o motivo que tenha ocasionado este perecimento seja o vício oculto já existente na época da venda.
De acordo com Carlos Roberto Gonçalves: “”Vícios redibitórios são os defeitos ocultos em coisa recebida em virtude de contrato comutativo20, que a tornam
¹imprópria ao uso a que se destina ou
²lhe diminuem o valor”
.
20 Contrato comutativo é aquele contrato oneroso em que a prestação corresponde a uma contraprestação, que é certa e determinada.
Dos prazos para reclamar (prazos decadenciais):
Art. 445
Estes dois prazos volta e meia aparecem nas provas, vamos utilizar esta
dica para memorização:
Logo após passar no concurso, com seu primeiro vencimento você resolve comprar um carro (bem móvel) e um apartamento (bem imóvel). Caso existam defeitos ocultos, você terá 30 dias para reclamar com relação ao carro e um ano para reclamar com relação ao apartamento. E um detalhe, digamos que você já estava de posse destes bens, neste caso os prazos contam da alienação e são reduzidos pela metade.
Art. 446
Assim, se houver garantia da coisa, e o defeito aparecer após a coisa ser adquirida, esta garantia impede que os prazos de decadência previstos no art. 445, comecem a correr. Somente começarão a correr após o término da garantia. No caso do vendedor não solucionar o defeito, aí sim poderá o adquirente ajuizar a ação redibitória ou a estimatória.
CC
Art. 421 - 480
Art. 481 - 532
Art. 593 - 609
Art. 653 - 692
Art. 610 - 626
