15A Spoluvlastnictví
pojem a předmět spoluvlastnictví
situace kdy má více osob vlastnické právo k předmětu spoluvlastnictví - k věci (v právním slova smyslu), jsou spoluvlastníky; zpravidla se jedná o jedinou věc, může také jít o podíl, majetek nebo jmění
ve vztahu k věci jako celku vystupují jako jediná osoba; spoluvlastníků může být neomezené množství (s výjimkou společenství manželů), nejméně však 2
spoluvlastnictví vzniká ze všech právních důvodů jako vlastnictví (nejčastěji právní jednání - smlouva)
druhy
podílové spoluvlastnictví (podílnictví)
společenství
podílové spoluvlastnictví
předmět spoluvlastnictví se dělí na podíly dle počtu spoluvlastníků (podílníků) a každý je úplným vlastníkem svého podílu (tj. může s ním volně nakládat), přičemž se má za to, že podíly jsou stejně velké; podílnici se podílejí na výkonu práv (podíl z plodů a užitků) a povinností, zejména dle velikosti podílů
každý spoluvlastník má právo k celé věci (nakládat, užívat, požívat) - omezen stejným právem ostatních
3 typy práv k věci
práva ke společné věci jako celku (práva společenská)
právo společnou věc spravovat (také lze mluvit o právu o věci rozhodovat)
práva ke spoluvlastnickému podílu (práva individuální)
předkupní právo - § 1124
původně v OZ – předkupní právo pouze (i) v případě, že spoluvlastnictví vzniklo způsobem, že spoluvlastníci nemohli ovlivnit svá práva a povinnosti, (ii) po dobu prvních šesti měsíců po vzniku (iii) s výjimkou převodu na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence, apod.; není-li ujednáno jinak, mají právo vykoupit podíl dle velikosti svých podílů
novela 2018 – zavedeno obecné předkupní právo u nemovitých věcí (návrat k OZ64) – problematické (např. prodej zděděného bytu, kde je součástí i podíl na parkovacích místech -> ostatní vlastníci bytů měli předkupní právo k tomu místu, tj. bylo je nutné obeslat, počkat na vyjádření atd.)
novela 2020 – vráceno do původní podoby
spoluvlastníkům mohou vznikat práva a povinnosti vůči třetím osobám, kdy jsou pak oprávněni a povinni společně a nerozdílně (aktivní i pasivní solidarita); nepatří sem však právní jednání postihující pouze spoluvlastnický podíl
druhy
ideální (podílové) – ideální podíl, který nelze viditelně ohraničit, vyjádřeno v procentech (např. dva spoluvlastníci dvoupokojového bytu – neznamená to, že každý vlastní jeden pokoj – každý má ideální ½)
reálné - zřetelně oddělené, zjevně patrné podíly; OZ ho výslovně neupravuje (např. pozemek rozdělený zídkami, každému patří reálně vydělitelná část věci)
ideálně-reálné – kombinace těch dvou výše - bytové spoluvlastnictví, přídatné spoluvlastnictví
správa
všechny způsoby výkonu vlastnického práva ke společné věci či uskutečňování všech práv a plnění všech povinností, které vyplývají z vlastnictví (=spoluvlastníci mohou společnou věc užívat, požívat, pronajmout ji, zřídit k věci služebnost nebo ji jinak zatížit, prodat aj.)
každý spoluvlastník je oprávněn, ale také povinen k účasti na správě společné věci
z právního jednání týkající se společné věci jsou zavázáni společně a nerozdílně
rozhoduje se hlasováním na základě majority (většiny) dle velikosti podílů - běžná správa, volba a odvolání správce (postavení příkazníka) - nezbytné vyrozumět všechny spoluvlastníky, ledaže se jedná o neodkladné záležitosti; soud na návrh poté může určit, že rozhodnutí nemá právní účinky vůči opomenutému; soud pak postupuje dle § 1139 OZ
na základě 2/3 většiny hlasů: významné záležitosti (§ 1129 OZ), zřízení zástavního práva či jiné jistoty k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení nebo obnově věci (§ 1133 OZ) - přehlasovaný spoluvlastník v hlasování o významných záležitostech může podat návrh, aby rozhodl soud; návrh musí být podán do 30 dnů ode dne rozhodnutí či ode dne, kdy se o tom spoluvlastník dozvěděl nebo dozvědět mohl
jednomyslné rozhodnutí všech: zatížení či zrušení zatížení, omezení na dobu delší 10 let
oddělení, zrušení spoluvlastnictví
každý může kdykoliv svobodně žádat o oddělení ze spoluvlastnictví, ledaže by tím sledoval způsobení újmy jinému nebo žádal v nevhodnou dobu; nesmí tím způsobit újmu osobě, které svědčí věcné právo
při rozdělení věci nezanikají věcná břemena, mohou však prospívat či postihovat pouze některé díly, pak zaniká věcné břemeno k ostatním dílům
oddělení - věc lze reálně rozdělit a část reprezentující podíl spoluvlastníka, který chce ukončit účast na spoluvlastnictví se mu převede; spoluvlastnictví ostatních nadále trvá
zrušení - znamená úplný zánik spoluvlastnictví ať již dohodou všech či rozhodnutím soudu na návrh
spoluvlastnictví je pak třeba vypořádat (1. rozdělením dle podílů; 2. převedením jednomu či více spoluvlastníkům a vyplacením ostatních; 3. prodáním a rozdělením výtěžku)
nedohodnou-li se spoluvlastníci, učiní tak soud na návrh, který rozhodne i o způsobu vypořádaní; soud může zřídit i služebnost nebo jiné věcné právo pro řádné užívání nové věci bývalým spoluvlastníkem
spoluvlastníci si vzájemně musí vypořádat pohledávky a dluhy související se spoluvlastnictvím
spoluvlastníci si mohou ujednat odklad zrušení i oddělení a to i opakovaně (max však 10 let) - forma veřejné listiny (popř. i vklad do KN), může být v pořízení pro případ smrti
společenství
podíly po dobu trvání společenství neexistují (resp. existují latentně – nemají význam do rozdělení)
spoluvlastníci (společníci), na rozdíl od podílníků, vykonávají práva a povinnosti vždy společně, a to zpravidla k souhrnu různých majetkových práv a povinností („vše patří všem“) – správa vždy jednomyslně
např. manželé, společenství dědiců – § 1236 OZ
bytové spoluvlastnictví
jedná se o spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek (dům s alespoň 2 byty)
vedle výlučného vlastnictví (byt) je zde podílové spoluvlastnictví reálné - vymezené nebytové prostory (sklepy) a ideální - společné části (schody, pozemek, balkóny, rozvody) § 1160 - § 1162 OZ
jednotka zahrnuje (i) byt jako prostorově oddělenou část domu a (ii) podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné - jednotka je věc nemovitá
při převodu přecházejí na nabyvatele dluhy na příspěvcích a zálohách, převodce tyto dluhy musí doložit (a ručí za ně)
vznik
výstavbou - zavázaly se k tomu strany v souvislosti se stavbou či změnou domu, přičemž dům musí být již v příslušném stupni rozestavenosti (§ 1163 OZ)
rozhodnutím soudu - při oddělení ze spoluvlastnictví, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví či společného jmění
prohlášením vlastníka - je-li rozděleno vlastnické právo k domu na právo k jednotkám; písemně; obsahuje zákonem stanovené údaje a následné zapsání do katastru nemovitostí - ke změně prohlášení stačí poté písemný souhlas dotčeného vlastníka jednotky (zasahuje-li se do vlastnického práva některého vlastníka) a souhlas většiny ostatních vlastníků
práva a povinnosti vlastníků jednotek
právo: svobodně spravovat a užívat jednotku i společné části, seznámit se s hospodařením odpovědné osoby a správou domu či pozemku
povinnost: neomezovat jiné vlastníky jednotek ve výkonu jejich práv, zajistit nezávadnost bytu, řídit se pravidly pro správu domu, přispívat na správu domu dle podílu, zdržet se všeho, co brání údržbě, úpravě, opravě - nově také povinnost oznámit odpovědné osobě stavební úpravu uvnitř bytu nebo podnikání či činnost, která by mohla narušit klid (AirBnB)
ve výjimečných případech může soud na návrh s předchozím souhlasem většiny a po výstraze rušiteli nařídit prodej jednotky - omezuje-li podstatně výkon práv ostatních (bylo rozšířeno novelou - dříve pouze při porušení povinnosti uložené vykonatelným rozhodnutím soudu)
správa
bez společenství vlastníků
pravidla pro správu zakotvená v prohlášení, je jmenován správce, ten svolává vlastníky, kteří poté hlasují; k přijetí rozhodnutí je třeba většiny
společenství vlastníků
právnická osoba za účelem spravování a členství v ní je spojeno s vlastnictvím jednotky
členové ručí dle velikosti podílů společně a nerozdílně; společenství vlastníků může právně jednat v mezích svého účelu;
nutné založení při 5 jednotkách, z nichž jsou 4 ve vlastnictví 4 různých vlastníků;
zakládá se schválením stanov a vzniká zápisem do veřejného rejstříku (rejstřík společenství vlastníků jednotek);
lze ho zrušit v případě poklesu jednotek pod 5 či při zániku vlastnického práva ke všem jednotkám
shromáždění - všichni vlastníci - je nejvyšším orgánem (alespoň 1x ročně) působnost podle § 1208 OZ, možnost rozhodnout mimo zasedání, umožňují-li to stanovy nebo svolané je nezpůsobilé se usnést
statutárním orgánem je výbor či předseda
zrušení
dohodou lze změnit v podílové spoluvlastnictví nemovitosti (dnem zápisu do veřejného rejstříku)
přídatné spoluvlastnictví (akcesorické)
věc, která náleží několika vlastníkům samostatných věcí, sloužící ke společnému účelu, bez níž není využití samostatné věci dobře možné
existují zde reálné i ideální podíly, které jsou vzájemně spojené a neodlučitelné (např. 5 samostatných pozemků a přístup k nim pouze z jiného, společného pozemku)
podíl na přídatném spoluvlastnictví lze převést při převodu vlastnického práva k věci, ke které předmět přídatného spoluvlastnictví náleží
pozbude-li účelu, přídatné spoluvlastnictví zanikne
žádný ze spoluvlastníků nesmí bránit výkonu práv ostatním
není-li dohodnuto jinak, je spoluvlastníky či soudem určen pro správu věci správce