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DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO CON STIMA ANALITICA - Coggle Diagram
DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO CON STIMA ANALITICA
5 fasi
stima del reddito da capitalizzare
determinazione saggio ordinario di capitalizzazione
eventuale correzione (comodi positivi/negativi)
capitalizzazione del reddito
applicazione di eventuali aggiunte o detrazioni al valore ordinario
1-
stima del reddito da capitalizzare
Beneficio fondiario ordinario
procedimento analitico breve
anche se l'immobile oggetto di stima non è affittato
procedimento analitico vero e proprio
si perviene al beneficio fondiario attraverso un bilancio estimativo completo
viene calcolato dalla differenza tra reddito patrimoniale e spese di parte padronale
reddito padronale
è formato da:
canone di affitto
interessi sul canone
eventuale deposito cauzionale
spese di parte padronale
sono costituite da:
- le quote
assicurazione
reintegrazione
- le imposte sulla proprietà
- sfitto
detrazioni al reddito patronale lordo
spese
amministrazione
sorveglianza
interesse
delle spese precedenti anticipate di 6 mesi
a carico del proprietario
2-
determinazione del saggio ordinario di capitalizzazione
rilevare i prezzi e i benefici fondiari dei beni immobili simili compravenduti in zona recentemente
3-
correzione del saggio ordinario (comodi negativi/positivi)
se il bene immobile possiede caratteristiche non modificabili differenti rispetto all'ordinarietà
4-
capitalizzazione del reddito
4-
applicazione di aggiunte o detrazioni al valore ordinario
V0= Bf/ r
5-
applicazione di eventuali aggiunte e detrazioni al valore ordinario
se caratteristiche negative, si operano le detrazioni
se caratteristiche positive, operare con aggiunte al valore ordinario