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不動産売却 相続 - Coggle Diagram
不動産売却 相続
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相続した不動産を売却する不動産にかかる税金対策（特例）
子どもが住んでいたかどうかで特例が変わる。
売却益が大きいほど、税金が高くなる。
例：今より安い相場で不動産を購入。相続時、建物は古いが立地が良く土地が高く売れる。
購入時の価格がわからず取得費を売却価格の５％とする場合などは税額が多くなる。
子が住んでいた住宅の場合
売却する不動産が居住用なら、居住用の特例が適用。※親の自宅だった空き家を売却する場合、要件を満たすと3,000万控除が適用。
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取得費加算の特例
相続税が発生し、3年以内の売却なら税負担が軽くなる。売却価格から、取得費、譲渡費用、売却した土地や建物に対する相続税を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくできる。
★相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額
売却（譲）価格ー（取得費、譲渡費用、売却した不動産に対する相続税額）＝課税譲渡所得金額
小規模宅地等の特例
・住宅の土地の評価額が330㎡の部分まで20％に減額される。
・相続税は財産の評価額に基づいて税額が計算されるので、小規模宅地等の特例を受けると、相続税が大幅に軽くなるケースが多い。相続税が軽くなるが、取得費に加算できる相続税も少なくなるため、注意。
・相続した不動産を売却予定の場合、小規模宅地等の特例で相続税を減らすか、小規模宅地等の特例を受けずに売却時に取得費加算の特例を受けるか考える必要がある。
3,000万円特別控除（住んでいない実家を相続した）
3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときに譲渡所得が出ても、3,000万まで控除できる。本来は居住している家や土地が対象だが、2016年4月から2019年12月31日まで、相続した実家に住んでいなくても控除が認められている。
★条件
戸建、旧耐震基準で建築、相続直前まで親本人が居住、2013年1月2日以降に相続が発生、相続後、売却まで空き家になっている
相続→相続から3年以内に売却→譲渡所得から3,000万円控除
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相続した不動産を売却するには？
換価分割
不動産を売却して、売却代金を相続人で分割する遺産分割方法のひとつ。
換価分割だけでなく、相続した不動産は名義変更する必要がある。（相続登記）相続登記をして、被相続人から相続人へ、所有者を変更する。
売却前提の場合、換価分割
相続した不動産を売却する場合、相続登記が必要。しかし、相続する財産は、相続人が確定していなければ、法定相続人全員の共有財産となるため、勝手に自分のものとして登記できない。
相続人が複数いる場合、相続した不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う換価分割であれば、明確に分配できるため、トラブルを防ぐ。
不動産を売却できる相続人を選ぶ→不動産の名義を移す（相続登記）→不動産業者に売却依頼→売却後、所有権移転登記→売却代金を相続人で分配
不動産売却は相続前後どちらがいい？
不動産を相続前に売却して現金化しておけば、相続人が明確に分配できるため、もめにくい。ただし、売却すると売却益に対して譲渡所得税がかかる。
相続後（相続開始から3年10か月以内）に不動産を売却すると、取得費に相続税を含めることができる（取得費加算）。そのため、譲渡所得税を節税できる。
現金よりも不動産の方が相続税が得。
不動産の課税対象は時価ではなく、土地→路線価、建物→固定資産税評価額。評価額は時価よりも安いため、相続税を節税できる。現金は現金が課税評価額のため、不動産よりも割高。
相続人同士で争わない、時価が大きく変動しない場合、相続人が売却する方が税金が安い。