Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
nieruchomości sprawy prawne - Coggle Diagram
nieruchomości sprawy prawne
Notariusz
akt notarialny
upewnij się, że zawiera artykuł 777 par. 1 pkt. 4 kodeksu prawa cywilnego mówiący o tytule egzekucyjnym, dzięki temu nie będziesz musiał iść do sądu w przypadku niewydania nieruchomości mimo uiszczenia opłaty a od razu możesz skierować się do komornika (sprzedający i kupujący poddają się rygorowi egzekucyjnemu)
Jeśli kupujący nie zapłaci, można iść do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności, jest to postępowanie nieprocesowe, trwa 3 dni i po jego wydaniu można udać się z nim oraz aktem do komornika
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - jeżeli osoba kupuje od sprzedającego będącego właścicielem w księgach wieczystych
bada księgę wieczystą, kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest osobą uprawnioną do sprzedaży, sygnalizuje zagrożenia związane z obciążeniami, hipoteki, służebności, czy nie ma zajęć komorniczych, sprawdza podstawę nabycia
weryfikuje zaświadczenia przedłożone przez sprzedającego o braku zaległości związanych z podatkami od nieruchomości, brak zameldowania jakichkolwiek osób w danym domu,
koszty
taksa notarialna
jej maksymalna wysokość jest uchwalona ustawą
można ją negocjować!
znajdź dobrego notariusza, ustal z nim dobrą cenę, to zawód jak każdy inny - chce zarobić
umowa rezerwacyjna
kupujący wpłaca pieniądze na poczet rezerwacji nieruchomości, ale sprzedający może nadal sprzedać tę nieruchomość innemu kupcowi, lecz zmuszony jest do zwrotu pieniędzy
umowa przyrzeczona
poproś notariusza o przesłanie kopii przed jej podpisaniem
sprawdź czy wszystko co było w umowie przedwstępnej znajduje się i w umowie przyrzeczonej
Umowa przedwstępna
Zagwarantuj sobie określony stan wykończenia i umeblowania
Co powinna zawierać?
Cena
Metraż
Sposób i termin płatności
Cesja praw do zakupu na osobę trzecią - gdy nie dostaniesz kredytu, możesz dorzucić do umowy kogoś kto przejmie prawa do kupna, kupi tę nieruchomość a ty nie stracisz zadatku
Lista dokumentów do przedłożenia przez sprzedającego
księga wieczysta
akt notarialny
dowód osobisty
wypis z rejestru gruntów
wypis z rejestru lokali - mówi o tym że w lokalu nikt nie jest zameldowany
zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości
jeżeli brak księgi wieczystej - zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwskazań do jej założenia
zapis o uprzątnięciu lokalu przed przekazaniem
ustal termin opuszczenia lokalu - jeżeli jest to w umowie przedwstępnej, notariusz przeniesie to także do umowy przyrzeczonej
ustal termin umowy przyrzeczonej a najlepiej dodatkowo miejsce (np. określoną kancelarię notarialną)
dla kupującego im dłużej tym lepiej (2 msc najlepiej a 3 idealnie ale sprzedający może się nie zgodzić, 1 msc to za mało)
odpowiednie zapisy prawne
przykłady
mieszkanie nie jest przedmiotem zastawu osób trzecich
nie prowadzi działalności gospodarczej i nie ma żadnych innych długów
nie dokonywał żadnej innej transakcji
sprzedający nie ma zaległości
powinien o nie zadbać notariusz albo radca prawny
warto ją zawrzeć w obecności notariusza (ale nie ma obowiązku sporządzania jej w formie aktu notarialnego) ; może on wpisać do księgi wieczystej informację o tej umowie i dzięki temu nikt inny nie kupi danej nieruchomości w tym samym czasie
zerwanie
Jeżeli odmówimy zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się naprawienia szkody ponieważ liczyła na zawarcie tej umowy
jeżeli umowa przedwstępna nie zawiera terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz jeżeli żadna ze stron w ciągu tego roku nie ustaliła terminu - po upływie roku traci ważność.
strony mogą w umowie określić konsekwencje jej zerwania i zakres odszkodowania
jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymogi przewidziane dla ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności jej formy np. forma aktu notarialnego wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy definitywnej. Może wystąpić do sądu z roszczeniem jej zawarcia i będzie miała na to rok. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia w którym umowa przyrzeczona miałą zostać zawarta.
Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia gdy orzeczenie stało się prawomocne.
zwróć uwagę na zawarcie 'prawa do odstąpienia od umowy' - jego obecność pozwala na zerwanie umowy i traktowanie jej na niezawartą, zadatek może zostać ci zwrócony
umowa ta tworzy zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej
gdy obie strony wyznaczyły terminy zawarcia umowy przyrzeczonej, wiąże je termin wcześniejszy
zadatek vs zaliczka
jeśli sprzedający zerwie umowę- zwraca zadatek x2
jeśli kupujący zerwie umowę - traci zadatek
zaliczka jest zwrotna w przypadku niezawarcia umowy
Co sprawdzić przed kupnem
Standardowa ścieżka
2) Jeśli dom jest (bardzo) stary można pokusić się o sprawdzenie zgodności budowli z prawem budowlanym
3) Zatrudnić budowlańca do audytu technicznego tj. sprawdzenia czy instalacje są do wymiany, szczelność okien, zawilgocenia, jaki może być koszt remontu, etc
4) Ponowne zgłoszenie się do prawnika w celu zweryfikowania umowy do podpisania ze sprzedającym. Szczególnie uważaj na wyłączenie rękojmi! Powinna cię chronić na 5 lat.
1) kontakt z prawnikiem w sprawie sprawdzenia ksiąg wieczystych pod kątem hipotek, służebności, prawa użytkowania czy umowy dożywocia etc
Budowa domu
Rzut posadowienia domu - czy nie ma przesunięć domu
Dokumentacja techniczna domu - sprawdzić czy zgadza się ze stanem faktycznym
metraż
może nie być zgodny ze stanem rzeczywistym więc zmierz go sam
sprawdź czy nie ujęto w nim piwnicy, balkonu lub komórki bo przyjęło się że płacimy za powierzchnię mieszkania a nie dodatków - są one wliczone w cenę metra
Lokatorzy czasowy
Sprawdź czy nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub
Czy nikt nie ma umowy najmu, bezpłatnego użyczenia, lub nie przebywa "na dziko"
Zaległe opłaty
Zweryfikuj czy nie zalega z podatkami od nieruchomości i użytkowania wieczystego gruntu
Zweryfikuj czy sprzedający nie zalega z opłatami za media oraz czynsz
Czy nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej
jeśli ma to zażądać przedłożenia zaświadczenia o niezaleganiu z daninami publicznymi wobec skarbu państwa, samorządu terytorialnego, ZUS
jeśli została wyrejestrowana z CEIDG to prosimy o dokument zapewniający że tak było
Czy w najbliższej przyszłości nie będziesz musiał uiścić opłaty adiacenckiej
sprawdź autentyczność przedłożonych dokumentów o niezaleganiu
Jeśli mieszkanie spółdzielczo-własnościowe weryfikujemy czy uregulowane są kwestie gruntu na którym stoi nieruchomość
Zweryfikuj sąsiedztwo w zakresie możliwej zabudowy w przyszłości
księga wieczysta
wzmianki
Przeglądając treść księgi wieczystej domu i działki, nie powinno się bagatelizować znaczenia wzmianek. Z nich bowiem można się dowiedzieć, jakie wnioski o dokonanie zmian w kw wpłynęły do sądu wieczystoksięgowego, a nie zostały jeszcze wprowadzone bądź oddalone.
Co takie wzmianki oznaczają dla nabywcy nieruchomości?
W dziale, w którym pojawia się wzmianka może nastąpić istotna zmiana, bowiem wpłynął wniosek, ale nie został jeszcze rozpatrzony.
Księga wieczysta w danym momencie może zawierać nieaktualne dane – odmienne z rzeczywistym stanem prawnym księgi.
promesa
stanowi przyrzeczenie dokonania określonej czynności po spełnieniu pewnych warunków
Promesa kredytowa jest więc zobowiązaniem banku do udzielenia kredytu do określonej wysokości pod warunkiem dopełnienia przez kredytobiorcę przewidzianych przez umowę obowiązków
Podstawowym celem promesy kredytowej jest więc potwierdzenie zdolności kredytowej konsumenta. Promesa to dokument, którego celem jest tymczasowe potwierdzenie zdolności kredytowej klienta do spłacenia konkretnej sumy zobowiązania.
Jeśli mamy w planach zakup nieruchomości, warto udać się do banku w celu obliczenia naszej zdolności kredytowej i udzielenia nam promesy.
promesa kredytowa nie jest gwarancją uzyskania kredytu na mieszkanie!
Stuprocentową pewność, co do przyznania kredytu mieszkaniowego, daje nam jedynie pozytywna decyzja kredytowa.
spowodowane może być to przez
Zmianę sytuacji materialnej kredytobiorcy.
Pojawienie się nowych (negatywnych) informacji o kredytobiorcy w KRD, BIK-u lub w BIG.
Wprowadzenie nowych regulacji prawnych dla instytucji bankowych.
Odmowę udzielenia kredytu na konkretną nieruchomość.
Wiążący charakter promesy jest uzależniony głównie od szczegółowej treści dokumentu. Jeśli zawiera ona wyłącznie informacje o zdolności klienta oraz rodzaju kredytu, na jaki może on liczyć, niestety może stanowić ona deklarację niewiążącą. Tego typu promesy traktowane są więc jako dokument szacunkowy.
Z kolei jeśli do promesy kredytowej zostaje dołączona wszelka dokumentacja dotycząca nieruchomości wraz z metrażem, informacjami o rynku, konkretną ceną i wpisem do księgi wieczystej, bank w takiej sytuacji nie będzie już mógł się wycofać.