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開發 (Q, 方式, 稅費, 委託後), 標竿 (開發, 低潮, 目標, 更新資料庫, 銷售, 預排, 黃金圈(Why/How/What)),…

- - - - 其他共有人購買
      - 其他持有人一起賣
        (整筆價值大於部分持分)
    - - 原物分配有困難
        考量整體土地利用
        
        訴請法院裁判分割(變價分割)
        其他共有人可優先承購
        耕地最少要0.25公頃
  - - - 建物管理後：建照、使照取得
      - 建物管理前：合法建物
    - - 土地有土地總登記清查
        建物自行辦理保登，沒要賣房沒要貸款很多屋主不辦，房屋稅不會因此少繳
    - - 產權清楚、出售價值、貸款容易
  - - - 未授權
        無現況說明書
        
        假冒有授權
        冒著巨額罰款
        
        放心將房子交給他嗎?
        
        買賣是人生大事
        是不是還有更好的選擇
    - - 抱著疑問，會想買嗎?
      - 抱著懷疑，會出最好的價格嗎?
      - 這結果對您真的是最好的嗎?
      - 看屋沒有委託書，你會怎麼想?
    - - 交易秩序
        
        沒有委託銷售
        罰6-30萬
        
        坐地喊價
  - - - 通路選擇客戶
      - 賣得安心
  - - - 他方有優先承購權
        民426-1 租賃權會隨房屋移轉新屋主
    - - 他方有優先承購權
  - - - 優先承購存證信函
        
        完稅
        
        法院提存(受款人戶籍地)
        債權人受領遲延、不能確知孰為債權人
        
        受款人領款禁背轉讓
        
        受領價金地政不適用，違民法184規避
- - - - 大咖經營
      - 舊屋
  - - - 提前終止
        
        不定期租賃
        
        賣屋
        
        得隨時終止租約，除非租約有經公證才適用買賣不破租賃
        
        自住
        
        收回自住，須提出自住證明
        
        定期租賃
        
        合意
        
        事後經過雙方同意，協議搬遷期及違約金
        承租方若不同意有權續租到屆滿
        
        事前特約有約定(退場機制)
        違約金一個月
        
        違約
        
        房東違約
        
        重新建築，不需賠償，3個月前通知
        
        賣屋 X(5年以上未經公證租約不適用)、收回自住 X
        
        承租方違約(遲繳租金2個月、違法轉租、違法使用)，30天前通知
        承租方提前搬遷，房東可請求不履行租約損害賠償
      - 租金行情
        
        投報率
        
        2~2.5% ex閱讀樓店、商業區店面
        
        2.5~3% ex哈佛樓店
        
        4%以上 ex公寓華廈收租套房
        
        租金
        
        商業區 1500元/坪
        住宅區 1000元/坪
        停車用 200~300元/坪
        
        注意增違建、竣工圖停車空間
  - - - 小蜜蜂
      - 空屋
      - 夜行軍拜訪
      - 商圈
        
        免費現廣
      - 逐戶派報
    - - 梯廣
      - 面紙盒
      - 節慶活動
      - 區權會
      - 防疫用品
- - - - 人：所有權人 同一人
      - 時間 2年內
        
        先賣後買，賣地登記日~買地訂約日(30天內申報，逾期以申報日算)
        
        先買後賣，買地登記日~賣地訂約日 (買時有自用的土地)(買時有設籍在舊址)(30天內申報，逾期以申報日算)
      - 屋
        
        設籍 (本人或配偶或直系親屬) 簽約前
        
        出售前一年 非營業或出租
      - 地
        
        都市土地<3公畝(90.75坪)
        
        非都市土地<7公畝(211.75坪)
      - 退稅
        
        (新購土地現值+已繳土增稅)-原售土地現值
        
        大於0，退還土增稅，最高全數退還
        
        ≦0，不退
      - 新購自登記日列管五年
        
        禁移轉
        
        禁營業或出租
        
        禁戶籍遷出 (本人、配偶或直系親屬中至少一人新購地設籍)
    - - 設籍 (公契用印前)
      - 無出租（有承租方）
        
        設籍/訪查
        
        補無租賃申明書
        
        公證
        
        報稅/申請租金補貼
        
        租金金流(有通報)
      - 一生一次
    - - 農業用地作農業使用證明不課徵土地增值稅
      - 注意：取得農地農用土地，違規使用再移轉時，縱使有農用證明也須繳土增稅，計不課徵期間累計的土地增值稅
  - - - 屋
        
        設籍 (本人或配偶或直系親屬) 簽約前
        
        出售前一年非營業或出租
      - 時間
        
        期間
        
        不論先賣後買或先買後賣，兩者移轉登記日2年內(買時有設籍在舊址)
        
        申報時間
        
        先買後賣
        
        先賣後買
        
        重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度自應納綜合所得稅額中扣抵或退還
      - 退稅金額
        
        房屋交易所得
        
        小(房屋價額低)換大(房屋價額高)
        
        全額退
        
        大換小
        
        無法退
      - 人：所有權人可非同一人，限夫妻
    - - 原則
        
        土地(免納所得稅)
        
        房屋(財交稅)
      - 例外
  - - - 時間
        
        期間
        
        不論先賣後買或先買後賣，兩者移轉登記日2年內(買時有設籍在舊址)
        
        申報時間
        
        先買後賣
        
        計算扣抵稅額自應納稅額減除(一般成屋交易，所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報)
        
        先賣後買
        
        移轉登記日起五年內申請退稅(自出售舊房地所繳納房地合一所得稅計算退稅額)
      - 人：所有權人可非同一人，限夫妻
      - 屋
        
        設籍 (本人或配偶+未成年子女) 簽約前
        
        非營業或出租
        
        居住事實
        
        勾稽查水電費
        
        管委會紀錄
        
        裝修/搬運家具紀錄
        
        車道ETC進出紀錄
        
        電梯磁扣使用紀錄
        
        郵務收件紀錄
        
        詢問買方看屋現況
      - 退稅金額
        
        應納金額稅額*(重購價額/出售價額)
      - 新購自登記日列管五年
        
        禁移轉
        
        禁營業或出租
        
        禁戶籍遷出 (本人、配偶或直系親屬中至少一人新購地設籍)
- - - - 所有權人身分證(印章)、委託人身分證正本
    - - 所有權人身分證(印章)、委託書親簽、一類謄本、委託人身分證正本
    - - 使照號碼(2F房屋稅窗口)
      - 稅籍證明
        
        所有權人身分證(印章)、委託書親簽
- - - - 後繳(前一年7月~6月底)，5月開徵繳費
        報稅時需要先繳清才能過戶
        課稅現值已經低於10萬元且作住家使用，則已符合免稅要件不出單
    - - 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，無出租
    - - 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
    - - 房屋評定現值*房屋稅率(自住1.2%、非自住1.5%)
  - - - 後繳(當年度)，11月開徵繳費(可ibon補單)
        稅金100元免稅不出單
        9/22前線上申請
    - - 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限(夫妻共有兩個都要申請)，若有成年直系親屬不受限制
        
        第二間以上讓成年子女、爸媽、阿公阿嬤、媳婦女婿設籍
    - - 自用千分之2、非自用千分之10
    - - 所有權人或其配偶、直系親屬設籍
  - - - 奕明鄭先生
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    - - 基礎工程50% (水電、地磚、門窗)
        裝修工程40%
        裝潢工程10%
        
        新屋：每坪約1~3萬
        5-10年：每坪約2~5萬
        10-20年：每坪約3~6萬
        20-30年：每坪約5~8萬
        30年以上：每坪6萬以上
  - - - 房子移轉後，免申請撤銷轉帳納稅，因為該局會按移轉資料主動釐正稅籍，並註銷轉帳納稅檔
      - 終止自動轉帳納稅或變更轉帳帳號，一定要向房屋所在地地方稅捐機關提出申請，可用寄件
    - - 1910、1911電話申請停止送扣、銀行刪除扣繳資訊
- - - - 待扣繳所得10%、二代健保2.11%
  - - - 建築師可能會要使照及竣工圖對照現場增違建
- - - - 屋主開價想法
        
        舉例若屋主認知高不建議出
      - 出發前了解過價格空間
      - 大環境市場找不到
        
        屋主換屋 500-600買不到
    - - 擋收
        
        經驗上屋主感覺會不好
        
        建議一般買方出價極限下修不全放完
        
        行情範圍內都可接受建議最高與平均取中間
    - - 擋收幫爭取
        
        設牆
        
        爭取過年與買方相似背景跟屋主談談看
  - - - 情感
        (塑造買方)
        
        買方背景
        
        屋主相似處
        
        貴人
        
        購屋動機
        
        斡要不簡單
        
        誠意+喜歡
        
        屋主售屋動機
      - 價格
        
        行情
        
        讓價條件
        
        投資面向
        
        市場面向
        
        貸款成數
    - - 預應作息聯絡方式
        
        預應快速成交及出價
        
        累積最誠意買方價格出最高 EX蘋果
        
        見面談
        
        請屋主幫忙收斡後一起洽談回簽
    - - 屋主擋箭牌
        
        跟家人討論、多人分產、委託就講好價格、感覺問題、授權給您們、買方有差這幾萬、屋況要整理已降價、慢慢再整理
      - 買方擋箭牌
        
        貸款成數、整理、有其他選擇、對價格家人意見不一
        
        貸款額度
      - 時間
        
        買方熱度
    - - 賺多少
      - 重購退稅
      - 作價?
- - - - 還款完成銀行馬上開清償證明(抵押權塗銷同意書)
  - - - 注意認列問題(過半)
- - - - 門鎖感應電燈總開關
      - 售後服務
    - - 採光通風
      - 朝向視野
      - 裝潢建議(系統櫃移動式)
      - 建築尺寸
        
        樓高3.2 公寓2.8 (<3.6m)
        淨高3
        
        樓地板15-20
        中空樓板22-25
      - 空間尺寸大小
    - - 隔音
      - 獨立管道間
      - 異味
    - - 白華
        
        反應
        
        水泥砂漿
        
        CaO(s)+H2O>Ca(OH)2(s)熟石灰消石灰
        Ca(OH)2(s)+CO2>CaCO3
        Ca(OH)2(s)+SO2(g)>CaSO3
        
        水泥
        
        石灰岩、黏土(矽酸鈣)、頁岩等礦石，加熱到1450℃得到水泥熟料後，再加入熟石膏混合而成
        
        二次白華
        
        水泥砂漿鹼物被外來水溶離經磁磚裂縫或填縫不實處滲透表面，再與空氣中二氧化碳或酸雨中二氧化硫形成白華流出
        
        一次白華
        
        RC含水，水泥牆上產生粉狀物
      - 窗戶漏水
        
        窗戶本身氣密性、窗框周圍填縫不良或老化
        
        結構體裂痕
    - - 說帖(屋主)
      - 建材品牌
      - 產調注意事項
  - - - 出價狀況、表價
      - 行情、其他在賣物件
    - - 屋況成數
        (銀行人工估價，兩筆才參考)
        
        非短期移轉
        
        住(含工業地自住用)
        
        其他地區7成 (年薪100或存款300-500)
        
        彰化員林全區8成
        
        透天
        
        自住
        
        1 more item...
        
        收租
        
        2 more items...
        
        華廈
        
        自住
        
        1 more item...
        
        收租
        
        1 more item...
        
        土地
        
        6成
        
        短期移轉
        (半年內)
        
        看前筆貸款
      - 利率
        
        1.81% 1000以上
        
        2.05% 1000以下
      - 人況
        
        無薪轉
        
        父母有資產不用抵押，可作保人合併資產
        
        1.7倍資產 (1000房+700存款含自備、保單、股票、基金)
        
        寬限期
        
        首購
        (名下有房無貸款首購易條件民營銀行)
        
        一年，最高三年
        
        收支比
        
        60%以下=7成
        
        50%以下=8成
      - 年限
        
        自住
        
        30年，屋齡+年齡<95歲
        (富邦強項第二戶也可)
        
        收租
        
        20年
      - 其他
        
        既成巷道OK (柏油、水溝、路燈)
        
        占用土地不做
        
        公教
        
        借款人須為公教人員，應提供本人或其配偶之房地為擔保品，若產權所有人為配偶須兼保證人
    - - 例
        
        升1碼每個月多1200元，升3碼多3600元利息，總利息多130萬
        (2%時代總利息約貸款金額1/3)
        
        貸1000萬30年1.31(33608)>2.06(37263)>2.185(37894)
        
        每月還款
        
        100萬30年(2.06%)→3726元/月
        100萬20年(2.06%)→5087元/月
        
        100萬40年(2.185%)→3126元/月
        100萬30年(2.185%)→3789元/月
        100萬20年(2.185%)→5147元/月
      - 央行
        
        2022.3~2024.3 升息六次，總累積升息3.5碼0.875%
      - 聯準會
        
        2022.3~2023.7 升息21次，總累積升息21碼5.25~5.55%
      - 央行信用管制
        
        利率
        
        第一戶2.06%→2.185%
        第二戶2.35%→2.475%
        第三戶2.47%→2.595%
        
        成數
        
        第二戶上限六成無寬限期(六都+新竹縣市)
        第三戶以上四成無寬限期
      - 利率
        
        基準利率(指標利率)
        
        主要銀行一年期定存機動(固定)利率平均
        
        加碼利率
        
        視個人
    - - 利率
        
        1.775%
        
        2.275% (115/7/31後)
        
        中華郵政股份2年期定存利率
      - 條件
        
        年滿18歲，且借款人、配偶、未成年子女名下皆無自有住宅(首購難條件)
      - 年限
        
        40年，屋齡+年齡<75
  - - - 空多久、賣多久、出多少
      - 鄰居背景
      - 為什麼賣、第幾手
      - 屋況瑕疵處理、搬遷期
    - - 心中疑問
        
        2.我為什麼要用這個價格買？
        
        3.我為什麼要跟你買？
        
        4.我為什麼需要現在就買？
        
        1.我為什麼要買？
      - 心理
        
        因通勤等因素，設定範圍，大約預算
        
        1地點、2格局、3建材家電、4預算
        
        看屋前做功課
        懂賣點
        
        看屋除優勢重點在劣勢
        懂話術、促銷
        
        下決定需要自己說服自己的過程
  - - - 行政
        
        管理方式管理費
        
        動線(垃圾、停車) 無障礙設施
      - 透天
        
        電梯別墅
        
        建築物昇降設備管理辦法
        每月保養1600-2200
        
        垃圾車時間
      - 建商
        
        實績
        
        戶數、房型
        
        鄰近建案比較
      - 公設
        
        客貨電梯有無4樓(醫院飯店) 品牌人數直達每層戶梯比
        
        頂樓(曬衣基地台避難空間)
        
        中繼水箱
        
        60米、15F以上
        
        地下室(停車高度載重結構)、機房、發電機室
      - 電力
        
        P傳輸=VI
        P損耗=I2R
        P傳輸fix，V大大損耗功率低
        
        動力電=3相380V，經變壓器110/220V
    - - 生活圈、學區
      - 法規
        https://reurl.cc/2b1069
        
        營利事業登記
        
        主管機關
        
        消防單位
        
        建築師簽證
        消防安全檢討
        
        補習班或診所立案
        免變標準
        
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        下列多數行業須變更使照用途並經聯合會勘
        
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        商管單位
        
        經濟部、商業處准許在不同使用分區設立公司(前者具法人人格、監管經營行為)
        
        目前土地「使用分區」的審查還不是公司設立的必要程序之一，目前即使違反土地使用分區管理辦法，公司仍然可以順利登記，但並不保證未來絕對不會有人對你有非法營業的檢舉，結果還是有可能被要求搬離的麻煩與損失
        
        公司登記(縣市政府經濟發展處申請)
        
        商業登記(縣市政府商業處申請)
        
        攤販、民宿、家庭手工、農林漁牧、月營業<8或4萬
        
        建管單位
        
        都發局或使用管理課(營業場所&營業項目合法)
        與屋主簽租約前可先送申請
        
        土地合法(土地使用分區管制)
        
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        建物合法(建築管理規定)
        
        文件
        
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        稅捐單位
        
        稅籍登記(國稅局)
        
        課稅用
        
        屋主稅賦
        
        租賃稅務
        
        法人
        
        租金2萬以上
        
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        租金不足兩萬(免預扣及扣繳)
        
        自然人(免預扣及扣繳)
        
        自營用
        
        負責人與房屋所有權人雖是同一人，這種情形自己没有付自己租金，但還是被要求補交租金收入部份的稅(按租金標準)
        
        住宅變營業
        稅費影響
        
        持有稅
        
        房屋稅
        
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        地價稅
        
        2 more items...
        
        移轉稅
        
        土增稅
        
        2 more items...
        
        電費
        
        抬頭改為公司才會變更為營業用，用電量大的變更為營業用才划算
        
        中華電信
        
        抬頭改為公司才會變更為營業用基本費，公司可扣抵營業稅
      - 影響房地產(利空)
        
        個人
        
        能力
        
        低利率
        
        工作景氣
        
        意願
        
        短期波動
        
        人
        
        喜好新屋
        
        20年內標準品遞減，40年以上遞增(假供給)
        
        家庭結構改變，家戶數增加
        
        建屋成本
        
        人力
        
        原料
        
        市場
        
        價量上揚(行情觀)、積極出價(行動)
        (多數買方的關卡)
        
        土地通膨
        
        政策
        
        信用管制
        
        屋主
        
        買方觀望買氣弱，價格自然不會好，無法以量製價
        
        買方
        
        不要觀望，買氣好才有新政策抑制，競爭對手將變多
        
        市場多為首購族，不影響買賣供需
        
        升降息
        
        疫情QE後，聯準會升息
        
        央行升息
        避免利差外資撤走
        
        升息=把錢留在銀行
        銀行放貸利率高、減少貨幣供給量、降低通膨、經濟降溫
        
        降息=鼓勵銀行借錢出去
        銀行放貸利率低、借錢成本低刺激企業及個人貸款、整體經濟刺激更活躍
        
        全球
        
        戰爭能源危機
        
        中國經濟成長放緩
        
        全球景氣復甦不如預期
        
        政治風險偏高
        
        中美貿易戰
        
        物價上漲
- - - - 信義
        
        你付的錢有繳稅、預防風險發生
      - 同業
        
        你付的錢只是獎金、店頭成本
    - - 錢
        
        悔買
        
        悔賣
      - 屋況