Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

Chương V TNDN TỪ CN BDS - Coggle Diagram

- - - - a.1) DT từ hoạt động CN BDS được xác định theo giá thực tế CN BDS theo hợp đồng CN, mua bán BDS phù hợp với qđpl (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
        
        TH giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng CN, mua bán BDS thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng CN BDS thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng CN BDS.
        
        Thời điểm xác định DT tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao BDS cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
        
        TH DN thực hiện DADT cơ sở hạ tầng, nhà để CN hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định DT tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
        
        TH DN có thu tiền của khách hàng mà xác định được CP tương ứng với DT đã ghi nhận (bao gồm cả CP trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với DT đã ghi nhận) thì DN kê khai nộp thuế TNDN theo DT trừ CP.
        
        TH DN có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được CP tương ứng với DT thì DN kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên DT thu được tiền và DT này chưa phải tính vào DT tính thuế TNDN trong năm.
        
        Khi bàn giao BDS DN phải thực hiện quyết toán thuế TNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp. TH số thuế TNDN đã tạm nộp thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì DN phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. TH số thuế TNDN đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì DN được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế TNDN phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
        
        Đối với DN kinh doanh BDS có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên DT thu được tiền, DT này chưa phải tính vào DT tính thuế TNDN trong năm đồng thời có phát sinh CP quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh DT thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản CP này vào năm phát sinh CP. Các khoản CP quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào CP được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao BDS, phát sinh DT tính thuế TNDN.
      - a.2) DT để tính TNDN chịu thuế trong một số TH được xác định như sau:
        
        TH DN có cho thuê lại đất thì DT để tính TNDN chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. TH bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì DT để tính TNDN chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo DT trả tiền một lần. Việc chọn hình thức DT trả tiền một lần chỉ được xác định khi DN đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.
        
        TH DN đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế TNDN lựa chọn PP xác định DT để tính TNDN chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế TNDN từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế TNDN của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.
        
        TH tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì DT để tính TNDN chịu thuế là giá CN quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.
        
        TH chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì DT để tính TNDN chịu thuế là giá CN quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
        
        Việc xác định DT đối với các TH nêu tại tiết a2 phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại tiết a1 điểm này.
    - - b.1) Nguyên tắc xác định CHI PHÍ :
        
        Các khoản chi được trừ để xác định TNDN chịu thuế của hoạt động CN BDS trong kỳ tính thuế phải tương ứng với DT để tính TNDN chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
        
        TH DADT hoàn thành từng phần và CN dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản CP chung sử dụng cho DADT, CP trực tiếp sử dụng cho phần DADT đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định TNDN chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: CP đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; CP đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; CP bồi thường về tài sản trên đất; CP bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước, các CP khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
        
        Việc phân bổ các CP trên được thực hiện theo công thức sau: CP phân bổ cho diện tích đất đã CN = Tổng CP đầu tư kết cấu hạ tầng/Tổng diện tích đất được giao làm DADT (trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất) X Diện tích đất đã CN
        
        TH một phần diện tích của DADT không CN được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản CP chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh khác.
        
        TH DN có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp CP CN BDS cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, DN được tạm phân bổ CP đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản CP đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với DT đã ghi nhận khi xác định TNDN chịu thuế. Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, DN tính toán, điều chỉnh lại phần CP đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. TH khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế TNDN từ CN BDS phải nộp thì DN được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì DN có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.
      - b.2) CHI PHÍ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC TRỪ bao gồm:
        
        Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
        
        Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
        
        Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; TH không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm DN nhận CN BDS.
        
        Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
        
        TH DN đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ TH thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
        
        Giá trúng đấu giá trong TH đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
        
        Đối với đất của DN có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
        
        TH đất của DN được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 cua Chính phủ.
        
        Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng TH cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
        
        CP đền bù thiệt hại về đất.
        
        CP đền bù thiệt hại về hoa màu.
        
        CP bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và CP tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo qđpl.
        
        Các khoản CP bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và CP tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng qđpl về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
        
        Các loại phí, lệ phí theo qđpl liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
        
        CP cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
        
        CP đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
        
        Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
        
        Các khoản CP khác liên quan đến BDS được CN.
        
        TH DN có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản CP. TH không hạch toán riêng được CP của từng hoạt động thì CP chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa DT từ CN BDS so với tổng DT của DN.
        
        Không được tính vào CP CN BDS các khoản CP đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.