Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
DE MEST SENTRALE HØYESTERETTSDOMMENE - Coggle Diagram
DE MEST SENTRALE HØYESTERETTSDOMMENE
RT.1987 s.1205; Hotelldommen
Formalisering
Mangel på formalisering
Den ankende parten hevdet seg ubundet, ettersom at forhandlingene mellom partenes ikke kunne anses som en endelig avtale. En avtale om salg av fast eiendom avsluttes når partene har underskrevet en endelig kjøpekontrakt. Det fremkommer av rettspraksis at det kreves strenge bevis for å godta at
Formalisering i form av forhandlinger
"Partene var enige om kjøpesum og alle vesentlige forhold for øvrig"
Det var enkelte detaljer ved avtalens innhold som ikke ble avklart, men Høyesteretten fastslo derimot at detaljene ikke skulle tillegges betydning for om det ble inngått en bindene avtale
"Utsagnene foreligger skriftlig nedtegnet på en slik måte at innholdet ikke volder bevisproblemer."
Partene har ikke vekslet muntlige forhandlinger med hverandre, men gjennom en eiendomsmegler. Deres forhandlinger har dermed blitt nedskrevet skriftlig og kommunisert muntlig gjennom en tredjemann. Det er dermed ingen bevisproblemer i denne sak.
Høyesteretten har utarbeidet et klarhetskrav, i den forbindelse at avtaleparter kan bli bundet av muntlighet. Det vil innebære at dersom partene er enige om hverandres rettigheter og plikter, må det komme tydelig frem fra den andre parten om at avtalen ikke er bindende før den formaliseres skriftlig. Dersom den andre parten ikke gir tydelig uttrykk for dette formalitetskravet, vil det ikke være mulig å anføre mangel på beviskrav som et resultat av muntligheten.
Etterfølgende atferd; Innrettelse
Dersom det foreligger tvil om det er blitt inngått en avtale, vil partenes etterfølgende opptreden være et moment som kan avdekke denne tvilen. Dersom partene innretter seg på en måte at de anser seg selv bundet av avtalens innhold, vil dette tale for at det er blitt inngått en bindende avtale.
Avtaleparten siktet på å dekke kjøpesummen for hotellet, ved å selge huset sitt på Nesodden.
Det presiseres at han ikke var avhengig av å selge huset på Nesodden, for å besitte økonomisk kapasitet til å kjøpe hotellet. Det stilles høye krav for bevisføring i forbindelse med hans evne til å betale kjøpesummen
Fullmakt; Stillingsfullmakt
Megleren hadde ikke fullmakt til å inngå en avtale med bindende virkning. En eiendomsmegler har i kraft av sin stilling fullmakt til å fremme forslag til sin arbeidsgiver, med sikte til videre forhandlinger. Det er derimot ikke slik at eiendomsmegleren har fullmakt til å fremsette avtaletilbud med bindende virkning.
Aksept
Det ble ikke avgitt en uforbeholden aksept. I aksepten ga avtaleparten uttrykk å ha godtatt prisen, men introduserte forslag til enkelte vilkår for overdragelsen. Høyesteretten oppfattet dette svaret som et bindende mottilbud.
Rt.2011 s.410; Ernst & Young dommen
Saken gjaldt om det ble inngått en binded eavtale om leie av forretningslokaler.
Fullmakt
Avsnitt 16; Fullmakten er ikke lovfestet. Høyesteretten måtte vurdere om fullmaktsgiveren hadde opptrådt på en slik måte at tredjemann fikk rimelig grunn til å tro at den vedkommende besatt en fullmakt. Det er fullmaktsgiveren som må ha gitt tredjemannen en berettiget forventning
Avsnitt 22; "Spørsmålet er om Solbakk fremsto som legitimert til å inngå bindende avtale, og om Optimogården hadde rimelig grunn til å tro at de forhandlet med en person som hadde fullmakt."
Avsnitt 23; "det følger av legitimasjonsvirkninger av det å ansette noen som daglig leder... det er naturlig at Solbakk som daglig leder for Rana- kontoret hadde kompetanse til å inngå slik avtale."
Avsnitt 75
Avsnitt 34; Det er snakk om en kombinasjonsfullmakt eller toleransefullmakt. Etter vanlige fullmaktsregler kan det være utfordrende å påvise at det foreligger en fullmakt, men de forskjellige omstendighetene i samvirke kan føre til at tredjemannen tror at det foreligger en fullmakt.
Avsnitt 33; Solbakk ble ikke gitt en fullmakt fra Ernst & Young til å inngå avtale, videre ble det ikke anført at han besatt en stillingsfullmakt til å inngå leieavtale. Internt hadde Solbakk ingen myndighet til å binde selskapet, men bindingen beror på hvorvidt han var legitimert til dette
Avsnitt 43; Det er arbeidsgiveren som bærer risikoen for misforståelsen. Det er selskapet som er nærmest for å forsikre seg om at de ansatte er innforstått med hvilken kompetanse de har og tar de forbeholdene som er nødvendige for å forhindre at de fremforhandler avtaler de ikke har kompetanse til
Mangel på formalisering kan likevel binde; Enighet om sentrale forhold
Avsnitt 25; "... det bare gjenstod utfyllende tilpasninger i henhold til Ernst & Youngs behov. Leiepris, leieforholdets varighet, arealets størrelse og andre vesentlige faktorer ble tidlig avklart mellom partene."
Det ble utvekslet e-poster mellom avtalepartene, slik at avtalen kom i stand skrittvis gjennom forhandlingene.
Avsnitt 68; "Jeg kan derfor ikke se at det var noen forhold av betydning som gjensto mellom partene. Det var oppnådd enighet på alle vesentlige punkter, og utarbeidet det som var ment å være en endelig leiekontrakt."
Avsnitt 73; "Det at avtalen skal signeres sentralt betyr ikke nødvendigvis at avtalen også skal godkjennes sentralt..."
Avsnitt 73; "Imidlertid kan jeg ikke se at Ernst & Young har tatt et signeringsforbehold som var så tydelig og klart at det ga dem rett til å holde alle muligheter åpne til siste slutt."
Partenes opptreden
Avsnitt 69; Partenes opptreden underveis tale for at en avtale var kommet i stand. Det ble sendt en e-post som talte for at partene hadde forlatt forhandlingsstadiet, ettersom at det var snakk om å innrede bygget i tråd med selskapets ønsker. Ikke lenger kun planforslag. Tilpasning til deres ønsker, tilsier at de ikke forhandler med andre potensielle leietakere.
Rt.1985 s.1265; Sveen-dommen
Enighet om vesentlige punkter?
Ved det angivelige avtaletidspunktet hadde avtalepartene ikke avklaret flere sentrale forhold, slik som opphør av forpaktningskontrakten, hvordan kjøpesummen skulle gjøres opp, avbruddsligning for skogen, konsesjonsspørsmålet og tidspunktene for overtakelse og betaling
Enighet om pris
Side 1269; Det er lite sannsynlig at partene skal ha bundet seg isolerende på grunnlag av en enighet om kjøpesummens størrelse
Side 1270; Det er påfallende at avtalepartene ikke har avklart sentrale forhold slik som betalings- og overtakelsestidspunkter og oppgjørsmåter. De overnevnte punktene ville ha vært av vesentlig betydning for Oudenstad sin vanskelige økonomiske situasjon.
Aksepten
Side 1269; Den angivelige avtalen skal ha blitt inngått da avtaleparten svarte "OK" til Sveen sitt bud. Sveen bød 1.7 millioner kroner for Oudenstad sin eiendom med fradrag på 200 000kr. Høyesteretten fastslår at det er en uformell måte å akseptere en så stor og verdifull eiendom.
Øvrige forhold
Oudenstad befant seg i en vanskelig økonomisk situasjon, slik at det hastet med å få gården solgt. Det kan dermed tenkes at partene ikke utformet en like utførlig kontraktsregulering som elles ville vært naturlig
Rt.1995 s.1540; Sinnsvekket kausjonistdommen
Generelt; "En kvinne i 50-årene stilte sin leilighet som sikkerhet for sønnens og dennes samboers låneopptak for kjøp av bolig for kr 800.000"
Ugyldighet
(her siktes det mer mot avtl. §33, enn avtl. §36)
Side 1544; Ugyldig dersom disposisjonen er påvirket av sykdommen. Det som må vurderes er sykdommen, disposisjonens innhold og etterfølgende forhold. Dersom det etter en helhetlig vurdering blir påvist en årsakssammenheng mellom sinnslidelsen og disposisjonen, vil ikke disposisjonen bli gyldige. Den anses som ugyldig uavhengig om medkontrahenten kjente til eller burde forstått at det forelå en slik årsakssammenheng.
Dersom det kommer frem at sykdommen har hatt en innflytelse på de overnevnte punktene, vil dette tilsi at disposisjonen er ugyldig. Ved vurderingen kan det tas stilling til om det foreligger et avvik i individets vanlige handlingsmønster og til hvilken grad lidelsen/sykdommen svekker individets atferd og funksjonsevne. Med evne siktes det etter deres forutsetninger til å vurdere risikoer eller øvrige konsekvenser som følger av å inngå avtalen
Tilblivelsesmangler
Avtaleloven §36; En god oppsummering
Side 1546; "Når en avtale helt eller delvis skal settes til side etter avtaleloven § 36 som urimelig eller i strid med god forretningsskikk, vil utgangspunktet være avtalens innhold og konsekvensene av at avtalen gjøres gjeldende. Ved vurderingen kan det også tas hensyn til omstendighetene omkring inngåelsen av avtalen som eksempelvis mindre alvorlige mangler ved tilblivelsen enn de avtaleloven § 33 tar sikte på å fange opp"
"Det skal foretas en samlet vurdering av avtalens innhold, partenes stilling, omstendighetene omkring inngåelsen av avtalen og etterfølgende forhold. Også en alvorlig sinnslidelse kan da være et moment i vurderingen av om en avtale er urimelig eller i strid med god forretningsskikk"
F
orholdende ved avtalens inngåelse
Side 1546; Det kom frem at Realkreditt ikke foretok en forsvarlig behandling av lånesøknaden fra sønnen og samboeren. Dersom Realkreditt hadde foretatt en nærmere undersøkelse, ville de blitt gjort observante på lånesøkerens økonomiske forutsetninger. Som den sterkere parten, burde realkreditt informert om de økonomiske forholdende og den risikoen som medfulgte.
Side 1548; Det er Realkreditt som må stå ansvarlig for å ikke ha opplyst saken bedre. Saksbehandlingen var derimot ikke så utilfredsstillende at saken kunne settes til side. De forklarer videre at arten av avtalen ved avtaleinngåelsen ikke var av usedvanlig art, og dette medførte dermed ingen klare handleplikter for Realkreditt
Kort oppsummering; Vurderingsmomentene er opplysningsplikten til den sterkere parten + avtalens art og størrelse har betydning for hvor omfattende opplysningsplikten skal være
"Omstendighetene for øvrig"
Side 1548; "Ut fra forarbeidene er utgangspunktet likevel at bestemmelsen tar sikte på å beskytte en svakere part mot misbruk av avtalefriheten fra den andre partens side, og det primære er en sensur av avtalens innhold"
Verne den svakere parten
Rt.1988 s.276; Røstad dommen
Generelt; Festeavgiften ble endret i tråd med den endrede kroneverdien. Det dommen illustrerer er at tiden fra avtaleinngåelsen og til domstidspunktet er av betydning, endringer i løpet av en så lang tidsperiode er av relevans. En avtale kan endres på grunn av "senere inntrådte forhold" jf. §36
Side 281; Avtaleloven §36 gir hjemmel til å endre en avgift, dersom det har oppstått en inflasjon. Avtalen ble inngått i 1899, på den tiden ha festeavgiften en god inntekt for gården. I dag er inntekten ubetydelig, dette kommer av at kroneverdien er 4% av hva den var i 1899. Da festeavgiften ble satt hadde partene ikke forutsetninger for å se behovet for en reguleringsklausul, med tanke på at kroneverdien var stabil.
Høyesteretten forklarer at urimeligheten må vurderes på bakgrunn av hele avtaleperioden. Det kan oppstå en urimelig ubalanse i et langvarig løpende kontraktsforhold.
Videre forklarer de at en alminnelig regel i norsk rett er at den parten som har krav på penger, er nærmest til å bære risikoen for at pengeverdien synker.
Forhold ved partene
Høyesteretten fastslår videre at avtalen er uoppsigelig for grunneieren, mens den andre parten har en generell oppsigelsesrett.
Side 286; Høyesteretten legger ikke vekt på det faktum at eiendommen har skiftet eier to ganger, slik at tapet har blitt fordelt på flere eiere.
"Senere inntrådte forhold"
Rt. 2000 s.1800; Bostedsdommen
Generelt; Saken gjelder ugyldighet knyttet til oppsigelse av en engasjementssjef i en bank, som følger av at han ikke overholdt et bostedsvilkår i arbeidsavtalen. Bostedsvilkåret ble ikke satt til side jf. §36
"Avtalens innhold"
Side 1803; Det foreligger ingen urimelighet ved avtalens innhold, med tanke på at banken hadde en saklig grunn til å sette vilkåret. Engasjementssjefen understrekte at arbeidstakeren måtte bosette seg i næringsområdet, ettersom at det ville gitt han lokalkunnskap og aktuelle kontaktmuligheter. Det var en viktig forutsetning for at arbeidstakeren kunne knytte kunder til seg og få nye kunder.
Avtalens innhold i lys av "senere inntrådte forhold"; Det viste seg at arbeidstakeren ikke kommuniserte på en måte som gjorde han forstått av kundene, hvilket kom av at han hadde lite kjennskap til virksomhetens næringslivskunder.
"Partenes stilling"
Side 1803; "A hadde god utdannelse, lang erfaring i arbeidslivet, og kom fra en god stilling, han var ikke i noen pressituasjon."
"Senere inntrådte forhold"
Side 1803; Høyesteretten understreker at det skal mye til for at senere inntrådte forhold leder til lemping etter avtl. § 36.
Side 1804; Det kom frem at ektefellen opplevde vanskeligheter med å få arbeid, og det var mer praktisk å bli boende i Kristiansund der de kunne få hjelp. Høyesteretten presiserer derimot at ektefellen søkte på én stilling, hvilket hun fikk avslag på før aksepten til bankens tilbud. Det var dermed ikke en vanskelighet de ikke kunne forutse forut avtaleinngåelsen.
"Forholdene ved avtalens inngåelse"
Kvaliteten -> Avtalen skal være kommet i stand på en klar og forståelig måte. Bostedsvilkåret var vesentlig for banken, noe arbeidstakeren må ha vært klar over. Det kan ikke ha kommet som en overraskelse at banken ville si han opp, da han ikke valgte å flytte i henhold til avtalens vilkår.
Rt. 2013 s. 388; Røeggen dommen
Generelt; Ville trukket inn denne dommen for å illustrere tilblivelsesmangler (altså forholdene ved avtalens inngåelse), noe som taler for lemping jf. § 36. Saken handler om gyldigheten til en avtale mellom DNB bank ASA og Røeggen, på bakgrunn av en investering i to aksjeindektsobligasjoner
"Senere inntrådte forhold"
Avsnitt 6; Aksjemarkedet falt kraftig kort tid etter at Røeggen inngikk avtalen, både på grunn av terrorangrepene i USA 11. september 2001 og Enron-skandalen.
"Forholdene ved avtalens inngåelse
Avsnitt 105; På møtene markedsførte banken produktene som meget gunstige investeringer, noe som ga Røeggen et inntrykk av at investeringen var noe han ikke kunne tape på. Det ble nevnt at det var en sannsynlighet for nedgang i markedet, men at det likevel var mulighet for sterk oppgang i aksjemarkedene.
Avsnitt 125; Ved salg av risikopregede og komplekse produkter til ikke-profesjonelle investorer, er det banken som står ansvarlig for å forsikre at kunden er innforstått med innhold i handelen som skal inngås. Det må ikke gis misvisende eller feilaktige opplysninger gjeldende vesentlige forhold, som er av betydning for investeringsbeslutningen
Dette avsnittet kan knyttes opp mot kvaliteten ved avtaleinngåelsen, med tanke på hvordan informasjonen skal gis på en klar og forståelig måte
Avsnitt 125; Banken står pliktig til å oppgi de opplysningene som er nødvendige for det finansielle produktet, i lys av kundens investeringserfaring. De nødvendige opplysningene vil blant annet være knyttet til den risikoen som er forbundet med investeringen
Avsnitt 128; Banken står ansvarlig for å gi "riktig, nøktern og realistisk informasjon når den inngår avtaler med småsparere og uerfarne investorer,"
Avsnitt 130; Røeggen ville ikke inngått avtalen, dersom det ble gitt nøktern og korrekt informasjon om avtaleforholdet.
"Partenes stilling
Dette momentet henger sammen med forholdende ved avtalens inngåelse
Avsnitt 128; "Banken burde, som profesjonell part, i større grad fremhevet at en fortsatt ubrutt og sterk vekst i aksjemarkedet var et usikkert scenario, og ikke nøyd seg med å bemerke dette i liten skrift i prospektet.
Avsnitt 100; Det kan ikke forventes at en gjennomsnittlig ikke-profesjonell kunde kan forstå seg på de komplekse instrumentene, uten en korrekt rådgivning fra profesjonelle parter.
Avsnitt 100; En ikke-profesjonell kunde vil som regel ikke ha den nødvendige kunnskapen og erfaringen til å vurdere hvilken risiko som kan komme av sammensatte produkter.
HR-2017-971-A; Presentwater dommen
Generelt; Saken gjelder om det er blitt inngått en avtale om provisjon i et mellommannsforhold.
"Avtalens art"
Avsnitt 21; En avtale som gjelder en betaling av provisjon på flere millioner kroner for en kortvarig formidlerrolle, vil kreve at det foreligger en aktiv og tydelig kommunikasjon av partenes forutsetninger. Passivitet i forbindelse med avtalens størrelse, vil tale for ikke binding
Enighet om vesentlige punkter
Avsnitt 28; "En bindende avtale kan foreligge der partenes atferd gir den ene part rimelig grunn til å anta at den andre parten har bundet seg, og de vesentlige punktene i avtalen er klarlagt."
Avsnitt 41; "Det er de berettigede forventningene som beskyttes."
Avsnitt 45; Ved vurderingen om det har blitt skapt berettigede forventninger om at det er blitt inngått en avtale, vil det tas hensyn til hvilken grad det er oppnådd enighet om viktige avtalepunkter.
Avsnitt 45; "Dersom det ikke foreligger enighet om vesentlige forhold, skal det atskillig mer til før en part kan påberope seg at en avtale er inngått
Avsnitt 68; "I denne sak foreligger det imidlertid ingen konsensus om noen avtalevilkår slik at det helt mangler enighet om selv de mest sentrale elementer som måtte inngå i en eventuell avtale."
Avsnitt 68; "Partene har heller ikke drøftet hva Samnøy skulle bistå med, hvilket omfang bistanden skulle ha, eller hvor lang tid han skulle opptre på vegne av YMT overfor NCL. "
Avsnitt 69; "Kort oppsummert foreligger det uklarheter rundt alle vesentlige forhold. Selv om domstolene kan utfylle en avtale der sentrale elementer er på plass, er det ikke domstolenes oppgave å opptre som avtaleforfattere med utgangspunkt i en uklar partsvilje."
Bindingsspørsmålet beror på;
Avsnitt 36; "Det skal foretas en samlet vurdering, hvor blant annet avtalens art og omfang, enighet om sentrale vilkår, godtgjørelse og partenes forutgående forhold vil være av betydning."
Avsnitt 42; "Ved helhetsvurderingen må det ses hen til hva løftemottakeren med rimelighet kunne legge i det løftegiveren "skrev, sa, gjorde eller unnlot å gjøre når alle forhold tas i betraktning."
Etterfølgende atferd
; passivitet
Avsnitt 40; "Felles for disse avgjørelsene er at løftegiveren unnlot å gjøre løftemottakeren oppmerksom på at man mente at avtale ikke var inngått. Betydningen av denne passiviteten ble behandlet som ledd i en helhetlig vurdering."
Avsnitt 38; "For spørsmålet om kontrakt skal anses sluttet, er det avgjørende om innbyderen har opptrådt på en slik måte at det har gitt anbyderen rimelig grunn til å tro at han har fått oppdraget."
Avsnitt 30; ".. og det var synbart for selskapet at Samnøy innrettet seg etter dette. Den etterfølgende opptredenen støtter oppunder denne vurdering"
Avsnitt 30; Strandberg ga ikke på noe tidspunkt uttrykk for at Samnøy ikke var en mellommann for selskapet
Gjensidighet -> yteplikt og betalingsplikt
Avsnitt 93; "Når den ene part skal levere sin ytelse, er det en naturlig presumpsjon for at det også skal betales et vederlag."
Det vil som regel ikke være en god løsning at det på bakgrunn av usikkerhet rundt vilkår, fører til at vilkårene ensidig går utover den parten som har foretatt sin ytelse
Partenes stilling/forhold
To næringsdrivende
HR-2016-1447-A
Objektiv tolkning
Avsnitt 38 (Hentet inn et utdrag fra Rt-2010-961, avsnitt 44); Dersom det ikke foreligger noen holdepunkter som tilsier at partene har hatt en felles forståelse rundt den omstridte bestemmelsen i avtalen, må kontraktsforholdet mellom partene forstås ut ifra en objektiv fortolkning. Det som menes med at bestemmelsene skal tolkes objektivt, innebærer ikke utelukkende basert på en naturlig språklig forståelse av bestemmelsen. Bestemmelsens ordlyd må nemlig tolkes på bakgrunn av hvilke formål den skal ivareta, og andre reelle hensyn.
Generelt; "Saken gjelder spørsmål om leietakers ansvar for skade på utleiers bygg forårsaket av leietakerens virksomhet"
"Partenes forutsetninger"
Avsnitt 19; "At det er tale om en standardavtale som er utarbeidet av bransjeorganisasjoner ved hjelp av meget kvalifiserte jurister, gjør det særlig ubetenkelig å anvende avtalen som den er skrevet"
To næringsdrivende
Avsnitt 30; Ordlyden i avtalens punkt 19 er isolert sett ikke klar, men kontrakten lest i sammenheng, den historiske bakgrunn for den benyttede formulering, og aktuell bakgrunnsrett, gjør det klart at vilkåret om mislighold ikke er fraveket
Rt.1971 s.171; fiskerett
Viser hvordan passivitet i enkelte tilfeller kan binde partene. I denne saken hevdet eieren av en innsjø at eiendommen som lå ved vannet, ikke hadde en fiskerett. Eiendommen hadde derimot drevet med fiske der fra 1901-1964, uten at eieren av innsjøen hadde sagt noe på dette. Høyesteretten kom frem til at denne langvarige passiviteten fra eieren av innsjøen, tilsa at fiskeretten til eiendommen var godtatt.
Se side 175
HR-2020-475-A
Avsnitt 78; ved tolkningen må stå helt sentralt hvordan de investorer fondet er rettet mot, vil forstå de ord og uttrykk som er brukt. For fond som skal være et egnet alternativ for småsparere og ikke-profesjonelle investorer, slik som fondene i denne saken, kan det ikke forutsettes inngående kjennskap til mer avanserte finansfaglige ord og uttrykk eller til mer tekniske begreper