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羅右宸幫你挑出增值屋 - Coggle Diagram

- - - - 景氣好時,好物件不會出現在網上
      - 與仲介有一定的交情,是找到好宅的必要條件
      - 結交從事房仲的朋友
  - - - 房地產景氣領先指標
        
        20年中古屋若單價是預售屋的一半.可考慮買中古屋
        
        預售屋與中古屋價差不大時,可考慮買預售屋
  - - - 一個月的時間差
      - 看不出屋況　樓高　建材　座向　景觀　管理狀況
        
        同一條路可能實際地點從熱鬧到偏僻都有
- - - - 車程10分鐘到火車站或捷運
      - 走路20分鐘到火車站或捷運
      - 上班通勤在30分鐘內
    - - 商業經濟氣息強
        
        五家以上銀行為佳
      - 人口匯聚之地
        
        量販店百貨商場電影院
      - 明星學區
      - 未來發展性
        
        重大交通建設園區公園圖書館
      - 文創商店咖啡館
    - - 全國土地使用分區資料查詢系統
        
        https://luz.tcd.gov.tw/web/default.aspx
  - - - 2.路寬8米以上,進出方便,但不要超過30米(車流量大)
      - 3.建築物關整齊乾淨
      - 4.進住率8成以上(20:00以後觀察)
      - 5.100戶左右社區剛剛好
        
        觀察公共區域
        
        訪客登記是否過多(是否大部分投資客購入)
        
        管委會是否優質(財務報表清楚常辦活動)
      - 6.向鄰居探聽是否有惡鄰
      - 7.附近有綠地或公園
      - 8.美景加值但要注意是否有天然災害
      - 1.基地方正,四面臨路佳
    - - 1.無尾巷
        
        逃生受阻
        
        廢氣異味不易飄散
      - 2.路沖
      - 3.屋角煞
        
        打開窗戶、陽台可看見尖角.廟宇、警局、司法園區之屋角衝擊更大
      - 4.刀煞
        
        廣告招牌正對窗戶或大門
      - 各種煞氣圖片說明
        
        https://j528369.pixnet.net/blog/post/328570632-%E3%80%90%E9%A2%A8%E6%B0%B4%E3%80%91%E8%BC%95%E9%AC%86%E5%8C%96%E8%A7%A3%E5%B1%8B%E5%A4%96%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E4%BA%8C%E5%8D%81%E7%85%9E%EF%BC%8C%E7%85%9E%E6%B0%A3%E4%B9%9F%E8%83%BD
      - 5.割腳水
        
        住宅緊鄰水邊(活水)
        
        潮濕
      - 6.孤峰獨立
        
        自己住的房子特別高
      - 7.大門正對大門
        
        距離150cm以內
    - - 1.夜市餐廳
      - 2.學校(小朋友嬉鬧)
      - 3.加油站瓦斯行
      - 4.便利商店(較吵雜)
      - 5.醫院福地殯儀館
      - 6.神壇宮廟
      - 7.高壓電塔基地台
      - 8.高架橋高架道路捷運
      - 9.垃圾場焚化爐工廠
      - 10.特種行業
  - - - 1.格局方正
        
        格局正長方形,走道動線開中間,三面採光
        
        客廳是否有安定牆,客廳沙發要靠在大牆上,且坐在沙發上要能看到大門進出動線
      - 2.天然通風採光
        
        客廳和房間白天有自然採光
        
        廁所有對外窗
        
        邊間要注意迎風面窗戶是否容易滲水,牆面是否有壁癌
      - 3.樓高在3米以上,小心二工夾層屋
        
        一般樓高3m,地板20cm,靜高約2.8m
        
        弧形可設計為廁所空間或木作弧形辦公桌
    - - 1.84年以前舊違建,可用合法面積的1/3計算
      - 2.防水問題,頂樓是否有漏水,外牆斑駁的狀況
      - 3.樓梯間最好要有對外窗,樓梯間是否堆滿雜物
      - 4.棟距至少要5米以上(太近影響採光及通風)
      - 5.座向
        
        目視大門或最大開窗的地方, 若面向南方則是坐北朝南
        
        客廳及房間窗戶座北朝南,陽台及浴室開東西向
        
        各種朝向房子優缺點
        
        https://www.storm.mg/lifestyle/3152785
    - - 1.浴廁廚房
        
        水龍頭水壓是否正常,有無惡臭(代表管路阻塞)
        
        牆面是否漏水
        
        浴廁是否有維修孔
      - 2.地板
        
        用彈珠看是否平整
        
        是否因熱漲冷縮造成磁磚突起
      - 3.牆面
        
        檢查每一牆面是實心或空心,辨別是隔間牆或載重牆
        
        裂痕
        
        由上到下的裂痕且呈不規則狀屬舊屋狀況,可修復
        
        若出現交叉裂痕,代表地震已受損
      - 4.水電管路
        
        檢查總插座及數量是否需重新配置
        
        廁所管路重做,儘量使用接近或原本的共通管路為原則
        
        若有裸露插座,可以確認電線線徑是否符合,是否需要更新
      - 5.前後陽台
        
        前陽台寬度1米,為男人財富可種植物,擋煞及淨化空氣
        
        後陽台寬度1.5~2米為佳,可洗衣曬衣
        
        建議保持開放,若加上氣密窗就屬於違建
      - 6.窗戶
        
        窗戶邊源是否滲水或壁癌
        
        窗戶關起來是否密合或有縫隙
    - - 1.臥室門忌兩兩相對
      - 2.進門忌見到廚房浴廁或餐廳
      - 3.樓梯忌正對大門
      - 4.大門忌正對廁所門; 臥室門忌正對廁所門
      - 5.浴廁
        
        浴廁禁設在走廊盡頭
        
        浴廁與廚房禁相對
        
        衛浴不可設在神明廳牆後面
      - 6.忌廚浴門相連
      - 7.穿心劍格局
        
        大門口直對長走廊
      - 8.大門直通到底
        
        忌像飯店一樣,一條走廊連著數排房間,易有外遇或私奔
      - 9.不規則的房間
        
        不得用來做房間或廚房,只能用作儲藏室
      - 10.房門對大門,耽於淫慾
    - - 一.原建照平面圖
        
        建商申請建照時提出之平面圖
        
        注意比例尺1:50或1:100
        
        標示
        
        粗實線:牆壁
        
        1B:24cm
        
        1/2B:12cm
        
        RC:15~20cm
        
        室內矽酸鈣板:10cm
        
        方正實格子:柱體
        
        種類
        
        全區平面圖
        
        棟距:是否擋到陽光或接收鄰居油煙
        
        入口與車道
        
        挑入口近
        
        遠離車道
        
        垃圾場設置
        
        游泳池是室內或室外
        
        整層平面圖
        
        基地是否方正
        
        樓層戶數坪數
        
        電梯與樓梯位置(與逃生有關)
        
        門戶間的距離
      - 二.家具配置圖或彩線圖
        
        https://artdgn.pixnet.net/blog/post/25893660
        
        室內設計裝修圖規範
        
        http://www.kaid.org.tw/images/files/11330.pdf
  - - - 9大要訣
        
        1.接待中心與基地位置是否相同
        
        2.基地大門出口前路寬車道開車是否順暢
        
        建案門前道路越寬,貸款金額越高
        
        3.基地是否方正
        
        是否四面臨路?採光?是否有釘子戶?
        
        4.平面格局圖的梁柱
        
        梁柱是否影響後續裝潢
        
        5.建商品牌的商譽
        
        6.使照跟建照日期
        
        7.是否有違建或二次施工
        
        8.基地周遭是否有嫌惡設施
        
        9.預售案潛銷的開賣日
        
        基地剛圍起來時,帶幾瓶飲料,詢問當地工地主任銷售負責人的電話,以便談團購或早鳥價
      - 處處留底時時監工
        
        拿一個資料袋,保留所有資料
        
        DM 外觀3D示意圖社區規劃平面圖室內平面圖及家具配置圖水電配置圖停車位規格公設比例建材規格表室內格局與坪數附贈家具或家電贈品的說明資料預售屋履約保證書樣品屋拍照模型拍照現場陳列廣告看板或宣傳標語雙方簽名用印合約
        
        定期到工地監工,建材品牌是否一致,是否做防水測試
        
        DM上距離是直線距離還是實際走到的距離
        
        距離交屋前2個月會有賣壓,可以到附近仲介或代銷中心談價格
    - - 建築外觀與安全性
        
        結構是否穩固外牆磁磚是否脫落
        
        方形基地最好,ㄇ字 T字 L字 U自型不耐震
        
        從遠處看,看建築物是否筆直,附近是否有受施工影響傾斜的房子
        
        社區型的房子,留意有幾處出口,是否有警衛管制人員
      - 房屋內部
        
        公設比有兩種算法
        
        公設(大公+小公)/(主建物+附屬建物)x100%
        
        公設(大公+小公)/(主建物+附屬建物+公設)x100%
        
        算起來數字會大不相同
        
        停車位
        
        平面車位約7坪,機械車位3.5~5坪, 低於此坪數可能建商將車位面積分攤給住戶
    - - 1.漏水壁癌
        
        窗邊浴室旁的牆面前後陽台天花板窗台或窗戶旁的女兒牆
      - 2.牆上是否有裂縫
        
        3公分以上八字或交叉裂縫可能是地震傷及結構
      - 3.水電管線
        
        水量轉最大,流幾分鐘
      - 4.地板
        
        一般地板要平,浴室或陽台要有洩水坡
      - 5.插座
        
        是否都有電
      - 6.地板或磁磚是否空心
        
        確認牆壁和地板不是空心
  - - - 買賣前再調一次最新的房屋謄本
      - 1.標示部
        
        列印日期越近越好(避免在交易前被另外設定)
        
        注意土地使用分區:住宅區或工業區
      - 2.所有權部
        
        確認主要用途
        
        確認所有權人是否為賣方本人
      - 3.土地(建物)他項權利部
        
        "權利人"通常為銀行,若為私人企業,注意是否曾為私人借貸抵押品,過戶前要全部塗銷
        
        "登記日期"應為權狀過戶日
        
        "擔保債權總金額"通常為貸款的1.2倍
        
        (重要)"權利種類":一般為抵押權,如果有設定地上權或是租賃權,表示他項權利部的所有權人有優先購買權,要特別注意
        
        "設定權利範圍"的所有權人一定要持有全部的1/1,不然產權容易有糾紛
        
        "設定義務人"應與所有權人相同
        
        "其他登記事項"注意是否有查封限制預告或假扣押登記
        
        "最新列印時間"在買賣合約書簽約當天前一小時,做更新確認,不然可能被做手腳
        
        "權利字號"應與賣方權狀上的字號相同
        
        "共同擔保地/建號"有時坐落建物的土地不只一筆,應確定地建號是否於權狀相同,要注意屋主是否只拿一張土地產權來賣,如是屬於瑕疵物件
    - - 1.建物測量成果圖
        
        可以看出有無二次施工與增建
      - 2.地籍圖
        
        主要檢查自己的建物是否蓋在他人的土地上,或基地是否被設定為道路公園等公共設施,未來可能被徵收
    - - 注意事項
        
        車位坪數和價格要從總坪數拆開來看
        
        含車位房=(成交價格-車位價格)/(總權狀坪數-車位坪數)
        
        標準車位2.5mx6m(4.53坪)
        
        1/4車位2.25mx5.75m(3.91坪)
        
        停不下美規車及休旅車
      - 使用權
        
        法定停車位
        
        大公,與房屋主建物權狀坪數一併移轉
        
        不對外開放,民國80年9月18日後取得的車位無獨立產權,無法轉移
        
        法定防空避難設備兼做法定停車空間
        
        增設停車位
        
        超過法定車位數量,另增加的停車位
        
        小公,有獨立產權, 可轉移,限賣給同區分所有權人
        
        停車不限社區住戶,進出分子較複雜
        
        獎勵停車位
        
        政府為了獎勵建商換取多的容積率
        
        有獨立產權, 價格較其他類型車位便宜
        
        停車不限社區住戶,進出分子較複雜
    - - 凶宅
        
        上凶宅網查詢
        
        向鄰居管理員鄰里長管委會打聽
        
        到派出所查非自然生故報告
        
        注意隔壁棟窗戶看過去是否會剛好看到凶宅
        
        買賣契約書上加註"排除凶宅條款"並將凶宅定義擴大到整棟樓
      - 輻射屋
        
        行政院原子能委員會查詢
        
        http://ramdar.aec.gov.tw/
      - 海砂屋
        
        1.壁癌現象:樓板混凝土保護層突起,剝落看起來像受潮,其實是鋼筋出了問題
        
        2.混凝土塊剝落,鋼筋鏽蝕外露:
        
        3.梁上出現水平狀裂縫:表示鋼筋生鏽了
        
        4.柱子出現垂直狀裂縫:代表已威脅到建築主體
- - - - 1.了解家人需求
      - 2.跟設計師溝通,務必用圖說
  - - - 預售屋:3~4萬
      - 新成屋:6~8萬
      - 中古屋:8~10萬
    - - 拆除工程防水工程(水泥砂漿粉刷) 水電工程空調估價燈具工程木作工程塗裝廚具石材玻璃工程軟件工程雜項
      - 三階段(p.192~p.193)
        
        前期:室內設計
        
        10~15天
        
        確認材料,主要是舖面木皮及系統櫃
        
        中期:施工期
        
        30~45天
        
        水電路改造:4~7天
        
        木工:15天
        
        第20天木工完成後,油漆工進場
        
        泥作及磁磚
        
        後期
        
        木工安裝窗簾桿
        
        五金掛件收尾
        
        水電完成燈具安裝及開關插座
        
        清潔
    - - 1.裝潢款分期給,不要一次給
      - 2.抓5~10%超支預算
      - 3.一分錢一分貨
  - - - 選定設計方案,實地測量並與設計師確定最終方案
    - - 詳閱預算簽合約,確定所有材料並審查設計師提出之設計圖
    - - 基礎保護工程,通知左右鄰居,鑰匙交給施工方
    - - 拆除及清運
    - - 安裝水管電路管線材料處理驗收隱蔽工程驗收
    - - 鋪磁磚做牆面泥作工程驗收驗收牆面材料
    - - 木作進行油漆材料進場驗收木工驗收粗清
    - - 油漆進場施作衛浴產品到場安裝驗收買回電器並安裝衛浴產品到場安裝驗收
    - - 舖地板做廚衛裝設備燈具安裝地板材料驗收櫥櫃到場安裝驗收
    - - 簡約與客戶驗收,整體工程收尾;清潔入場,整理整體空間
    - - 二次驗屋,並結算追加款項,付清所有費用
  - - - 獨立發包
      - 監工統包
        
        搜尋工程行估價比較,找值得信任的
      - 設計監工
    - - 1.拆除搬清工程
        
        裸屋檢查漏水壁癌
        
        天花板全部打掉看是否有狀況
        
        留意牆面窗邊壁癌與漏水問題(迎風面)
        
        下雨好幾天後去看房子
        
        結構牆絕對不能拆(20cm以上)
      - 2.泥作補強隔間工程
        
        注意牆面及地面裂縫是否修補完整
        
        注意牆面的裂縫地面的間隙是否補好,是否平整
      - 3.浴廁
        
        2~3層防水層,高度至少150cm高
        
        磚縫要對線,磚面要平整
        
        維修孔要預留
        
        馬桶裝上去前,要反覆試水及管路是否順暢
      - 4.水電工程
        
        長度1m要留1cm洩水坡度
        
        水管與電路線,最好使用原始設計位置,若更改位置要標示清楚
      - 5.木作裝飾造型天花板
        
        木工要先跟水電溝通冷氣與管線位置
        
        避免使用到氧化鎂板
    - - 填縫批土調色上底漆 2~7層面漆
      - 裝潢全部完成後,家電家具都搬入後,油漆師傅再來一趟修補及矽利康收邊
    - - 1.邊間外牆漏水
        
        邊間或頂樓9成有漏水問題
        
        用防水漆或磁磚,但若施作地點太高就要搭鷹架,成本會增加很多
      - 2.頂樓天花板漏水
        
        用防水漆或磁磚,防水漆顏色使用淺色較不易吸熱
        
        開放式鐵皮
      - 3.樓上管路漏水
        
        若鄰居漏水較麻煩,必須與鄰居溝通,若是浴室或廚房漏水,就要把磁磚敲開,重做防水層
  - - - 3-3-3-1
        
        第1期:開工付30%;第2期:工程進行中付30%;第3期:完工付30%;第4期:驗收完成付10%;
      - 2-3-3-1-1
        
        第1期:簽約付20%;第2期:工程完成1/3付30%;第3期:工程完成2/3付30%;第4期:工程竣工付10%;
      - 3-2-2-1-1
        
        第1期:簽約付30%;第2期:拆除進場付20%;第3期:泥作進場付20%;第4期:木作進場付20%;第5期:完工付10%;
      - 1-2-2-2-2-1
        
        第1期:簽約日付10%;第2期:開工日付20%;第3期:磁磚進場付20%;第4期:木作進場付20%;第5期:油漆進場付20%;第6期:驗收通過付10%;
      - 1-1-2-2-2-1-1
        
        第1期:簽約日付10%;第2期:拆除進場付10%;第3期:泥作進場付20%;第4期:木作進場付20%;第5期:油漆進場付20%;第6期:家具燈飾付10%;第7期:驗收通過付10%;
      - 做到哪初驗到哪付款到哪
    - - 1.乙方(施工承作者)於各期工程款請款前,應先通知甲方(委託者),就前期乙方應完成項目中,已完成項目部分進行初驗
      - 2.甲方於各期工程款支付前,得就所有前期乙方應完成項目先進行初驗,前期乙方應完成項目90%項目均初驗合格後,始需支付款項
      - 3.各期工程初驗之進行,依本合約附件之拆除工程驗收表各泥作工程驗收表水及電工程驗收表廚房工程驗收表衛浴工程驗收表各木作工程驗收表油漆工程驗收表鋁金工程驗收表各裝飾工程驗收表等所列項目,逐一驗收確認
- - - - 看牆上紅布條或獎牌,誰的名字出現最多,成交是什麼類產品?找出成交"特定類型"產品仲介
      - 上591或私人部落格,看仲介銷售的主要產品或哪個社區經營較好
      - 看名片左下角有登記字號,號碼越前(數字越小)或年份越前越資深
    - - 直營店
        
        資源較多元,有聯賣制度
      - 加盟店
        
        聚焦於特定區域
        
        想買便宜案子, 加盟店較易找到
  - - - 1.裝潢好買到賺到
        
        中古屋最好找裸屋
        
        可能建材很爛
      - 2.屋主晚上才有空安排看房
        
        採光可能不大好
        
        看五次:白天晚上晴天雨天最後一次要針對屋況做詳細評估
      - 3.已經有人出價,最好快點決定
        
        堅持自己原則
      - 4.可幫你申請到更高貸款
        
        還得起才是重點
      - 5.巷子很安靜不會有車子出入
        
        可能是無尾巷
    - - 1.房子有多大
        
        黑心:總坪數多少
        
        以總坪數塘塞,扣掉公設可能沒多少
      - 2.屋內整修過嗎?
        
        黑心:屋主有大概整理
        
        應該清楚交代換過什麼跟什麼
      - 這裡有學區?離菜市場賣場多遠?
        
        看房仲對附近環境熟不熟
      - 4.附近同類型住宅行情?
        
        不好的房仲會以稀有後勢看漲讓你快速做決定
        
        附近同類住宅每坪大概??萬
      - 5.買方需要支付哪些費用
        
        看房仲對相關稅費熟不熟
      - 6.屋主為何想賣?
        
        講不出具體理由房仲,常用屋主不常在台灣蒙混過關
      - 7.想買但要議價,該怎麼做?
        
        不好的仲介催促下斡旋金, 卻不想給你考慮時間
        
        下斡旋金或要約書都可以
  - - - 先找可議價籌碼
        
        1.屋況差或裝潢不合需求,要花錢打掉
        
        2.有嫌惡設施,先砍一成
        
        其他不易處理抗性:路沖公寓頂樓格局奇怪風水差再扣一成
    - - 給仲介一週時間,最少3天但最常不要超過7天
      - 書面合約上一定要有經紀人所屬仲介店章,以及經紀人登記字號及簽名
      - 如果突然反悔不買,一定要及時通知仲介,只要屋主還沒簽名前,都可以拿斡旋金
      - 斡旋金是付多少賠多少,要約書的違約金是買方出價的3%
    - - 兩階段:簽約完付一半,交屋時付尾款
      - 四階段:簽約完付一成,用印付一成,完稅付一成,交屋時結清
      - 進履保,程序都走完後,房仲才拿到仲介費
  - - - 人
        
        屋主跟賣方是否同一人
        
        非本人買賣,要請對方提出法的授權書及委託文件
      - 房子
        
        核對土地建物謄本上的字號跟權狀字號
        
        簽約前調閱1小時內謄本,避免屋主拿去抵押
    - - 確認產權,要看"標的物標示產權移轉擔保責任房地移交"