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我的房價最划算(李奕農) - Coggle Diagram

- - - - 10年一次人口普查
      - 台電電表(1~2年前資料)
  - - - (1)利率急升
        
        跌幅30%
      - (2)股市崩盤
        
        跌幅15~20%
      - (3)政府打房
        
        跌幅5~10%
  - - - 1.主要建商新購土地(遠雄興富發華固)
        
        興富發
        
        2006降低購地,2008金融海嘯
        
        2009房市V轉,當年投入破紀錄130億獵地
        
        2014Q3是房市高點,當年度購地為負數,2015購地也不高,2016砸133.5億元購地,後續房市起漲
      - 2.房市成交量脫離谷底
        
        價格跌到一定水準, 自住型買方開始看房,如果人數變多成交量也會增加,成交量增加一季以上,代表價格已逐漸能被接受,底部不遠
        
        觀察指標
        
        內政部買賣移轉棟數
        
        新成屋佔總成交量的1/4~1/3,但這通常是2~3年前預售資料,不易看出真實數據
        
        民間業者提出新聞數據
        
        房仲每月底或月初會自行結算,純粹就中古屋交易量
        
        優點:即時且正確
        
        缺點:無統一表格,以新聞稿方式出現
        
        關鍵字:X月信義永慶交易量
      - 3.豪宅成交
        
        左側交易
        
        自住首購首換族進場
        
        一般住宅中小坪數
        
        右側交易
        
        投資客進場
        
        豪宅大坪數
        
        投資客進場,通常代表房市空頭結束
  - - - 空中花園中庭花園露天泳池都不在公設比的計算範圍
    - - 大公
        
        車道大廳機電空間
        
        全社區一起分攤,大公設被灌水不易分辨
      - 中公
        
        健身房閱覽室 KTV室
        
        一般所認知的公設,由全社區人一起分攤,也有人把它合併到大公設計算
      - 小公
        
        當層電梯空間逃生道走道
        
        由當層住戶分攤,建築師規劃若不用心,小公設會提高
    - - 停車位
        
        大:4.12坪(250cmx550cm)
        
        小:3.83坪(230cmx550cm)
      - 車位的權狀坪數從4~15坪都有,取決於車道面積怎麼分配,若車位權狀坪數低,則可能有虛灌坪數的問題
      - 平面車位坪數10坪算正常,12坪以上算有良心,若只有6~7坪 ,有可能公設被車道灌水(機械車位合理坪數約為平面車位的一半)
  - - - (1)調高認定標準造價
        
        2014.7.1後興建完成的建物官方認定造價提高,造成新成屋契稅跟房屋稅大幅提高,平均調幅是原本的2.6倍
      - (2)調高路段綠
        
        調高99條路段率,調升精華地段的房屋稅,平均調幅9%
      - (3)調高非自住房屋稅率
        
        將非自住房屋稅率1.2%調整到最高3.6%
  - - - 公寓4 5 樓賣壓隨著人口老化而加重,但房子價值會因折舊及都市更新的牛步而減損
    - - 2018.1雨遮不能登記, 未來可能公設不能登記
      - 公設比標準
        
        建築完成日2008年以前且總樓高在15樓以內,公設比20~25%合理,超過28%偏高
        
        建築完成日2008年(含)以後且總樓高在16樓以上,公設比28~33%合理,超過35%偏高
        
        商辦或廠辦,公設比到40%還可接受
    - - 一高二低問題
        
        高持有成本
        
        低增值空間
        
        低流通性
      - 不用繳地價稅,但要繳地租,地租是公告地價的3.5~5%,遠高於地價稅0.2%
      - 出售不用繳土增稅,但獲利直接併入綜所稅計算,最高達40%,相較一般房屋採分離課稅,地上權住宅較為吃虧
    - - 交通不便或人口密集低的地方
      - 較適合持有土地而非房子
      - 若有開發計畫,地價漲幅會以百倍算,但房子土地持分少
  - - - https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx
      - 查詢房市相關指標與統計資料
        
        有各項指標且可下載成excel
    - - 查基地位置及形狀
      - https://easymap.land.moi.gov.tw/Home
      - 新聞看到建商買土地,有看到地號但不知道在哪,或是想知道自己家的基地範圍
    - - https://www.leju.com.tw/
    - - 租金行情
    - - 中古屋買賣物件
    - - 好時價
      - 中國信託i適貸
      - 台灣房屋AI地產機器人
- - - - 遞延效應,政策先行,房價後反應
      - 多空皆然
    - - 利率
        
        降息後的一年,房價會出現合適買點
        
        利率急升後一年,房價開始下跌
      - 貸款成數
      - 寬限期
      - 備註:是否使購屋者之購買力增加
    - - 大部分是同方向變化
      - 房價反應較為落後
    - - 對海外投資者的吸引力指標
      - 較不適合做為房價是否泡沫化指標
      - (重要)可評估部分重劃區行情是否過高,租金是否無法抵銷房貸利息
  - - - 接手性:交通公共建設
        
        可比較捷運各站出了台北市第一個捷運站(第一環)的價格,看合不合理
        
        交通條件是衡量區域房價的重要條件
      - 替代性 :推案量多寡
        
        供給量(總量)
        
        低供給量有利未來房價
        
        高供給量不利未來房價
        
        每月"新增"推案量
        
        若每月推案量資增加,代表建商看好區域後市
        
        每月推案量降低,代表建商看淡後市
        
        1.區域新案推案量少
        
        已開發舊市區,土地供給量少
        
        增值潛力普通,但風險低,價格隨景氣慢慢墊高
        
        (重要)2.短時間內連續推出
        
        區域行情往上
        
        話題熱區,其他建商也會踴躍加入,行情正
        
        此區較適合賣出,如果要買,要買在區域的前三個推案, 有獲利就出場
        
        3.新增推案量從高點滑落
        
        價格可能出現一波修正
        
        等總供給量降低,新增供給量回到第一種狀況時,價格就會穩下來
        
        此狀況屬於買方市場
        
        資料來源:住展雜誌或維馨周報可看到新屋供給量;或到建管處網站,取得建照資料進行統計
    - - 1.初升期
        
        第一批建案推出時,購屋者懷抱重劃區夢想,個案很快銷售一空,價格不斷上漲
        
        坪數以2 3房為主,4房產品數量不多
      - 2.修正期
        
        第一階段推案量放大到某個高原期後,就進入第二階段修正期
        
        個案包裝特色,可能是建材或是極大坪數或極小坪數的個案
        
        第一階段投客陸續出脫房子,價格緩步修正
      - 3.成熟期
        
        生活機能逐漸成熟,賣壓去化的差不多
        
        空地越來越少,需求強烈,價格會再度回升
      - 注意事項
        
        投資重劃區房子不可短進短出,若未在第一階段末期出售房屋 , 就要等到第三階段成熟期才有可能獲利
        
        賠錢的人大部分是無法撐過第二階段修正期
        
        評估不同重劃區的價值時,修正期時間越短, 或進入修正期尾聲的重劃區, 評價會較高
        
        成熟期長短決定重劃區價值,成熟期長短跟重劃區位置有關
        
        越靠近市區的重劃區,發展期越短
        
        交通建設及公共建設決定發展期長短
  - - - 單純度
        
        社區總戶數不宜太多
        
        30~200戶左右
        
        規劃的房型與坪數均質
        
        房型與坪數不要差異太大
        
        單層戶數少
        
        4戶以下較佳
        
        若單層多戶最好有電梯及防火門區隔
        
        2~3戶配到一部電梯
        
        各樓層差異小
        
        廚房浴室位置一致,管道間較單純
      - 社區委售戶數
        
        社區不斷有人要賣房子,可能代表有些問題
        
        通常高峰期會在預售屋建完,實際交屋的1~2年
        
        若之後還是不斷有銷售戶數出現就要特別注意
      - 建商品牌
        
        是否有後續的維修服務
        
        小心一案建商
    - - 社區管理
        
        大樓外觀
        
        看不到鐵窗或遮雨棚,店家招牌也整齊
        
        外牆磁磚是否顏色統一, 有否脫落
        
        公設空間
        
        清潔度及使用程度
        
        健身器材兒童遊戲室游泳池是否有人維護
  - - - 屋齡
        
        屋齡越高房價越低
        
        20年以內房子,以5年為區間比較; 超過20年,可以用10年為畫分
        
        同社區成交案例找不到時,可以參考同區域,屋齡在5年內的成交案例
      - 樓層
        
        樓層越高價格越高
        
        2~3樓層,單價就提高
        
        面向也會影響價格
      - 格局
        
        通風採光良好
        
        看出去不會有奇怪景觀
        
        屋內不會受屋外影響
      - 屋況
        
        屋齡越高, 屋況影響越大
        
        若是新成屋,要注意是否為裝修屋或毛胚屋
    - - 樓層
        
        2~3樓價值高於4~5樓
        
        1樓門前如果不能停車,價值會比2~3樓低,因1樓潮濕且隱私性差
      - 屋況
        
        屋況對公寓住宅影響大,也遠高於其他因素
      - 增建
        
        頂樓增建會以成本價計算價值,建築成本每坪3~5萬元,估算增建部分房價
    - - 建築類型
        
        價值:獨棟透天>連棟透天>重疊式透天
      - 土地
        
        土地坪數大小影響遠高於建物坪數,尤其屋齡越高的透天
        
        價格高低取決於土地坪數
    - - 租金收益
        
        店面屋齡或屋況對價格影響不大,因租客會自行裝潢
        
        新建案店面因要退縮或種植植栽,會導致店招不明顯,且使用坪數較舊公寓店面低,所以屋齡較舊之透天或公寓店面,價值比新成屋店面高
        
        用店家實際租金反推,可得到店面價格
- - - - 到預售屋案場，了解未來有哪些重大建設，作為支撐價格題材
  - - - 一般約:建議找一般約,但不要太多家, 2~3個為佳(找太多可能讓買方覺得房子是否有問題)
      - 專約:1家仲介
      - 小技巧
        
        委託期2個月為佳
        
        集中帶看時間
    - - 網路
      - 廣告
        
        在屋外掛售，因為潛在客群以周邊住家較多
      - 派報
  - - - 塑膠貼皮或磁磚改拋光石英磚
      - 不要太多木作,衣櫥可用外購之鐵架,外面僅做拉門滑軌, 之後可自由拆除,較有彈性
      - 抓總價的0.5%~1%作為改善與維護屋況用, 可提升賣價
    - - 1.修漏水
        
        修漏水費用不高,但買方會無限放大
      - 2.粉刷
        
        玫瑰白或百合白,因為顏色不喜歡可當底色,進階的話房間可做跳色
      - 3.清潔
        
        包含水垢及矽利康
        
        室內放拖鞋,告知仲介更換拖鞋
        
        每週或每2週打掃一次
    - - 1.燈具
        
        燈具擦乾淨,亮度換更高燈泡
        
        空間大的地方要有主燈,空間小燈具儘量簡約
        
        客廳書房廚房浴室選擇白光,臥室與餐廳用黃光
        
        若有多餘預算,可加點綴燈飾
      - 2.擺飾
        
        房子不好賣, 可花點裝潢費用加價賣
        
        若附近類似空屋很多,可以簡單裝飾, 讓買方感覺到差異化
        
        加價要在合理範圍內,找人協助, 可到IKEA B&Q HOLA等
  - - - 市場上的競爭者賣多少?自己得房子是否有吸引力?
      - 仲介帶看狀況如何?是否要換一家或自己賣賣看
      - 屋況是否還維持整潔, 需不需要改善?
    - - 1.出租賺租金等機會
        
        (1)稅的問題
        
        租金列所得,有43%扣稅額
        
        房客是公司行號,會多一筆補充保費,且適用營業稅率
        
        (2)房客欠繳租金
        
        欠費2個月後才能提起簡易訴訟
        
        (3)租約公證
        
        公證對房東較有保障, 欠租金不需達2個月就可請法院強制執行,只是公證後就一定要繳稅
        
        大坪數或總租金過高不好租,可交給專門租給國外商務客的公司, 但須準備家具跟家電
      - 2.轉貸降息減輕壓力
        
        轉貸到利率低寬限期可延長或可拉長還款年限的金融機構
        
        貸款不一定要找銀行,壽險公司利率也低(Ex:國泰人壽)
        
        政府優惠貸款不一定較低(青年貸款,前2年低,第3年後開始拉高)
      - 以退為進先自住
        
        重劃區為發展完全前,租金通常都不高
      - 4.降價或加值後繼續賣
      - 5.其他方法放大出租效率
        
        隔套收租
        
        較適合舊房子
        
        租金報酬率從2%提升到5~8%
        
        隔套後轉售價格會較不好
        
        隔套合法施工
        
        管委會訂立社區管理規約是否有限制條文
        
        取得正下方住戶同意
        
        建築師向建管處申請室內裝修許可証(4~10萬)
        
        申請竣工審查,並檢附台灣電力公司是內線檢驗符合規定之證明
        
        Airbnb可能被人檢舉, 較適合透天厝
- - - - 法規完整度
        
        1993~2006法規完整度普通
        
        2006以後法規完備
        
        1992年以前法規無要求耐震設計
      - 高危險群個案
        
        完成日1992年以前之助商混和大樓
        
        建管處查詢,921地震時是否被標示為黃標或紅標
        
        台北:https://dba.gov.taipei/News.aspx?n=11B1A42C31234EA8&sms=A200BC46053584B2
        
        台北以外:電話查詢
    - - 1樓臨馬路店面,將騎樓的柱子拿掉
      - 公寓或透天頂樓過度違建
      - 結構
        
        彈珠測試地板是否傾斜
        
        裂痕是否能插入一張卡片
    - - 有6~8米寬較佳
      - 查詢火災搶救不易巷道地圖
        
        台北
        
        https://www.119.gov.taipei/Content_List.aspx?n=C16281030204E517
        
        新北
        
        https://www.fire.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=75&parentpath=0,71,70
    - - 2001年以後完工建案較不易有問題
      - 地質資料整合查詢
        
        https://gis3.moeacgs.gov.tw/gwh/gsb97-1/sys8/t3/index1.cfm
        
        左側查詢,地址查詢,輸入地址後點選定位
        
        輸入地址後在圖上會出現小圖釘,左側選單選擇圖層控制後,點選"環境地質資料",打勾看圖中有沒有紅色的斜線
    - - 1982年11月~1986年1月間
      - 關鍵字
        
        現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統
        
        輻射屋查詢系統
        
        進入系統後輸入地址
    - - 出現日期
        
        1981~1984最高峰
        
        2000年以後逐漸絕跡
        
        1980~1990機率最高
      - 檢測方式為侵入式,費用5000元
      - 避免方式
        
        看屋觀察
        
        外觀:建物外觀是否有大片磁磚脫落或修補痕跡
        
        公共區域:地下室樓梯間停車場這些沒裝潢的地方,是否有鋼筋裸露混凝土剝落
        
        屋內:天花板牆面是否有較大裂痕
        
        合約規範
        
        現況確認書中註明由賣方提供保證書或簽認無氯離子含量過高問題
        
        無聲明追溯期5年;有聲明追溯期15年
        
        在一段約定時間內,若檢測出氯離子高於標準,雙方同意無條件解約
        
        因標準值曾經變更, 建議註明標準值
        
        目前標準:0.3公斤/ 每平方米以下
        
        建築完成日1998年以前:目前標準:0.3~0.6公斤/ 每平方米以下,仍符合法規標準
        
        通常約定0.3公斤/ 每平方米以下
        
        查詢台北市建築管理工程處之海砂屋列管清冊
    - - 法律見解
        
        賣方產權持有期間內發生
        
        在專有部分有求死行為或陳屍
        
        凶殺或自殺, 不包含自然死亡和意外死亡
      - 查詢
        
        台灣凶宅網
  - - - 若隔一個主要幹道較無關係
    - - 高架道路下方樓層(採光差,風水不好)及往上兩樓層(噪音落塵量較大)
  - - - 大門打開直接看到電梯或樓梯
    - - 畫九宮格, 廚衛在中間,容易有濕氣或穢氣
    - - 長寬各需要130~150cm
- - - - 大樓或公寓較適用
      - 注意事項
        
        房屋總價與車位價須分開計算
        
        該筆資料是否有特殊狀況
        
        至少挑選三個案例
    - - 透天個案或工廠俱樂部較適用
      - 營造(參考不動產估價師公會第四號公報)+設計(營造價格的2%)+銷售管理(建物成本的6%)+稅費(建物成本的1%)+利息(依土地融資利率計算)+建築利潤(建物成本的15%)=建物成本
      - 第四號公報
        
        http://www.rocreaa.org.tw/downloads/file_management/10000/1000/21/20161107112012_21.pdf
      - 折舊
        
        建物成本價格x(1-殘餘價格率)/耐用年限=每年折舊額
        
        注意
        
        超出耐用年限,建物只剩殘餘價格
        
        耐用年限到後,會有一個殘餘價值(不是0)
    - - 適合收租物件
      - 淨收益(年)/收益資本化率=房價
      - 藉由附近不同狀況之租金報酬率,預估合理之報酬率區間後,估算總價
  - - - 樂居網
        
        www.leju.com.tw
        
        特點
        
        把每一筆成交價歸類到社區,可直接觀察社區大樓平均價
        
        將實價拆分為房價跟停車位,且排除特殊交易
        
        操作簡便,資訊清楚
      - 同一條路的兩側,可能有截然不同的差異,可使用樂居網找出差異
    - - 大樓華廈
        
        樂居登入後,點選"完整交易明細",可選擇門牌,看歷史成交資料
        
        也可在網頁上下方看目前在網路上銷售的社區物件
        
        同社區參考性最高
      - 公寓
        
        好時價
        
        www.houseplus.tw
        
        公寓無車位問題,且路段相同公寓價格差異不會太大,使用此網站很合適
        
        可點選鄰近成交,過濾特殊案件後,做為有效參考資料
      - 房仲網站可逐筆確認行情
        
        過濾
        
        1.特殊交易或屋況(增建或親屬間交易)
        
        2.房數與衛浴數大於4的案例
        
        3.設定要找屋齡的前後5年範圍
        
        分析
        
        單價範圍
        
        總價範圍
  - - - 1.樓層越高單價越高
      - 2.位置好,價格會高於平均價
      - 3.屋況要留意,可能變相漲降價
        
        是否贈送家電跟裝潢
      - 4.有無替代方案
        
        若釋出很稀有,就要考慮是否用較高的價格去買
      - 5.對房市未來預期應儘量中立
- - - - 未來會有換屋需求
    - - 可找重劃區正經歷第二階段撐不過去的投資客,可以撿到便宜
  - - - 1.現在適合買房嗎?
      - 2.預算有多少?
      - 3.該買哪種類型的房子?
    - - 1.通勤時間及房價負擔
        
        最好30分鐘內,60分鐘是極限
        
        可在上下班尖峰時間用google map規劃時間
        
        依照上班地點與預算房型等條件,依據通勤時間往外找出適合的物件
      - 2.未來增值潛力
        
        是否有正執行的重大建設
        
        是否屬各行政區的市中心
        
        是否為重劃區第二階段後期
        
        技巧:到預售屋案場聽說明,因為他們會找好未來題材,只是還要透過google做再確認
        
        注意:重劃區找在修正期後的中後階段是較好的,尤其是媒體唱衰言論愈多的地區更好
    - - 外部公設/梯間
        
        1.是否有嫌惡設施
        
        2.是否有路沖反弓煞剪刀煞等風水問題; 路寬
        
        3.環境是否單純
        
        4.管理好壞
        
        5.公共設施使用情形
        
        6.是否有垃圾處理室
        
        7.電梯等待時間(30~40秒內)
        
        8.各層梯間是否明亮通風(鞋櫃味道)
        
        9.逃生梯空間是否有雜物
        
        10.樓梯間牆面,看是否有水泥剝落鋼筋裸露水痕(屋內可靠裝潢,梯間較不易掩飾)
      - 內部格局
        
        五個基本題都要Yes
        
        12.每個房間包含客廳是否都有對外窗
        
        11,房屋格局是否方正
        
        13.窗外景觀是否正常?(是否有嫌惡設施)
        
        14.廁所與廚房是否避開中央位置
        
        15.是否有陽台?
        
        5個扣分題,增加議價空間
        
        16.床的位置合不合適?
        
        從床梁窗門四者關係來看
        
        17.廚房空間夠不夠
        
        考量冰箱烤箱烘碗機...等,是否有地方放
        
        18.廁所是否至少一間有對外窗
        
        19.漏水是否處理以及其責任歸屬
        
        避開管線容易出問題的房子
        
        屋齡過老
        
        管線變更過
        
        樓上跟樓下格局不同的房子
        
        增加合約:屋主擔保本屋無漏水,如有漏水,半年內屋主需負修繕責任,買方裝修導致漏水者除外
        
        20.電線電路有沒有更新
        
        20年以上房子做全室線路更換
        
        5個加分條件,有了最好
        
        21.面對景觀
        
        22.外露梁柱(柱子在房子外部,屋內空間較好使用)
        
        23.進屋動線,先到客廳再到餐廳
        
        24.餐廳有對外窗
        
        25.玄關輕食區主臥更衣室四件式衛浴
    - - 不動產說明書
      - 合約
      - 若貸款不足之處理方式