Chapitre 3: Les avant-contrats ou contrats préparatoires
C'est une phase différente des négociations. Le contrat préparatoire est un contrat qui permet de conduire à un contrat définitif. Ce sont des contrats à part entière (alors que la négociation -> période pré-contractuelle). Avant l'ordonnance de 2016, les avant-contrats n'étaient que par la jp
S 1: Le pacte de préférence (souvent le cas en matière immobilière)
I- Définition
II- Le régime du pacte de préférencer. Quelle est la sanction de la violation du pacte ?
Il est défini à l'ART 1123: Le pacte de préférence accorde une priorité aux bénéficiaires du contrat. Le promettant du pacte n’a aucune obligation de se décider à conclure le contrat. Le bénéficiaire du pacte n’a aucune obligation d’accepter l’offre qui lui est faite par le promettant.
Ex: j’acquiert un terrain et à coté, il y a un terrain nu qui appartient au voisin. Je vais voir le voisin et à ce moment il n’est pas vendeur. Il dit « si un jour je m’engage à vendre, tu seras prioritaire ». De ce pacte de préférence ne découle aucune obligation pour lui de vendre son terrain et s’il revient 10 ans après, je n’ai pas d’obligation d’acheter.
Les cas de violation du pacte de préférence
ART 1123: Les sanctions dont dispose le bénéficiaire
Si le promettant n’a finalement pas proposé le contrat au bénéficiaire (le voisin a vendu à un tiers et ne m’a pas proposé)
Si le promettant abuse des prix lorsqu’il vend son bien pour dégouter le bénéficiaire de l’opération
Si le tiers est de mauvaise foi (il savait qu’il y avait un pacte de préférence et il connaissait la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir)
ALINÉA 3: action interrogatoire
Si le tiers est de bonne foi ( bonne foi renforcée = il n’était pas au courant du pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir) : le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir que la restitution de dommages intérêts
Le bénéficiaire peut demander à être substituer dans les droits du tiers. Cette condition de mauvaise foi est très restrictive et elle suppose une complicité entre le tiers et le promettant pour violer le pacte de préférence.
Le tiers peut demander au bénéficiaire de confirmer s’il entend se prévoir du pacte de préférence
L’idée c’est que le tiers qui connait l’existence du pacte va aller se renseigner chez le bénéficiaire du pacte. Ce texte est critiqué parce qu’aucun tiers qui veut conclure le contrat va aller voir le bénéficiaire
S 2 : La promesse unilatérale de contrat
I- Définition (ART 1124)
II- Le régime juridique de la promesse unilatérale de contrat. Quelle est la sanction de la violation de la promesse unilatérale.
Cette définition est nouvelle parce qu’il n’y avait aucune disposition sur ce type de contrat dans le CC -> prévu par la doctrine
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Le bénéficiaire a un droit d'option = le promettant est engagé (il a déjà donné son consentement au contrat) et il accorde un délai au bénéficiaire pour se projeter. Avant l'expiration du délai d'option, il y a 2 possibilités
Il ne lève pas l’option et le contrat ne sera jamais formé
Il lève l’option -> il réalise une acceptation -> le contrat projeté par la promesse est conclu
La violation émane du promettant. Pendant le délai d'option il se rétracte
La violation émane du promettant qui conclu avec un tiers
ARRET DE LA 3E CHAMBRE CIVILE DE LA CCASS DU 15 DECEMBRE 1993 : la CCASS a jugé que la rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire -> le bénéficiaire ne pouvait obtenir que des dommages et intérêts
L'ordonnance de 2016 renverse cette jp -> ART 1124 ALINÉA 2 : le révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire n’a plus d’effet sur la formation du contrat
La rétractation n’a pas d’effet et si le bénéficiaire lève l’option -> le contrat est formé
ARRET DE LA 3 CHAMBRE CIVILE DU 23 JUIN 2021 : il s’agissait de la violation d’une promesse unilatérale de contrat conclu avant le 1er octobre 2016. Ce contrat était soumis au droit ancien et non à l’ordonnance. La CCASS estime que, même pour les contrat conclu avant 2016, le promettant est définitivement engagé sans possibilité de rétractation et si une rétractation a lieu, elle est sans effet et n’empêche pas la formation du contrat. La CCASS applique à un contrat conclu avant 2016, les disposition de la réforme (application anticipée de la réforme)
ALINEA 3 ART 1124 règle la question : le contrat conclu en violation d’une promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.
Contrat nul si le tiers est de mauvaise foi
Si il est de bonne foi -> le bénéficiaire ne peut obtenir que des dommages et intérêts.