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공인중개사법령4. 중개업(업무1), 표준서식 有 #, 표준서식 사용권장 가능 #, 대법원 판례 의한 의무 #, 공부상, 현장조사로…

- - - - 일반(보통)중개계약
        
        구두합의로 계약
        
        계약내용 불명확
        
        분쟁가능성
        
        의뢰인 발품팔아야
        
        배타적 중개권한 X
        
        적극적·책임 중개 어려움
        
        보편적인 중개계약
      - 전속중개계약
        
        서면화·유형화 정착 목적으로 도입
      - 독점중개계약
        
        기속성(독점성) 최고
    - - 정가/물 중개계약
        
        정가
        
        얼마 중개보수로 주겠다
        
        정물
        
        거래금액 몇% 중개보수로 주겠다
      - 순가 중개계약
        
        희망가격 확정
        
        차액을 보수로
        
        금지행위에 저촉될 가능성 高
        
        상대적 등록취소 사유
        
        1년/1천만
    - - 단독 중개계약
      - 공동 중개계약
        
        개업士 조직화·능률화 기여, 정부공개·유통 촉진
        
        부동산거래정보망과 밀접
  - - - 일반중개계약서 사용 가능
        
        의무X
        
        의뢰인 -(요청)→ 중개인
        
        수락 중개인 마음
        
        내용
        
        위치·규모
        
        기재예정가격
        
        기재예정보수
        
        준수사항
    - - 계약임
        
        청약 - 승낙 합치 必
        
        누구든 계약할지말지 결정 가능
        
        계약자유의 원칙
      - 의무
        
        의뢰인
        
        유효기간 내
        
        소개상대방과 중개사 배제해 거래성사
        
        보수 해당금액 위약금 지급 의무
        
        스스로 발견 상대방과 직접거래
        
        보수 해당금액 50% 내 소요비용 지급 의무
        
        유효기간
        
        3월 원칙
        
        예외
        
        1 more item...
        
        다른 개업士에 의뢰해 거래성사
        
        보수 해당금액 위약금 지급 의무
        
        적극적 책임 중개 효과
        
        개업공인중개사
        
        전속중개계약서 사용의무
        
        사용의무
        
        교부의무
        
        보존의무
        
        3년
        
        1 more item...
        
        작성의무
        
        2부
        
        2 more items...
        
        전속중개계약 체결시
        
        서명, 날인(or)
        
        1 more item...
        
        거래계약서, 중개대상물확인설명서도 해당
        
        서면화 유형화 효과
        
        정보 공개의무
        
        7일이내
        
        공개방법
        
        부동산 거래정보망/일간신문
        
        or 임
        
        의뢰인에게 통지
        
        예외
        
        의뢰인이 비공개 요청
        
        권리자 인적사항 공개 X
        
        공개내용
        
        중개대상물 특정 사항
        
        중개대상물 종류·소재지·지목·면적, 건축물 용도·구조·건축연도 등
        
        벽면·도배상태
        
        설비, 시설 상태
        
        교통 연계성, 시장·학교 근접성, 입지조건, 환경조건
        
        중개대상물 권리관계 사항
        
        권리자 인적사항 공개 X
        
        공법상 이용제한·거래규제
        
        거래예정금액, ((공시지가))
        
        임대차 경우 공시지가 X 가능
        
        유통촉진 공정거래질서 효과
        
        업무처리상황 통지의무
        
        1회이상/14일
        
        통지방법
        
        문서!
        
        분쟁예방, 분쟁대한 문서판독 효과
- - - - 개업士 상호간
        
        중개정보
      - Computer
  - - - 국토부장관
    - - 부가통신사업자 신고된 자
      - 가입·이용신청 개업士: 500 이상, 2이상 시도 30 이상
        
        군소, 지역편중 예방
      - 정보처리기사 1명 이상
      - 공인중개사 1명 이상
      - 용량 성능 com 설비
    - - 지정신청
        
        지정신청서
        
        구비서류
        
        부가통신사업자 신고서류
        
        가입 이용 신청서
        
        +각 신청자의 등록증사본
        
        500부 이상
        
        정보처리기사 자격증 사본
        
        공인중개사 자격증 사본
        
        Com 성능 입증서류
        
        개설등록, 분사무소 설치신고, 이전신고 등 구비서류 비교!
        
        수수료 X
        
        시도지사/시장군수 구청장의 경우에만 해당
        
        공인중개사법 상 총 6가지 (추후학습)
        
        지정처분
        
        30일 이내
        
        운영규정 승인
        
        3월 이내
        
        운영
        
        1년 이내
        
        지정취소사유
    - - 거래정보사업자
        
        개업士 정보공개의뢰 받음
        
        정보공개 틀림없이
        
        차별적 정보공개의뢰 받음X
        
        1년/1천만
        
        지정취소사유
      - 개업공인중개사
        
        허위 정보공개의뢰 X
        
        거래성사시 지체없이 통보
        
        업무정지사유
- - - - 개업士
        
        거래계약서 서면 작성, 거래당사자 교부, 보존 **(5년)**
        
        예외
        
        공인전자문서센터에 보관시
        
        중개 완성시
        
        작성
        
        이중계약서 X
        
        상대적등록취소 사유
        
        거짓기재 X
        
        상대적등록취소 사유
        
        서명, 날인(and)
        
        보증관계증서 사본 경우 서명·날인, 보존 필요X
        
        개업士, 당해 중개한 소속士는 "함께"
        
        "함께" 기준
        
        2 more items...
        
        확인설명서 작성 비교
        
        공통점
        
        중개완성시
        
        쌍방 발급
        
        서명, 날인(and)
        
        1 more item...
        
        차이점
        
        보존기간
        
        표준서식 여부
        
        업무정지(~6월) 사유
    - - 인적사항
      - 물건표시
      - 계약체결일
      - 대금(거래금액·계약금 등)
      - 물건인도일시
      - 조건·기한
      - 확인설명서 교부일자
      - 약정내용
  - - - 개업士
        
        확인설명서 서면 작성, 거래당사자 교부, 보존 **(3년)**
        
        작성
        
        서명, 날인(and)
        
        보증관계증서 사본 경우 서명·날인, 보존 필요X
        
        개업士, 당해 중개한 소속士는 "함께"
        
        "함께" 기준
        
        2 more items...
        
        거래계약서 작성 비교
        
        공통점
        
        중개완성시
        
        쌍방 발급
        
        서명, 날인(and)
        
        1 more item...
        
        차이점
        
        보존기간
        
        표준서식 여부
- - - - 품위유지 의무
      - 신의성실(공정 중개수행) 의무
        
        거래 당사자들 대해 편파적 알선 X
    - - 비밀준수 의무
        
        직 떠난 후에도
        
        예외
        
        확인설명 대상
        
        다른 법률 의무이행 따른 보호법익 > 비밀준수 시
        
        증인 진술
        
        탈세 관련 답변 등
        
        1년/1천만
        
        "반의사 불벌죄" (유일)
        
        불처벌 의사표시시 선고X
      - 소속士, 중개보조원, 법인 임·사원 포함
  - - - 개업士
        
        성실정확 설명, 근거자료 제시(and)
        
        중개 의뢰시, 완성전
        
        중개완성 = 거래계약체결
        
        취득의뢰인에게
        
        확인설명 사항
        
        기본확인사항
        
        권리관계
        
        거래예정금액
        
        토지이용계획, 이용제한 및 거래규제
        
        입지조건
        
        취득 관계 조세 종류, 비율
        
        기본적 사항(대상물건 표시)
        
        세부확인사항
        
        각종 시설 상태
        
        환경 조건
        
        내벽, 도배 등 상태
        
        확인설명서 서식에 다 들어가는 내용
        
        중개보수 등에 관한 사항
        
        보수, 실비
      - 개업士
        
        확인설명서 서면 작성, 거래당사자 교부, 보존 (3년)
        
        중개 완성시
        
        예외
        
        공인전자문서센터에 보관시
- - - - 법정중개대상물
      - 매매
        
        매매알선 가능
      - 업
    - - 악의
        
        선의시 금지X
    - - 금품
        
        금전 + 물품
    - - 양도알선금지 부동산증서
        
        Ex) 주택법
        
        주택상환사채
        
        주택청약예금통장
        
        딱지 등
    - - 거래
        
        "업" 조건X
        
        매매 기타 모든 거래
      - 의뢰인과 직접
        
        다른 사람 끼면 가능
        
        생활정보지등 광고주로서의 주인과 직접거래는 가능(판례)
        
        의뢰인 대리인과 거래 포함
        
        by 폭리취할 가능성
      - 민법의 자기계약/쌍방대리 금지규정 해당
      - 쌍방대리
        
        예외없이 금지
        
        민법에서는 동의시, 채무이행시 허용
        
        일방대리 가능
    - - 매매중개
        
        전매자 양도차익 없어도 위반(판례)
      - 미등기 부동산
        
        탈세 목적 보존/이전등기X 부동산
        
        전매제한 부동산
    - - 추가항목.
    - - 추가항목.
    - - 행정처분 관점
        
        소속士
        
        6월이내 자격정지사유
        
        개업士
        
        상대적 등록취소사유
      - 행정형벌 관점
        
        1~4호
        
        1년/1천만
        
        5~9호
        
        3년/3천만
  - - - 추가금지행위 방지 위함
      - 설치·운영자
        
        극토부장관
        
        위탁가능
        
        한국감정원
        
        매월 10일까지 직전달 신고사항 접수·처리결과 제출
      - 업무
        
        교란행위 신고접수·상담
        
        신고사항 확인/등록관청에 신고사항 조사·조치요구
        
        신고인에 처리결과 통보
      - 신고절차
        
        신고서류 제출
        
        신고·피신고인 인적사항
        
        교란행위 발생일시·장소·내용
        
        신고내용 증거자료/참고인 인적사항
        
        서면으로
        
        그밖의 신고처리 필요한 사항
        
        보완 필요시 요청가능
        
        조사·조치
        
        결과통보
        
        완료일~ 10일 이내
  - - - 다른 개업士 차별 행위
      - 특정 개업士 의뢰 제한(유도)
      - 중개의뢰가격 담합유도 행위
- - - - 항 신설
        
        취득의뢰인에게 설명, 확인설명서 기재
        
        분쟁 발생시, 거래 무효·취소·해제시에도 면책
        
        대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항란