Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

الرهن العقاري - Coggle Diagram

- - - - الفصل 275 م.ح.ع --> لا يصح الرهن العقاري الا بكتب
      - الفصل 275 م.ح.ع لم يحدد شكل معين للكتب --> حجة رسمية أم حجة غير رسمية بل أوجب فقط بعض التنصيصات
      - عندما يتعلق الامر بعقار مسجل فان الفصل 377 م.ح.ع مكرر اوجب شرط التحرير المعتمد
      - الحجج التي ينص عليها الفصل 377 مكرر م.ح.ع ليست جميعها حجج رسمية مثل الكتب الذي يحرره المحامي يستجيب للفصل 377 م.ح.ع لكنه ليس كتب رسمي --> هذا الفصل أعفى المؤسسات البنكية والمالية و مؤسسات الدولة من شرط التحرير المعتمد لانها عمليات يومية بالنسبة لنشاطهم
      - ان تعلق الرهن بعقار في البلاد التونسية فيشترط تحرير الرهن داخل البلاد الفصل 274 م.ح.ع
      - جزاء مخالفة هذه الشروط هو البطلان المطلق لعقد الرهن + جزاء تسلط على الجهة التي تبرم العقد بطريقه غير قانونية تمثل في التعويض لمن تضررت حقوقه الفصل 377 ثالثا
    - - رخصة الوالي في أمر اربع جوان 1957: في اطار عملية عقارية احد أطرافها أجنبي
      - رخصة وزير املاك الدولة: بالنسبة لرهن حق الانتفاع في العقارات الدولية الفلاحية قانون 13 فيفريي 1995
      - جزاء تخلف الرخص هو جزاء البطلان المطلق
    - - 1- طريقة الاشهار
        
        بالنسبة للعقارات المسجلة يكون الاشهار حسب الفصل 278 م.ح.ع لا يتكون الرهن العقاري الا بترسيمه --> مبدا المفعول المنشأ للترسيم :warning: العقد غير المرسم هو عقد صحيح لكنه لا يرتب اثاره العينية
        
        العقارات غير المسجلة --> الفصل 275 م.ح.ع يتم الاشهار بالتنصيص على الرهن برسم الملكية بواسطة عدلين
      - 2- وظيفة الاشهار
        
        للاشهار وظيفة مزدوجة
        
        اعلام الغير بالوظيفة الاستحقاقية للعقار
        
        وظيفة احتجاجية بالرهن تجاه الغير لان الرهن لا يؤخذ مرتبة ولا يرتب أثره العيني الا من خلال التنصيص عليه
  - - - الدائن المرتهن: يعتبر الرهن عملا نافعا له فتكفي فيه أهلية التمييز
      - المدين الراهن: الرهن بالنسبة له عمل دائر بين النفع والضرر --> الرهن من أعمال التصرف تشترط فيه أهلية التصرف بمعنى ان كان ناقص أهلية لابد من إجازة الولي و إذن القاضي
      - الكفيل العيني: الرهن بالنسبة له عمل ضار ضرار محضا فتشترط فيه أهلية التبرع
    - - لا يثير اي خصوصية
    - - يجب ان يكون العقار موجود والدين المرهون مشروع
      - في شرط المشروعية حدد المشرع الحقوق او الاموال التي يجوز رهنها صلب الفصل 271 م.ح.ع --> بعد اقصاء الحقوق الملغات لا يبقى الا حق الملكية وحق الانتفاع :warning: يمكن إضافة حق اخر أضافه المشرع متعلق بعقد اللزمة رغم انها قائمة حصرية
      - عقد اللزمة يخول استغلال شخص لملك عمومي, في اطار عقد اللزمة يمنح المستغل حق ملكية مؤقت مدة عقد اللزمة فيمكن رهنه حسب قانون 1 افريل 2008
      - الرهن يشمل أصل العقار ويشمل ايضا جميع ملحقاته وتوابعه المادية والقانونية مثل حق الارتفاق وحق الانتفاع وملكية طبقات
      - اقصاء اموال لا يمكن ان تكون موضوع حق رهن --> الملك العمومي + حق الاستعمال والسكن لانهما حقوق شخصية
      - شرط التعيين
        في المحل
        
        يخضع الرهن لمبدأ التخصيص: الفصل 275 م.ح.ع الذي يشترط في الكتب تعيين العقار المرهون وملحقاته بدقة وأيضا تعيين الدين المضمون
        
        بعض الاشكاليات
        
        1- الملك المشاع يجوز التصرف فيه بكل اوجه التصرف
        
        2- الحق العيني المعلق على شرط الفصل --> حسب 202 م.ح.ع يجوز رهن الحق المعلق على شرط لكن يصبح الرهن نفسه معلق على نفس الشرط
        
        3- الحق المستقبلي هل يجوز رهنه ؟ --> في النظرية العامة يمكن التعامل في الحقوق المستقبلية لكن في الرهن هذه المسألة تتعارض مع شرط تعيين محل الرهن --> الإجابة: لا يجوز
        
        4- رهن ملك الغير --> الفصل 203 م.ح.ع --> نقل أحكام بيع ملك الغير
    - - لا يثير أي خصوصية
      - سبب عقد الرهن: ضمان الدين
- - - - وضعية المدين الراهن
        
        حقوقه: الاحتفاظ بسلطات المالك من تصرف واستعمال واستغلال --> الحائز القانوني والفعلي
        
        التزاماته
        
        1- الالتزام بضمان سلامة
        العقار المرهون الفصل 207 م.ح.ع
        
        يطرح اشكال في ضمان الهلاك --> الراهن يلتزم بضمان العقار --> الفصل 276 م.ح.ع يميز بين صورة الهلاك بسبب فعل المدين --> يسقط الاجل و يحق للدائن المطالبة الفورية بدينه اضافة الى التعويض أما في صورة الهلاك بسبب اجنبي يكون الخيار للدائن بين طلب زيادة التأمين او الغاء الرهن والمطالبة الفورية
        
        2- التزام بعدم ابرام تصرفات تمس بحقوق الدائن المرتهن
      - وضعية الدائن
        المرتهن
        
        قبل حلول أجل الوفاء
        
        من حقه إحالة التأمين الى شخص اخر (حالة احالة حق عيني)
        
        حق الاعتراض على كل الاعمال الضارة الصادرة عن الراهن
        
        عند حلول الاجل
        
        ان حصل الوفاء الكلي بالدين ينقضي الرهن بموجب انقضاء الدين
        
        في صورة الوفاء الجزئي يتواصل الرهن لانه حق لا يقبل التجزئة (الفصل 208 م.ح.ع) [ # الكفاله الشخصيه --> التزام الكفيل يصبح في الجزء المتبقي]
        
        في حالة عدم حصول الوفاء يحق عندها للدائن التنفيذ على العقار المرهون لبيعه بالمزاد العلني --> تطبيق اجراءات العقلة العقارية للاستفادة من ثمنه
        
        الفصل 256 م.ح.ع
        
        يلزم باجراءات العقل العقارية وهذا الفصل يمنع التملك المباشر
        
        يمنع شرط التمليك الممهد يعني دون اعتماد اجراءات العقلة العقارية
    - - * جوهر الرهن يتمثل في حق الدائن بحق التتبع والافضلية و هي حقوق تمارس ضد الغير
      - حق الأفضلية
        
        يمارس في علاقة ببقية الدائنين في صورة التزام بين الدائنين --> لابد من ترتيبهم, هذا الحق يعطي للدائن حق استيفاء دينه قبل بقية الدائنين
        
        أفصلية على الدائنين العاديين --> يخرج من دائرة المساواة والتحاصص
        
        في صورة التزاحم مع دائنين راهنين --> الافضلية تكون حسب تاريخ إشهار الرهن فالاسبق في الزمن هو الاسبق في الحق
        
        في صورة التزاحم مع دائن ممتاز --> صورة الفصل 195 م.ح.ع يعطي الافضلية للدائن الممتاز
        
        تزاحم دائن مرتهن ودائن حابس --> لا يوجد نص قانوني لكن الاتجاه الفقهي الغالب يقول بان الاسبقية لمن سبق في الاشهار
      - حق التتبع
        
        يمارس في مواجهة المالك الجديد العقار في صورة التفويت في العقار المرهون للغير --> الفصل...:" الرهن يتبع العقار الى أي يد ينتقل اليها الدائن يمكن له التنفيذ على العقار الذي تم تفويت فيه للغير
        
        فقه القضاء يسمي المشتري بواضع اليد
        
        الدائن الذي يمارس حق التتبع مطالب بتوجيه انذار لواضع اليد يطالبه إما بدفع قيمة الدين أو رفع اليد عن العقار
        
        المشرع يعطي لوضع اليد خمس خيارات لمواجهه التتبع الذي باشره الدائن المرتهن
        
        ال5 خيارات
        
        1- الوفاء بالدين المرهون أصلا وفوائد مهما بلغ مقداره الفصل 282م.ح.ع
        
        :two:
        
        ان يعرض الوفاء بالدين في حدود قيمه العقار يسمى خيار التطهير الارادي
        
        يمكن للدائن المرتهن اما قبول العرض فينقضي الرهن بالتطهير الارادي او ان يرفض العرض وفي هذه الصورة يجبره القانون على طلب تبتيت العقار والدخول في المزاد بثمن فيه زيادة لا تقل عن السدس يسمى اجراء التسديد ( لتفادي تعسف الدائنين في ممارسة حق رفض عرض واضع اليد وفي ذلك الحماية لواضع اليد)
        
        يتمثل في توجيه اعلام من واضع اليد الى جميع الدائنين يتضمن عرض التطهير موقف الدائن تجاه عرض التطهير
        
        3- أن يواجه الدائن المرتهن بجملة من الدفعات إما تتعلق بالدين الاصلي المضمون ( بطلانه / انقضاءه ) أو باجراءات التتبع --> دفعات شخصية --> عدم القيام بالانذار أو أنه لا يتمتع بالافضلية
        
        4- اختيار التخلي --> ان يتخلى واضع اليد ليس عن الملكية وانما عن ظهوره بوصفه مالك بمعنى ان اجراءات التتبع لا تكون ضده شخصيا وانما يطلب تسميه مؤتمن عدلي تمارس ضده اجراءات التبتيت ( الفصول 285 وما بعده)
        
        ان لا يمارس اي خيار --> عندها يمكن للدائن المرتهن القيام باجراءات التتبع ضده فيتم تبتيت العقار ( الفصول 420 وما بعده) اجراءات العقلة العقاريه
  - - - ينتقل من دائن الى دائن اخر
        وذلك بطريقتين
        
        بصفة تبيعية للدين المضمون
        
        عندما ينتقل الدين المرهون من ذمة الى ذمة ينتقل معه الرهن بصفة تبيعية إما في صورة الاحالة او في صورة الحلول
        
        بصفة اصلية مستقلة عن الدين
        
        وذلك اذا قام الدائن المرتهن باحالة رهنه لا دينه --> يصبح مجرد دائن عادي ومن فوت له بالتأمين يصبح دائن مرتهن
    - - ينقضي اما بصفة تبيعية او بصفة اصلية
      - الانقضاء التبعي
        
        يكون بموجب انقضاء الدين الاصلي مهما كان سبب الانقضاء قد يكون بطلان الالتزام الاصلي او توفر اسباب انقضاء الالتزامات التي يحددها الفصل 339 م.إ.ع يتمثل في توجيه اعلام من واضع اليد الى جميع الدائنين يتضمن عرض التطهير موقف الدائن تجاه عرض التطهير
        
        سبب وحيد لا يمكن اعتماده وهو انقضاء الدعوى بالتقادم لان حسب الفصل 390 م.إ.ع الدين المرهون لا يسقط بمرور الزمان و كذلك الفصل 307 يتمثل في توجيه اعلام من وضع اليد الى جميع الدائنين يتضمن عرض التطهير موقف الدائن تجاه عرض التطهير في خصوصية تهم الحق المرسم --> الرهن المرسم لا يسقط بمرور الزمان
      - الانقضاء الاصلي
        
        ينقضي الرهن دون انقضاء الالتزام الاصلي
        
        1- صورة الاتفاق على انهاء الرهن
        
        2- التنازل باراده منفرده من الدائن المرتهن
        
        3- هلاك العقار المرهون
        
        4- عندما تكتسب ملكية العقار المرهون عن طريق التقادم المكسب في العقارات غير المسجلة --> اكتساب الملكية بمفعول القانون فتنتقل مطهرة من كل الالتزامات --> ملكية جديدة
        
        :warning: عند تعارض احكام التقادم المسقط و التقادم المكسب تم تغليب احكام التقادم المكسب --> مآل الدين --> الدين لا يسقط بمرور الزمن لكنه يصبح دين عادي
        
        لا ينقضي الرهن قانونا حتى عند توفر الاسباب التي رايناها الا بالتشطيب عليه الفصل 290 م.ح.ع ويكون التشطيب اما بتقديم كتب ممضى من الدائن في رفع اليد او حكم قضائي يقضي بالتشطيب