Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

الملكية المشاعة - Coggle Diagram

- - - - الشيوع وضعية سلبية تمنع تداول الأموال بسهولة و وضعية إستثنائية
      - وضعية الشريك مزدوجة له صفتين 1- صفة المالك تعطيه كل السلطات 2- صفة الشريك تقيد هذه السلطات لذلك نص المشرع على مبدأ حق الشريك في طلب القسمة حيث لا يجبر أحد على البقاء في حاله الشيوع إلا في حالة الشيوع الإجباري و هي تتعلق بأحكام الحائط المشترك (الفصل 72 م.ح.ع) ملكية الطبقات (الفصل 85 م.ح.ع)
  - - - &1- حق الاستعمال و الإدارة
        (العادية و غير العادية)
        
        الحفظ
        
        واجب محمول على كل شريك لا يشترط موافقة بقية الشركاء :arrow_left: مصاريف الحفظ تحمل على كل الشركاء على قدر منباتهم (الفصل 64 م.ح.ع)
        
        المصاريف التحسينية لا يلزم بها الشريك إلا إذا وافق عليها
        
        الإدارة
        
        الادارة المعتادة: مثال إبرام عقد تأمين أو شراء آلات :arrow_left: اشتراط أغلبية ثلاث أرباع المنابات ( الفصل 68 م.ح.ع)
        
        الادارة غير المعتادة: يشترط فيها الإجماع مثال إدخال التعديلات على المشترك مثل تحويل أرض فلاحية إلى أرض سكنية او تحويل محل سكني الى فندق أو إبرام التزامات جديدة مثال توظيف رهن على العقار
        
        مشكل الاحداثات التي يقوم بها الشريك مالها :question:
        
        اذا صادق الجميع لا يوجد أي مشكل
        
        اذا لم يصادق الجميع :arrow_left: إجراء القسمة
        
        إذا كان المحدث في مناب المحدث لا مشكل
        
        اذا كان المحدث خارج ملكية الشخص المحدث إذا ينطبق عليه قواعد البناء على ملك الغير
      - &2- استغلال المال المشاع
        
        1- الاستغلال المباشر من طرف الشركاء
        
        طريقة 1: استغلال جماعي
        
        طريقة 2: استغلال منفرد على وجه المهايأة --> اشتراط أغلبية ثلاث ارباع
        
        التداول
        
        مهايأة مكانية: يختص كل شريك بجزء مفرز (عبارة عن قسمة مؤقتة)
        
        مهايأة زمنية حسب المناب
        
        لا يلزم كل شريك على محاسبة البقية الشركاء عليه فقط أن يلتزم بعدم الاضرار بالمشترك
        
        2- الاستغلال من طرف الغير (بواسطة)
        
        إما برغبة من الشركاء :arrow_left: أغلبية ثلاثة أرباع
        
        :warning: قد يكون وسيلة إجبارية إذا كان المشترك غير قابل للقسمه
    - - التفويت الجماعي يشترط فيه الاجماع
      - التفويت الفردي
        
        يمكن لكل شريك أن يفوت في منابه الشائع بكل الأوجه بعوض أو بدون عوض ولا يحتاج لموافقة بقية الشركاء ولا يحد هذه الحرية الا الشفعة
        
        يمنع عليه ان يفوت في مناب مفرز يمنع التفويت في ما يزيد عن منابه
  - - - 1- كيفيه اجراء القسمة
        
        الاتفاقية
        
        من أعمال التصرف :arrow_left: أهلية التصرف + بقية شروط الاتفاق + شرط خاص (الكتب كشرط إثبات الفصل 116 م.ح.ع)
        
        يشترط الاجماع
        
        قضائية
        
        اختصاص المحكمة الابتدائية (ضرورة تعيين خبير)
        
        اجالها لا تسقط بمرور الزمن
        
        طريقة القسمة:
        
        المبدأ:
        
        قسمة عينية كاملة: تخصيص كل شريك بجزء مفرز يوازي منابه
        
        قسمة عينية معدلة: التعديل بين قيمة المنابات بقدر من المال --> الشريك يمتاز بمنابه عينا لكن إن كانت العين أكثر أو أقل من منابه يقع تعديل القسمة بإعطاء الفاقد فرقا
        
        القسمة العينية (كاملة/ معدلة)
        
        استثناء: المال لا يقبل القسمة --> قسمة التصفية : بيع المال المشترك بالمزاد العلني واقتسام الثمن حسب المناب
        
        قواعد خاصة بقسمة التركات
        
        قسمة قيمية لا عينية: حق الوارث يتسلط على قيمة محددة من التركة لا على عين محددة
        
        :warning: لا دور للارادة
        
        يمكن تطبيق قاعدة تخصيص بالافضل مثال أرض فلاحية --> الاعتبار هو مصلحة المال المشترك
      - 2- إمكانية نقض القسمة
        
        بطلب من أحد الشركاء لاختلال أحد شروطها (مثال عيوب الرضاء )
        
        بطلب من الدائنين الفصل 121 م.ح.ع لعدم استدعائهم في القسمة: اتمامها رغم معارضتهم و يكون ذلك في أجل عام من تاريخ وقوع القسمة (أجل سقوط)
        
        أثر النقض: أثر رجعي كأن لم تكن أصلا لكن مع مراعاة حقوق الغير الذي انتقلت اليه بعوض وعن حسن نية
    - - 1- الاثر الكاشف
        
        هو الإفراز بأثر رجعي بمعنى أن المتقاسم يعتبر مالك من تاريخ أول الشيوع لا من تاريخ القسمة( الفصل 123 م.ح.ع) :arrow_left: القسمه ليست سبب اكتساب ملكية جديدة بل هي تغير طبيعة المال فقط من شائع إلى مفرز
        
        انتقال ملكية خالية من كل التحملات لا يلزم بما قام به بقية الشركاء (# الشيوع)
      - 2- أثر الضمان (الفصل 124 م.ح.ع)
        
        ضمان الاستحقاق لا لضمان العيوب
        
        يتحمله كل متقاسم تجاه البقيه: دائن + مدين لضمان الاستحقاق
        
        :one: شروط الضمان
        
        1- سبب استحقاق الغير سابق للقسمة
        
        2- لا يكون سبب الاستحقاق ناتج عن خطأ المتقاسم
        
        3- لا يوجد شرط الاعفاء من الضمان باتفاق القسمة
        
        :two: اثار الضمان
        
        المتقاسم الذي وقع استحقاق الشيء من بين يديه من طرف الغير يرجع على بقية المتقاسمين ويطالبهم بقيمته مع استنقاص نصيبه من الضمان
- - - - عرفه الفصل 72 م.ح.ع. الحائط المشترك على النحو الاتي : كل حائط في مدينة أو ریف فاصل بين بنانين إلى حد اتصالهما أو بين بنائين أو بستانين أو بين مزرعتين مسبجتين يعد حدا مشتركا ما لم يقم عر ف أو دليل على خلاف ذلك
      - المشرع يضع قرينة قانونية تقيم الدليل على أن الحائط مشترك عند توفر شرطين :
        
        1- أن يكون الحائط فاصلا بين عقارين إلى حد اتصالها يعني ذلك أن القرينة لا تقوم إلا إذا ثبت ماديا تلاصق العقارين وقانونيا تملكهما من شخصين مختلفين وهو شرط يفهم ضمنيا من التعريف
        
        2- أن يكون الفصل بين العقارين تم فعلا زمن إحداث الحائط : و يعنی ذلك أن يكون الحائط قد فصل بين العقارين منذ إنشائه ، فإذا أقيم حائط و لم يكن هناك الا بناء واحد (قطعة واحدة من الأرض يشيد فوقها نزل منزل بحائط) فإن الحائط لن يكون حائطا مشتركا لو تم بعد ذلك فصل العقارين . ففي هذه الصورة يكون الحائط ملكا لصاحب المنزل
        
        :warning: القرينة القانونية التي يضعها الفصل 72 م.ح.ع هي قرينة بسيطة
    - - خصوصية الأحكام المتعلقة بالحائط المشترک تتمثل أساسا في تدقيق المشرع لأحكام بعض التصرفات الخاصة بهذا الوجه من الملكية المشاعة
      - من بينها :
        
        1) البناء على الحائط المشترك :
        
        يمكن لكل شريك أن يقيم على الحائط المشترك بناء خفيفا على شرط أن يتم ذلك البناء على الجهة الموالية لعقار الشريك المحدث للبناء إلى حد نصف سمك الحائط
        
        لكن يمكن تجاوز هذا الحد بالحصول على رخصة كتابية من الشريك المالك على الشياع معه
        
        2) تعلية الحائط المشترك :
        
        يمكن للشريك أن يقوم بالتعلية لكن بشرطين
        
        أولا : أن يتحمل الحائط ماديا التعلية أي أن لا تؤدي العملية إلى انهياره . فإذا لزم دعم الحائط الأصلي ، تم ذلك على نفقة الشريك الراغب في التعلية ويأخذ الجزء اللازم للزيادة في سمك الحائط من عقار ذلك الشريك ( الفصل 78 م. ح. ع.)
        
        ثانیا: أن يتحمل الشريك المحدث للتعلية مصاريفها . وفي هذه الصورة تصبح التعلية ملکا خاصا للشريك المحدث إلا إذا عرض الشريك الأخر دفع نصف تلك المصاريف فيصبح مالكا على الشياع للتعلية
      - 3) المشاركة في مصاريف إصلاح الحائط أو إعادة بنائه:
        
        تحدد نسبة المساهمة في المصاريف بحسب حصة كل شريك في ملكية الحائط (الأحكام العامة للشيوع)
        
        المشرع مكن الشريك الذي لا يرغب في المساهمة في هذه المصاريف من ترك حقه في الحائط للحصول على إعفاء منها (الفصل 75 م.ح.ع)
  - - - - ملكية مشاعة للأجزاء المشتركة
      - - ملكية خاصة للأجزاء المفرزة
    - - يقوم النظام القانوني لملكية الطبقات على تحديد طبيعة حق الملكية لكل مالك ويشمل هذا الحق في الآن ذاته ملكية مفرزة " وملكية أجزاء مشاعة لأنها مشترك
      - 1) ملكية الأجزاء المفرزة
        
        يعد هذا الجانب من ملكية الطبقات أقرب وجه لحق الملكية الفردي بمفهومه العام إذ يمارس المالك حقه ويستأثر به لوحده ذلك أن الأجزاء المفرزة أجزاء معدة لاستعمال صاحبها فحسب على أن استعمال هذا الجزء المفرز لا يمكن أن يكون مضرا بملكية بقية المالكين بالعمارة.
        
        ملكية الأجزاء المفرزة تعد الأصل في حين تتبعها ملكية الأجزاء المفرزة فكل تفويت أو قسمة أو إنشاء حق عيني يتعلق بموضوع ملكية الجزء المفرز يشمل بالضرورة ملكية الأجزاء المشتركة التابعة له
      - 2) ملكية الأجزاء المشتركة :
        
        حدد المشرع مفهوم الأجزاء المشاعة إذ نص الفصل 85 (جدید) م.ح.ع على ما يلي : « إذا كانت العمارة أو مجموعة العمارات ملكا لعدة أشخاص و مشتملة على عدة طبقات أو شقق أو محلات تجارية أو مهنية أو غيرها و يملك كلا منها شخص واحد أو أكثر، عدوا شركاء في ملكية الأرض المقام بها البناء و في أجزائه المشتركة غير المعدة للإستعمال الخاص لأحدهم أو لمنفعته، وتعتبر مشتركة أجزاء المباني و كذلك الأراضي و المساحات والفضاءات والممرات والمعابر والتجهيزات والقنوات وبيوت الحراسة والمصاعد ، المدارج والسطوح والصحون وغيرها من الأجزاء والعناصر ألمخصصة لاستعمال أو لمنفعة كافة الشركاء أو بعضهم ما لم ينص على خلاف ذلك بسند التملك .والحواجز الفاصلة بين شقتين أو محل: تكون ملكيتها مشتركة بين مالكيها.
        وتنطبق هذه الأحكام والتي تليها على المركبات المعمارية التي تكون وحدة معمارية متكاملة تختص بأجزاء ومرافق مشتركة على معنى الفقرة الثانية من هذا الفصل »
        
        تخضع ملكية الأجزاء المشتركة إلى الأحكام العامة للشيوع لكن النظام الخاص بملكية الطبقات يحتم مراعاة قواعد أخرى تتعلق أساسا بصيانة وإدارة الأجزاء المشتركة حتى يمكن للشركاء التعايش في العمارة و ممارسة حقهم في الملكية بانسجام .
    - - لا يجوز قطعا طلب قسة الأجزاء المشتركة أو بيعها وكل شرط مخالف لذلك بعد لاغيا (الفصل 100 م.ح.ع.). ويترتب عن هذه القاعدة الأمرة وجوب اعتبار الشيوع مستمرا في ملكية الأجزاء المشتركة و هو ما يحتم تنظیم إدارة هذه الأجزاء
      - تقوم هذه الإدارة على الأسس الثلاثة الآتية
        
        :one: نظام الاشتراك في الملكية
        
        يعتبر نظام الملكية المشتركة بمثابة قانون أساسي يضبط قواعد إدارة الأجزاء المشتركة وبصفة أعم حسن الإنتفاع بالعقار المشترك
        
        حسب الفصل 90 م.ح.ع على نقابة المالكين أن تعتمد نظاما يطلق عليه نظام الإشتراك في الملكية يتضمن تفصيل وتحديد وتشديد الأجزاء المشتركة، ويضمن حسن الإنتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته وهذا النظام يلزم جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم في العقار ، و ذلك طبق نظام نموذجي يصادق عليه بأمر بناء على اقتراح من الوزير المكلف بالشؤون العقارية
        
        يمكن أن تضاف إلى نظام الإشتراك في الملكية قواعد خصوصية تتم المصادقة عليها من قبل مجموعة المالكين بالأغلبية
        
        تودع نسخة من نظام الإشتراك في الملكية بمقر الجماعة المحلية الكائن بدائرتها العقار . كما تودع نسخة أخرى منه لدى إدارة الملكية العقارية إذا تعلق الأمر بعقار مسجل للتنصيص عليه بالرسوم العقارية المعنية
        
        :two: نقابة المالكين
        
        نص الفصل 89 (جديد) من م.ح.ع. على أنه تكون وجوبا و بحكم هذا القانون مجموعة المالكين المشار إليهم بالفقرة الأولى من الفصل 85 من هذه المجلة نقابة مالكين تتمتع بالشخصية المدنية ولها رئيس يعتبر الوكيل الرسمي المكلف بالنيابة عن نقابة المالكين لدى القضاء سواء كانت مدعية أم مدعى عليها ، وكذلك لدى مختلف الإدارات والمنشآت العمومية .
        
        يقع اختيار رئيس النقابة وفقا لأحكام الفصل 97 من هذه المجلة
        
        يمكن أن تساعد رئیس النقابة هيئة تتركب من ثلاثة إلى تسعة مالكین يقع اختيارهم من بينهم بالأغلبية
        
        تتولى نقابة المالكين بالأساس الحفاظ على العمارة أو مجموعة العمارات أو المركب العقاري ، وإدارة الأجزاء المشتركة وصيانتها ، طبق أحكام هذه المجلة ، وطبق نظام الإشتراك في الملكية المنصوص عليه بالفصل 90. ويمكن لنقابة المالكين أن تبرم مع المؤسسات المحترفة جميع العقود الضرورية لضمان صيانة العقار وحراسته وتعهده ، كما تتولى القيام في حق المالكين بإجراءات التسجيل و التسوية العقارية عند الاقتضاء و متابعتها
        
        لنقابة المالكين نفوذ واسع في تحديد كيفية إدارة المشترك
        
        يفرض بأغلبية الأصوات أي تأمين مشترك من الأخطار الذي تهدد العقار أو الشركاء (الفصل 95 م.ح.ع.)
        
        يأذن بإجراء أية أشغال أو أي تجهيز من شأنه أن يزيد في قيمة العقار (الفصل 96 م.ح.ع.)
        
        يقرر إعادة بناء العمارة إن هلكت بحريق أو بسبب أخر (الفصل 96 م.ح.ع.)
        
        يرخص في تجزئة الشقة الواحدة (الفصل 102 جد ید ..ح.ع) ولعل أهم ما تتمتع به نقابة المالكين هو حقها في انتخاب رئيس لها
- - - - نظام اختياري
      - نظام لا يمكنه المساس بقواعد الإرث
      - لا يدخل فيه المهر الذي يبقى مالا خاصا بالزوجة
    - - العقارات المكتسبة بعد الزواج أو بعد إبرام عقد الاشتراك ما لم تؤل ملكيتها إلى أحدهما بوجه الإرث أو الهبة أو الوصية بشرط أن تكون مخصصة لاستعمال العائلة أو لمصلحتها ، سواء كان الاستعمال مستمرا أو موسميا أو عرضيا.
      - توابع تلك العقارات و غلتها
      - :warning: لا تعد مشتركة العقارات المعدة لاستعمال مهني بحت
    - - بوفاة أحد الزوجين
      - الطلاق
      - فقدان أحدهما
      - بتفريق أملاكهما قضائيا
      - الإتفاق