Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

القيود الواردة على حق الملكية - Coggle Diagram

- - - - :star: 1- صورة الانتزاع : من أجل المصلحة العامة:
        
        اجراء تجبر بمقتضاه السلطة العامة احد الافراد على تخلي عن ملكيه عقاره لفائدة شخص عمومي لوجود مصلحة عامة مقابل تعويض عادل
        
        اجراءات الانتزاع ( قانون 11 جويليه 2016)
      - :star: 2 تأميم الأملاك لفائدة الدولة
        
        إجراء تنقل بمقتضاه الدولة ملكية عقار أو مشروع (# الانتزاع الذي لا يهم الا العقار) دون رضاء مالكه الأجنبي وتلحقه بالاملاك الخاصة للدولة
        هذه العقارات تسمى العقارات الفلاحية الدولية
      - :star:3 التسخير العيني
        
        إجبار شخص على التنازل المؤقت (#الانتزاع # التامين :arrow_left: انتزاع نهائي) على ملكية منقول أو حوز العقار لفائدتها من أجل مصلحة عامة إستثنائية و مؤقتة :arrow_left: لا ينقل الملكية وانما يجمد سلطات الملك( قانون 8 جوان 1991 المتعلق بتفادي الكوارث الطبيعية)
    - - :one: انتقال الملكية
        
        إذا كان عقار مسجل يخضع للمبدا المنشئ للملكية لا يتم انتقال الملكية إلا من تاريخ ترسيم أمر الانتزاع
        العقارات غير المسجلة تاريخ الانتقال فيها هو تاريخ قرار الانتزاع
        الملكية تنتقل مطهرة للدولة ففي صورة وجود اي تحملات موظفة على العقار فانها تنتقل لتوظف على غرامة الانتزاع
      - :two: ضمان حقوق المالك
        
        حق أصلي في التعويض العادل: غرامة الانتزاع في صورة وجود أي نزاع بخصوص غرامة الانتزاع تكون من اختصاص القضاء العدلي منذ قانون 2016 حق المطالبة بالغرامة يسقط بموضوع 15 سنة
        
        حق استثنائي: حق الاسترجاع الفصل 41 من قانون 2016 في حالة عدم استغلال العقار في الغرض الذي من أجله تم الانتزاع مدة خمس سنوات ( أجل القيام سنتين بعد الخمس سنوات)
  - - - + قيود موضوعية
        
        هناك اموال لا يمكن التصرف فيها مثال منع بيع حق الهواء الفصل 194 م.ح.ع
      - + قيود شكلية
        
        الزامية الكتب في البيوعات العقارية
        
        إلزامية الرخص الإدارية في بعض التصرفات أهمها رخصة الوالي ( أمر 4 جوان 1957 في البيوعات العقارية) ثم صدر القانون 7 سبتمبر 1977 حصر الرخصة في البيوعات العقارية للأجانب وكذلك في المناطق العمومية السقوية التابعة للوكالات العقارية الفلاحية
        
        جزاء عدم احترام الشكليات: البطلان المطلق احيانا توجد عقوبات جزائية
    - - الهدف حماية الملك العمومي: مالك الارض لا يملك المياه الجوفيه ولا المحروقات ولا المناجم ولا الاثار
      - حمايه التراث: محلات خاصة محمية تراثيا لا يمكن للمالك إجراء التعديلات في مظهرها الخارجي و عند التفويت فيها للغير يكون المفوت ملزم باعلام الوزير المكلف بالتراث وكذلك المشتري
      - حماية الغابات: حسب قانون نظام الغابات تكسير الغابه يخضع الى ترخيص
      - حماية المناطق العمومية السقوية ( قانون 27 ماي 1963) المالك ملزم بإحياء 90% من مساحة الأرض في أجل خمس سنوات من تاريخ تزويده بمياه الري والا سقط حقه في التزويد بالمياه وله خطيه عن كل مساحة لم يحييها
      - حماية العقارات الدولية الفلاحية: ملك خاص للدولة ( قانون 19 في 1995) على مشتريات الأرض أن يستغلها استغلال فلاحي مجدي لمدة 20 سنة من التحويز وإلا سقط حقه في الملكية
      - جميع الارتفاقات الإدارية
- - - - + الالتزام بالبيع
        + الالتزام بالشراء: أصحاب رخص استكشاف المناجم والمحروقات يجبرون على شراء الأرض بشرط حصول ضرر لمالكها يتمثل في إشغال الأرض لمدة تتجاوز الثلاث سنوات وذلك بطلب من صاحب الأرض
        + في مجلة المياه: توظيف حق ارتفاق على ارض تابعة للخواص فيمكن إجبار المنتفع على الشراء
      - منع شخص من البيع لمصلحة خاصة
        
        :question: الشرط المانع من التصرف طرح اشكال جواز هذا البند
        :arrow_left: شرط جائز بمقتضى الفصل 373
        الاساس الاصلي هو مبدأ سلطان الإرادة
        :warning: لكن لو كان المنع دائم سوف يصبح حبس لذلك تمثل الحل في وجوب توفر شرطين:
        1- مصلحة مشروعة من وراء هذا الشرط: + مصلحه المتصرف في حاله تفويض حق الرقبة و الاحتفاظ بحق الانتفاع + المشتري لم يدفع كامل الثمن + مصلحة الغير
        2- الشرط مؤقت: مدة معقولة
    - - + الشفعة
      - + حق الأولوية في الشراء :
        قانون 7 جوان 1978 يتعلق بالمحلات السكنية التي على ملك التونسيين المكترين + المتمتعين بحق البقاء الوجوبي كذلك قانون 27 جوان 1983 المتعلق بالعقارات التي على ملك الاجانب المكتسبة قبل 1956
  - - - :first_place_medal: صورة التعسف في استعمال الحق
        
        الفصل 103 م.إ.ع
        
        :one: شروط قيام تعسف الحق
        
        أ- المعيار الذاتي:
        
        بقراءة عكسية للفقرة الأولى: استعمال الحق بنية الاضرار بالغير
        
        صعوبه اثبات التعسف
        
        لا نجد لهذه الصورة تطبيق واسع في فقه القضاء
        
        مثال وحيد في فقه القضاء: استعمال الحق بغير فائدة لصاحب الحق
        
        وجود معيارين: ذاتي / موضوعي
        
        ب- المعيار الموضوعي
        
        حصول ضرر فادح للغير ممكن اجتنابه او إزالته بلا خسارة على صاحب الحق
        
        يمكن التفصي من هذه المسؤولية بإثبات صاحب الحق أن ضرر فادح كان ييلحقه لو لم يستعمل حقه
        
        تعتبر هذه الصورة صورة من صور المسؤولية الموضوعية
        
        :two: اثار التعسف
        
        أ- أثر نص علي الفصل 103 م.إ.ع: التعويض النقدي من خلال تطبيق قواعد التعويض بالفصل 107 م.إ.ع
        
        ب- التعويض العيني:
        غير مذكور في الفصل 103
        يعني ازالة سبب المضرة وتفادي مواصلة حصول الضرر في المستقبل
      - :second_place_medal: نظرية مضار الجوار
        
        :one: شروط اعتماد مضار الجوار
        
        أ- شروط تتعلق بمصدر او صور الضرر ( شروط موضوعية)
        
        صورة الفصل 99 مجاورة الأماكن المضره للصحة و المكدرة للراحة
        
        صورة الفصل 100 علاقه جوار عادية
        
        في صورة الحد الاعتيادي لا يمكن القيام على أساس مضار الجوار :arrow_left: سلطة تقديرية للقاضي (عرف المكان و الزمان و مدة الضرر)
        
        الأساس الغير مباشر هو الالتزام العام "عدم الاضرار بالغير"
        
        ب- الشروط المتعلقة باطراف المضرة
        
        حددها فقه القضاء : تحديد سلبي
        
        + لا تشترط الملكية بل يشترط فقط الجوار
        
        + لا تشترط الاسبقية
        
        لا تهم الرخصة
        
        لا يشترط التلاصق
        
        :two: جزاء اعتماد مضار الجوار
        
        أ- التعويض العيني
        
        إزالة سبب المضرة إما كليا مثال غلق نشاط المؤسسة أو جزئيا و اتخاذ الوسائل اللازمة لرفع المضرة من قبيل انتقال أو استعمال آليات معينة
        
        الغاية هي منع تواصل الضرر في المستقبل و هو ما يحيل الى سلطة تقديرية كبرى للقاضي
        
        ب- التعويض النقدي
        
        تعويض عن ضرر سابق
        
        هذا التعويض ممكن اذا تخلى المتضرر عن القيام على أساس مضار الجوار ويعتمد على الفصول 82 و 83 م.إ.ع
        
        إن أساس التعويض وقع فيه جدل
    - - + استغلال المحلات التجارية قانون 25 ماي 1977 حول تجديد الأصل التجاري :arrow_left: الملكية التجارية مقيدة للملكية العقارية
      - + استغلال حق الملكية الفكرية: براءة الاختراع حق مؤقت ينظمه قانون 24 أوت سنة 2000 يعطيه حماية لمدة 20 سنة (نسبية زمنية) :warning: لا يمكن الانتفاع بالحق دوليا الا بعد التسجيل (نسبية مكانية)
        يمكن نقل حق استغلال براءة الاختراع لفائدة الغير في شكل ترخيص لأن مالكها لم يستعملها لمصلحة المجموعة
      - + قانون فيفري 1994 يخص الملكية الأدبيه والفكرية القيود الواردة على استغلال المحلات السكنية حق البقاء الوجوبي قانون 18 فيفري 1977
- - - - أ- شروط موضوعية متعلقة بالعقد
        
        لا تجوز الشفعة إلا في البيع دون بقية التصرفات الناقلة للملكية
        
        لا تجوز الا في البيع الصحيح : استقرار فقه القضاء على هذا الحل
        
        لا تجوز الا في البيع الاختياري
        
        لا تجوز الا في بيع العقارات
        
        لا تجوز الا في مناب على الشياع غير مفرز: لا يمكن تطبيقها اذا انقضى ذلك الشيوع بسبب من الأسباب وتنسحب الشفعة في المناب المبيع على الحقوق التابعة له فإذا بيعت الحقوق التابعة دون الأصل جازت الشفعة فيها لكن لا يمكن القيام بدعوى الشفعة في ملكية الطبقات
      - ب- الشروط الذاتية (أطراف الشفعة )
        
        &1- الشفيع: الشريك المستفيد
        
        صفة الشريك في ملك على الشياع (الفصول 103 و 104 م.ح.ع)
        
        إقصاء الجار
        
        إقصاء شفعة الشريك على شريكه
        
        صورة تزاحم الشركاء (الفصل 109 م.ح.ع): قد يتزاحم الشفعاء ويتنافسون في حالة واحدة فرأى المشرع ضرورة فض هذا المشكل ونص الفصل 109 على أنه ان تعدد الشفعاء بالنسبة لعقار واحد تعينت مراتبهم على الوجه الآتي:
        اول:ا مالك الأرض بالنسبة للمالك هوائها والعكس بالعكس
        ثانيا الورثة الشركاء
        ثالثا المشتركون في الملك الشائع أو في الدار
        بالنسبة للصنفين الأخيرين يقدم صاحب النصيب الأوفر في العقار واذا تساوت الانصبة يعين الترتيب بالقرعة
        
        حق الشفعة ينتقل الى الورثة
        
        &2- المشفوع عليه
        
        أن يكون غيرا
        
        أن لا يكون من أصول البائع أو فروعه أو زوجا له
    - - تنقسم الى مرحلتين: مرحلة تسبق رفع الدعوى مرحلة بعد رفع الدعوى
      - + المرحلة السابقة:
        
        الفصل 114م.ح.ع يوجب على الشفيع عرض ثمن الشراء على المشتري ومصاريف العقد (مصاريف التحرير + مصاريف التسجيل) بواسطة محضر عدل تنفيذ و ان تعدد المشتركون لابد من العرض عليهم جميعا
        
        ان امتنع المشتري عن قبض الثمن :arrow_left: تأمين المبلغ لدى صندوق الامائن والودائع بخزينة الدولة
        
        المشكل الثمن هل هو المذكور في العقد أم الثمن الحقيقي ؟
      - + إجراءات رفع الدعوى:
        
        طبيعة دعوى الشفعة:
        
        جانب ضعيف1: دعوى شخصية
        
        جانب ضعيف2: دعوى مختلطة إذا في هذه الصورة هي دعوى شخصية لأن الحق العيني غير متنازع فيه
        
        الجانب الغالب فقهيا و الذي اعتمده فقه القضاء: دعوى عينية عقارية بحتة
        
        اجال التقادم:
        
        الفصل 115 م.ح.ع تم تنقيح في 4 ماي 1992 وكذلك نقيح في 15 ماي 2006
        
        صورة1: إعلام الشفيع من طرف المشتري:
        
        :warning: العقارات المسجلة الخاضعة لمبدأ المفعول المنشئ للترسيم أجل الشهر يبدأ بعد الترسيم لأن قبل الترسيم الملكية لم تنتقل أصلا الى المشتري
        
        تنقيح 2006 جعل اعلام الشفيع واجب (كان اختياري قبل تنقيح 2006) بواسطة محضر عدل تنفيذ :arrow_left: أجل شهر من تاريخ الاعلام الصحيح :arrow_left: أجل سقوط (# أجل التقادم لا يهم النظام العام) :arrow_left: يهم النظام العام لا يقبل التعليق ولا القطع
        
        صورة2: صورة تعذر إعلام الشفيع
        
        معنى التعذر: وجود سبب أجنبي خارج عن إرادة المشتري حال دون تبليغ الإعلام مثال المقر المجهول أو الشريك مفقود
        
        :warning: تعدد الشركاء لم يعتبره فقه القضاء تعذر
        
        آثار التعذر : أجل رفع الدعوى
        
        بالنسبة للعقارات الخاضعة لمبدأ المفعول المنشئ للترسيم: أجل 6 أشهر من يوم ترسيم العقد بالسجل العقاري
        
        بالنسبة للعقارات الغير خاضعة لمبدأ المفعول المنشئ للترسيم (عقارات غير مسجلة + عقارات مسجلة بقيت رسومها مجمدة) أجل 6 أشهر من يوم تسجيل بالقباضة المالية (تاريخ معارضة الغير)
        
        صورة3: حالة عدم الإعلام دون وجود حالة تعذر
        
        سكوت تشريعي
        
        اتجاه أول: تطبيق الصورة 2
        
        اتجاه الثاني: موقف دوائر المجتمعة في قرارها الصادر في 8 مارس 2018 اعتبرت انه في غياب حالة التعذر الأجل يبقى مفتوحا و قد استقر الفقه القضاء على هذا الموقف :arrow_left: تبقى الملكية مهددة :arrow_left: تغليب حماية الشفيع على مبادئ السجل العقاري
  - - - حلول الشفيع محل المشتري
        
        إشكالية 1: تاريخ الحلول
        
        غياب حكم تشريعي واضح
        
        اتجاه1: تقنية الشفعة تقنية حلول وليست تقنيه انتقال :arrow_left: تاريخ العقد هو المعتمد في الحلول
        
        اتجاه 2: تبناه فقه القضاء : اعتماد القياس مع تاريخ الغلة فقد جاء بالفصل أن غلة المبيع تصبح من حق الشفيع من تاريخ رفع دعوى الشفعة
        
        إشكالية 2: مضمون الحلول
        
        أن يخل الشفيع محل المشتري بمفعول القانون (ليس انتقال بل اكتساب للملكية) يصبح الشفيع هو الطرف المتعاقد مع البائع ويتحمل كل آثار العقد
    - - 1- مال الغلة:
        
        من تاريخ العقد الى تاريخ رفع الدعوى المشتري من يتمتع بالغلة لأنه يعتبر حائز بشبهة حسن النية لكن من تاريخ رفع الدعوى يفقد صفة الحائز بشبهة ويفقد حسن النية فتصبح من حق الشفيع
        
        المصاريف:
        (الفصل 103 م.ح.ع )
        
        مصاريف ضرورية + تحسينية :arrow_left: تحمل على الشفيع
        
        فقه القضاء كان يميز بين المصاريف قبل رفع دعوى و بعد رفع الدعوى حيث كان يفترض سوء النية بعد رفع الدعوى لكن عدل عن تلك التفرقة وأصبح يطالب بها جميعا لأنه يعتبر إثراء بدون سبب
      - 2- مال الاحداثيات على العقار
        
        لم يتعرض المشرع لهذه المسألة
        
        فقه القضاء يطالب بقيمتها المشتري (تطبيق نظرية الاثراء بدون سبب)
      - .
        
        الفصل 114 م.ح.ع العمليات الناقلة للملكية لا يعارض بها أما العمليات الغير ناقلة يتم المعارضة بها مثال الرهن
        
        الفصل 305 فقره 2 م.ح.ع المشتري الذي سجل عقده حسن النية يمكنه ان يعارض الشفيع
        
        اعتبار الفصل 114 نص عام والفصل 305 فقرة 2 نص خاص :arrow_left: الفصل 305 استثناء للفصل 114 م.ح.ع
        
        :warning: )كل ما لا يمكن ترسيمه يمكن تقييده احتياطيا (كلها حقوق شخصية
- - - - كل شخص طبيعي تونسي الجنسية شاغل عن حسن نيى على وجه الكراء محل معد للسكنى مستعمل فعليا لهذا الغرض
      - و كذلك كل الأشخاص الطبيعيين الذين يتمتعون بحق البقاء بالعقارات المعدة للسكنى دون أن تكون لهم صفة المتسوغين
    - - تتمثل في إلزام أحكام القانون الصادر سنة 1978 كل مالك يرغب في بيع العقار المسوغ ان ينبه على متسوغه أو على من يتمتع بحق البقاء فيه و قبل التفويت فيه بأن يمارس حقه في الأولوية
      - أما اذا باع المالك العقار الى الغير دون حصول التنبيه فلصاحب الأولوية حق طلب احلاله محل المشتري في ملكية العقار المباع