الاطار العام: تعريف العقد واهميته كوسيله قانونية لتبادل الثروات الاقتصاديه لكن طبيعة بعض العقود تستوجب ابرامها على مراحل فيقع التمهيد لها باشكال قانونيه مختلفة من بينها شكل الوعد بالتعاقد وفي هذا الايطار يندرج موضوع الوعد بالبيع

التعريف: هو اتفاق بين طرفين يمهد لابرام البيع النهائي ويلزم بمقتضاه احد الطرفين او كلاهما بابرام البيع النهائي في مدة معينة حسب الشروط التي تضمنها الوعد

اهميه نظرية: من العقود غير المسامات لغياب تنظيم تشريعي مباشر للوعد بالبيع في مجلة الالتزامات والعقود ربما لبساطة المعاملات زمن صدور المجله سنة 1906 لكن المشرع قد تدارك هذا النقص عبر احكام خاصة ونظم الوعد بالبيع في مجالات هامة خاصه في اطار تنظيم مهنة البعث العقاري والاصل التجاري والايجار المالي

أهمية عمليه: الوعد بالبيع كثير الاستعمال القليل قد يلجا اليه الاطراف اما لاشتراط البنك ابرام الوعد لاسناد القرض أو لان المشرع يفرض ابرامه في اطار البعث العقاري مثلا او احيانا الاداره تفرضه للحصول على رخصة الوالي مثلا

+ انتشار هذه التقنية تطبيقيا اعطى لفقه القضاء دور هام في استكمال النظام او التنظيم القانوني للوعد بالبيع

❓ ما هي الاحكام العامة التي يخضع لها الوعد بالبيع ؟

هناك اختلاف في هذه الشروط بين الوعد الملزم لجانب واحد والوعد الملزم لجانبين

⬅ الواعد يلتزم بابرام البيع النهائي في المقابل يعطي الخيار للموعود له ولهذا انعكاس على شروط الاهلية والرضا

الواعد يجب ان يتمتع باهلية التصرف في تاريخ ابرام الوعد لامن تاريخ التصرف النهائي

رضا الواعد يجب ان يكون موجود وسليم من تاريخ ابرام الوعد

الموعود له لا نبحث في اهليته ورضاه الا عند ابرام البيع النهائي

تعريف الوعد الملزم لجانب واحد هو اتفاق مبرم بين طرفين يلتزم بموجبه الواعد بابرام العقد النهائي حسب الشروط المضمنة بالوعد وذلك اذا أبدى الموعود له رغبته في التعاقد خلال اجل معين

هو عقد يتضمن وعدا متبادلا بالبيع يلتزم فيه الطرفان بابرام البيع النهائي بمجرد توفر شروطه او بحلول الأجل المضمن صراحة او ضمنيا

⬅ شرط الاهليه و الرضا يجب توفرهم في الطرفين من تاريخ ابرام الوعد

محل التزام الواعد هو القيام بعمل فنشترط فيه الشروط العامة للمحل يعني ان يكون محل البيع النهائي موجود او قابل للوجود + مشروع + معين

⬅ لذلك اوجب المشرع في الوعد بالتعاقد عموما ان يتضمن الوعد الاتفاق على جميع العناصر الاساسيه للعقد النهائي

⚠ هذه الخصوصيه جعلت فقه القضاء يكيف خطأ الوعد بالبيع انه بيع نهائي لكن وقع تجاوز هذا الموقف حيث بينت محكمه التعقيب الفرق بينهما نظرا لان الوعد البيع وان كان يحتوي على جميع العناصر الاساسيه للبيع النهائي فانه يختلف معه لانه التزام شخصي ولا يرتب اثر عيني (لا ينقل الملكيه)

في العقود الملزمه لجانب واحد يمكن للواعد ان يشترط غرامة التجميد ⚠ غرامة التجميد لا تغير من طبيعة الوعد الملزم لجانب واحد لانه يحتفظ بحرية رفع الخيار ام لا

الاحكام العامه موجود + مشروع

السبب هو المصلحه المنتظره من ابرام البيع النهائي

لا وجود لقاعده خاصه --> الاحكام العامه --> المبدا هو الرضائيه الا اذا وجد شكلا معينا مثال قانون البعث العقاري كذلك في المجلة التجارية في خصوص الاصل التجاري تشترط الكتب

المبدأ هو الرضائية حتى لو كان الوعد يمهد لابرام بيع شكلي

البيع العقاري يفترض ان الوعد ببيع العقارات في غياب نص يخضع الى الرضائية لكن فقه القضاء لم يذهب في هذا الاتجاه واشترط الكتب
arrow_left: لا يهم ان كان رسمي ام خطي ولا يشترط فيه التحرير المعتمد في الفصل 377 مكرر

⚠ شرط التحرير المعتمد يقتصر على العقود المسلطة على العقارات المسجلة وهو ان يتم تحرير العقد من قبل سلط معينة موجودة في الفصل 377 مكرر

لا يشترط كذلك الرخص الادارية لابرام الوعد بالببيع

هل يشترط تحديد اجل ❓

الاجابه: الاجال مرتبط بطبيعة الوعد بالتعاقد وهو اجل ان لم يقع التنصيص عليه اراديا فهو يعتبر اجل قانوني ضمني يقع بالرجوع الى المانع الذي حال دون ابرام البيع النهائي مباشرة

اذا صعب تحديد الاجل في اطار عدم تحديد الاجل في العقد وعدم وجود مانع يتم تطبق احكام المماطلة الواردة بالفصل 269 م.إ.ع فنميز بين الالتزامات المقيده بأجل ( بمجرد حلول الاجل يعتبر المدين مماطل) والالتزامات غير مقيده بأجل ( لا يعد المدين مماطل الا بعد ان ينذره الدائن بوجه قانوني)

الوعد بالبيع هو عقد اذا ينطبق عليه الفصل 242 القوة الملزمة للوعد بالبيع لكن يقع التمييز بين الوعد والملزم لجانب واحد والوعد الملزم لجانبين

الواعد وحده يلتزم بالبيع النهائي وفي صورة وفاته ينتقل الالتزام الى الورثة (التزام الشخصي)

في المقابل في صورة وفاة الموعود له قبل رفع الخيار ينتقل حق رفع الخيار الى ورثته

التزام في ذمة الواعد

⬅ مبدأ انتقال الحقوق والالتزامات للخلف العام

اذا رفض الموعود له اتمام البيع النهائي تنفك الالزامية بالنسبة للواعد وان قبل ابرام البيع النهائي عقد البيع نهائي دون حاجة لايجاب جديد من طرف الواعد لكن ليس لهذا العقد مفعول رجعي

تعتبر حالة تباعد زمني بين الايجاب والقبول décalage

تنطلق الالزامية بالنسبة للطرفين من تاريخ الوعد ⬅ اذا توفي احدهما تنتقل الى ورثته

سواء التزام لجانب واحد او لجانبين اثناء فتره الوعد يبقى الواعد مالك للشيء موضوع الوعد بجميع السلطات بما فيها التفويت ---> يمكنه التفويت فيه للغير وهذا التفويت صحيح لأنه صدر عن مالك فلا يمكن في الاصل ابطاله ولا تتبعه جزائيا من اجل بيعنفس الشيء مرتين فهو التزام شخصي لا عيني ⚠ لكن هناك وسيلة قانونية يحمي بها الموعود له حقه تقتصر على العقارات المسجلة وهي القيد الاحتياطي الفصل 366 م.ح.ع يتم بمقتضاها ادراج الوعد بالبيع في السجل العقاري

1- كل ما لا يمكن ترسيمه يمكن تقييده احتياطيا

2- وظيفه مزدوجة :حفظ الحق من جهة ومعارضة الغير من جهه اخرى --> يفقد الغير قرينة حسن النية

جزاء الاخلال + استحالة التنفيذ

1- الجبر على الوفاء وعادة الحكم القضائي يعطي مهلة لابرام الوعد النهائي وان انتهت المدة ولم يتم البيع النهائي يقوم الحكم القضائي مقام عقد البيع

ملاحظه 1: الفسخ لا يكون الا في اطار الوعد الملزم لجانبين

ملاحظه 2: الاتجاه الغالب في فقه القضاء يكون الخيار للدائن لكن الاتجاه الضعيف يقول بان الاولوية للتنفيذ العيني وان كان التنفيذ غير ممكن يقع فسخ العقد بالوعد

⚠ سواء اختار الجبر أو الفسخ يحق للموعود له طلب تعويض عن الضرر الحاصل له

ان كان السبب اجنبي عن ارادة الواعد كهلاك الشيء موضوع الوعد فالجزاء يتمثل في الفسخ القانوني ومن آثاره اعفاء الواعد من كل المسؤولية ⚠ يجب توفر شروط الاستحالة

ان كان سبب الاستحاله هو فعل المدين كصورة تعمده التفويت في الشيء للغير قبل انقضاء اجل الوعد فهذا البيع صدر عن مالك فيعتبر بيعه صحيح لكن من شانه ان يرتب استحالة قانونيه لتنفيذ الوعد ⬅ في هذه الصوره يتمتع الغير حسن النيه بحمايه باعتباره صاحب حق عيني لكن ان تمكن الموعود له من دحض قرينه حسن النيه يمكن له ابطال التفويت للغير فيرجع الشيء اذا لذمة الواعد وتنقضي الاستحاله ويمكن للموعود له حينها جبر الواعد على البيع النهائي / وان لم يتمكن من دحض قرينه حسن النية لم يبقى له سوى طلب التعويض على اساس المسؤولية العقدية

الوعد --> عقد --> مسؤولية عقدية

الإيجاب المقيد باجل --> تصرف احادي الجانب --> مسؤولية تقصيرية

يتشابهان في نقطة: انهما يلزمان الواعد دون الموعود له