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O projeto - parcelamento do solo urbano - Coggle Diagram
O projeto - parcelamento do solo urbano
O projeto de parcelamento deverá ser apresentado para aprovação à:
Municipalidade, regra geral
Aos Estados, quando:
localizados em áreas de interesse especial
proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico
assim definidas por legislação estadual ou federal;
II. quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do Município
ou que pertença a mais de um Município
Ou nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei, estadual ou federal
III. quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m2 (um milhão de metros quadrados).
O requerimento para registro do parcelamento
Aprovado o parcelamento pela autoridade adm competente, deverá ser promovido seu registro no RI
O requerimento de registro deverá ser instruído com os documentos listados no art. 18 da Lei n. 6.766/79
Empreendimento promovido pela Administração Publica
dispensa-se a apresentação de:
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos),
III - certidões negativas
IV - certidões
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
Contudo,
seguirá
o procedimento definido na LPS
O requerimento poderá ser realizado de
forma particular, com firmas reconhecidas
O requerimento
deve
ser assinado por todos os proprietários,
inclusive por cônjuge,
independentemente do regime de bens
deverá descrever detalhadamente o imóvel sobre o qual recairá o registro especial
Quando o imóvel abranger
varias matriculas,
deverão ser fusionadas previamente, se possível
Se
não for possível,
deve então ser promovido o registro especial em cada uma das áreas distintas.
demais documentos necessários
Título de propriedade (art. 18, I, LPS)
O titulo registrado no RI, que transferiu a propriedade do imóvel ao loteador
Não é necessário apresentar tal título no caso de parcelamento popular, havido por meio de desapropriação
Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, acompanhados dos respectivos comprovantes (art. 18, II, LPS)
abrangendo os últimos
20 anos
relatório que narra a forma em que os proprietários anteriores adquiriram a propriedade do imóvel.
Deve ser instruído com cópias autenticadas ou originais, ou certidões da autoridade que elaborou o documento
bem como da certidão vintenária do imóvel
Certidões (art. 18, III e IV, LPS)
Relativas aos:
proprietários atuais e seus cônjuges
proprietários anteriores, no período de 20 anos
Extraídas da:
comarca da situação do imóvel e,
se distintas, naquelas onde domiciliadas as pessoas
Certidões positivas
a) Risco concreto: Certidões de Tributos (qualquer que seja) e de Ações Reais.
Impede a realização do registro
b) Risco potencial: Certidões de Protesto e de Ações Pessoais.
Não
impede o registro
Mas poderá o registrador obstá-lo, caso entenda (prudente critério do registrador) que o risco seja muito grande
São certidões que devem ser apresentadas:
1) Tributos incidentes sobre o imóvel
a. Tributos federais emitida conjuntamente pela SRF/PGN e a do INSS.
se o imóvel for terreno de marinha (enfiteuse da União), requer-se CND do SPU.
ii. Se ainda o imóvel foi rural até cinco anos atrás, deve ser exigida também a CND do ITR.
b. Tributos Estaduais
c. Tributos Municipais
2) Certidão do distribuidor (com certidão de objeto e pé)
a. Justiça Federal – Cível e Criminal (10 anos)
b. Justiça do Trabalho
do distribuidor (para ações em curso)
e também a CNDT.
c. Justiça Estadual
i. Tratando-se de pessoa jurídica, as certidões criminais deverão referir-se aos
administradores
3) Protesto de título.
4) Certidão negativa de ônus reais do imóvel.
Quando houver ônus gravado,
far-se-á necessário a anuência do credor
para realização do parcelamento
tal ônus será transportado para cada lote a ser aberto.
Alienação fiduciária
não irá obstar o registro
ambos requererem
constando ainda expressamente a autorização do credor para que se proceda a venda das unidades futuras por parte do devedor-fiduciante.
Memorial descritivo da área loteada (art. 9º, § 2º, LPS)
a) Descrição detalhada do imóvel, inclusive indicando número de matrícula e o registro aquisitivo.
b) Indicação e qualificação do proprietário (ou dos proprietários).
c) Descrição geral e sucinta do loteamento
constar a clara indicação de quais são as
áreas públicas
d) Conter indicação de aprovação pela Municipalidade, com data e local.
Indicar se houve aprovação por outras repartições necessárias
e) Indicação sucinta do cronograma (se houver) de execução das obras
Obras concluídas:
deve ser declarado isto e apresentado o Termo de Vistoria e Conclusão das Obras em sua integralidade
f) Indicação adequada da
garantia de execução da obra
e aceitação pela municipalidade
caso haja
cronograma de execução de obras
g) indicar alguma restrição convencional para os futuros adquirentes dos lotes, que pretenda impor o loteador
Descrever a área remanescente, se houver
Termo de aprovação pela autoridade adm competente (art. 10, LPS)
Cronograma de execução das obras (art. 9º, caput)
Somente quando o registro for realizado antes da finalização das obras
O prazo máximo para finalização das obras é de
04 anos
, a contar do registro do loteamento.
Instrumento de garantia (art. 9º)
É obrigatório
quando o registro se der sobre o cronograma de execução
Poderão ser:
Garantias fidejussórias
especialmente a fiança bancária
Garantias reais
penhor (garantia real de bem móvel),
anticrese (garantia real de usufruto de imóvel)
e a hipoteca (garantia real de bem imóvel),
A garantia é prestada sempre a favor da Municipalidade
Aceita pelo município, não poderá contestar o registrador
Planta do loteamento (art. 9º, LPS)
certificação de aprovação pelo poder municipal
a) Indicação de cada quadra e dos lotes a ela subordinados.
b) Identificação de cada lote (ex.: 1, 2, 3 etc.), por quadra.
c) Indicação precisa, na respectiva confrontação, de cada medida perimetral (confrontações) e suas áreas, de cada lote e das áreas públicas.
d) Sendo lotes/áreas públicas (destinados para praças, postos de saúde etc.) de formato geométrico irregular, deve indicar o ângulo interno de deflexão.
e) Constar as curvas de níveis.
Relação dos lotes (art. 9º, LPS)
a) localização e nome do logradouro para o qual faz frente;
b) número do lote e sua quadra;
c) distância métrica da esquina mais próxima;
d) se tem formato geométrico regular ou irregular (nesse último caso, será necessário indicar os ângulos de deflexão interna);
e) medidas perimetrais;
f) área do terreno;
g) todos os confrontantes, indicando preferencialmente imóvel;
h) se houver medida em curva, além de indicar a medida do perímetro, necessário indicar também, tanto na planta quanto na descrição, o raio interno da curvatura;
i) a designação cadastral atribuída pela prefeitura municipal, se houver.
Contrato-padrão – obrigatório (arts. 18, VI, e 26 da LPS)
Registrado o loteamento, o modelo depositado é vinculante para o loteador.
Nada impede que se proceda, a qualquer tempo, a sua alteração
a minuta depositada deverá conter
a) nome, CPF, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
b) denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos
d) preço, prazo, forma e local de pagamento, bem como a importância do sinal;
e) taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas
bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito
só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
f) indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
g) declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
Verificar as clausulas abusivas no resumo do contrato de compromisso
Comunicação e publicação de edital (art. 19, LPS)
examinada e encontrada em ordem a documentação, o oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura, antes do registro
Feito isto, o oficial irá
redigir edital do loteamento, em resumo e com pequeno desenho de localização da área
, e o
entregará à parte
para que providencie sua publicação em
3 dias consecutivos.
Nas capitais, a LPS exige ainda que a publicação seja feita, também, no Diário Oficial.
Não havendo impugnação, será lavrado o registro imediatamente.
Apresentada impugnação
o registrador intimará o requerente e a Prefeitura Municipal para que se manifestem no prazo de
05 dias
Após, remeterá o processo ao juiz competente que, após parecer do MP, decidirá em 05 dias.