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Titre 8 du bail à loyer, délimitations :seven:, caractéristiques :four:,…

- - - - volontaire / involontaire
      - droits de l'acquereur
        
        nuances :warning:
        
        annotation
        
        reprise du contrat par l'acquereur
        
        272 ss.
      - transfert du bail
      - DI envers l'aliénateur : frais de déménagement
      - réserve de l'expropriation
      - besoin urgent et concret
  - - - ensemble / partie
      - il ne peut transmettre plus de droit que ceux qu'il détient
      - consentement néc: :pencil2::, B doit répondre dans les 30 jours art. 8 CCR
    - - ATT. contraire à la loi si pas intention ! :forbidden:
    - - nouveau bail
      - liens entre B et sous ? en principe non
        
        exceptions
        
        droit de retention
        
        expulsion
        
        :warning:le L,princ. répond comme si sous-L auxilière
  - - - droit du bailleur :two: condit.
        
        pas pendant le délai de rés. :warning:
      - pesée des intérêts (critères objectifs)
    - - consentement :pencil2:
      - de la plus value :money_with_wings: (droit dispo)
      - :warning:conséquence de violation 257f CO
  - - - Art. 259a 1. En général / conditions d'exercice
        
        absence de renonciation à revendiquer ses droits
        
        défauts pas imputables (pas imp. aussi pour pers. dont il est resp.)
        
        défauts de la chose (notion relative)
        
        4.
        
        pas tenu de remédier à ses frais
        
        locataire empêché d'user la chose conf. à son usage
      - Remise en état (pendant de remmetre en état, 256 al.1)
        
        Art. 259b a) principe
        
        aa) résilier le contrat avec effet immédiat
        
        bb) remise en état aux frais du bailleur
        
        imprescriptible
        
        pas de faute néc
        
        98 CO en cas de défaut grave et autorisation par tribunal
        
        en cas de défaut moyen : pas d'autorisation néc., mais passer par le droit de bail
        
        Art. 259c b) exception
        
        droit nié si remplacement convenablemenent
      - Art. 259d 3. Réduction du loyer (défaut rest. jousiss. chose de 5% au moins ou demeure du B) TF 4C.97/ 2003
        
        méthode relative pour calculer la réduction
        
        ATT demeure
      - Art. 259e 4. Dommages-intérêts (séjour hôtel /application p.a. de l'art 97 ss.)
      - Art. 259f 5. Prise en charge du procès (avertiss. du loc) (éviction)
      - consignation du loyer :warning:
        
        Art. 259h b. Libération des loyers consignés (si L ne saisi par le juge)
        
        30 jours
        
        saisir le tribunal (bailleur / locataire)
        
        Art. 259i c. Procédure CPC
        
        Art. 259g a. Principe (avis) :speaking_head_in_silhouette:
        
        le L ne tombe pas en demeure
        
        de l'avis
        
        :pencil2: par écrit avec délai, :timer_clock: avec menace :oncoming_police_car:
        
        à qui verser ? NE, BCN
  - - - présente un nouveau locataire
      - solvable
      - bailleur ne puisse raisonnablement refuser
      - d'accord de reprendre bail aux mêmes conditions
      - manifestation de volonté du locataire (9 CCR) (préavis 1 mois et :pencil2:)
    - - Principe : pas obligation de reprendre
      - mais si 5 conditions remplies : le locataire est liberé
  - - - b) action pour inexécution
      - c) résolution du contrat
      - a) action en exécution
  - - - obligations
        
        egards envers les voisins (c.f. droit du voisinage)
        
        diligence envers la chose
      - action en résiliaiton du bail pour faute (conditions)
        
        violation grave de l'obligation :explode:
        
        protestation écrite :pencil2: du bailleur
        
        persitance du locataire :loop:
        
        la sit. insup. pour bailleur ou voisins
        
        congé 30 jours
      - :arrow_upper_right: action en inxécution du contrat 97 ss. si dommage grave à la chose. et volontairement (dol év. suffit) (congé immédiat)
    - - en cas de défauts (car le B n'habite pas la maison)
      - resp. du loc.
    - - obligaiton de dissociation du patrimoine du bailleur
      - trois mois max
        
        CCR 2 al. 2 sans les frais
        
        TI et all. avec frais
      - :arrow_upper_right: action en remise de sûrtés
        
        pendant / avant l'échance d'une année :one:
        
        avec jugement exécutoire
        
        avec accords des parties
        
        commandement de payer non frap. opposition :warning: selon Art. 2 al.6 CCR pas possible pour le B de passer par cette solution.
        
        après une année dès la fin du contrat : sans formalités
      - dispo. complémentaires des cantons
    - - obligation de tolérer
      - obligation d'autoriser l'inspection
      - bailler DOIT :oncoming_police_car: aviser à temps (5 jours 5 al.4 CCR)
      - quand ? (vers la fin du bail)
        
        pendant le délai de rés
        
        vers la fin du terme fixe pour les baux indet.
    - - Art. 257 1. Loyer (usage) (dû indep. de l'usage)
        
        presc. 5 ans
        
        :warning: fixation : protection des baux abusif (limites et champ d'application)
        
        où ? 74 CO dette portable
        
        CCR :warning:
      - 2. frais accessoires (en rapport avec usage)
        
        Art. 257a, En général
        
        que si CS, (convention précise)
        
        :forbidden:frais de consommation (aussi par loc), pas en rapp. avec usage, frais de téléphone
        
        modalités
        
        accompte provisionnel / provision pour charge, à la fin de l'année contrôle 4 al.1 OBLF
        
        fortfait :warning: 4 al. 2 OBLF
        
        di :heavy_plus_sign: locataires :warning:en prop.
        
        Art. 257b, Habitations et locaux commerciaux (dépenses effectives :warning:, donc B doit les prouver) (5-7 OBLF)
      - Art. 257d , 4. Demeure du locataire
        
        conditions d'execice
        
        loyer et frais échus (avec intérêts) (termes conventionnels, termes comminatoires 102 al.2 CO, sans interpellation)
        
        fixer par écrit un délai pour le paimement, avec conséquences (11 al.2 / 18 CO)
        
        dix jours
        
        habitation / commerciaux 30 jours
        
        après la réception de la chose
        
        pas de paiemennt dans le dalais fixé
        
        conséquences
        
        rés. dans les 10 jours
        
        rés. dans les 30 jours /terme la fin d'un mois (habitations / commerciaux)
        
        DI réservés (appart. vide)
        
        CCR Art.1 al. 2
        
        bail acquitté trimestriellement à l'avance
      - Art. 257c, 3. Termes (il faut un interpellation) de paiement
        
        SCC, à la fin de chauqe mois ou exipiration du bail
        
        1 CCR paiement à l'avance
  - - - Art. 266h 2. Faillite du locataire
        
        avant la délivrance de la chose: 83 CO
        
        aprés la délivrance de la chose
        
        2) après la délivrance de la chose
        
        3) si sûrtés par fournies
        
        1) 171 LP jugement de faillite
        
        4) délai écrit :pencil2:
      - Art. 266i 3. Décès du locataire (les héritiers)
        
        terme légal
        
        délai légal
      - Art. 266g 1. Justes motifs (clausula rebus sic stantibus)
        
        respect des délais légaux
        
        indemnisation (faute pas néc.)
        
        justes motifs (forme officielle :pen:)
      - Art. 266k 4. Chose mobilière (visé sit. avec consommateur)
        
        délai : 30 jours
        
        terme : fin d'un trimestre
    - - Art. 266l 1. En général
        
        écrit :pencil2:
        
        si bailleur
        
        texte indiquant ...
        
        prolongation du bail
        
        contestation du congé
        
        formule agrée par le canton :pen: :heavy_plus_sign:OBLF 9
      - du logement de famille
        
        Art. 266m a. Congé donné par le locataire :
        
        consenement
        
        par consentement juge
        
        p.a. part. enregistré
        
        Art. 266n b. Congé donné par le bailleur
        
        congé
        
        fixation d'un terme 257d
      - Art. 266o 3. Nullité du congé
    - - Art. 266c 3. Habitations
        
        délai : 3 mois
        
        terme : fin d'un trimestre
      - Art. 266d 4. Locaux commerciaux
        
        délai : 3 mois
        
        terme : fin d'un trimestre
      - Art. 266b 2. Immeubles et constructions mobilières
        
        délais : 3 mois
        
        terme : fin d'un semestre
      - Art. 266e 5. Chambres meublées et places de stationnement
        
        délai : 2 semaines
        
        teme : fin d'un mois
      - Art. 266f 6. Choses mobilières
        
        délai : 3 jours
        
        terme : n'importe quel moment
      - Art. 266a 1. En général
  - - - bail précédent
        
        pour contester le bail initial
        
        dans les 30 jours !
      - PV / état des lieux
        
        moyen de preuve :scales:
        
        CCR 3 al. 2 précisations
    - - locataire payer les charge en rapport avec l'usage de la chose (évacuation des ordures)
    - - obligations
        
        entretenir la chose (pendant toute la durée du contrat)
        
        évolue selon que l'on se trouve avant ou pendant le bail
        
        délivrer la chose / céder la chose
        
        dans l'état approprié
        
        à la date convenue :timer_clock:
        
        le bailleur ne peut pénetrer dans les locaux sans consentement et autres sit. particulières :warning: Art. 186 Violation de domicile)
      - dérogations nulles
        
        habitations / commerciaux
        
        CG
      - conséqunces
        
        actions possessoires
        
        droit de voisinage
  - - - si pas avis chose tenue pour acceptée, S défauts cachés
      - défauts cachés, avis immédiat
      - vérification et avis immédiat (10 al.3 CCR)
    - - principe :usage conforme, normal
      - nullité conventions, avant fin du bail
    - - tableaux ASCLOA tables d'ammortissements
  - - - retenir
      - réintégrer
    - - conditions
        
        destination er raport avec usage
        
        saisisables
        
        dans les locaux loués
        
        peuvent appartenir aux tiers, mais seulement si conditions de 268a CO remplies / et 268 al.2 CO
        
        biens mobilers 713 CC
  - - - le bail de locaux commeciaux
      - le bail d'habitations
    - - la conclusion ou la continuation desdits bail y est subordonée
      - 1.une transcation couplée, qui n'est pas en relation directe avec l'usage de la chose louée
      - avec un bail commercial ou habitation
      - abus de droit :money_mouth_face:
  - - - parties
        
        locataire
        
        bailleur : droit de disposer (droit réel / droit personnel)
      - prestations
        
        payer un loyer
        
        usage de la chose
    - - Art. 253a / 1. dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux
        
        :red_cross:
        
        trois mois
        
        appartemment de vacances
        
        accessoires suivent le régime principal
        
        OBLF
      - Art. 253b / 2. dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs
        
        p.a. baux à ferme non agricoles
        
        p.a.autres contrats
        
        locaux commerciaux
        
        cession à titre onéreux de l'usage d'habitation
        
        :red_cross: maison de luxe : attetion à la qualification du contrat
        
        la contestation des loyers abusifs :red_cross:
        
        habitations mes. d'encouragement pouvoirs pub ET
        
        surveilliées par une autorité
    - - en général
        
        pénurie de logement
        
        taux de vacance
        
        pas obligation fédérale
      - BL :scales:
        
        OBLF 19 contenu minimal
        
        NE / GE / VD (not.)
      - :goal_net:ratio : informer le locataire
      - conséquence :stars:
      - quand (conc. bailleur) :timer_clock:
        
        conclusion (que pour logement)
        
        résiliation (loc. et commerc.)
        
        majoration (loc. et commerc.)
- - - - abusif déf.
        
        rendement excessif
        
        facteur absolu
        
        notion
        
        état locatif (ensemble des loyers que B pourrait reçevoir)
        
        en rapport avec
        
        les fonds propres investis dans l'immeuble (:non FondsE)
        
        si prix d'achat élvé il ne peut pas répercut. sur les loc.(OBLF)
    - - lit.a (11 OBLF)
      - lit. b (frais c.f. supra) (12 ss. OBLF) / c.f voir ordonance citée sur les taux
      - lib 2 hypo. (14 OBLF)
  - - - not. sur formule oficielle :pen: 19 OBLF (contenu), volonté du B claire
      - indiquer les motifs (précis)
        
        ratio : pour la contestation
      - resp. terme contrat (pas légal)
      - délais (principe de la réception)
      - pas de menace :no_entry:
  - - - Art. 270a 2. En cours de bail (pour le prochain terme légal)
      - Art. 270 1. Loyer initial (dans les 30 jours dès la réception)
- - - - 4 ans pour habitations
      - 6 ans pour commerciaux
    - - conséquences pénibles (risque de ne pas trouver un autre logement convenable)
      - bailleur pas intérêts majeurs
      - fin valable du bail (forme etc.)
    - - prolongation plus d'un an
        
        terme : teme légal
        
        délai : trois mois
      - prolongation moins d'un an
        
        terme : pour la fin d'un mois
        
        délai : un mois
  - - - BF
        
        (résiliation de représaille)
        
        prétentions découlant du bail
        
        le loc fait val. (pas en justice) des droits en BF
        
        lien de causalité
        
        325 bis CP
        
        résiliation de modification
        
        résiliation pour vente (appartement)
        
        résiliation en cours de procédure (irréfragable présomption)
      - indication de motifs à la demande
      - exception aux périodes de protection
- - - - location-vente ( ce crit. peut entrer en ligne de compte)
- - - - lien fonctionnel néc.