Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
الملكية الشائعة - Coggle Diagram
الملكية الشائعة
قسمة المال الشائع
الحق فى طلب القسمة :
تقضى المادة 834 مدنی مصرى بأن " لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ، ما لم يكن مجبرا على البناء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأولى لايجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق في حق الشريك وفي حق من يخلفه " .
وهذا الحق لا يسقط بالتقادم ولكن هذا الحق في طلب القسمة قد يقيده کون الشريك ملزما بالبقاء في الشيوع بمقتضى نص في القانون أو بمقتضى الأنفاق .
ومثال الحالة الأولى ، ما تقضي به المادة 850مدنی مصری عندما قالت بأنه ۱ ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الغرض الذي أعد له هذا المال ، أنه يجب أن يبقى دائما على الشيوع ، فهذا النص يتكلم عن الشيوع الاجباری
أما الحالة الثانية فمشار إليها في المادة 834 مدنی مصرى وحيث يجوز الشركاء الاتفاق على البقاء في الشيوع مدة معينة ، وفي هذه الحالة يمتنع على من ارتضی من الشركاء هذا الاتفاق أن يطالب بالقسمة خلال تلك المدة ، ويكون هذا الإنفاق نافذا في حق من يخلف الشريك خلافة عامة أو خاصة ، ولكن لا يجوز أن تزيد المدة التي يجدها هذا الاتفاق على خمس سنوات ، فإذا زادت المدة عن هذا الحد ، بطل الاتفاق فيما زاد على الخمس سنوات وحق لكل شريك بعد هذه المدة أن يطلب القسمة إلا إذا تبين أن الشركاء ما كانوا ليرتضوا الالتزام بالبناء في الشيوع لمدة خمس سنوات فحسب ، عندئذ يكون اتفاقهم الزائد عن الحد باطلا في كل المدة
ولكن يجوز للشركاء بعد انقضاء المدة الأولى أن يجددوا هذا الاتفاق لمدة خمس سنوات ثانية ، وثالثة أيضا وهكذا . ولكن إذا انقضى من احدى هذه المدد وقت يقل عن خمس سنوات ( سكان مثلا) وعمد الشركاء إلى التجديد ، فإن التجديد لايجوز أن يكون في هذه الحالة إلا لمدة لا تزيد عن خمس سنوات تبدأ من وقت نهاية السيدان التي انقضت ، والقول بغير ذلك معناه جل الشركاء ملتزمين في وقت الاتفاق الجديد بالبقاء في الشبوع مدة تزيد على خمس سنوات وهذا لا يجوز .
ويصح أن يكون مصدر التزام الشركاء بالبقاء في الشيوع ليس اتفاق بينهم وإنما اتقاق بينهم وبين السلف الذي تلقوا مله المال الشائع ، مثال ذلك أن يهب من مالا إلى شخصين على الشيوع مشارما عليهم البقاء في الشيوع لمدة لا تجاوز خمس سنوات وكان ذلك لباعث مشروع
كيفية اجراء القسمة
القسمة الإتفاقية :
تتضى المادة 835 مدنی مصری بأن " للشركاء ، إذا اتعقد اجتماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها . فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية ، وجيت مراعاة الإجراءات التي بأرضها القانون " .
وتقضي المادة 40 من قانون الولاية على المال بأن على الوصي أن يستأذن المحكمة في قسمة مال القاصر بالعراحتی إذا كانت له مصلحة في ذلك . فإذا أذنت المحكمة غيلت الأسمى التي تجري عليها القسمة والإجراءات الواجبة الاتباع ، وعلى الوصي أن يعرض على المحكمة عند التسمة للتشبهه من عدالة. وللمحكمة في جميع الأحوال أن تقرر اتخاذ اجراءات القمة القضائية .. "
وتقضى المادة ۷۹ " بأن يسري في شأن قسمة مال الغائب والمحجور عليه ما يسري في شأن قسمة مال القاصر من أحكام "
يتبين من النصوص المتقدمة أن الشركاء أن يتفقوا على قيمة المالي الشائع كله او بعضه فإذا كان من بين الشركاء شخص غير كامل الأهلية أو غائب رجب اتخاذ الاجراءات المشار مشار إليها في النصوص المتقدمة القضائية إلا إذا رفضت المحكمة الأذن للوصي أو القيم أو وكيل الغائب بالاشتراك في قسمة التراضي ، ولكن لايكون للشركاء كاملوا الأهلية الذين ارتضوا القسمة أن ينحارا منها استناد إلى عدم تصديق المحكمة
ويراعى أن القسمة الاتفاقية تتم إلا باتفاق الشركاء جميعا ، وعلى ذلك إذا أتفق البعض عليها دون البعض الآخر ، فلا يترتب عليها انهاء الشيوع .
وعقد القسمة لا يعد هنا باطلا إنما يلزم فقط من ارتضي به ، أما الآخرين فلا ينفذ في حقهم إلا إذا اقروه
وبجانب القسمة الاتفاقية الصريحة التي تتم بأجماع الشركاء ، هناك قيمة فعلية (أو بطريقة ضمنية ) تقوم على التراضي دون اتفاق صريح عليها و وإنما تتحلق هذه القصة عندما يتصرف أحد الشركاء في جزء من الله إلى الشائع ثم ينده بقية الشركاء في التصرف في أجزاء مفرزة كل منهم في حدود نصيبه مما يدل على رضائهم بهذه القسمة الفعلية
وأخيرا فإن الشركاء الاتفاق على الطريقة التي تتم بها القسمة ، فقد يختارون على أن تكون القسمة عينية فيحصل كل منهم على نصب مفرز من المال الشائع ، وأن تكون القسمة عيدية بمعدل أو بنير مدل . وقد تم القسمة كلية وقد تتم جزايا طي بمد المال الشائع فقط ، وقد تم القسمة بطريق التصفية إذا تعذر قسمة المال الشائع عربا ، فيباع هذا المال بالمزاد ويقتسمون حصيلة البيع وهكذا ..
نقض القسمة الاتفاقية بسبب الغبن :
تقضي المادة 845 مدنی مصری بأنه :
1- يجوز نقض القسمة الحاصلة بالتراضي إذا أثبت أحد المتناسين أنه قد لحقه منها غبن يزيد على الخمس ، على أن تكون العبرة في التقدير بقيمة الشين وقت القسمة.
۲- ويجب أن ترفع الدعوى خلال السنة التالية للقسمة ، وللمدعى عليه أن يوقف سيرها ويمنع القسمة من جديد ، إذا أكمل للمدعى نقدا أو عينا ما نقص من حصته ..
يلاحظ أن نقص القسمة للغبن منصور فقط على القسمة الاتفاقية دون القضائية ، ويلاحظ ثانيا ان القسمة الاتفاقية باعتبارها عنا فهي تخضع للقواعد العامة التي تتطلب بجانب الغبن المادي الذي يتمثل في علم التعادل أن يتحقق ركن نفسي هو استغلال ما في المتعاقد الآخر من هوى جامح أو طيش بين ، ومع ذلك أخذ المشرع هنا بالغبن في ذاته جاعلا منه عيبا في عقد القسة يجيز نقضها إذا أصاب أحد المتتاسمين غينا يزيد على خمس ما يستحقه ولولم يكن هناك استغلال لهوی او طیش ..
ويلاحظ أن العبرة في تقدير الغبن فوبقيعة الشئ الذي نت قسنه وقت القسمة ، فلا يعتد بوقت رفع الدعوى ولا بقيمة الشي عند نشوء الشيوع :
فإذا ما تحقق الغبن على اللحو المتقدم جاز للشريك المغبون رفع دعوی تقم القسمة حتى ولو كان المال المقسوم ملفولا بخلاف أحكام الغبن في عقد البيع حيث لايجوز الطعن فيه الغين إلا إذا كان البائع غير كامل الأهلية وأن يكون المبيع عقارا .
ويجب رفع دعوى الغين لنقض القسة في خلال السنة التالية للقسمة ويقع عبء إثبات الغين الزائد على الخس على الشريك المغبون المدعي في دعوى نقض القسمة ، وله هذا الإثبات
بكافة الطرق لأنه يثبت واقية مادية . فإنا نحنق القاضي من العين على النحو المتقدم تضی باقض الفسة وأبطال عندها دون أن تكون له أية سلطة تقديرية في ذلك.
وإذا نقضت القمة الاتفاقية اعتبرت كأن لم تكن وعادت حالة الشيوع التي سبق نوالها قبل أبطالها ، وللأبطال أثر رجعي حيث يترتب على نقض القصة اسقاط كافة تصرفات الشركاء في الأموال العترة التي وقعت في نصيبهم نتيجة للقسمة التي أبطلت .
ويجوز للمدعى عليه في دعوى نقض القسمة أن يتلافی نقضها إذا أكمل للمدعى ما نقص من حصته . ويصح أن يتم هذا الاكمال نقدا او عينا ، ولا يكفی هنا على عكس الحكم في بيع عقار غير كامل الأهلية أن تكمل حصة المتقادم المغبون إلى أربعة أخماس ما يستحق ، بل يجب أن يكمل له كل ما نقص من حصته ويجوز للمدعي عليه عرض اكمال حصة المدعي في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو أمام محكمة الأستئناف لأول مرة .
القسمة القضائية :
تقضي المادة 836 مدنی مصرى بأنه " إذا اختلف الشركاء في انحسام المال الشائع ، فلي من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية "
ونصت المادة 40 من قانون الولاية على المال في مصر بأن " للمحكمة في جميع الأحوال أن تقرر اتخاذ اجراءات القسمة القضائية "
وتقضي المادة ۸۳۸ مدنی مصرى بأنه " ۱- تفصل المحكمة الجزئية في المنازعات التي تتعلق بتكوين الحصص وفي كل المنازعات الأخرى التي تدخل في اختصاصها . ۲- فإنا قامت منازعات لا تدخل في أغلماس تلك المحكية كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية ، وأن تعين لهم الجلسة التي يمضين فيها وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا في تلك المنازعات " .
تدخل الدائنين في اجراءات القسمة حماية المصالحهم من تواطؤ الشركاء:
تقضي المادة 842مدنی مصری بان "
۱- لدائني كل شريكه أن يعارضوا في أن تتم القمة عينا أو أن يباع المال بالمزاد ، بغیر تدخلهم . وتوجه المعارضة إلى كل الشركاء . ويترتب عليها الزامهم أن يدخلوا من عارض من الدائنين في جميع الإجراءات ، وإلا كانت القسمة غير نافذة في جتهم ، ويجب على كل حال ادخال الداتنين العقيدة حقوقهم قبل رفع دعوى القسمة.
۲- أما إذا تمت القسمة ، فليس العائلين الذين لم يتدخلوا فيها أن يطعنوا عليها إلا
في حالة الغش "
قد يحدث أن يتواطأ الشريك المدين مع الشركاء الآخرين في القسمة على الاضرار بدائنه ، فقد يتفقون على أن يختص الشريك المدين بعصة عينية أقل من نصيبة
الحقیقی ثم تكمل حمله نقودا يسهل تهريبها من تنفيذ الخائن عليها . وقد يكون الشريك قد تصرف في حصة شائعة أو في جزء مفرز من عقار معين ، فيتفق معه شركاؤه على ايقاع هذا العقار في نصيب تريك آخر وذلك بهدف اسقاط حق المتصرف عليه أو نقله إلى مال آخر غير المال الذي ورد عليه التصرف . وقد تكون للدائنين مصلحة في معارضة اتفاق الشركاء على قصر المزاد عليهم ، ذلك أن وجود أجنبي في البيع ادعی الارتفاع الثمن الذي يرسوبه المزاد فيستفيد الدائن من ذلك .
ويلاحظ أنه طبقا للمادة 126 مرافعات مصرى يجوز كل ذي مصلحة أن يتدخل
في الدعوى ملضما لأحد الخصوم لكي يراقب سیر اجراءات القسة حتى لا تتم على وجه يضر بمصلحته نتيجة إما لتراخي الشريك المدين في اقتضاء حقوقه أو نتيجة لتواطله مع بقية شركاته .
ولكن لم يكن المشرع بهذا القدر من الحماية للدائن وإنما خول له طبقا المادة 842
مدنی مصری ، حق المعارمة في أن تكم القسة بغير تدخله ، ولم يشترط القانون شكلا معينا لهذه المعارضة ، فيصح أن تكون على شكل انذار على يد محضر أو بأية وسيلة أخرى وحيث يقع عبء إثبات حصولها على الدائن ، وتوجه المعارضة إلى كافة الشركاء بما فيهم الشريك المدين ، وليس للمعارضة مبعادا حدده القانون ، ويبقى حق الدائن في المعارضة قائما إلى أن تتم قسمة هنا المال .
والأثر الذي يترتب على المعارضة هو الزام الشركاء - عند القسيمة - بادخال الدائن المعارض في جميع اجراءاتها وإلا كانت القسة غير نافذة في حقه دون حاجة إلى إثبات حصول التواطؤ على الأضرار به.
ولكن هناك طائفة من الدائنين يجب على الشركاء ادخالهم في دعوى القسمة ولولم توجه ملهم اية معارضة وإلا كانت القسة غير نافذة في حتهم، وهؤلاء هم الدائنون المقيدة حقوقهم قبل رفع الدعوى أو هم الدائنون الذين تتر لهم حق عیلی ( رهن رسمی أو حيازي أو حق اختصاص او امتیاز) على حصة محيلهم الشائعة في العقار وتم فيد حقوقهم قبل رفع دعوى القسمة في الشهر العقاري ، ويدخل فيهم أيضا الدائن الذي تشر له رهن على جزء منرز من العقار الشائع إذا توصل إلى قيد حقه ، كما يسرى الحكم أيضا وبطريق القياس على من اشترى من أحد الشركاء جزا مقرنا من العقار الشائع وأمكنه تسجيل البيع قبل رفع دعوى القسمة.
ويلاحظ أن الأحكام السابقة تسري على القمة القضائية وعلى القسمة الاتفاقية أيضا
وعلى أية حال فإنه يترتب على معارضة الدائن أو على تدخله أن يصبح هذا الدائن طرفا في اجراءات القسمة منذ معارضته أو منذ تدخله
فيكون له أن ينازع في تكوين الحصص ، وأن يعترض شي أتباع طريقة الدوليبيا طالما كانت القرعة مكة . وله إذا ماتت القسمة بطريق التصفية أن يطلب قبول دخول غير الشركاء في المزاد وهكذا .
أما الدائن الذي لم يتدخل ولم يكن واجبا ادخاله في اجراءات القسمة ، فله بعد حصولها أن يطعن عليها بالدعوى البوليصية سواء كانت قسمة اتفاقية او قضائية وبشرط توافر القش ( المادة 842 مدنی صری) وإعسار مدينه ، كما يجوز للدائن ، إذا كانت القسمة اتفاقية ، أن يستعمل حق مدينه في طلب نقض القسمة ان كانت متضمنه لغبن يزيد على الخمس .
أحكامها : يجوز لأي شريك - في الحالات المتقدمة - يريد الخروج من الشيوع ، أن يرفع دعوى القسمة على سائر الشركاء بتكليف بالحضور أمام المحكمة المختصة ، أما من لم يعلن من الشركاء ويختصم أو يتدخل في دعوى القسمة فإن الحكم الصادر فيها لايكون حجة على هذا الشريك ، ، كما يجوز لدائن الشريك أن يرفع دعوى القسمة باسم مدينه إذا ما توافرت شروط الدعوى غير المباشرة .
ولكن من اشتری جزا میرزا من المال الشائع من أحد الشركاء أثناء الشيوع فلا بمسبح شريكا في الشيوع ولاحق له في رفع دعوى القسمة . والأصل أن الحكم الذي بصدر في هذه الدعوى يكون حجة عليه ولو لم يدخل فيها ولکه بوصفه دائنا لأحد الشركاء له أن يعارض في أن تتم القسمة بغير تدخله ، ويترتب على هذه المعارضة أن يصبح الشركاء ملزمین بادخاله في كافة الإجراءات ، كما يجب ادخاله في جميع الأحوال إذا كان قد توصل إلى تسجيل البيع الصادر له قبل رفع دعوى القمة وإلا أصبح الحكم الصادر فيها غير نافذ في حقه .
والمشرع المصري جعل الاختصاس بنظر دعوى القسمة للمحكمة
الجزئية أيا كانت قيمة المال المطلوب قسمته ويقتصر اختصاصها على المسائل التي تدخل في نطاق القسمة فقط ، ومثالها المنازعات الألفة بتكوين الحصص ، والنظر فيما إذا كانت القسمة العينية غير ممكنة أو منارة بحيث يجب أن تتم القسمة بطريق التصفية "
فتتولى المحكمة بيع المال بالمزاد وقسمة ثمنه بين الشركاء . أما غيرها من المنازعات التي تدور أثناء نظر دعوى القسمة وتخس ملكية الشريك مثلا فلا تختص بها المحكمة الجزئية إلا إذا كانت في حدود نصابها وإلا أحالتها إلى المحكمة الابتدائية المختصة مع تعيين جلسة للحضور ، وعندئذ توقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا في تلك المنازعات
حالاتها : فالقسمة القضائية تجب في حالتين :
- الأولى : إذا لم تجمع آراء الشركاء على القسمة الاتفاقية وأراد أحدهم الخروج من لشيوع
- الثانية : أن ينعقد اجماع الشركاء على اجراء القسمة الإتفاقية ولكن كان من بينهم من هو غير كامل الأهلية أو غائب خاصة إذا رفضت المحكمة أن تأذن للوصي أو القيع أو الوكيل عن الغائب في اجراء القسمة الإتفاقية وأيضا إنا أذنت المحكمة ولكن تبين لها عد عرض عقد القسمة عليها عدم عدالته
طرق القسمة : والأصل أن تتم القسمة عينا ، فإذا تعذر اجراء القسمة العيلية لأن المال لا يقبلها أو كان من شأنها احداث نقص كبير في قيمة المال ، أمرت المحكمة عندئذ ببيع المال الشائع بالمزاد ثم يقسم ثمنه بين الشركاء وينده قسمه التصفية، فنعرض لكل من النوعين.
القسمة العينية تولى المحكمة القيمة الصينية بنفسها والأصل أن تتم القسمة العينية بطريق القرعة فإذا تعذر ذلك أمكن اجراء القسمة بطريق التجنيب .
القسمة على اساس اصغر نصيب :
تقضي المادة 836 ف2 مدنی مصری بائه ، وتلدي المحكمة أن رأت وجها لذلك ،
خبيرا او اكثر لتقويم المال الشائع وتسعته حصصا أن كان المال يقبل القسمة عيدا دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته.
فالأصل هو ان يقسم المال الشائع حصصا متساوية على أساس أصغر نصيب ،وتتولى المحكية أو الخبير المنتدب ذلك ، فإذا كان الشركاء ثلاثة وأنصبتهم هي النصف
والثلث والسدس قسم المال اسداسا ، فتكون بذلك حصصا متساوية وعندئذ تجرى القسية
بطريق الاقتراع ، فقتضى المادة 839 ف2 مدنی مصرى بأنه ، فإن كانت الحصص لم تین بطريق التجنيب ، جرى القسمة بطريق الاقتراع ، وتثبت المحكمة ذلك في محضرها وتصدر حكما باعطاء كل شريك نصيبه المنزه ، وذلك حتى ولو كانت القسة - جزئية بان كانت قاصرة على عدد من الشركاء يريد الخروج من الشيوع دون الآخرين (المادة ۸۳۷ مدنی مصری ).
القسمة بطريق التجنيب :
وإذا تعثرت فسمة المال الشائع إلى حصص على النحو المتقدم ، فإنه يجوز اجراء اسم القسمة بطريق التجابب . ويتم ذلك بأن يعين ( عن طريق الخبير ) كل شريك جزء مفرز يعادل حصته ، ويمكن أن يلجأ أيضا إلى طريقة التجنيب حتى ولو امكن تكوين الحصص على أساس أصنرنصيب وذلك إذا أنفق الشركاء جميعا على التجنيب . وتصدر المحكمة بعد الفصل فيما يدور من منازعات کا باعطاء كل شريك النصيب الء فرز الذي آل إليه (م 838/1 مدنی مصری).
وتقضى المادة 837/2 بأنه : تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبه عينا ،عوض به حل عما نقص من نصيبه ، فالأصل هو ان يخلص كل شريك بكامل أصيبه عبدا ، سواء نت القسمة بطريق النصفية أو التجنيب ، ولكن إذا تعذر ذالك و وصل أعد الشركاء على أقل من نصيبه عينة ، عندئذ يجب اكمال نصيبه بعدل نقدي بلزم به من حمل من المتقاسمين على حصة عينية أكثر من نصيبه.
ويلاحظ أن العبرة في تكوين الحصم ، أيا كانت الطريقة التي أجريت بها القسمة ،
هي بتيمة المال الشائع وقت اجراء القسمة ، لأ بوقت رفع الدعوى ولا بوقت بدء الشيوع
وتقضى المادة 840 مدنی مصری بانه " إذا كان بين الشركاء غائب، أو كان بينهم من لم تتوافر فيه الأهلية ، وجب تصديق المحكمة على حكم التسمة ، بعد أن يصبح نهائيا ، وذلك وننا لما يقرره القانون "
، وبناء على هذا النص فإنه إذا كان ان الشركاء غائب او من لم تتوافر فيه الأهلية ، فإنه يجب تصديق المحكمة الابدانية على حكم الله، وة بعد أن يصبح نهائيا فيها عنا الشريك القاصر الذي كان مه في أموي القسمة بوليه ، فالولي ايس عليه أن يستأذن المحكمة في قسمة مال القاصر بالتراضى ، . ويتم متام التصديق ، حكم المحكمة الابتدائية بوعنها مشكمة استكانية بتأييد حكم محكمة القسمة إذا ما استؤنف إليها . وإذا طلب إلى المحكمة الابتدائية التصديق على حكم القسمة فرفضت هذا الطلب ، وجب عليها أن تقوم بتقديم الأموال إلى حصص على الأسس التي تراها صالحة بعد دعوة الخصم.
القسمة بطريق التصفية
تقضي المادة 841 مدنی مصرى بأنه " إنا لم نتمكن القسمة عينا ، أو أن من شأنها احداث نقص کرير في قيمة المال المراد فسمته ، يع هذا المال بالطريقة المزيدة في قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا ذلك بالاجماع " .
فإذا ثبت للمحكمة المختصة أن نسبة المال الشائع عينا غير ممكنة ( كما لو كان المال منقولا كسيارة ) أو كان من شأن هذه القسمة أحداث نقص كبير في قيمة المال (كما لو كان مصنعا ) قضت ببيع المال بالمزاد ، وقسمة الثمن الذي يرسو به المزاد على الشركاء كل بنسبة حصته .
ويباع المال الشائع بالمزايدة في القانون المصري بالطريقة المبينة في قانون - المرافعات . وقد تضمن هذا القانون المواد من 464 إلى 468والتي تبين اجراءات بيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان التسعة بغير ضرر.
أما إذا كان المال الشائع منقولا فإنه يجبه اتباع الإجراءات التي نص عليها قانون المرافعات بالنسبة لبيع المنقولات التي يوقع الحجز عليها لدى المدين
ويلاحظ أن الأصل هو السماح للشركاء وغير الشركاء بالدخول في المزايدة ، فإن ريما المزاد على شريك اعتبر البيع قسة ، وإنا رسا على أجنبي إعتير أيضا تسعة بين الشركاء وبينا في علاقة الشركاء بالمشتري الآجلبی , على أنه طلبة المادة 841 مدنی مهدی شول الشارع الشركاء العق في ان يتفقوا جميعا على قصر المزايدة عليهم دون السماح لأجنبي بالدخول فيها . وإذا كان من بين الشركاء من هو غير كامل الأهلية أو غالب رجليه على نائبه الحصول على اذن المحكمة المختصة بالولاية على المال في قبوله قسر المزايدة على الشركاء
ويلاحظ أنه إذا كان الراسي على المزاد هو أحد الشركاء ، فلا يلزم التسجيل لنقل الملكية الا بالتسية للغير، ويكون الثمن مضمونا بامتياز التاسع وتسري أحكام القسمة فيما يتعلق بضمان الاستحقاق . أما إذا رسا المزاد على أجنبي لزم التسجيل لقتل الملكية سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير ، ويكون الأمن مضمونا بامتياز البائع وتسري أحكام البيع فيما يتعلق بضمان الاستحقاق وضمان العيونية الخفية
أثار القسمة :
يترتب على القسمة أن يختص كل شريك بجزء يفرز من المال الشائع يعايل حصله في هذا المال ، وبجانب هذا الأثر الجوزي القسمة يضمن المحتاسمون بعضهم البعض ما قد يقع من تعرض أو استحقاق لسينب سابق على القسمة . كما يترتب على القسمة ايسنا حق امتياز للمتقاسم ، غير آن دراسة امتياز المتقاسمين محلها موضوع التأمينات العينية
ثانيا : ضمان المتقاسمين بعضهم لبعض ما ينشأ من تعرض أو استحقاق :
تقضي المادة 844 مدنی مصرى بأن "
1- يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة ، ويكون كل ملهم ملزما بنسبة حصته أن بعض مستحق العنمان . على أن تكون العبرة في تقدير الشئ بنيه يوم القسية . فإذا كان أحد المتقاسمين معسراً ، وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرین .
۲- غير أنه لا محل للضمان إذا كان هناك اتفاق صریح يقضي بالاعفاء منه نی الحالة الخاصة التي نشأ عنها . ويمنع الضمان أيضا إذا كان الاستحقاق راجعا إلى خطا المتقاسم نفسه .. "
وبمقتضى النص المتقدم يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع لأحدهم من تعرض واستحقاق ، في شأن نصيبه السبي سابق على القسمة ويقتصر ضمان المتقاسمين على ما قد يقع لأحدهم من تعرض أو استحقاق ( من الغير ) ، فلا مشعان للعيوب الخفية فالشيئ الشائع لابد أن تشمل القسمة ولو كان معيبا فيقع في نصيب أحد المتقاسمین ، فإذا اكتشف هذا المتقاسم هذا العيب حق له أن يطلب نقض القمة العين أن كانت القسمة اتفاقية وكان الغبن يزيد على الفس ولكن لايرجع بالضمان
ويشرط الرجوع الحد المتقاسمين على الآخرين بالضمان ما يلى :
1- يشترط لولا أن يكون التعرض او الاستحقاق لسبب سابق على القسمة ، أما إذا كان سبب الاستحقاق تاليا للقمة لا قبلها فلا ضمان
2- ويشترط ثانيا ألا يكون الاستحقاق راجعا إلى خطأ المتقاسم نفسه مثال ذلك أن يدعي القير حقا سابنا على القسمة ، فيتر له المقاسم بما يدعيه رغم عدم صحة دعواه
3- ويشترط ثالث ألا يكون هناك اتفاق يقضي بالاعفاء من الضمان
أما عن أحكام الضمان ، فيلاحظ أنه إذا وقع تعرض للمتقاسم وتحققت شروط الضمان ، فأخطر المتناسين الآخرين بما رفعه الغير من دعوى ، وجب عليهم على التدخل إلى جانب المنتقاسم المدعى عليه ليشتركوا معه في الدفاع ورد دعوى المدعی .
فإذا حكم للغير بالاستحقاق ، التزم المتقاسمون الآخرين ، كل بنسبة حصته بتعويضالمتقاسم الذي أضير ، وذلك بأن يوزع التعويض على جميع المتقاسمين كل بنسبة ماله من حصة ، فيتحمل مستحق السمان نفسه جزء من هذا التمريض اعمالا لمبدأ المساواة بين المدقاسمين ، وإذا كان أحد المتقاسمين مسرا ، يتم عندئذ توزيع القدر الذي لزمه على مستحق الضمان وباقي المتقاسمين غير المصرين ، ولا ينشأ الالتزام بالتعويض إلا وقت الاستحقاق ، وعلى ذلك تحتسب مدة التقادم المسقط من ذلك الوقت.
وأخيرا فإن حق المتقاسم الذي أستحق نصيبه في الرجوع على غيره من
المتقسمين يكون ممنونا بامتياز المتقاسم (المواد 1146، 1149 مدى) إذا كان محل القسمة عقاراً
أولا : الإفراز : ( افراز نصيب كل متقاسم )
نقضى المادة 843 مدنی مصری بانه " يعتبر المتقاسم مالك الحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع ، وأنه لم يملك غيرها شيئا في بقية الحصص "
يترتب على القسمة أن يختص كل شريك بجزء مفرز من المال الشائع ، في حدود الحصة التي كانت له على الشيوع
وطالما كانت القسمة بطبيعتها تصرف كاشف ، فإن أثرها هذا يقوم بالنسبة للمتقاسمين وغيرهم ، فيحتج بالأثر الكاشف على المتقاسم ، فإذا تبين أن العقار المقاوم لم يكن مملوكة للشركاء من قبل ، فلا يجوز للمتقاسم الذي حاز نصيبه من هذا المنار مدة خمس سنوات أن يستند إلى القسمة باعتبارها عبيا صحيحا . وإذا رتب أحد الشركاء رهن على كل المالي الشائع أو على حصة أو جزء منه ، فلا يجوز للدائن المرتهن أن يحتج بالرهن على شريك آخر وقع في نصيبه عند القسنة هذا المال أو جزء منه حيث أنه بالقسمة يخلص للمتقاسم تسيبه خاليا من أي حق رتبه غيره من الشركاء.
وينبغي أن يراعى أنه بمجرد حصول القسمة وقبل تمام السجيل يعتبر المتقاسم فيما بينه وبين شركائه المتقاسمين ماكا ملكية مفرزة للجزء الذي وقع في نصيبه ، ولكن لايجوز الاحتجاج بهذه الملكية المغرزة على الغير إلا بعد تسجيل التسعة وينحدد التبرهن من تلقی متقا ميديا على العقار الشائع وقام بشهره قبل تسجيل عقد القسمة
الشيوع الإجبارى :
فقضي في المادة ( ۸۵۰) مدني بأنه " ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا : قسمته ، إذا تبين من الغرض الذي اعد له هذا المال أنه يجب أن يبقى دائما ، على الشيوع " مثل ذلك فلظرة شائعة بين الملاك المجاورين يعبرون عليه للطريق العام ، فالغرض الذي أعدت له القنطرة هنا يقتضي أن تبقى دائمة شائعة والأجزاء المشتركة في ملكية الطبقات والواقع أن نسمة هذا النوع من الأموال من شأنها تعطيل الاستفادة منها وعرقلة الانتفاع بها ، ولذلك يجب أن تبقى هذه الأجزاء المشتركة دائما في الشيوع ..
تكييفه : السائد اليوم هو اعتبار مثل هذا المال شائعا بين مالكين أو أكثر لكل ملهم حقوق المالك على المثل الشائع وعليه واجباته ، وأن كل ما يتميز به هذا الشيوع هو عدم امكانية اى شريك من طلب القسمة
ويترتب على هذا التكييف "عدة نتائج أهمها :
أولا : أن حق المالك في الشيوع الاجباری لاينقضي بعدم الاستعمال المدة الطويلة
وذلك بخلاق حقوق الارتفاق التي تقضي بعدم الاستعمال مدة خمسة عشر عاما أو أكثر.."
ثانيا : لايسرى على الشيوع الاجباری بعض الأحكام الخاصة بحق الارتفاق ومن
تلك الأحكام .
أ-عدم انطباق حكم المادة 1023/2 مدنی والتي تجيز لمالك العقار المرتفق به أن يطلب نقل الارتفاق إلى وضع آخر من العقار أو إلى عقار آخر يملكه هو أويمي أجلبي إتا قبل الأجلبي ذلك إذا كان الموضع الذي عين أصلا قد أصبح من شأنه أن يزيد من عباء الأرتفاق أواصبح الإرتناق مانعا من احداث تحسينات في العقار المرتفق به .
ب- كما لاينطبق حكم المادة ۱۰۲۸ والتي تقضي بأن ، ينتهی حق الإرتفاق إذا تغير وضع الأشياء بحيث تصبح في حالة لايمكن فيها استعمال هذا الحق . ويعود أنا " عادت الأشياء إلى وضع يمكن معه استعمال الحق ، إلا أن يكون قد انتهى بعم الاستعماله.
ج- كما لاتطبق المادة ۱۰۲۹ مدني على الشيوع الاجباري والتي تقضي بأن المالك العتاز النرتنق به أن يتحرر من الإتفاق كله أو بعضه إنا فتد الارتفاق ال مانعة للعقار المرتفق ، أو لم تبق له غير فائدة محدودة لا يتناسب البتة مع الأعباء الواقعة على العقار المرتفق به .
د- كما لا يسري على الشيوع الاجباری حكم المادة 1020/2 مدنی والتي تقضي بأنه لا يجوز أن يترتب على ما يجد من حاجات العقار المرتفق أية زيادة في عبه الارتفاق
ثالثاً : ويراعى أنه إذا كان محل الشيوع الاجباری فناء أو مرا مشتركا يفصل بين بنائین ، قلمالك كل بلاء الحق في فتح مطلا مواجها على الفناء أو المروحيث يترك مسافة متران من حافة الطريق الملاصقة لأرض الجار
أحكامه : أما عن الأحكام التي يخضع لها الشيوع الاجباری ، فنذكر من بعضها ما يلي :
۱- ان حقوق الشركاء في الشيوع الاجباری نحدد على ضوء طبيعة هذا الشيوع ويبدو ذلك واضحا سواء بالنسبة التصرف في المال الشائع أو في استعماله . فبالنسبة للتصرف ، فإنه لا يجوز للشريك في الشيوع الأجباري أن يتصرف في حقه على المال الشائع منفصلا عن العقار الذي أعد هذا المال لخدمته
وبالنسبة لاستعمال المال الشائع فإن حقوق الشركاء في هذا الخصوص أوسع نطاق من حقوقهم في الشيوع العادي ... فكل شريك استعمال المال الشائع كما لو كان مملوكا له بالكامل بشرط ألا يغير من تخصيص المال الشائع ولا يستخدمه بطريقة تؤدي إلى الانتقاص من حقوق باقي الشركاء وأن يراعي في هذا الاستخدام أن يكون قاصرا على خدمة العقارات التي أعد هذا المال لخدمتها وليس لمنفعة عقارات أخرى.
۲- أما بالاسبة لالتزامات الشركاء في الشيوع الاجباری ، فهناك التزام أساسی واقع على عاتق الشركاء وهو التزام سلبي بتحمل الشيوع وعدم امكان التخلص منه بطلب القسمة ، كما أن على الشركاء المساهمة في صيانة المال الشائع کل بنسبة حصته فيه ما الم يتفقوا على غير ذلك .
٣- ونظرا لأن التزام الشريك - في الشيوع الاجباری - بالمساهمة في نفقات الصيانة يعد بمثابة بتكليف عيني يقع على العقار الشائع ذاته ويتبعه وبالتالي تحت ای يد يكون ، فإنه من الممكن الشريك التخلص من هذا الالتزام بالتخلي عن مكية حصة الشائعة في المال الشائع لباقي شركائه في هذا المال وهذا التخلي يعد عملا قانونيا من جانب أحد لايلزم فيه موانئة باقي الشركاء ، ولا يلزم فيه أي شكل خاص. هنا مع ملاحظة أن التخلي لايعفى الشريك من إلتزامه بنفقات الصيانة الناجمة عن سوء استعماله المال المشترك ، فمصدر إلتزامه هنا هو الخطأ وبالتالي فهو التزام شخصي لايبرأ منه إلا بالوفاء به.
أمثلة تشريعية : أمثلة تشريعية للشيوع الاجباری :
لقد أورد المشرع تطبيقين للشيوع الاجباری هما
- الحائط المشترك ( ويلحق به الحائط الفاصل).
- والأجزاء المشتركة في ملكية الطبقات .
الحائط المشترك
شروطه : . وقد وضع المشرع قرينة قانونية لتيسير إثبات الاشتراك في ملكية الحائط المادة
في المادة ۸۱۷ مدني على أن , الحائط الذي يكون وقت انشائه فاصلا بين بنائين يعد
مشتركا حتی منرنهما ، ما لم يقم دليل على العكس، ويشرد لاعمال تلك القرية ما بلی من شروط :
أولا : أن يكون الحائط فاصلا بین بنائين ، فإن فصل الحائط بين بناء وبين أرض غیر مبلبة فلا تقوم التريدة ، وكذلك لا تقوم إذا كان الحائط يفصل بين أرضين متلاصقين سواء أكانت أرض فضاء او مزيونة.
ثانيا : أن يكون الحائط قد فصل بين البنائين مدذ انشائه ، فإذا ثبت أن أحد المالكين بلي مكه أولا ثم تلاه المالك الأفر مستترا ببناء الأول ، فلا يفترض هنا الاشتراك في الحائط الفاصل بينهما، وإنما هو ملك خالص لصاحب البناء الأول .
فإذا توافرت الشروط المتقدمة إفترض أن الحائط الفاصل مملوكا لمالكي البنائين حتی مقرفهما أي حلي أعلى جزء من البناء المننة ، أما الجزء من الحائط الذي يعان فرن
ذلك إلى قمة البناء الأعلى فيعد مكا خالصا لصاحب هذا البناء.
أما إذا لم تتوافر الشروط المتقدمة ، فعلى من بدعى الاشتراك في ملكية الحائط أن يثبت ما يدعيه وفقا للقواعد العامة .
استعمال الحائط المشترك واصلاحه وتجديده :
تقضي المادة (814) مدني بأن :
۱" - لمالك الحائط المشترك أن يستعمله بحسب الغرض الذي أعد له ، وأن يضع فوقه عوارض ليسدد عليها السقف دون أن يحمل الحائط فوق طاقته .
۲- فإذا لم يعد الحائط المشترك صالحا للغرض الذي خصص له عادة ، منفئة اصلاحه أو تجديده على الشركاء ، كل بنسبة حصته فيه " .
يتبين من هذا اللص أن كل شريك استعمال الحائط المشترك في العرض الذي أعد له ومن غير أن يحول ذلك دون استعمال الشريك الأخر له ، فلكل شريك أن يضع فوق الحائط سهامة ( عوارض ) ليسند عليها ستن بناته دون أن
يحمل الحائط فوق طاقته
ولما كان الغرض الذي أعد له الحائط المشترك هو أن يستتر به العقاران كل منهما عن الآخر، فإنه مما يتعارض مع هذا الغرض فتح أية محاور في هذا الحائط المشترك .
ولكن إذا كان هذا الحائط مملوك ملكية خالصة لأحد الجارين ، حق له فتح ما شاء له من مناور ، فإذا أفلح جاره في جعل هذا الحائط مشتركا بشراء أو بتقادم ، جاز له أن يطلب سد هذه المناور
واذا احتاج الحائط إلى ترميم أو تجديد، فإن كان ذلك بسبب خطأ من أحد الشريكين كان هو الملزم وحده بالكرميم أو التجديد ، ولا إشترك الجاران في النفقات كل بنسبة حصتة في الحائط . أما إذا كان اصلاح الحائط المشترك أو إعادة بنائه ليس نسبيا لتحقيق العدلون غرض ، عن قام أحد الشركاء بالاصلاح العادة البناء لزمته النفقات وحده
وللشريك الحق في التخلص من الالتزام بالاشتراك في النفقات إذا تخلى عن نصيبه في ملكية الحائط وبشرط جدية هذا التخلي ، فليس للشريك الذي تستلد مبانيه إلى الحائط المشترك أن يتخلص من التزامه إلا إذا قام بهدم هذه المباني قبل التخلى ، وإذا تخلى الشريك عن مكينته الشائعة في الحائط ، أصبح الشريك الأخر هو المالك له ملكية خالصة .
ماهيته : الحائط المشترك هو ذلك الحائط يفصل ما بين بناتين ويكون مملوكا لصاحبي البدائين على الشيوع ، أما الحائط الذى الناصل فهو يفصل أيضا ما بين بنائين ولكن يكون مملوكا ملكية خالصة لصاحب أحد البنائين وهذا الحائط لايجوز لمالكه هذمه بغير عثر قوی إذا كان في الهنم ضررا بأتجار الآخر الذي يستنكر ملكة بالحائط .
أما إذا كانت ملكية الحائط الفاصل مشتركة بين الجارين فإن الشيوع فيه يكون اجباريا .
ويتحقق الاشتراك في ملكية الحائط الفاصل إذا أقامه الجاران على حدود معهما بنفقات مشركة بينهما، أو أقامه أحدهما ثم اشترك الآخر في مكينه بالاتفاق أو بالتقادم المكسبا . وقد وضع المشرع قرينة قانونية لتيسير إثبات الاشتراك في ملكية الحائط المادة في المادة ۸۱۷ مدني على أن " الحائط الذي يكون وقت انشائه فاصلا بين بنائين يعد مشتركا حتی منرنهما ، ما لم يقم دليل على العكس "
تعلية الحائط المشترك :
تقضى المادة (815) مدني بأن :
" ۱- للمالك إذا كانت له مصلحة جدية في تعلية الحائط المشترك أن يعليه . بشرط ألا يلحق بشریکه ضررا بليغا : وعليه وحده أن ينفق على التعلية وصيانة الجزء المعلی ، وعمل ما يلزم لجعل الحائط يتحمل زيادة العبء الناشئ من التعلية دون أن يفقد شيئا من متانته .
۲- فإذا لم يكن الحائط المشترك مالحا لتحمل التعلية ، فعلى من يرغب فيها من الشركاء أن يعيد بناء الحائط كله على تنقله ، بحيث يقع ما زاد من سمگه في ناحيته هو بقدر الاستطاعة ، ويظل الحائط المجدد في غير الجزء المعلی مشتركا ، دون أن يكون الجار الذي أحدث التعلية حق في التعويضة."
يتبين من هذا النص أنه : ( إذا اقتضى الأمر تعلية الحائط لمصلحة الجارين ، اشتركا معا في نفقات التعلية كل بلسبة حصته .
فإذا كانت التعلية تقتضيها مصلحة جدية لأحد الجارين دون الآخر ، كان لهذا الجار أن يعلى الحائط على أن لايلحق بشریکه ضرر جسيما، وعلى أن يتحمل نفقة التعلية وصيانة الجزء المعلی ، واجراء ما يلزم لتمكين الحائط من أن يتحمل زيادة العبء الناشئة
عن التعلية دون أن يفقد الحائط شیدا من متانته .
فإذا اقتضت الفعلية اعادة بناء الحائط ، كانت تنكة ذلك على الجار الذي له
مصلحة في التعلية
ويلاحظ أن الجزء المعلی مسواء على دون تجديد الحائط أو بعد التجديد ، فسيبقى ملكا خالصا للشريك الذي قام بالتعلية .لكن إذا أراد الشريك الأخر أن يكون هذا الجزء أيضا مشتركا بيلهما ، جاز ذلك ، وعليه أن يدفع نصف نفقات التعلية ، وقيمة نصف الأرض التي تقوم عليها زيادة السمك إذا كانت هناك زيادة من ناحية الشريك الذي قام بالتعلية ( المادة 816مدنی)
ويراعى أنه لكي يصبح الجار شريكا في الجر ، المعطي ، فإنه يجب أن يتم تسجيل الاتفاق على ذلك أو الحكم الصادر به ، وأخيرا فإن حق الشريك في الجزء الأسفل في أن يشترك في الجزء المعطى لايرقد بالتقادم ، فيجوز المطالبة به ولو بعد خمسة عشرة سنة من تاريخ التعلية.
ملكية الطبقات والشقق
تعريف ذلك : هو ان يتعدد ملاك البناء الواحد فيكون لكل منهم طبقة او شقة يملكها ملكية مفرزة ويملكون جميعا على الشيوع بعض الأجزاء المشتركة فى البناء
الأحكام العامة
تحديد الاجزاء المشتركة :
تقضي المادة(856/1) مدني بأنه :
وإذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شتتها المختلفة ، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع ، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبية أو الشقة ، كل منا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه .
كما قضت الفقرة الثالثة من ذات المادة بأنه :
" والحواجز الفاصلة بين شقين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين " .
يتم تحديدها بأحد طريقين :
1- السند المنشىء لملكية الطبقات :
فإذا لم يتضمن السند المنشىء تحديدا لما يعد مشتركا من اجزاء المبنى يتم
اللجوء الى الطريق الأخر
2- الإعداد للإستعمال المشترك :
- والمقصود بالإستعمال المشترك هنا : هو الإستعمال المستهدف وليس الإستعمال الفعلى
- أنواعه : والإستعمال المشترك إما يكون بين الجميع او بين مجموعة من الملاك
- فيعد مشتركا بين جميع الملاك : الأساسات والجدران الرئيسية وقواعد الأرضيات والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وكل انواع الأنابيب
- ويعد مشتركا بين مجموعة من الملاك : الحواجز التى تفصل ما بين شقتين او ما يكون خاصا ببعض الشقق دون غيرها من كباب او دهليز
حقوق الملاك والتزاماتهم
بالنسبة للأجزاء الخاصة : لكل مالك على الأجزاء الخاصة به حق الملكية المفرزة من استعمال واستغلال وتصرف ولا يحده فى ذلك سوى ما نص عليه القانون او الإتفاق
- بالنسبة للقانون : يتقيد المالك فى سلطته على الأجزاء الخاصة به بنصوص القانون المتعلقة بالتعسف فى استعمال الحق فلا يجوز له أن يقوم فى طبقته او شقته بأى عمل من شأنه أن يضر بسلامة المبنى أو ينقص من متانته أو يشوه من مظره العام
- بالنسبة للإتفاق : يتقيد المالك فى سلطته على الأجزاء الخاصة به بما يعقده من اتفاقات تحد من سلطته عليه كالإتفاق على عدم تجزئة الجزء الخاص به بما ينتقص من قيمة البناء او يحوله من مستوى معين الى مستوى ادنى او الإتفاق على عدم تصرف المالك فى الجزء الخاص به الى اجنبى الا بعد موافقة باقى الشركاء
بالنسبة للأجزاء المشتركة :
تقضي الفقرة الثانية من المادة (856) معني بأنه :
" وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لاتقبل القسمة، ويكون نصيب كل ما فيها بنسبة قيمة الجزء الذي له في النار، وليس مالك أن يتصرف في نصيبه هنا مستقلا عن الجزء الذي يملكه " .
تتحدد حقوق والتزامات كل مالك فى الأجزاء المشتركة بحسب قيمة الجزء الذى له فى الدار وقت انشاء الدار او المبنى وعادة ما تذكر تلك القيمة فى سند التمليك و عند النزاع للمحكمة الا تتقيد بما ورد فى سند التمليك من ثمن وتقوم بمعاونة الخبراء فى تقدير تلك القيمة
كما يحد من سلطة المالك على الأجزاء المشتركة القيود التالية :
1- عدم جواز قسمة الأجزاء المشتركة : فقد رأينا أن المادة 856/2
مدنى تقضي بأن " هذا الأجزاء المشاركة من الدار الاتقبل القسمة ، وعلى ذلك لا يجوز لأي مالك الطبقة ارشية أن يطلب القسمة بالنسبة لهذه الأجزاء ."
2- عدم جواز تصرف المالك فى نصيبه المشترك مستقلا عن الجزء الذى يملكه : فلقد قضت المادة 856/2 مدنى بانه " ليس للمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلا عن الجزء الذي يملکه "
3 - عدم جواز استعمال الاجزاء المشتركة بصورة تخل بمنفعتها بالنسبة لها او بالنسبة لباقى الشركاء : فقد قضت المادة 857 مدني بأن " كل مالك ، في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه في الدار ، حر في أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له ، على ألا يحول دون استعمال باقي الشركاء الحقوقهم "
4 - عدم جواز اجراء تعديلات فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة باقى الشركاء حتى عند تجديد البناء الا اذا كان هذا التعديل الذى يقوم به احد الملاك على نفقته الخاصة من شأنه ان يسهل استعمال تلك الأجزاء دون ان يغير من تخصيصها او يلحق الضرر بالملاك الأخرين :
فلقد قضته المادة 857/2 مدني بأنه : ولا يجوز احداث أي تعديل في الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء ، إلا إذا كان التعديل الذي يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة ، من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين
5- وجوب اشتراك كل مالك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وادارتها وتجديدها ويكون نصيبه فى هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار مالم يوجد اتفاق على غير ذلك ولا يجوز ان يتخلى المالك عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الأشتراك فى التكاليف السابق ذكرها .
فقد قضت المادة (858) مدنی بأنه "
1- على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وأدارتها وتجديدها ، ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك .
2- ولا يحق المالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك في التكاليف المتقدمة الذكر،.
-
سفل والعلو
التزامات صاحب السفل
(1) الالتزام بالقيام بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو :
تقضى المادة ( 859 ) معني بأن :
" 1- على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو
2- فإذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات ، جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل ،
ويجوز في كل حال لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر باجراء الترميمات العاجلة "
يلتزم صاحب السفل باجراء ما يلزم لصيانة السفف والأخشاب العاملة له حيث أنها تعد ملكا له وذلك منعا لسقوط العلو كما يلتزم بصيانة جدران العقل وترميمها
فإذا أخل صاحب السفل بالتزامه العمابق وترتب على هذا الأخى تهدید سلامة العلو ، جاز لصاحب العلم أن يلجأ إلى تاشي الأمور المستعجلة ليأمر باجراتها ، أما إذا كانت الترميمات المطلوبة غير عاجلة فله أن يلجأ إلى القاضي العادي ، كما يجوز لصاحب العلوأن يستأذن القضاء في القيام بنفسه بالترميمات الضرورية في المسفل ويرجع بما أنننه في ذلك على صاحب الستل إلا رخص القضاء الصاحب العلو في القيام بالترميمات على نفقة صاحب السفل ، وقد لا يستدعي الترميم اخلاء السفل من شاغليه ،وقد يقتضى الترميم اخلائه وتسليمه لصاحب العلو لاجراء الترميم المطلوب ، وفي هذه الحالة يكون لصاحب العلو الحق - طبقا للقواعد العامة - في حبس السفل حتى يستوفی حته ، كما يجوز له أن يحصل على انن من المحكمة في تأجير السفل أو سكناه استيفاء
ويجوز لصاحب العلو - بدلا من طلب الائن بترميم العقل - أن يطلب من المحكمة أن تأمر يبيع السفل لمن يشتريه ويرممه فيحول بذلك دون سقوط العلو، وعلى المحكمة اجابة صاحب العلولطلبه إذا وجدت مبررا لذلك . ويلاحظ أخيرا أن التزام صاحب السفل بارمیم سفله يعد التزاما عينيا، وبامكانه التخلص منه إذا تخلى هو عن ملكية السقل .
(2) الالتزام بإعادة السفل اذا انهدم :
تقضى المادة ( 860) مدني بأنه :
" 1- إذا انهدم البناء . وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله ، فإذا امتنع ،
جاز للقاضي أن يأمر ببيع الستل ، إلا إذا طلب صاحب العلو أن يعيد هو بناء السقل على نفقة صاحبه .
۲- وفي الحالة الأخيرة ، يجوز لصاحب العلوان بملع صاحب السفل من السكلی والانتفاع حتى يؤدی ما في ذمته ، ويجوز له أيضا أن يحصل على ايجار السل أو ته عكلاه ، استيفاء لحقه " .
الزم القانون صاحب السفل أن يعيد بناء سفله طالما كان الهدم غير راجع الخطأ صاحب العلو . أما إذا كان الهدم راجع إلى خطأ صاحب العلو التزم الأخير بتعويض صاحب السل ولا يلتزم الأخير بإعادة بناء سفله ، ولكن إذا أعاد بنائه فعلا رجع لصاحب العلوحته في القرار على السفل . وعلى ذلك إذا انهدم المقل بفعل صاحبه إلتزم بتعويض صاحب الطو عن الضرر الذي أصابه من هدم علوه واعادة بنائه . أما إذا انهدم العلو فقط، فلا رجوع لصاحبه على صاحب السفل وإنما يرجع على من تسبب في هدم علوه.
فإنه إذا اتهم العلو بغيز خطأ من صاحبه سواء كان الهدم بفعل صاحب العقل أو بسبب أجنبي : التزم صاحب السفل بأعادة بناء سقله ، ويشترط لقبول دعوی صاحب العثو باعادة بناء السفل أن يكون البناء قد انهدم نمط ، أما إذا كان السفل آیلا للسقوط دون أن يلهدم ، نلصاحب العلو أن يلجأ إلى السلطة الادارية المختصة غالبا لم ألسفل ثم يطالب باعادة بنائه بعد ذالك .
وإذا أخل صاحب السقل بالتزامه باعادة بناء السفن في الأحوال التي يجب عليه فيها ذلك ، جاز لصاحب العلو اجباره على اعادة السفل ، فيكون بالخيار بين أمرين : إما أن يطلب اعادة بناء العمل على نفقة صاحبه وإما طلب بيع المغل . فله أن يطلب من القاضي بناء الأسفل على فئة صاحبه ، فإذا أعاد بناءه ، رجع بما أنفقه على صاحب السقل ، وله حق حبس السفل حتى يستوفى ماله من حق ، ويجوز له أيضا في هذه الحالة أن يطلب الاذن في ايجار السفل أو سكناه بأجر المثل لاستيفاء حقه ، وإما أن يطلب بيع الستل على صاحبه ، ويكون الثمن من حق صاحب العقل ، وعلى المشتري أن يعيد بناء السفل
التزامات صاحب العلو :
تقضى المادة ( 861) مدنى بأنه :
" و لا يجوز لصاحب العلو ان يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل "
بصفة عامة لا يجوز لصاحب العلو أن يقوم بأي عمل من شأنه الأضرار بصاحب السفل ، كما يلزم بالقيام بكل ما يلزم في العلو من أعمال لمنع حدوث الضرر بصاحب السقل وعلى ذلك لا يجوز لصاحب العلو وبناء طابق جديدا فوق علوه إنا ترتب على ذلك الحاق ضرر بصاحب السفل ، ولكن يجوز له ذلك طالما كان العلو بجدرانه واسقفه وسطحه مملوكا له ، بشرط الا يزيد في عبء العلو على الأسفل إذا كانت أساسات السفل لا تسمح ببناء هذا الطابق ، وإلا يكون في عمله هذا مخالفا للقوانين واللوائح المنظمة للبناء وارتفاعه
ملكية الأسرة
شروطها
تقضي المادة 851 مدني بأن :
" لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل أو المصلحة أن يتفقوا كتابة على انشاء ملكية الأسرة ، وتتكون هذه المكية إما من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها أو بعضها مع الأسرة، وإما من أی مال أخر مملوك لهم اتفقوا على ادخاله في هذه الملكية "
وتقضى المادة 852مدني بأنه :
" 1- يجوز الاتفاق على انشاء ملكية الأسرة لمدة لاتزيد على خمسة عشر سنة ، على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة الاذن في اخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتفق عليه اذا وجد مبرر قوی لذلك .
٢- وإذا لم يكن للملكية المذكورة أجل معين ، كان لكل شريك أن يخرج نصيبه منها بعد ستة اشهر من يوم أن نعلن إلى الشركاء رغبته في اخراج نصيبه "
.. يتبين من النصوص المتقدمة أنه يشترط لقيام ملكية الأسرة ما يلي :
ثانيا : اموال مملوكة لأعضاء الأسرة
وقت الملكية : أن تكون أموالا حاضرة وقت الأتفاق وليست أموال مستقبلة سواء كان مصدرها تركة استبقاها الورثة على الشيوع او اموالا الت اليهم بسبب مستقل من اسباب الملكية وسواء كانت أموال منقولة ام عقارية
ثالثا : ان يتم الأتفاق على انشاء ملكية الأسرة كتابة :
- نوع الكتابة : يستوى ان تكون عرفية او رسمية
- علة الكتابة : الكتابة متطلبة للإنعقاد وليس للإثبات وبالتالي يعد الاتفاق غير المكتوب باطلا حتى ولو أقر به المتعاقدون أو وجهت فيه اليمين
اولا : يلزم ان يكون الشركاء اعضاء اسرة واحدة
- المقصود بأعضاء الأسرة الواحدة :
- رأى أول ( المعنى الضيق): يتجه الرأي السائد إلى تحديد مفهوم الأسرة على ضوء نص المادة 34 مدنی والتي تقضي بان " تتكون اسرة الشخص من ذوي قرباه ، ويعتبر من ذوي القربي كل من يجمعهم أصل مشترك "
- رأى ثانى ( المعنى الواسع ): ويذهب البعض إلى أكثر من ذلك حيث يرون أنه يستوي أن تكون القرابة بين أعضاء الأسرة قرابة نسب أو قرابة مصاهرة على أساس أن القانون لم يشترط سوى أن يكون الشركاء أعضاء أسرة واحدة ، ورابطة القرابة التي تربط أعضاء الأسرة تأتي إما عن طريق النسب أو عن طريق المصاهرة
رابعا : الا تزيد مدة الاتفاق على خمسة عشر سنة :
- فإذا تم الإتفاق على مدة تزيد عن الحد الأقصى : بطل الإتفاق فيما يجاوز الحد الأقصى إلا اذا تبين ان العقد ما كان ليتم بأقل من المدة الطويلة المتفق عليها عندئذ يبطل الإتفاق كله
- فإذا تم الإتفاق على مدة فى حدود الحد الأقصى : فلا يجوز لأحد طلب القسمة ومع ذلك فلقد أجاز المشرع اذا طرأت ظروف اثناء المدة المتفق عليها تقتضى إخراج نصيب احد الشركاء ان يطلب من المحكمة الإذن له بذلك
- وإذا لم يتم الإتفاق على مدة لملكية الأسرة : كان لكل شريك ان يخرج نصيبه منها بعد ستة اشهر من يوم ان يعلن الى الشركاء رغبته فى ذلك بأى طريق لللإعلان
أحكامها
اولا : فيما يتعلق بالادارة
تقضي المادة (854) مدني بأن ::
" 1- للشركاء أصحاب القدر الأكبر من قيمة الحصص أن يعيدوا من بينهم للادارة واحدة أو أكثر ، وللمدير أن يدخل على ملكية الأسرة من التغيير في الغرض الذي أعد له المال المشترك ما يحسن به طرق الانتفاع بهذا المال ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك .
۲- ويجوز عزل المدير بالطريقة التي عين بها ولو اتفق على غير ذلك ، كما يجوز المحكمة أن تعزله بناء على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوی پیرر هذا العزل"
.
1- طريقة الإدارة :
- يجوز للأغلبية االشركاء أصحاب النصيب الأكبر ان يعينوا من بينهم مديرا اواكثر ويجوز لهم عزله كما يجوز للمحكمة عزله اذا طلب منها ذلك ووجد مبرر قوى لذلك
- كما يجوز للأغلبية الشركاء ان تباشر بنفسها أعمال الإدارة دون حق الأعتراض من الأقلية
2- سلطات الإدارة : للمدير القيام بأعمال الإدارة المعتادة وغير المعتادة فله ان يدخل على ملكية الأسرة من التغيير فى الغرض الذى اعد له المال المشترك ما يحسن به طرق الإنتفاع بهذا المال مالم يكن هناك اتفاق على غير ذلك .
ثانيا : فيما يتعلق بتصرف الشريك فى نصيبه :
تقضي المادة ( 853) مدني بأنه :
" ۱- ليس للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة ، ولا يجوز لأي شرين أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة ، إلا بموافقة الشركاء جميعا.
٢- وإذا تملك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء برضاء هذا الشريك أو جبرا عليه ، فلا يكون الأجنبي شريكا في ملكية الأسرة الا برضائه ورضاء باقي الشركاء ".
- لا يجوز للشريك أن يتصرف فى نصيبه الى الغير بدون موافقة باقى الشركاء سواء كان هذا التصرف ناقل للملكية بعوض او بتبرع او برهنها للغير وسواء كان ذلك فى بيع إجبارى أو إختيارى
- ولكن يجوز للشريك أن يتصرف فى نصيبه إلى احد الشركاء
إدارة المال الشائع
أنواع الإدارة
إدارة معتادة :
حفظ المال الشائع:
تقضى المادة ۸۳۰ مدنی مصرني بأن لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء ، ولو كان ذلك بغیر موافقة الشركاء .
فأعمال الحفظ يجوز أن يتولاها كل شريك مشباع منفردا ودون حاجة الى موافقة باقي شركائه ، ومن أمهتها أعمال الترميم والصيانة وجلى الثمار في مواعدها قبل أن تتلف ، وكذلك التصرفات القانونية اللازمة للحفاظ على المال الشائع کرفع دعاوی الحيازة وقطع التقادم والوفاء بالضرائب ... الخ وللشريك المشاع أن يرجع على بقية شركائه بما أنفق حتى ولو كانوا قد عارضوا قيامه بأعمال الحفظ .
نفقات الحفظ والإدارة وسائر التكاليف :
تقضى المادة ۸۳۱ مدنی مصرى بأن : نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء ، كل بقدرحصته ، ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك ، يعد هذا النص محض تطبيق القواعد العامة ، فطالما كان كل الشركاء ملاكا للمال الشائع ، فإنه من البديهي أن تنقسم تكاليف هذا المال عليهم جميعا كل بقدر نصيبه في المال الشائع
وكل ذلك مالم يتفق على غيره ، أي يتفق علی نسب أخرى تقتل أو تزيد عن نسبة ما للشريك من حصة
ويجوز لأي شريكن يتخلص من هذه النفقات إذا تخلى عن حصته في المال الشائع وذلك تزولا على القواعد العامة التي تجيز النزول عن الحق العيلي ، فإذا حدث هذا التخلي آلت حصة المتخلى الى الشركاء الآخرين ، كل بقدر حصته ، وفي هذه الحالة يتحمل باقي الشركاء التنقات كل بقرحصته الجديدة .
ويلاحظ أنه بالنسبة للنفقات النافعة والكمالية التي ينتها أحد الشركاء على المال الشائع ، فبسبب كونها غير ضرورية ، فإنه لا يحق له أن يرجع بها على بقية الشركاء إلا
إذا كان قد حصل على موافقتهم على أنفاقها ، صراحة أو ضمنا .
إدارة غير معتادة :
تقضي المادة ۸۲۹ علنی مصرى بأن :
1-للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المالي الشانع ، أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يفرج عن حدود الإدارة المعتادة ، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء ، ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان.
۲- وللمحكمة عند الرجوع إليها ، إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية ، أن تقرر مع
هذا ما تراه مناسبا من الحدابير . ولها بوجه خاص آن نأمر باعطاء المخالف من الشركاء
كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات "
يقصد بأعمال الإدارة غير المعتادة إدخال تغيرات أساسية في الغرض الذي أعد له المال لتحسين الانتفاع به ، كتحويل الأرض الزراعية إلى أرض بناء أو إلى أرض تستغل استغلالأ صناعيا ، أو تحويلها من أراضي زراعية تزرع المحصولات العادية إلى آرامشی حدائق ، ومنله تحویل مطمع إلى مقهى أولعكس
هذه الأعمال وأحكامه لم يكتف المشرع المصري في تقرير اجرائها بالأغلبية العادية ، وإنما نطلب أغلبية خاصة هي أغلبية الشركاء المالكين لثلاثة أرباع المال الشائع
لهذه الأغلبية الحق في اتخاذ القرار بالنسبة لهذه الأعمال وعليها أن تعلن قرارها للأقبة ، ، ومعنى ذلك أن الأغلبية تنوب
عن الأقلية نيابة قانونية . ولكن للأقلية في خلال شهرين من وصول اعلان الأغلبية لها
أن تعارض في قرار الأغلبية أمام المحكمة المختصة . وللمحكمة أن تراجع قرار الأغلبية
على ضوء حجج الفريقين ، وقد تری علم الموافقة على قرار الأغلبية في مطلع على الأخيرة القيام بالعمل ، وقد ترى الموافقة على القرار ، وعندئذ للمحكمة أن تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير گوضع شروط أو تقرير ضمانات تكتل انجاز العمل على نحو مرضی ، وقد يتبين أن العمل برغم ذلك لازال محفوفة بالمخاطر على حقوق الأقلية ، وفي هذه الحالة للمحكمة أن تأمر باعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بماند بسلق له من تعويض من جراء تنفيذ قرار الأغلبية إذا ثبت في المستقبل أن هذا القرار لم يكن محقا للمصلحة ، وقد تكون هذه الكفالة عينية أو شخصية .
وقد يحدث أن يقوم أحد الشركاء بالبناء على جزء مفرز من الأرض الشائعة قبل القسمة ، فهو يأتي بذلك عملا من أعمال الادارة غير المعتادة ، وقد توافق الأغلبية على
هذا العمل - صراحة قبل القيام به او با قراره بعد اتمامه - وقد لاتوافق تلك الأغلبية على هذا العمل أو لا تقره ، عندئذ لاينفذ هذا العمل في مواجهة باقي الشركاء الذين يملكون الأغلبية المقررة في هذا الشأن ، ويجبر الشريك على ازالة البناء عند حصول هذا الاعتراض مع دفع تعویض لباقي الشركاء أن كان له محل
ولكن إذا وافقت الأغلبية ( المقررة قانونا ) على البناء قبل اقامته أو أقرت عمل الشريك بعد البناء تعين على باقي الشركاء المساهمة في نفقات الانشاء كل بنسبة حصته
في المال الشائع ويكون البناء مکا شائعا بينهم كذلك.
طرق الإدارة :
تقضي المادة ۸۲۷ مدنی مصرى بأن تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجمعين ، ما لم يوجد اتفاق يخالف هذا ، . تضع هذه المادة القاعدة العامة في إدارة المال الشائع ، فتلك الإدارة تكون من حق الشركاء مجتمعين ، فلا يستتل أيهم بحلك الإدارة وإلا اعتبر مديا على حقوق باقي شركائه .
ولكن إذا كانت تلك هي القاعدة ، فقد يتعذر حصول هذا الإجماع ولذلك في واجه المشرع هذا الغرض بتقريره نظام قسمة المال الشائع قسمة مهيأة مكانية أوزماتية
قسمة المهيأة
انواعها
1- المهيأة المكانية :
المهيأة المكانية : هي قسمة مؤقتة حيث يقدم الشركاء العال الشائع قسمة منفعة وحيث بنتص كل منهم بجزء من المال الشائع يعادل حصته الشائعة في المال منازلأ لغيره من الشركاء عن الإنتفاع بباقي الأجزاء ولا يجوز الشركاء الاتفاق على قسمة المهنية المكانية لمدة تزيد على خمس سنوات ، فإذا زادت تم انقاص المدة إلى هذا الحد ولا يجوز أصلا اجبار الشريك على البقاء في الشيوع لمدة تزيد على خمس سنوات ، وإذا أنقضت مدة القبة وهي خمس سنوات جاز تجديدها لمدة أو مدد أخرى كل منها خمس سنوات . أما إذا لم يحدث اتفاق على المدة أو انقضت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق على تجديدها ، فإن المدة تكون عملة واحدة في الحالين ، تتجدد سنة قسنة حلى يعلن أحد الشركاء الأخرين رغبته في عدم التجديد ويجب أن يتم هذا الاعلان قبل انتهاء السنة الجارية بقناة أشهر على الأقل وعلى الأحكام السابقة تقضى المادة 846 / 1 مدنی مصری بانه :
۱- في قسمة المهيأة يتفق الشركاء على أن بفئص كل منهم بمدفعة جزء مفرزی يوازي حصله في المال الشائع ، متلازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع ببافی الأجزاء ، ولايصح هذا الاتفاق لمحة تزيد على خمس سنين فإذا لم تشترط لها مدة ، أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ، كانت مدتها سلة واحدة ، تتجدد إذا لم يعلن الشريك الى شركانه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه يرغب في التجديد ..
وقد يحدث أن تدوم قسة المهاية المكانية مدة طويلة ، فتتجدد مدة تلو أخرى فتدوم إلى أكثر من خمسة عشر سنة دون أن تظهر رغبة أي من الشركاء في النهائها ، ولذلك تبدو هذه القسية أنها خير قسيمة للمال الشائع ارتاح لها الجميع ، ولذلك تمت الفترة الثانية من المادة 841 بما يلي : وإذا دامت هذه القسمة خمسة عشر سلة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما لم يتفق على غير ذلك ، وإذا حاز الشريك على الشيوع جزا مفرزا من المال الشائع مدة خمسة عشرة سنة ، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسة مهايأة ..
وينطبق ذات الحكم أيضا ملی حاز الشريك جزما مفرزة من المال الشائع يعادل حصته الشائعة مدة خمسة عشرة سنة وكان هناك أو اقترض أن هناك فضية مهاباة سابقة قامت الحيازة على أساسها . فإن قسمة المهيأة تنقلب هنا أيضا إلى قمة نهائية ما لم يتفق مقدما على غير ذلك .
وعلى ذلك . هذه القسمة النهائية لابد من تسجيلها ويعتبر تاريخها هو رقت انتهاء خمس الشرة سنة لا من وقت ایساء قسمة المهايأة وعلى ذلك إذا كتبت قسة المهايأة في محرر ، جاز تسجيله ، وإذا لم تكتب جاز لأي شريك أن يرفع النزاع إلى المحكمة فتقصي الأخيرة بثبوت التسعة النهائية
القسمة الزمانية : وقد تكون قسمة المهيأة قسمة زمانية :
حيث تقضى المادة 847 مدنی مصرى بأن : تكون قسمة المهيأة أيمنا بأن يتفق
الشركام على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل ملهم لمدة تتناسب مع
حصتها ومفهوم المهايأة الزمانية هو اتفاق الشركاء على أن يحوز كل منهم كل المال الشائع مدة معينة يتمتع به وحيث تتناسب هذه المدة مع ماله من حصة شائعة ، ويجب ألا يؤدي هذا الاتفاق على اجبار الشركاء على البقاء في الشيوع مدة تزيد على خمس
سلوات ، كما يعين هذا الاتفاق مدة المهايأة ركينية انقضائها ، ولا تنقلب المهاراة الزمانية
إلى قسة نهائية مهما طالت مدتها لأنها لاتهن القسمة النهائية .
قسمة المهيأة التي تسبق القسمة النهائية :
تقضي المادة 849 مدنی مصرى بأن :
1- الشركاء أن يتفقوا ، أثناء اجراءات القمة النهائية ، على أن يقسم المال الشائع
مهايأة بينهم ، وتظل هذه التسمة نافذة حتى تكع القسمة النهائية .
۲- فإذا تعذر اتفاق الشركاء على ف ة المهايأة ، جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه
ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها ، بعد الاستعانة بخبير إذا اقتضى الأمر ذلك .
قد يحدث أن تبدأ اجراءات القسمة النهائية للمال الشائع ، وقد تطول هذه الاجراءات ، فيلجأ الشركاء إلى الاتفاق فيما بينهم على قسة مهيأة ( مكانية في الغالب تظل نافذة حلى القصيدة النهائية . ويجوز- إذا تعذر هذا الاتفاق - أن يطلب تلك القسمة من القاضي الجزلي ( الذي تجري أمامه اجراءات القسمة النهائية ) أي شريك فيأمر بها القاضي حتى ولو عارضها الباقين مستعينا في ذلك بخبير
، وتتميز هذا القسمة التي تسبق القسمة النهائية ، أنه لايشترط فيها اتفاق كافة الشركاء ، فيجوز اجرازها قضائيا رغم معارضة الأغلبية ، كما أنها تتميز بعدم وجود مدة زمنية محددة لها ، وإنما تظل قائمة على تنتهي اجراءات القسمة النهائية.
أحكامها : " خضوع قسمة المهيأة القواعد الايجار":
وعلى ذلك يذهب الفقه السائد على أن المهاباة بنوعيها، هي مقايضة انتفاع أتتفاع وهذه المقايضة تكون ايجار) .
ولذلك قضت المادة 448 مدنی مصرى بأن : نخضع قسمة المهيأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقونهم والتزاماتهم وطرق الإثبات ، لأحكام عقد الايجار ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة . وبناء على النص المتقدم ، إذ اقتسع الشركاء المال الشائع قسمة مهايأة ، ثم باع
أحدهم حصته الشائعة ، فيحتج بالقسمة على المشتري إذا كان لها تاريخ ثابت قبل البيع ،
ولو لم يكن المشترى عالما بالتسمة ، كما يجوز للمشتري أن يتمسك بالقسمة ولو كانت غير نافذة في حقه لعدم ثبوت تاريخها ... وذلك كله اعمالا لحكم المادة 604 مدنی
والخاصة بنفاذ الايجار في حق من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة.
وبالنسبة لأولية المتقاسمين ، فتعتبر القسمة كالتأجير من أعمال الادارة وعلى ذلك
إذا كان من بين المتقاسمين قاصرا مأذون له بالادارة فليس له أن يجري قسمة الأراضي
الزراعية والمباني قسمة مهايأة لمدة تزيد على سنة إلا باذن خاص من المحكمة او من
الوصی ( م 56 من قانون الولاية على المال ) كما تسري الأحكام الخاصة بسلطات الولى
والوصي والقيم والوكيل عن الغائب المنصوص عليها في قانون الولاية على المال على
قيمة المهايأة التي تتم نيابة عن الشريك الغائب أو الخاضع لأحكام الولاية والوصاية أو
القوامة.
كما تطبق على قسمة المهيأة قواعد الايجار الخاصة بحقوق المهاينين والتزاماتهم ،
فكل شريك يكون له حقوق المستأجر من تسليم وتعهد بالصيانة وضمان التعرض وللعيوب
الخفية وعليه التزامات المستأجر من دفع الأجرة ( وهي المنفعة هنا) واستعمال العين بحسب ما أعدت له والمحافظة عليها وردها عند انتهاء المدة كما تطبق با قواعد الايجار
من الباطن وإنبات الايجار الواردة فحسب في القانون المدني دون غيره من التشريعات
الاستثنائية الخاصة بالايجار
سلطة اغلبية الشركاء :
تقضى المادة ۸۲۸ مدنی مصرى بأن :
1- ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الادارة المعتادة يكون ملزما
للجميع ، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء ، فإن لم تكن ثمة أغلبية المحكمة
بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ، ولها أن تعين
عند الحاجة من مدير المال الشائع.
٢- وللأغلبية أيضا أن تختار مديرا ، كما لها أن تضع للادارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى لي على خلقاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان
3- وإذا تولى أحد الشركاء الإشارة دون اعتراض من الباقين ، عد وكيلا عنهم"
تولى اغلبية الشركاء الادارة :
يقصد بالأغلبية هنا هي من يملكون أكثر من نصف الأنمية وبعض النظر عن عددهم ، حيث يمكن أن يكونوا من حيث عدد الأشخاص أقية ، بل يمكن أن تلحق الأغلبية المطلوية الشريك واحد . هذه الأغلبية لها أن تتولى بنفسها أعمال الادارة المعتادة
. وليس للأقلية أن تعرض إلا إذا ثبت نصة الغالبيه في استعمال حقها في الادارة .
ولهذه الأغلبية أن تختار مديرا من بين الشركاء أو من غيزه تولى أعمال الادارة المعتادة وحيث تكون أعماله نافذة في حق الجميع . وقد ترى الأغلبية أن تضع نظام يكفل حسن الادارة بحزم به هذا المدير ، وفي هذه الحالة يسري هذا النظام ، على جميع الشركاء وعلى خلفائهم (خلافة عامية أو خاصة). وكما كان من حق الأغلبية وضع نظام للادارة ، فلهذه الأغلبية أيضا تعديل النظام أو الغاؤه أو وضع يدي عمله .
حالة عدم توافر الاغلبية اللازمة للادارة المعتادة :
إذا لم تتوافر الأغلبية على النحو المتقدم ، وأدى هذا إلى تعطيل الإدارة ، جاز لأي شريك الالتجاء إلى المحكمة المختصة للخذ من التدابير ما تقتضيه الضررة ، ولها أن
تعين عن الحاجة من يدير المال الشائع سواء من بين الشركاء أو من غيرهم ، حيث يكون لهذا المدير سلطة الحارس القضائي فيتولى أعمال الادارة ويقدم حسابا عنها للشراء
قيام احد الشركاء بالادارة دون اعتراض من بقية شركائه :
وقد يحدث غالبا أن يتولى أحد الشركاء وحده ادارة المال الشائع ويسكت بقية شركائه فلا يعترضون ، فعندئذ يعد هذا الشريك في قيامه بأعمال الأدارة أصيلا عن نفسه ووگیلا
عن بقية الشركاء في أعمال الأدارة المعتادة ، وعلى ذلك إذا اعترض البعض ولم يعرض البعض الآخر ، فإن كانت حصص من لم يعرضوا بالاضافة إلى حصة الشريك المدير نمل أغلبية الأنصبة ، كان عمله نافذا في مواجهة الجميع باعتبار أن العمل صادرا من الأغلبية ، أما إذا اعترض شدنی ادارته من الشركاء من تكون جميعهم في المال الشائع لاتقل عن الاصف ، فإنه لايصبح عندئذ ممثلا للأغلبية وبالتالي لايجوز له المضي في ادارته .
التصرف فى المال الشائع :
التصرف في الشي أما أن يكون تصرفا ماديا أو قانونيا ، والتصرف المادي (باستهلاك الشي أو إعلايه ) لايثبت في الملكية الشائعة إلا الشركاء جميعا ، فإذا انفرد به أحدهم كان معتدي على حقوق باقي شركائه ويسكل في مواجهتهم . أما التصرف القانوني - وهو محل بحثا الأن - فيكون بنتل الحق أو بترتيب حق علي عليه الغيز .
والتصرف في المال الشائع يمكن أن يكون تصرفا وارنا على حصة شائعة أو على جزء
مفرز مله ، وقد يكون التصرف صادرة من الشركاء جميعا أو غالبيتهم أو من شريك
منفرد
-
-
تعريفها :
تقضي المادة 825مدنی مصرى بأنه : إذا ملك اثنان أو أكثر شيدا غير مقرز بحصة كل منهم فيه ، فهم شركاء على الشيوع ، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك ، ومعنى ذلك أن الملكية الشائعة
أو هي وضع قانونی ناتج ، عن تعدد أصحاب الحق العيلي الواحد
هذه الملكية الشائعة تتناول المال الشائع كله غير منقسع ، أما حق كل شريك فيقع على حصة شائعة في هذا المال
ولما كان ملاك المال الشائع متعددين فلا بد من تحديد حصة لكل منهم في هذا المال ( النصف ، الريع ، الثلث... إلخ ) وتتحدد هذه الحصص عادة عند بدء الشيوع ويمضي المصدر الذي أنشأه ، ولا يوجد العدد الملاك على الشيوع ، فهو يقوم بين شخصين أو أكثر والأمل عند التعدد هو تساوی انصبة الشركاء ما لم يثبت غير ذلك .
ويلاحظ أن الأسباب التي تؤدي الى وجود الملكية الشائعة هي بذاتها الأسباب التي تكسب بها الملكية العادية ، غير أن أهم تلك الأسباب عملا هو الميراث ، حيث يتوقی تمورث عن عدة ورثة فتصبح أمواله مملوكة لهم شائعة حتى يتم فتها بينهم ، ولكن
قد تتحقق الملكية الشائعة بتصرف قانونی کالعقد أو الوصية ، كما يمكن أن تشا بمقتضى القادم المكسب للملكية والاستيلاء والالتصاق والشنعة
والملكية في الشيوع كالملكية المفرزة تشتمل على عناصر ثلاثة : الاستعمال والاستغلال والتصرف ، إلا أن الاستعمال والاستغلال يتقدان بحقوق الشركاء الآخرين . أما حق المالك المشتاع في التصرف فكحق المالك مكية مغرزة على أن يقع .تصرفه على حصته الشائعة ، فيستطيع أن يبيع هذه الحصة وأن يهبها ، وأن يرهنها رهنا رسميا او حيازيا