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13 La vente d'une maison individuelle (Les formalités postérieures aux…
13 La vente d'une maison individuelle
Les formalités préalables aux ventes d'une maison individuelle
Ces formalités reposent:
sur la réalisati° de formalités administratives, à partir des pièces pour sécuriser l'acte
L'analyse du dossier
En présence d'un avant contrat
L'avant contrat est reçu en Office ou par un AI
Dès récepti° les identifier et analyser
L'analyse de l'avant contrat
nous devons faire attenti° à tous les éléments qui peuvent rendre la vente caduc
Méthode mnémotéchnique
CQQCOQP
ATTENTI° dates de validité des DOCS
Permet de rappeler les conditions qui suspendent la vent
Les conditi° suspensives qui peuvent suspendre les effets de la vente sont:
5 more items...
Nous devons nous assurer que les conditions suspensives ont bien été purgées
1 more item...
Autre méthodo
Qualificati° juridique des parties
Opérati° juridiques envisagées
Objectifs recherchés
Contraintes
Délais à respecter
Points de vigilance du dossier
La vérificati° de la purge du délai de rétractati°
Régi par la LOI SRU du 13/12/2000
Modifié par la LOI MACRON 06/08/2015
Passe de 7j à 10
Permet de revenir sur sa décision sans pénalités ou motifs particuliers
Le délai cours à partir du lendemain de la remise en main propre ou de la récepti° par courrier recommandé avec accusé de récepti°
Acte sous seing privé ou authentique
Le Clt ne doit pas être un professionnel
ATTENTI° : En l'absence d'un avant-contrat, l'Acq bénéficie d'un délai de réflexi° de 10j avant la signature de l'acte de vente ( on envoie un projet).
Le vendeur n'a pas de délai de rétractati°
Décompte du délai:
A partir du lendemain de la première présentati° de la lettre recommandée avec accusé de récepti° notifiant l'avant contrat.
La lettre peut être remplacée par tout autre moyen de preuve permettant des garanties équivalentes
Si le dernier j est un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai de rétractati° se rapporte au 1er jour ouvrable.
Rappels sur la règlementati° des versements des prix de vente
L'AI et le Not peuvent percevoir le dépôt de garantie car ils possèdent une garantie financière au remboursement des fonds déposés
Les parties peuvent prévoir un versement à une date postérieur à ce délai
L'avant contrat est alors conclu sous la conditi° suspensive du versement de la somme à une date déterminée conventionnellement
En l'absence d'un avant contrat
Sans avant contrat le Not doit demander dès le 1er RDV:
Toutes les infos relatives au bien vendu (titre de ppt, diag tech, permis de construire...)
Toutes les infos relatives au prix et au moyen de financement
Toutes les infos perso du V et de l'Acq (CNI, livret de famille...)
Différence délai de rétractation et délai de réflexion:
C'est la même chose sauf que le délai de rétractati° est pour les avants contrats, le délai de rétractati° est utilisé lorsqu'il y a uniquement un contrat de vente.
Sur la demande de pièces aux parties et leurs analyse
La mise en oeuvre des formalités préalables relatives aux parties
Rappel des raisons qui obligent le notaire à vérifier l'ensemble des informations concernant les parties
Le notaire doit vérifier l'ensemble des infos concernant la vente car
il faut sécuriser la vente
Il faut vérifier: l'identité + la capacité + ce qui concerne le bien
Raisons qui obligent à vérifier l'identité des parties
C'est ce qui permet de certifier que la personne est celle qu'elle prétend être
ATTENTI° pour les lieux de naissance et la nationalité
Les raisons qui obligent à vérifier la qualité des parties
Qualité = Personne physique ou morale, situation matrimonial, particulier ou professionnel de l'immobilier...
On distingue les personnes par "leur qualité" car la loi a mis en place un système de protecti° en faveur du non professionnel (=consommateur)
Les raisons qui obligent à vérifier la capacité des parties
La capacité c'est l'aptitude de jouir de droits et d'obligations
2 types de capacités:
La capacité d'exercice: aptitude à exercer soit même un droit que l'on détient sans avoir besoin d'être représenté ou assisté d'un tiers.
La capacité de jouissance: aptitude à être titulaire d'un ou de plusieurs droits.
Les incapables sont :
les mineurs du fait de l'âge
Les majeure protéger du fait d'une altérati° mentale ou physique
Les majeures privés, retrait d'un droit à titre de sancti° ou pour protéger les tiers (marchand de someil)
La tutelle: incapacité juridique plus étendue, elle s'applique lorsqu'un majeure a besoin d'être représenté de manière continue, dans les actes de la vie civile.
La curatelle: permet d'assister le majeure dans les actes de la vie civile.
Les raisons qui obligent à vérifier le pouvoir des parties
Un pouvoir est un mandat, une procurati°
Document qui confère à un tiers (mandataire) de représenter le mandant.
Les raisons qui obligent à vérifier la situation matrimoniale des parties
Sous le régime légal, la présence des époux est nécessaire à la signature d'une promesse et d'un acte de vente d'un bien commun.
Article 215 du C.C:
même si le bien appartient à l'un des époux, les deux doivent être présent lors de la vente du logement de famille.
La réalisati° des formalités concernant les parties
Demandes de pièces -> Cf. fiches
La mise en oeuvre de formalités relatives aux biens
La vérificati° de la légitimité du propriétaire
à partir du titre de ppt et ceux des ppt antérieures
il faut remonter sur 30 ans (origine trentenaire)
identité + capacités
les immeubles (désignati°, nature, mesurage)
les procurati°
les servitudes
Obligati° imposée au ppt d'un bien au profit d'un ppt voisin
BUT: sécuriser la vente
L'identificati° du bien
extrait cadastrale+model 1+plans cadastraux
sur le site du cadastre
pour comparer les infos avec celles du titre antérieur ou celles de l'avant-contrat
Par un géomètre expert lors d'une divisi°
PV de bornage = délimiter un terrain avec des bornes
Doc d'arpentage = mesure l'ensemble de la surface d'un bien
La vérificati° des opérati° effectuées sur l'immeuble
Docs donnés par le vendeur:
Les copies des assurances et garanties correspondantes (garantie dommages-ouvrage)
Les copies de facture des travaux réalisés
La copie d'autorisati° d'urbanisme (déclarati° préalable, permis de construire)
Si le bien est vendu loué: la copie du contrat de bail conclu entre le vendeur et le locataire
autorisati° d'urbanisme à partir de 5m²
La règlementati° d'urbanisme (situati° du bien)
à la mairie du lieu ou se situe le bien
délai d'instructi° généralement 1mois
CU a règles de la commune
CU b = pré-opérationnelle (infos*complette CF;vente TAB)
Certificat d'assainissement
savoir si le bien est raccordé au réseau pub d'assainissement
Certificat d'alignement
permet de connaître la limite entre la ppt et la voie pub
Certificat de numérotage
connaître le numéro de voirie où se situe le bien
Certificat de non péril
savoir si le bien a fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité
Plan local d'urbanisme (PLU) ou plan d'occupati° des sols (POS)
principal doc de planificati° de l'urbanisme au niveau communal
il définit les projets d'aménagement de la ville et les règles de constructibilités
on le demande quand on doit réaliser des travaux, dès qu'il y a une clause suspensive concernant ceux-ci.
La vérificati° des diagnostics
Cf. cours de droit
La purge des droits de préempti°
Il confère à son titulaire le droit d'acquérir le bien en priorité si le ppt décide de le vendre.
purger=notifier aux titulaire notre intenti° de vendre
Il en existe plusieurs:
PRIV: locataire, co-indivisaire, pacte de préférence
Pub: mairie=commune, département, SAFER
SAFER= Société d'Aménagement Foncier d'Etablisement Rural
La purge du droit de préempti° dans l'intérêt public
Le not envoie une DIA (déclarati° d'intenti° d'aliéner) au titulaire du droit de préempti° dans laquelle il indique les conditi° de la cessi° (le vendeur, éventuellement l'acquéreur, le bien, le prix et les frais de négociation.
Le délai pour préempter est de 2 mois, l'absence de réponse par la mairie vaut acceptati° tacite
La purge du droit de préempti° dans l'intérêt privé
l'indivisaire
Le locataire
Si le bien loué est vendu libre de toute occupati°, le vendeur doit délivrer un congé valant offre de vente au locataire 6 mois avant l'expirati° du bail en précisant dans sa notificati° la vente et essentiellement le prix.
Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour préempter à défaut il doit avoir quitté les lieux aux termes du bail.
Le bénéficiaire du pacte de préférence
C'est un avant contrat qui confère au bénéficiaire une priorité pour acquérir le bien
Les principales clauses d'un acte de vente de maison individuelle
Cf. CLAUSIER
Les formalités postérieures aux ventes de maisons individuelles
3.Visas
vérifier par formaliste (1semaine avant le RDV de sign)
vérificati° et contrôle pour éviter refus SPF
4.Signature de l'acte authentique par le notaire
Par le notaire, la loi MACRON a supprimé l'habilitati° des clercs
2.Rédige acte
par clerc ou Not
Respecter formalisme SPF pour
télé@cte
5.Dépôt de l'acte en comptabilité
le comptable passe les écritures concernant l'acte en comptabilité
1.Formalités préalables
effectue dossier
demande des pièces
par clercs ou assistant
vérifie
6.Enregistrement+Publicati°
Effectué par le formaliste
Formalités fusionnées pour les actes de vente au SPF
elle sert à rendre l'acte opposable aux tiers
Enregistrement= date certaine+paiement des impôts
Envoie au SPF
Bordereaux des actes déposés et des formalités requises
Copie authentiques (parties) + Copie hypothécaire (banque)
Extrait d'acte (minimum 2 dont 1 agrafé au Kbis et au Model1)
Demande de renseignement sur formalités
Modele1
Paiement (par virement)