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物權 (用益物權 (地上權 (區分地上權 (性質 (比較 (普通地上權 (整體空間權), 區分地上權 (區分空間權)), 一種地上權，非新種類物權,…
物權
用益物權
地上權
地上權權利內容與基本概念
實務精華
耕地不得為地上權或時效取得之標的
觀念解析
地上權設定範圍
可為全部或一部
設定特定部分，應提出位置圖
若未特別言明，縱向及於土地上下
地上權設定目的
權利內容
建築物
非土地構成部分，繼續附著於土地，達到一定經濟上的目的，且不易移動
工作物
建築物以外之設備
橋樑、隧道
不以定著物為限
雕像、紀念碑
耕地 :red_cross:
地上權標的物
他人土地
地上權人之權利與義務
物上請求權
可依占有人身份，行使物上請求權
得類推適用相鄰關係
支付地租義務
地上權不以支付地租為必要
約定地租，須經登記，始生物權效力
權益關係
期限 :red_cross:
地租 :check:
地上權人拋棄權利時，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租
存續期間逾二十年，或設立之目的已不存，法院得因當事人請求，斟酌情形，定存續期間，或終止地上權
期限 :check:
地租 :check:
地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利
地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人有時價補償請求權
地租 :red_cross:
地上權人得隨時拋棄其權利
積欠地租
積欠地租達二年，所有人得定相當期限催告地上權人支付，如於期限內不支付，所有人得終止地上權
地上權若經設定抵押權，應通知抵押權人催告事實
使用收益權
未約定使用方法，依土地性質為之
未登記約定使用方法，不得對抗第三人
未登記不生物權效力，但當事人間仍有債權效力
依設定目的及約定使用方法為之
均應保持其得永續利用
地上權人違設定目的及約定使用方法，經所有人阻止仍為之，所有人得終止地上權
處分權
地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權
契約另有約定或另有習慣者，不在此限
種類
未將地上權與建築一體處分之效力
無定論
甲說
無效
乙說
建築物設定抵押權，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併拍賣
抵押權人對於拍賣價金，無優先受償權
有效
設定抵押權時，建築物已興建完成
地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而讓與或設定其他權利
設定抵押權時，建築物未興建完成
建築物設定抵押權，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併拍賣
抵押權人對於拍賣價金，無優先受償權
地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而讓與或設定其他權利
前項約定，非經登記，不得對抗第三人
地上權之消滅
實務精華
補償請求權與塗銷登記請求權間，不得主張同時履行抗辯
觀念解析
地上權消滅原因
存續期間
有 :check:
存續期間屆滿
有時價補償請求權
不待塗銷登記
法定、當然消滅
無 :red_cross:
法院得因當事人請求，斟酌地上權成立之目的、建物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形
結果
或終止其地上權
定其存續期間
要件
存逾二十年
或地上權成立目的已失
例外
地上權成立目的為公共建設，而未定期限，以建設使用目的完畢時，視為地上權之存續期限
拋棄
無償地上權
得隨時拋棄
有償地上權
定期限 :check:
拋棄前提
1 more item...
未定期限 :red_cross:
拋棄前提
2 more items...
要件
書面
須經第三人同意
第三人有以該物權為標的物之其他物權
或於該物權有其他法律上之利益者
拋棄登記
客體消滅
法定地上權
法定目的（建物）消滅
而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定
因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定
意定地上權
土地滅失
地上權消滅後之法律效果
地上權人之取回權
性質
地上權消滅時，地上權人得取回其工作物，並回復土地原狀
不於地上權消滅後一月內取回工作物，則歸於土地所有人
若有礙土地利用，土地所有人得請求回復原狀
客體
工作物 :check:
無長久固定性，不具獨立性
才有取回可能
建築物 :red_cross:
依土地所有人之購買權、地上權人之補償請求權處理
前提
無限制
回復原狀義務
地上權人取回後，應回復原狀
若礙土地利用，土地所有人得請求回復原狀
土地所有人之購買權
地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人。土地所有人願以時價購買者，地上權人無正當理由，不得拒絕。
請求權
地上權人之補償請求權
地上權人之建築物，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一月以上期間，請求土地所有人按建築物時價補償。契約另有約定，從其約定。
土地所有人拒絕地上權人之補償請求，或期間內未確答，地上權期間應酌量延長。地上權人不願延長者，不得請求前項補償。
不能協議時價，當事人得聲請法院裁定。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。
依第二項延長期間者，期間由土地所有人與地上權人協議；不能協議，得請求法院酌定。
前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。
地上權與土地租賃權之關係
實務精華
民451：租賃期限屆滿後，承租人仍使用收益租賃物，而出租人不即表示反對，視為以不定期限繼續契約
承租人請求登記為地上權人者，租賃關係與地上權同時並存
地上權因存續期間屆滿而當然消滅，無民法第451條之適用
觀念解析
租用基地建築房屋，當事人應於訂立契約二月內，為地上權登記
租用基地建築房屋，承租人於訂約後，得請求出租人為地上權登記
區分地上權
性質
一種地上權，非新種類物權
在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權
比較
普通地上權
整體空間權
區分地上權
區分空間權
客體
他人土地上下之一定空間
辦理登記時，以某固定參考點為基準以特定空間範圍
區分地上權與其他用益物權並存之關係
基本原則
若空間範圍未重疊，不違反排他性
用益物權與區分地上權重疊，依設定先後，定其優先效力
:question:
甲有土地，乙已設定普通地上權；後丙向甲表示，盼於乙地上方設定區分地上權蓋橋。甲應否取得乙同意，始得設定區分地上權 ？
甲未取得乙同意
無須取得同意
後成立之區分地上權，不得妨害先成立之普通地上權
若僅形式上佔有，不妨設定去分地上權
乙同意
普通地上權人願意限縮權力
後設定之區分地上權，效力先於先成立之普通地上權
區分地上權與其他用益物權間的權利調和
約定效力
土地所有人若未同意，則不受該約定拘束
約定未登記，不得對抗第三人
當事人
區分地上權人
用益物權人、土地所有人
意義
區分地上權人，得與該土地之使用收益權利人，約定限制使用收益
其約定未經土地所有人同意者，土地所有人不受該約定拘束
前項約定，非經登記，不得對抗第三人
相鄰關係
亦適用
農育權
權利
處分權
農育權與其農育工作物不得分離而為讓與或設定其他權利
農育權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。
前項約定，非經登記不得對抗第三人。
但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。
情事變更原則
前項情形，農育權人不能依約定目的使用者，當事人得終止。
農育權無支付地租之約定者，準用行使終止權之規定
農育權約定支付地租者，農育權人因不可抗力致收益減少或全無，得請求減免地租或變更使用目的。
農育權設定後，因土地價值昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減。
未定地租之農育權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，所有人得請求法院酌定其地租。
使用收益權
使用收益
未約定使用方法者，依土地之性質為之，並保持其生產力或得永續利用。
農育權人應依設定之目的及約定之方法，為土地之使用收益
改良
農育權人得為增加土地生產力或使用便利之特別改良。
農育權人將特別改良事項及費用，書面通知土地所有人
其於收受通知後不即為反對，農育權人於農育權消滅時，得請求所有人返還特別改良費用。
但以其現存之增價額為限。
前項請求權，因二年間不行使而消滅。
消滅
原因
存續期間屆滿
當然消滅，不待塗銷
積欠地租二年，定相當期限催告後，仍未支付
未定期限
前項終止，應於六月前通知他方當事人
除以造林、保育為目的外，當事人得隨時終止
存續期間逾二十年，或設立之目的已不存，法院得因當事人請求，斟酌情形，定存續期間，或終止農育權
情勢變更，不能依約定目的使用
出租農育權
未依設定目的及約定方法，阻止後仍繼續為之
效果
補償請求權 :question:
待釐清
工作物
農育權消滅時，農育權人得取回其工作物，並回復土地原狀
不於農育權消滅後一月內取回工作物，則歸土地所有人
若有礙土地利用，土地所有人得請求回復原狀
出產物
出產物未及收穫，而土地所有人又不願以時價購買者，農育權人得請求延長農育權至可收穫時為止，土地所有人不得拒絕。
但延長期限不得逾六月
農育權消滅時，農育權人得取回土地上出產物及農育工作物
意義
在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權
期限
得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年。
但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限
義務
支付地租
積欠地租二年，除另有習慣外，得定相當期限催告支付地租
如期限內不為支付，所有人得終止農育權。
農育權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。
不得出租
農育權人不得將土地或農育工作物出租於他人。
但農育工作物之出租另有習慣者，從其習慣。
農育權人違反前項規定者，所有人得終止農育權。
依設定目的及約定方式使用收益
未約定使用方法者，依土地性質為之，並保持其生產力或得永續利用。
農育權人違反前項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，所有人得終止農育權
農育權人應依設定目的及約定方法使用收益
農育權設定抵押權者，應同時通知抵押權人阻止之事實
用益物權總論
問題
數個擔保物權可否同時並存
:check:
效力之優先順序，以成立先後定
經濟價值若有剩餘，不妨再設擔保物權
用益物權與擔保物權可否同時並存
:check:
權利內容不同，可並存
效力之優先順序，以成立先後定
數個用益物權可否同時並存
:red_cross:
一個標的物，只能存在一個用益物權
例外：區分地上權
屬空間權
若未妨礙先存之地上權，可並存
使用收益會相衝突
意義
定限物權
用益物權
支配他人標的物之使用收益權能
擔保物權
支配他人標的物之經濟價值
所有權
區分所有
實務精華
建商與各承購戶分別約定之分管契約，有效（默示分管契約）
不得以規約否定分管契約之效力
觀念解析
背景說明
得為區分所有之標的
數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物
專有部分：區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的
共有部分：專有部分以外之其他部分，及不屬於專有部分之附屬物
「區分所有」奶一物一權主義的例外
將一建築物區分為數個特定部分，而每一特定部分都可以視為「一物」，成為一所有權客體
專有部分 :star:
權利狀態
得自由使用收益
得經其所有人之同意，依規約約定，供區分所有建築物所有人共用
相鄰關係
使用權的限制
區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用，及違反區分所有權人共同利益之行為
損害防免及進入權
於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生
他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
共同壁
專有部分之共同壁、樓地板、或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方、樓地板上下方之區分所有權人共負
但修繕費係可歸責於區分所有權人，由該區分所有權人負
要件
構造上獨立性
有牆壁、樓地板等，與建築物其他部分明確隔離
使用上獨立性
可獨立發揮經濟上之效用
在外部表現為單獨所有權之標的
有自己的門牌號碼
意義
區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為
所有權之標的者
共有部分 :star:
權利歸屬
全體區分所有權人共有
區分所有權人，約定將共有部分之全部或一部所有權，歸屬於某一特定區分所有權人，無效
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。另有約定者，從其約定
使用收益權
原則
使用收益依應有部分比例
約定專用部分及專用權之取得 :star:
約定專用部分
公寓大廈共用部分經約定，供特定區分所有權人使用
不得約定專用 :red_cross:
公寓大廈本身所占之地面
連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄
公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
約定專用有違法令使用限制之規定者
其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分
概念：建築物不可或缺之構造
專用權之取得
依規約
制定方式
2 more items...
團體契約
規約
可約定事項
約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體
各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定
禁止住戶飼養動物之特別約定
違反義務之處理方式
財務運作之監督規定
區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定
糾紛之協調程序
制定方式
區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，
與出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之
書面
對繼受人之拘束力
規約
繼受人應受拘束
其他約定
繼受人明知或可得而知者，亦受拘束
與分管契約比較
不得以規約否定分管契約之效力
變更或終止分管契約，應經全體共有人（區分所有人）同意
背景
民國84年以前，區分所有法律規定不足，新法則無溯及效力
建商與各承購戶分別約定之分管契約，有效（默示分管契約）
處分權
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔
意義
專有部分以外之其他部分，及不屬於專有部分之附屬物
基地
基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例
區分所有人出售專有部分（包括基地之應有部分），其他區分所有人無優先承購權
另有約定者，從其約定
地下室停車位及權利歸屬釋疑
種類
獎勵增設停車空間
自行增設停車空間
法定停車空間
總樓地板面積達一定標準，強制附設
所有權（共有）
法定停車位
區分所有權人依應有部分比例共有
起造人不得將共用部分（法定停車空間）
或為區分所有人以外之特定人設定專用使用權
或為其他有損害區分所有權人權益之行為
讓售於特定人
獎勵、自行增設停車位
原則：是否得為專有部分
情形
位於建築物之共有部分
同法定停車空間
具構造與使用上獨立性之專有部分
可由特定區分所有人單獨所有
如：起造人多建一層，專做停車位之用，有構造與使用獨立性
承上，若該層分20車位，且分售20人，由20人共有該層所有權（該層僅一物權）（詳見課本問題31)
使用收益權
法定停車位
區分所有權人得以規約約定使用
起造人不得將共用部分（法定停車空間）
或為區分所有人以外之特定人設定專用使用權
或為其他有損害區分所有權人權益之行為
讓售於特定人
獎勵、自行增設停車位
情形
位於建築物之共有部分
同法定停車空間
具構造與使用上獨立性之專有部分
某一區分所有人或第三人所有
1 more item...
數區分所有人共有
1 more item...
可由特定區分所有人單獨所有