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AULA 12 - PARTE 1 - MÉTODO EVOLUTIVO (UMA CONCESSIONARIA DE VEICULOS…
AULA 12 - PARTE 1 - MÉTODO EVOLUTIVO
EXISTEM IMÓVEIS TOTALMENTE ATÍPICOS
QUASE IMPOSSÍVEL DE SEREM ENCONTRADOS
UMA CONCESSIONARIA DE VEICULOS
TERRENO GRANDE
ACABAMENTO DE ALTO PADRÃO
INSTALAÇÕES ESPECIFICAS PARA A ATIVIDADE
UM GALPÃO
COM ESCRITÓRIO
ÁREA DE ALIMENTAÇÃO DOS COLABORADORES
INSTALAÇÕES ESPECIFICAS
NESTES EXEMPLOS SERIA IMPOSSIVEIS SITUAÇÕES COMO ESSAS
IDENTIFICA O VALOR DO BEM
PELO SOMATÓRIO DOS VALORES DE SEUS COMPONENTES
METODO EVOLUTIVO
MÉTODO EVOLUTIVO É DEFINIDO
VI = (VT + VB DEPRECIADO) * FC
VI = VALOR DO IMÓVEL
VT = VALOR DO TERRENO
VB = VALOR DA BENFEITORIA
FC = FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
6 - FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
VALOR DE MERCADO DO BEM / CUSTO DE REEDIFICAÇÃO
CUSTO DE REEDIÇÃO
QUE PODE SER MAIOR OU MENOR QUE 1
COEFICIENTE (QUE EXPRESSA VANTAGEM DA COISA FEITA)
5 - PARA O MÉTODO EVOLUTIVO SER FIEL
SOMAR VALOR DE TERRENO EM TERRA NUA + VALOR DA EDIFICAÇÃO
LEMBRANDO QUE DEVEREMOS DEPRECIA-LA PARA TER UM INFORMAÇÃO FIDEDIGNA
FC = VALOR DE MERCADO / CUSTO DE REPRODUÇÃO
SE O MERCADO ESTIVER AQUECIDO
ACIMA DE 1
ABAIXO DE 1
SE O MERCADO ESTIVER DESAQUECIDO
3 - A DEPRECIAÇÃO SERÁ FEITA
CONSIDERANDO-SE
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
IDADE APARENTE
5 - A IDADE APARENTE DO IMÓVEL TBM SERÁ VERIFICADA POR VOCÊ
IDADE CONSTRUTIVA
1 - LENVANTAMOS OS CUSTOS PARA SE CONSTRUIIR UM IMOVEL IDENTICO A ESTE
2 - EM SEGUIDA FAREMOS A DEPRECIAÇÃO ATRAVÉS DA TABELA INDICADA PELA NBR
4 - O ESTADO DE CONSERVAÇÃO SERÁ VERIFICADO POR VOCÊ
MÉTODO EVOLUTIVO NA PRATICA
1 - O VALOR DE UM TERRENO CALCULADO PELO MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS
É IGUAL A 60.000,00
2 - SOBRE O TERRENO EXISTE UMA CASA DE 200 M2
3 - O CUSTO UNITÁRIO PARA SE CONSTRUIR UMA CASA IDENTICA EM SITES ESPECIALIZADOS É DE 600,00/M2
4 - FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (MERCADO DESAQUECIDO)
0,90
5 - VI = (VT + VB) * FC
VT = VALOR DO TERRENO
VB = AREA DA EDIFICAÇÃO
VI = VALOR DO IMÓVEL
FC = 0,9
6 - VI = (60.000,00 + 200 M2
600/M2)
0,90
VI = 162.000,00
7 - AS ETAPAS AQUI ESTUDADAS DETALHADAMENTE
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO ATRAVÉS DO METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
CALCULO DO VALOR DEPRECIADO DA BENFEITORIA
MÉTODO EVOLUTIVO COM TABELA DE DEPRECIALÇAO DE ROSS REIDECKE
LENVATAMENTO DA AREA EQUIVALENTE
BUSCA DO CUB - CUSTO UNITÁRIO BÁSICO EM R$/M2
AREA EQUIVALENTE*CUB = CUSTO UNITARIO BÁSICO
CÁLCULO DO FATOR DE DEPRECIAÇÃO K
LEVANDO EM CONTA A IDADE APARENTE
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
CALCULO DO VALOR DA BENFEITORIA ATRAVÉS DA FORMULA
VALOR DEPRECIADO = VALOR DA BENFEITORIA *((100-K) / 100)