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AULA 6 - A ESCOLHA DO MÉTODO DE AVALIAÇÃO E O MCDDM (Método Comparativo…
AULA 6 - A ESCOLHA DO MÉTODO DE AVALIAÇÃO E O MCDDM (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado)
A ESCOLHA DO METODO QUE SERÁ USADO
DISPONIBILIDADE
QUALIDADE
DA FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
QUANTIDADE DE INFORMAÇÕES OFERECIDAS PELO MERCADO
EM FUNÇÃO DO BEM AVALIADO
POR CONTA DA CACTERISTICA DE CADA IMÓVEL A NORMA DOS ORIENTA A UTILIZAR CADA METODO
METODOS
3 - MÉTODO INVOLUTIVO
4 - MÉTODO EVOLUTIVO
2 - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM HOMOGENEIZAÇÃO POR INFERÊNCIA ESTATISTICA
5 - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
1 - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
A NORMA NOS ORIENTA A USAR PREFERENTEMENTE
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
MAS COMO DEFINIR O MÉTODO DE AVALIAÇÃO A SER UTILIZADO
1 - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
QUANDO FALAMOS DE VALOR DE MERCADO DE UM BEM
ESTAMOS FALANDO QUANTO O MERCADO ESTARIA DISPOSTO A PAGAR POR ESTE BEM
E ESTE VALOR MUDA DE ACORDO COM A SITUAÇÃO DO MERCADO
EXEMPLO UM DETERMINADO IMÓVEL PODERIA VALER 150 MIL NO ANO DE 2000
PODERIA PASSAR A VALER 300 MIL EM 2013
AS POR CONTA DE UMA CRISE FINANCEIRA DO PAÍS PODE TER O SEU VALOR DE 250 MIL
O QUE REGULA O PREÇO É O MERCADO
QUANTO O MERCADO QUER PAGAR PELO BEM
QUANTO O MERCADO PODE PAGAR PELO BEM
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO DE UM BEM
IMAGINE UM AP DE 3 QUARTOS EM MOEMA EM SÃO PAULO
OU UMA QUITINETE EM COPACABANA
UMA LOJA DE 60 M2 EM QUALQUER CIDADE BRASILEIRA
LOTE LOCALIZADO NA PERIFERIA
EXISTE UMA QUANTIDADE ENORME DE IMÓVEIS COM O MESMO PERFIL NOS CLASSIFICADOS E NOS SITES IMOBILIÁRIOS
DESSA FORMA DEVE-SE PEGAR ESTAS OFERTAS DE MERCADO E UTILIZAR UMA ANALISE ESTATÍSTICA
QUANTO VALE O IMÓVEL EM QUESTÃO
OU SEJA, O BEM AVALIADO
OU SEJA ESTAREMOS GERANDO UM MODELO ESTATISTICO
OBTENÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO AVALIANDO
LEVANDO EM CONSIDERAÇÃO AS VARIAVEIS DOS DADOS DA AMOSTRA
ESTE MÉTODO CONSISTE EM COMPARAR O IMÓVEL AVALIANDO COM OUTROS IMÓVEIS
COM A MESMA TIPOLOGIA
EM UM CENÁRIO PREVIAMENTE AVALIADO PELO PERITO AVALIADOR
DE FORMA A OBTER O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO ATRAVÉS DE COMPARAÇÕES ESTATISTICAS
O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO PARECERÁ O MAIS DIFICIL DESSE CURSO
ESTE É O METODO QUE MERECE MAIS ATENÇÃO POR ENVOLVER DADOS ESTISTICOS
E POR SER A RECOMENDAÇÃO DA NBR 14653
EXEMPLO PRATICO DE COMPARAÇÃO DE MERCADO
PRETENDO DETERMINAR O VALOR DE UM TERRENO COM 480 M2
FOI PESQUISADO NA REGIÃO CIRCUNVIZINHA VÁRIOS IMÓVEIS SEMELHANTES
GERANDO UMA AMOSTRA DE 5 DADOS
VER PLANILHA DO EXCEL
A CORRETA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
EXIGE A HOMOGENEIZAÇÃO
TRATAMENTO DE DADOS
ATRAVÉS DE DOIS TIPOS
TRATAMENTO POR FATORES
TRATAMENTO POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
O EXEMPLO SERIA VALIDO SE TODAS AS DEMAIS CARACTERISTICAS DO TERRENO FOSSEM IDÊNTICAS
HOMOGENEAS
OU HOMOGENIZADAS
OU SEJA
TODOS OS TERRENOS
DADOS
CONJUNTO DE TERRENOS
DEVERÃO ESTAR NO MESMO BAIRRO
NA MESMA POSIÇÃO DO QUARTEIRÃO, ESQUINA OU CENTRO DE QUADRA
MESMA TOPOGRAFIA
MESMA PROPORCIONALIDADE ENTRE AS DIMENSÕES DE FRENTE E PROFUNDIDADE
O MESMO SE APLICARIA A APARTAMENTOS
IMAGINA EXEMPLO 2, UM CONJUNTO HABITACIONAL ONDE CONSEGUIMOS UMA AMOSTRA COM 5 DADOS
TODOS OS 5 APARTAMENTOS DA AMOSTRA SÃO DE FRENTE OU DE FUNDO
TODOS NO MESMO ANDAS
TODOS COM O MESMO ACABAMENTO
NESSE CASO BASTARIA CALCULARMOS A MÉDIA ARITMÉTICA PARA OBTERMOS O PREÇO DO IMÓVEL AVALIANDO
PORÉM MUITO DIFICILMENTE ENCONTRAREMOS O EXEMPLO CONFORME A SITUAÇÃO ACIMA
HOMOGENEIZAÇÃO
REGRESSÃO LINEAR
PODE SER CONSIDERADO ITENS COM UM POUCO MAIS DE HETEROGENEIDADE
IMÓVEIS EM BAIRROS DIFERENTES
APARTAMENTOS COM CARACTERÍSTICAS DIFERENTES
COM PORTEIRO
SEM PORTEIRO
AREAS DE LAZER COM CONFIGURAÇÕES DIFERENTES
NÍVEIS DE ACABAMENTOS DIFERENTES
MODELO ESTATISTICO A SER USADO PARA A DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
EXISTEM 2 TIPOS DE TRATAMENTO DE DADOS
TRATAMENTO POR FATORES
TRATAMENTO POR INFERÊNCIA ESTATISTICA
TRATAMENTO POR FATORES
É USADO QUANDO VOCÊ NÃO TEM UMA DISPONIBILIDADE GRANDE DE ITENS NA AMOSTRA
SE VOCÊ NÃO CONSEGUE ENCONTRAR UMA QUANTIDADE GRANDE DISPONÍVEIS NO MERCADO
OS IMÓVEIS PARA COMPARAÇÃO DEVEM SER DA MESMA RUA OU NO MESMO EDIFICIO
REGRESSÃO LINEAR OU INFERÊNCIA ESTATÍSTICAS
ESSES METODOS DEVEM SER UTILIZADOS SE ENCONTRADA UMA QUANTIDADE GRANDE DE ITENS PARA COMPOR A AMOSTRA
CARACTERÍSTICAS DE CADA IMÓVEL DE AVALIAÇÃO E AS SITUAÇÕES ÀS QUAIS CADA UM SE APLICA
1 - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
AS AVALIAÇÕES UTILIZANDO OS MÉTODOS EVOLUTIVOS E INVOLUTIVOS
SÃO AQUELAS COM OS HONORÁRIOS MAIORES EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS
SÃO OS MÉTODOS QUE ENVOLVEM UM MAIOR TRABALHO
MAIOR ATENÇÃO NA VISTORIA
COMO NA ELABORAÇÃO DOS TRABALHOS PROPRIAMENTE DITOS
EXEMPLO PRATICO DE COMPARAÇÃO DE MERCADO
QUANDO NOS DEPARAMOS CO A SITUAÇÃO EM QUE EXISTEM DIFERENÇAS EM RELAÇÃO AO ANDAR, ACABAMENTO, POSIÇÃO (FRENTE OU FUNDO). ESSE GERALMENTE É O COMUM
PARA TRABALHAR COM ESSA REALIDADE É NECESSÁRIO FAZER A HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA