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Análisis Factibilidad, Avenida Sur. Julio 2015. Elaborado por SC (Glosario…
Análisis Factibilidad, Avenida Sur. Julio 2015. Elaborado por SC
Glosario
GAFO. General Merchandise Apparel, Furniture and Others
Capacidad de Consumo del mercado Potencial
Demanda de Mercado
Oferta de área comercial por categoría
Indicadores de potencial de venta por m2
Indice de saturación de oferta por m2
AICP. Area de influencia Comercial Potencial
Area Bruta Locativa (ABL)
Nivel Socio Económico (NSE)
International Council of Shopping Centers. ICSC
Indice de saturación de oferta. Es la cantidad de oferta Comercial en metros cuadrados por habitante en el AICP. ABL(m2)/ Hab AICP
Ubicación
Pereira
En Colombia y la región.
Demografía, Topografía, Clima, biodiversidad, economía, división política,
Transporte y vías de acceso
Oferta turística. Gastronomía, sitios de interés, biodiversidad, Ukumarí
Economía. Producción, servicios, inversión, consumo hogares, construcción, logística, PIB, Proyectos de desarrollo,, Indicadores económicos (Inflación, empleo,
Oferta Hotelera
Gran concentración en el Centro y Circunvalar
2015: 64 hoteles, 28 afiliados a Cotelco. Con más de 50 hab: Abadía Plaza, Gran Hotel Pereira,Hostal San Fernando, HOtel Comercial, Hotel Boutique San Simon,Movich (202)
El Proyecto
Mapas de Interconexión de rutas, barrios, centros comerciales, vecinos
Análisis de la Competencia
Arboleda 33.000m2,, La 14, 23.530, Unicentro 22.889, Victoria 13.763 , Pereira Plaza 13.340 , Bolívar Plaza 5.264, Novacentro 3.618, Alcides Arévalo2.203, El Progreso13.681, Unico6.487.
Area, desocupación, distancia en km y en tiempo. En Julio 2015, la tasa de desocupación fue del 8,6% en promedio. En La 14, Unicentro, Victoria, Pereira Plaza, El Progreso fue del 10%. En Alcídes el 50%, Arboleda el 3.5%, Bolívar 2.5%
Faltan estadísticas de ingreso a HOmecenter y Alkosto
Porcentajes de construcción vs. total del lote, parqueaderos, anclas
Area Bruta Locativa en círculos de influencia por isocronas. Examen de intersecciones y porcentaje en el total del AICP
Grandes Superficies. Dentro de un Centro Comercial o Free Standing. Exito, Jumbo, Alkosto, Makro, Pricesmart, Homecenter, Olimpica, Superinter, la 14
Grandes superficies en Centros Comerciales: Colsubsidio (PP), 1058m2- 8%, La 14 (L14), 16.400m2 -70%, Jumbo (UN) 4.422-20%, Pepe Ganga (Un) 843-3.7%, Exito (Ar) 3.981m2- 12%m2-, Pepe Ganga (Ar) 1156-3.5%, Metro (EP) 4,655-34%
Grandes Superficies. Categorías: Automercado, Ropa y Accesorios, Muebles y enseres, Electrodomésticos, Papelería y regalos, Juguetes y pasatiempos, Mejoras hogar, otros
Area de Influencia comercial potencial (AICP)
Sentido Vial, Dirección privilegiada del tráfico, movimientos de la poblacion en la ciuad, barreras viales y psicológica, ubicación de la competencia
Mapa de Isócronas (líneas de medida de desplazamiento). No se tuvo en cuenta desplazamiento al occidente
Información Demográfica del AICP
Distribución de Población por Estratos. :red_cross:
Demanda Potencial
Gasto promedio en GAFO y No GAFO es del 57% de los ingresos familiares. El 43% está en salud, educación, transporte y vivienda
La Demanda Potencial se determina por Nivel Socioeconómico (1-6) en isócronas de 5,10 y 15 minutos
Según ICSC,GAFO= Ropa y Accesorios 8%, Muebles 2%, otros 10%. No GAFO= Comida 25%, otros 55%
Gasto por Categoría. GAFO, ropa mujeres 2%. No GAFO, comida rápida 6%, restaurantes 5%, bares 15%, comunicaciones 6%, Bares y discotecas
No GAFO: comida el 25%, Supermercado 25%, automotriz 15%, comunicaciones, correo y telefonía
Proyección de Mercado Potencial. Punto de Equilibrio para GAFO: 400.000 por metro cuadrado. No GAFO: 800.000 m2, y 1 millón para supermercados por m2
Relación gasto en GAFO y No GAFO por categorías
El indicador de potencial de venta por metro cuadrado se estima en 350 dólares el metro cuadrado. (?). Si la relación volumen de ventas vs. ABL es superior a este valor, significa que hay potencial de ventas para nuevos negocios en este sector
Indice de Saturación: si tiende a 1 es más saturado. Pereira es de 0.22., Ibagué es 0.09 y Bogotá 0.17. La Saturación general para AICP es 0.19
Vivienda en el AICP. Estrato 2, 213; 3, 11285; 4, 1730; 5, 1117; 6, 2144. Total 16.490 personas
Georeferenciación de Parámetros de AICP: Tipo, ubicación, estrato,unidades, incremento habitacional, promedio por unidad de vivienda
Conclusiones
Demanda anual potencial es de 1.500 millones. Indicador de ventas mensuales quedaría en 2.125.049 por metro cuadrado que están por encima de los 350 dólares metro cuadrado mes, proyectado por desarrolladores internacionales
Concentración en estratos 2 y 3. Están en ascenso. Sugierne concentrarse en estos por ser el 56% de la población AICP, unas 170.000 personas
Oportunidad comercial para 19.000 metros en GAFO y 51.000 en NO GAFO
Categorías Ropa y Accesorios así como muebles y enseres tienen saturación de oferta. De hacerlo, deben tener gran poder de atracción
Entretenimiento y cines generan su propia demanda. Se puede aprovechar más ABL para ellos. 5000 m2 para cine y 2.500 para entretenimiento infantil
Venta de Vehículos. Interviene toda la familia.
Hotelería: de los 64, 47 están en las isócronoas de 5 a 10 minutos