Les servitudes
Droits et obligations
définition
Éléments constitutifs :
caractères
droit réel immobilier
démembrement de propriété
point de vue servant : charge point de vue dominant :droit
pour effet de diminuer l'utilisation pour le fonds servant
« la servitude est une charge imposée à un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant qui appartient à des proprios différents »
but : mise en valeur corriger les irrégularités
une charge grevant un immeuble au profit d'un autre immeuble
deux immeubles voisins appartenant à des proprios différents
ce démembrement existe de plein droit à l'égard de toute personne qui a la propriété des fonds servants ou dominants à la conditions d'avoir toutefois fais les inscriptions nécéssaires
donne un avantage au fonds dominant
confère à l'immeuble une plus value
immeubles faisant partis du domaine public ne peuvent faire l'objet d'une servitude sauf stipulation contraire
intérêt économique puisqu'elle contribue à valoriser le fonds dominant
servitude demeure même si on change de proprio
si pas de désignation de l'Assiette tout le fonds
la situation des immeubles : doivent absolument être voisins mais pas nécessairement contigus
une servitude existe tant que ce sont deux proprios différents
doit être un immeuble au sens de 900 caractère permanent
qualification
apparentes ou non
active ou passive
continues/discontinues
continue
discontinue
usage continuel et ne demande pas d'intervention humaine
va obliger son titulaire à adopter un comportement actif , des actes pour s'en occuper ou signifier qu'il l, utilise
non apparentes
apparentes
celles qu'on constate par des ouvrages extérieurs apparents
aucun signe visible de l'Extérieur
active
passive
quand on la considère en rapport avec le fonds servant
interdire au propriétaire du fonds servant certains acte de propriété ex :vue
fin de la servitude
accessoire du fonds
nature perpétuelle
charge passive
existe pour l'intérêt du fonds
mais peut tout de même être limité par convention
Si on divise les fonds dominants, la servitude va être exercée sur tous les lots subdivisés du lot original à la conditions que le fonds servant ne soit pas aggravé
exception parce que les autres démembrement de prop sont temporaires
fonds servant divisé : pas d'atteinte au fonds dominant
la servitude a un caractère perpétuel qui résulte du lien étroit qui l'unit à l'immeuble dont elle constitue un accessoire
droit de suite, la servitude va rester attachée au fonds dominant
pas susceptible de propriété distincte
le caractère accessoire de la servitude fait que le proprio qui se départit du fonds dominant ne peut continuer de jouir des avantages de la servitude
accessoire inséparable du fonds , il ne pourrait pas ne pas l'être
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11885, il pourrait se libérer de son obligation en abandonnant la totalité du fonds ou portion assez raisonnable pour l'exercice de la servitude
le titulaire du fonds servant se limite à un rôle passif
grève le fonds servant en faveur du fonds dominant
Mode d'établissement
testament
effet de la loi
contrat
destination du propriétaire
distinction
personnelle
réelle
On la place souvent dans un acte récognitif qui sert à établir la preuve ou à préciser son contenu
souvent publié puisque droit réel immobilier
* interprété de manière restrictive
créée pour son utilité, attachée à la chose au fonds du point de vue du fonds servant
attachée avec la personne, aussi un droit réel donc droit de suite et facultatif. d'abandon fait au bénéfice et pour l'utilité d'une personne désignée et ses ayant droits. Mais personnelle du pont de vue de la personne ex : chasse et pêche
conditions
- voisins et pas nécessairement contigus
- que la servitude apporte un avantage au fonds dominant
- les deux appartiennent à des proprios différents
- oblige le fonds servant à subir ou à ne pas faire quelque chose
- deux fonds de terre identifiés
- servitude de nature perpétuelle sauf dispositions contraires
si force majeure, permis de faire la preuve par d'autres moyens comme titre récognitif
peut être à titre onéreux ou gratuit, prend un acte notarié en minute
3 conditions
- Bénéficiaire désigné indépendamment de sa qualité de propriétaire --> quand on a un bénéficiaire désigné non indice
- LA durée limitée temporaire max 100 ans : si pas de terme 30 ans viagère
- prend endroit réel qui gréve un fonds de terre
La servitude établie par destination du propriétaire est une servitude qui découle d'un arrangement réalisé par le propriétaire fait pour son utilité ou son agrément et qui constituerait une servitude si les fonds appartenaient à deux proprios différents.
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latente ou conçue par anticipation : en avance
l'écrit doit être antérieur à la vente
publiée pour opposable aux tiers
va prendre naissance au moment de la subdivision du lot ou de la vente
on l'arrange dans un écrit qui peut prendre diverses formes
conditions particulières à respecter : même personne proprio du fonds pas encore morcelé ou distincts et pourvoir à un arrangement qui serait une servitude si les fonds étaient à des proprios différents
propriétaire fonds dominant
propriétaire fonds servant
droits
obligation
La servitude cherche, à répondre aux besoins particuliers d'un immeuble. Le titulaire du fonds dominant doit exercer ses droits en s'en tenant à la description de la servitude telle que formulée dans l'Acte constitutif
prop peut exercer ses droits sur le principal et sur les accessoires
pourquoi puisse prétendre à une servitude accessoire, doit avoir une connexité
la liberté de faire tous les ouvrages nécessaires tant pour l'usage pour pour la conservation
droit d'utiliser la servitude conformément à l'Acte constitutif sans entrave pour le proprio du fonds dominant
droit de faire et tenu de les faire
on a accès au lac et ce qui s'y trouve dedans
le droit de continuer à utiliser la servitude même si on change de proprio
s'il fait des travaux, doit aviser l'autre proprio pour le laisse le temps de se prévoir --> les travaux doivent être faits de la façon la moins dommageable
Obligation de ne pas aggraver la servitude et l'utiliser dans les limites prévues à l'Acte constitutif : ne pourrait pas changer l'assiette de la servitude
peut prendre un recours en reconnaissance de servitude : quand on veut faire reconnaître ses droits mais sinon, action possessoire
droits
obligations
conserve ses attributs du droit de propriété et peut faire ce qu'il veut sous réserve de ne pas entraver la servitude
droit aussi d'abandonner son fonds en totalité ou en partie pour se libérer de sa charge
droit de se faire payer si c'est onéreux
peut prendre une actions négatoire de servitude (de nature pétitoire) --> quand il y a quelqu'un qui prétend à tord qu'il y a une servitude sur son fonds
ne peut pas changer l'état des lieux
obligation de faire
Supporter l'usage du fonds
Obligation passive
peut aussi prendre une action possessoire contre les troubles de faits qui touchent la jouissance de son droit de propriété
Déplacement de l'assiette
ne peut empêcher le titulaire de la servitude d'exécuter des travaux nécessaires à l'usage de la servitude
constitution de l'Acte impose parfois des obligations de faire ex: chemin
défendu de poser des gestes qui tendent à diminuer l'usage de la servitude
en principe fixe, possibilité de demande
2 conditions
intérêt
plus commode pour les deux
Par l'arrivée du terme pour lequel il a été constitué
PAr le rachat
Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant 1191 par 2
Par le non-usage pendant 10 ans
Par la réunion dans la même personne de la qualité de propriétaire des fonds servants et dominants 1191 par. 1
pour défaut d'utilité! on ne peut pas avoir de servitudes sur son propre fonds
doit absolument être expresse ne peut pas être tacite ! donc simple tolérance ne signifie pas tacite
absence de terme : présumée perpétuelle
sauf dans un cas d'enclave
mais ne s'acquiert pas par prescription acquisitive ! s'éteint même s'il est devenu impossible de l'utiliser et aussi expropriation