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REVISION - Loyer initial et variations de loyer (Loyers indexés (Clause…
REVISION - Loyer initial et variations de loyer
Formule officielle de notification de loyer
Seulement dans cantons soumis à la pénurie
Différentes motivations : nouvel objet, loyer inchangé, loyer usuel du quartier, loyer échelonné avec tous les échelons...
Donne informations au locataire pour contestation de loyer initial
Contestation possible dans les 30 jours suivant remise des clés (art. 270 CO)
Augmentation sensible du loyer ou
Si la formule indique loyers usuels du quartier, c'est au locataire d'apporter les preuves sauf si le loyer a été augmenté de plus de 10%
Pénurie du logement ou
Contraintes personnelles
Si formule a été remise après coup (ou pas) locataire a délai d'un an dès la connaissance de son droit pour contester son loyer et pourra revenir sur les 10 dernières années de loyer
Loyer abusif (art. 269 et 269a CO)
Les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.
Art. 270 alinéa 2 CO
Méthode relative
TH
IPC
Prestations supplémentaires du bailleur
Travaux à plus-value
Différence entre travaux apportant une prestation supplémentaires et travaux entretien
Détermination de la part à plus-value (50 à 70 %), voire 100% si nouvelle installation
Détermination de la durée d'amortissement
Améliorations énergétiques
Charges d'exploitations
Méthode absolue
Rendement net
Taux de rendement admissible : TH + 0,5 %
(EL-Charges entretien - charges financières)/fonds propres
Immeuble construit de plus de 10 ans et moins de 30 ans
Rendement brut
Immeuble construit moins de 10 ans
EL de l'objet/prix d'achat x 100
Taux de rendement admissible : TH + 2%
Loyers usuels du quartier
Au moins 5 objets; adaptation des loyers aux critères du jour
Immeuble construit ou acquis de plus de 30 ans
Loyers indexés
Clause d'indexation claire et précise permettant de répercuter à 100% la variation de l'IPC
Renouvellement de 5 ans en 5 ans
Possibilité d'augmenter le loyer pour travaux à plus-value doit être prévue dans le bail
A la fin du bail indexé, locataire peut demander une variation du loyer en fonction de tous les critères dont le TH (celui du début du bail)
Art. 269 B CO
Loyers échelonnés
Echelons doivent figurer sur formule notification
Bail doit être au minimum de 3 ans
Dernier échelon doit avoir une date de fin pour pouvoir varier ensuite le bail
A ce jour, échelons doivent être notifiés au plus tôt 4 mois avant l'entrée en vigueur de l'échelon
Art. 269 C CO