Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

إنهاء الرابطة الإيجارية (وفقا لقانون ايجار الأماكن . (الامتداد…

- - - - اثر إنقضاء المدة فى إنهاء عقد الإيجار :
        عقد الإيجار إما أن يكون عقداً محدد المدة، وإما أن يكون عقداً غير محدد المدة.
        ويكون عقد الإيجار محدد المدة إذا اتفق المتعاقدان مباشرة على مدة معينة أو إذا اتفقا على بيان أسس تحديدها.
        ويكون عقد الإيجار غير محددة المدة إذا سكت المتعاقدان عن تحديد مدة العقد، أو إذا عقدا العقد لمدة غير معينة، أو إذا تعذر إثبات المدة، وفي هذه الأحوال يعين القانون مدة العقد بالفترة اللازمة لدفع الأجرة.
        .
        
        . انتهاء عقد الايجار غير المحدد المدة:.
        و إذا سكت المتعاقدان عن تحديد مدة العقد، أو إذا عقد العقد لمدة غير معينة، أو إذا تعذر إثبات المدة، عد العقد مبرماً لمدة غير محددة وتولى القانون تحديد هذه المدة بالمدة المحددة لدفع الأجرة.
        الا أن الإيجار لا ينتهي بمجرد فوات هذه المدة بقوة القانون، وإنما يلزم لانتهائه في نهاية أي فترة من الفترات المعينة لدفع الأجرة أن ينبه أحد المتعاقدين على الأخر بالإخلاء
        
        أحكام التنبيه بالاخلاء :
        
        شروط التنبيه بالإخلاء :.
        
        يجب أن تكون صيغة التنبيه واضحة، وذلك ببيان مصدر التنبيه والموجه إليه والعقد المراد التمسك بانتهائه، دون التقيد بصيغة معينة.وذلك لان الغرض من التنبيه هو إفادة من يوجه إليه بالتمسك بانتهاء الأيجار
        ولكن لا يلزم أن يشتمل التنبيه على بيان السبب الذي دعي إليه توجيهه.
        و لايلزم أن يشتمل التنبيه على تعيين ميعاد الإخلاء لان هذا الميعاد يعينه العقد أو القانون
        
        يجب أن يتم التنبيه في موعده حتى ينتهي العقد بانقضاء مدته المحددة اتفاقا أو قانونا ، وإلا امتد العقد إلى مدة أو مدد أخرى، ويقصد بالامتداد هنا، أن العقد الأصلي بين المتعاقدين يبقى سارياً مدة جديدة بنفس الشروط الواردة فيه، وعندئذ ينتهي الإيجار بانتهاء هذه المدة الجديدة بشرط حصول التنبيه وإلا امتد العقد لمدة ثالثة وهكذا.
        
        - إثبات التنبيه :. يتعين إثباته وفق ما اتفق عليه إذا كان هناك اتفاقاً، وإلا فيتبع في إثباته القواعد العامة.
        . فإذا كانت قيمة الإيجار تجاوز النصاب القانوني وجب إثبات التنبيه بالكتابة أو ما يقوم مقامها، وإلا جاز إثباته بكافة الطرق.
        
        تعريف التنبيه بالاخلاء : هو هو عمل قانوني يصدر من جانب واحد هو أحد طرفي عقد الإيجار يعبر فيه عن رغبته في إنهاء عقد الإيجار. ويترتب عليه بمجرد إعلانه إلى الطرف الآخر إنهاء العقد دون توقف على إرادة من وجه إليه التنبيه.
        
        - ممن يصدر التنبيه والى من يوجه؟
        ١ - فى حالة الإفراد :. نجد أن التنبيه بالإخلاء يجوز توجيهه من المؤجر أو المستأجر، وذلك ما لم ينص في العقد أو يتبين من ظروف التعاقد أن حق التمسك بانتهاء الإيجار بتوجيه التبيه مقصور على أحدهما دون الآخر.
        ٢- فى حالة التعدد :.
        إذا تعدد المؤجرون أو المستأجرون ابتداء أو بسبب الميراث
        وفقا للقواعد العامة أن يصدر التنبيه من المؤجرين او المستأجرين جميعا و أن يوجه إليهم جميعا مالم يكن هناك توكيل لأحد هؤلاء أو أولئك فى التعامل بشأن الإيجار فيكفى ان يصدر التنبيه منه أو يوجه إليه .
        ومع ذلك فإن تطبيق القواعد العامة على من يصدر التنبيه وإلى من يوجه تقتضي مراعاة مانصت عليه المادة ١/٨٢٨ مدنى
        " ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع" .
        وهنا يتعين التفرقة بين حالة تعدد المؤجرين وحالة تعدد المستأجرين:.
        • فاذا تعدد المؤجرون وكانوا ملاكاً على الشيوع فيكفي أن يصدر التنبيه من أغلبيتهم محسوبة على أساس قيمة الأنصبة.
        أما التنبيه الذي يوجه إليهم من المستأجر فالراجح أن يوجه إليهم جميعاً.
        • أما في حالة تعدد المستأجرين فيجب أن يصدر التنبيه منهم جميعاً أو يوجه إليهم جميعاً. لان نص المادة ١/٨٢٨ مدنى لاتنطبق عليهم بل هى خاصة بالشيوع والشيوع لايكون الا فى الحقوق العينية بينما حق المستأجر حق شخصى
        - ضابط التنبيه : والعبرة فيمن يجوز له توجيه التنبيه وفيمن يوجه إليه هو بمن كان طرفا في الإيجار وقت التنبيه، وليس بمن كان طرفاً فيه وقت نشأته. فقد تباع العين المؤجرة إلى شخص آخر فيصبح له حق توجيه التنبيه خاصة إذا كان الإيجار نافذا فى حقه .
        ومتى صدر التنبيه بالاخلاء من احد المتعاقدين فى الميعاد المتفق عليه أو المحدد من قبل القانون تعلق به حق المتعاقد الآخر وبالتالى لايجوز لمن وجه التنبيه أن ينزل عنه إلا برضا من وجه إليه حتى لا يضار هذا الأخير .
        
        - حكم التنبيه المتأخر أو المضروب :.
        • ذهب رأي إلى القول بأن التنبيه المتأخر يترتب عليه أثره في إنهاء العقد في آخر المدة التالية.
        فإذا كان للمؤجر مسكنا تدفع اجرته كل شهر ونبه المؤجر على المستأجر فى اليوم العشرين من الشهر برغبته فى إنهاء الإيجار فإن العقد لا ينتهى بانتهاء الشهر الحاصل فيه النبيه بل فى نهاية الشهر التالى على التنبيه
        • ذهب رأى آخر إلى القول بأن التنبيه المتأخر لا يترتب عليه أي أثر
        إلا أننا نرجح الرأي الأول لأنه قد يتبين من عبارات التنبيه رغبة من وجهه الملحة فى إنهاء العقد .
        
        ميعاد التنبيه بالإخلاء :.
        - اتفاقا :.
        يجب أن يتم التنبيه بالاخلاء فى المواعيد المتفق عليها فى العقد
        فإذا اتفق المتعاقدان على مدة معينة للإيجار (شهر مثلا) وعلى ميعاد للتنبيه بالإخلاء وليكن قبل انقضاء الشهر بسبعة ايام فيجب أن يتم التنبيه فى المدة المتفق عليها حتى ينتج التنبيه اثره
        ولكن قد يحدد المتعاقدان مدة معينة للايجار مقسمة إلى فترات يكون لاحداهما أو لكليهما الحق في إنهائه بانقضاء أي منهما إذ هو نبه على الآخر بالإخلاء.
        كأن يتفقا على أن تكون مدة الإيجار ثلاث سنوات على أن يكون للمؤجر أو المستأجر او لهما معا إنهاء الإيجار بعد فوات السنة الأولى أو الثانية اذا قام بالتنبيه على الطرف الآخر بالإخلاء فى ميعاد معين .
        في هذه الحالة يعتبر الإيجار معلقاً على شرط فاسخ هو تحقق التنبيه بالإخلاء وينتهي بانقضاء أي فترة من الفترات إذا حصل التنبيه في الميعاد، وإلا ظل العقد سارياً للمدة المتفق عليها دون حاجة للتنبيه بالإخلاء .
        - قانونا :.
        يجب أن يتم التنبيه بالإخلاء قبل النصف الأخير من المدة المحددة لدفع الأجرة ، على ألا يزيد ميعاد التنبيه على ثلاثة أشهر.فاذا كانت المدة مشاهرة وجب التنبيه قبل خمسة عشر يوما من نهاية الشهر واذا كانت دفع الأجرة سنة وجب التنبيه قبل نهاية السنة بثلاثة أشهر والا امتد الإيجار إلى فترة أخرى وهكذا حتى يحصل التنبيه بالإخلاء (م٥٦٣ مدنى )
        والمواعيد المنصوص عليها في المادة ٥٦٣ من القانون المدني هي :.
        (أ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر. فإذا كانت المدة أقل وجب التنبيه قبلي نصفها الأخير.
        (ب) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك، إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فإذا كانت أقل وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
        ولكن يراعى أن هذه المواعيد غير متعلقة بالنظام العام، وبالتالي يمكن الإتفاق على مواعيد أخرى مغايرة.
        
        انتهاء عقد الإيجار المحدد المدة اتفاقا :
        الأصل : ينتهي عقد الايجار المحدد المدة اتفاقاً بمجرد انقضاء المدة المحددة دون حاجة إلى تتبيه بالإخلاء (٥٩٨ مدنى )
        و ترتيباً على ذلك إذا مضت المدة المتفق عليها وبقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون رضاء المؤجر عد مغتصباً وجاز الحكم عليه بالإخلاء وبالتعويض.
        إلا :. أن المتعاقدين قد يتفقان على وجوب التنبيه، وفي هذه الحالة لا ينتهي العقد بانقضاء مدته إلا إذا قام أحد المتعاقدين بالتنبيه على الآخر بإخلاء العين المؤجرة
      - التجديد الضمنى لعقد الإيجار :.
        إذا انتهى عقد الإيجار لانتهاء مدته، وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى، ولكن لمدة غير محدودة (م٥٩٩ مدنى ) .
        
        ثانيا: آثار التجديد الضمني لعقد الإيجار
        (۱)من ناحية الشروط والقيود "
        و لما كان التجديد يتم بنفس شروط العقد الأصلي، لذا نكون شروط الانتفاع بالعين المؤجرة في العقد الجديد هي شروط عقد الإيجار الأصلي. ونفس الأمر بالنسبة للأجرة، ويرجع إلى العقد الأصلي في تعيين التزامات كل من الطرفين وتحديد أوصافها. وكذلك أوضاف العقد الأصلي ، ما لم يتيين من إرادة المتعاقدين وظروف التعاقد أن المتعاقدين قد
        أرادا عدم التعاقها بالإيجار الجديد.
        و لكن يلاحظ أن شروط العقد الأجنبي التي تسري على العقد الجديد هي الشروط التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين،
        أما الأحكام المقررة أو المكملة القانون الذي عقد الإيجار الأصلي في ظله، فلا تنتقل إلى العقد الجديد، وعلى العكس إذ صدر قانون جديد من القوانين المكملة لإرادة المتعاقدين قبل التجديد وفي أثناء سريان العقد الأصلي سرى هذا القانون على الإيجار الجديد، مى في ذلك مثل القوانين الآمرة.
        ويلاحظ أن انتقال شروط العقد الأليالي العقد الجديد شرطه الا يكون هناك ما يفيد اتجاه إرادة المتعاقدين إلي تعديل بعض هذه الشروط ، فإذا أنذر الموجه المستأجر في الميعاد القانوني بزيادة الأجرة أو عدم تجديد العقد، ثم بقي المستأجر في العين المؤجر بعد انتهاء مدة الإيجار، اعتبر قابلا التجديد بالأجرة التي أنذر بها.
        و بيد أن يستثنى من قاعدة أن شروط العقد الألي هي التي تسري على العقد الجديد شرط تجديد المدة ، حيث يتجدد العقد لمدة غير محددة ، والتي تحدد المدة بيدفع الأجرة ولا ينتهي بانقضاء هذه الفترة إلا إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء ، ومع ذلك إذا ظهر من إرادة المتعاقدين غنتهما في أن يتم التجديد لمدة محددة وجب العمل بمقتضاها.
        (۲)من حيث التامينات
        يتعين أن نفرق بين نوعين من التأمينات
        • التأمينات العينية التي قدمها المستأجر ضمانا للإيجار القديم، إذا كان الأصل هو إنقضاء هذه التأمينات بانتهاء العقد القديم ، إلا أن المشرع قد خرج على هذا الأصل بالنسبة للتأمينات العينية كالوهن الرسمي ونص على انتقالها إلى الإيجار الجديد .
        ولعل ما يبرز ذلك أن بقاء المستأجر في العين المؤجرة بما يفيد تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأنه قد ارتضى أن ينقل ما قدمه من تأمين في الإيجار القديم إلى الإيجار الجديد. و
        ولكن لا تنتقل بمرتبتها السابقة إلى العقد الجديد ، بل يجب إجراء قيدها بعد طول التجديد الضمني، وتكون مرتبتها في تاريخ هذا القيد -
        • التأمينات المقدمة من الغير لضمان الحقوق الناشئة عن الإيجار الأصلي ، لا تتنقل إلي الإيجار التجديد ، إلا إذا رضي الغير بذلك.
        
        أولا: ما يشترط في التجديد الضمني: .
        (١) أن تكون مدة الإجارة قد انقضت، سواء كان ذلك بانتهاء مدة العقد أو بأى شكل اخر لايتنافى مع طبيعة التجديد الضمنى
        أما إذا كان الإيجار الأصلي لم ينته بعد، فلا يتصور تجديد، كما في حالة امتداد عقد الإيجار الأصلي سواء كان هذا الامتداد بسبب عدم حصول التنبيه بالاخلاء فى ميعاده أو تحقق هذا الامتداد بقوة القانون كما فعل قانون إيجار الأماكن رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وتعديلاته .
        (۲) أن يستخلص من بقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعد انتهاء العقد الأصلي وعدم اعتراض المؤجر على ذلك، إيجاب وقبول ضمنيان مفادهما التجديد الضمني لعقد الإيجار الذي انتهي.
        إيجاب من المستأجر ببقائه فى العين المؤجرة بنية التجديد بأن يستعمل العين فيما أعدت له مدة كافية لاستخلاص رغبته فى التجديد
        و قبول من المؤجر يستخلص من علمه ببقاء المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة ولم يعترض على ذلك لمدة كافية لاستخلاص نيته فى التجديد .
        ولكن يلاحظ أن الإيجاب والقبول الضمنيين اللذين ينعقد بهما التجديد إنما يقومان على مجرد قرينة بسيطة في جانب كل من الطرفين، ومن ثم يكون لكل منهما نفيها ليمتنع التجديد كأن يثبت المستأجر أن بقائه فى العين المؤجرة كان لمرضه ولم يكن يقصد منه إيجابا بالتجديد أو كأن يثبت المؤجر ان عدم اعتراضه على بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار كان من قبيل التسامح .
        وأيا ما كان الأمر فإن لمحكمة الموضوع سلطة فى تقدير ما إذا كان يوجد تجديد ضمنى من عدمه .
        (۳) الا يكون قد حصل تنبيه من أحد العاقدين إلى الآخر برغبته في عدم التجديد
        
        فيشترط الا يكون المستأجر قد نبه على المؤجر برغبته فى عدم تجديد العقد
        ومع ذلك ليس هناك ما يمنع من قيام الإيجاب بالتجديد من قبل المستأجر إذا صدر منه بعد ذلك ما يدل على عدوله عن التنبيه بالإخلاء، كأن يقوم بدفع الأجرة أويطالب المؤجر بالقيام بالترميمات الضرورية اللازمة للعين المؤجرة .
        
        ومن ناحية أخرى يشترط الا يكون المؤجر قد وجه تنبيهاً إلى المستاجر باخلاء العين المؤجرة الا أن ذلك لا يمنع من قيام قبوله إذا وجد ما يدل على ذلك؛ كمطالبته المستأجر بدفع الأجرة.
        
        (٤) يشترط أخيراً أن تتوافر لدى كل من المؤجر و المستأجر الأهلية أو الولاية اللازمة لإنعقاد الايجار او صحته وقت التجديد، وإلا وقع العقد باطلاً أو قابلا للإبطال حسب الظروف .
        و إذا توافرت هذه الشروط تجدد الإيجار تجديداً ضمنياً، وبالتالي، لا يشترط أن يتم التجديد الضمني فيما بين العاقدين الأصليين نفسهما، بل يجوز حصوله بين أحدهما وخلف الآخر.او بين خلف كل من العاقدين الأصليين نفسهما كورثتهما
    - - انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته
        لأحد الأسباب العارضة العامة .
        
        إنتهاء عقد الإيجار لهلاك العين المؤجرة :.
        تنص المادة ٥٦٩ /١ مدنى على أنه " إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد من تلقاء نفسه
        وهذا النص قد اثار خلافا ، بيد أن الهلاك الكلي الذي يؤدي إلي استحالة تنفيذ عقد الإيجار وبالتالي انفساخه بقوة القانون دون حاجة إلي صدور حكم بذلك ، وهو الهلاك الذي يعدم العين المجرة انعداما تاما ، كما إذا أكل النهر الأرض المؤجرة أو أنهدم البناء.
        وياخذ حكم الهلاك الكلي المادي كل ما يحول دون انتفاع المستأجر بالعين طوال مدة الإيجار، فنزع ملكية العين للمنفعة العامة واستيلاء الدولة عليها ، أو صيرورة العين المؤجرة آيلة للسقوط ، تعد كلها في حكم الملاك الكلي وتعرف بالهلاك القانوني أو المعنوي.
        و سواء كان الملاك الكلي ماديا ومعنويا فإنه يؤدي إلى إنفساخ العقد لاستحالة التنفيذ بقوة القانون ودون حاجة إلي صدور حكم القضاء، وبالتالي زورال كافة الالتزامات. ولكن يلاحظ أن شرط هذا كله هو أن يكون الهلاك لسبب اجنبي لابد لأحد الطرفين فيه، وألا تحمل من تسبب فيه تبعته.
        و أما عن الهلاك الجزئي ، فهو كل ما ينقص من منفعة العين المؤجرة ، والهلاك الجزئي يشمل الهلاك المادي، كما إذا أتى الحريق على جانب من المنزل المؤجر، كما يشمل الهلاك القانوني، كما لو ترتب على تنفيذ بعض المشروعات التي تجريها الدولة حرمان المستأجر من زراعة الأرض المؤجرة بعض الوقت.
        وحكم الملاك الجزئي هو ثبوت الغيار للنيستأجر في المطالبة بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة بحسب الأحوال بقدر النقص في المنفعة ، وبالتالي لا ينفسخ العقد من تلقاء نفسه وبقوة القانون كل ذلك دون الإخلال بحق المستأجر في قيامه بإصلاح العين المؤجرة على نفقة المؤجر وخصما من الأخيرة بعد أعذار هذا الأخير والحصول على إذن القضاء ، أو بدون أذنه في الأحوال المستعجلة ، بشرط ألا يكون في قيامه بذلك إرهاق للمؤجر بشرط ألا يكون الملاك الجزئي بسبب من جانبه.
        
        انتهاء عقد الإيجار لعدم نفاذة في حق الغير الذي انتقلت اليه ملكية العين المؤجرة :.
        و إذا باع المؤجر العين المؤجرة إلى غير المستأجر ، أو إذا أبطل سند المؤجر أو فسخ لأي سبب من الأسباب، اعتبر المؤجر كانه لم يكن مالكا العين المؤجرة في أي وقت من الأوقات، واعتبرت الإجارة الصادرة منه وكأنها صادرة من غير مالك. بيد أن ذلك لا يؤثر على العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث يبقى الإنجاز قائما، غير أنه إذا عجز المؤجر عن
        تمكين المستأجر من الانتفاع أو من الاستمرار في هذا الانتفاع، مازلهن الأخير أن يطلب فسخ العقد مع التعويض.
        و أما بالنسبة لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة قد لا يكون الهارنفاذ حقه، وبالتالي يكون للمالك الحقيقي هذا طلب إخلاء العين المؤجرة ، ما لم يثبت أنه كان يعلم بعد الإيجار، أو كان للايجار تاريخ ثابت سابق على السبب الذي ترتب عليه انتقال الملكية.
        ولكن لا كان عدم النفاذ مقررا لمصلحة من آلت إليه ملكية العين المؤجرة، لدربه أن يتمسك بعقد الإيجار، حتى ولو كان غير نافذ في حقه.
        و هذا ويلاحظ أن المشرع قد أوجب على المالك الحقيقي، حماية للمستأجر، الختام مواعيد التنبيه بالإخلاء، حتى تكون للمستأجر فرصته الطبيعية في مواجهة هذا الانتهاء المفاجئ. ومع ذلك قد يكون الإيجاز نافذا في حق الخلف الخاص لعمله بالإيجار ، أو لأن الإيجار ثابت التاريخ سابق على السبب الذي ترتب عليه انتقال الملكية ، وفي هذه الحالة يحل الخلف الخاص محل المؤجر في جميع ما يرتبه عقد الإيجار من حقوق والتزامات.
        ومع ذلك لا يجوز للمستاجر في حالة نفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص أن يتمشان في مواجهة هذا الأخير بما عجله من أجرة للمؤجر إذا ثبت وقت الوفاء بها لهذا الأخير أنه كان يعلم بانتقال الملكية إلى الخلف الخاص ، أو كان من المفروض حتما أن يعلم بذلك.
        
        انتهاء عقد الايجار لتحقق الشرط المتفق عليه في العقد :.
        ولما كان العقد شريعة المتعاقدين، لذا قد يرضى المتعاقدان على أن يكون رضائهما أو رضا أحدهما موصولا بشرط ، فقد يتضمن العقد شرط فاسخا، كما إذا كان المؤجر موظفا في بلد آخر في البلد الذي تقع فيه العين المؤجرة فاشترط في عقد الإيجار فسخه
        إذا تم نقله إلى هذا البلد الأخير، هنا ينفسخ العقد بمجرد تحقق الشرط، وإن كان يترتب على هذا الفسخ أثرا رجعيا.
        و تختلف عن حالة ما إذا اتفق على أن يكون للمؤجر حق طلب الإنهاء بمجرد ظهور حاجته الشخصية للعين ودون إعطاء المستأجر ميعادا للإخلاء واتفق على ضرورة التنبيه عليه في ميعاد ميعن ، ففي هذه الحالة يتعين العمل بما تم الاتفاق عليه، أما إذا اقتصر المتعاقدان على تحويل المؤجر حق طلب الإنهاء دون التعرض لموعد الإخلاء،ء وجب مراعاة مواعيد الأنبيه بالاخلاء .
      - انتهاء الايجار قبل انقضاء مدته للعذر الطارئ :
        و لما كان الإيجار من العقود المستمرة، لذا قد تطرأ أثناء تنفيذه ظروف غير متوقعة ترهق أحد المتعاقدين.
        لذلك أجاز المشرع للمستأجر وللمؤجر على حد سواء إنهاء العقد سواء كان متعلقا بعقار أو منقول قبل انقضاء مدته للعذر الطارىء (م٦٠٨ ف١ مدنى )
        وجدير بالذكر أن مبدأ إنهاء العقد قبل انقضاء مدته العذر الطارئ ، يقوم على نفس الفكرة العامة التي تقوم عليها نظرية الظروف الطارئة وان كان يختلف عنها من حيث شروط تطبيقه ومن حيث أثره
        
        التطبيقات التشريعية لمبدأ العذر الطارئ
        
        (١) موت المستأجر:.
        الأصل : أن عقد الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، وعلى ذلك فأثر الإيجار كما ينصرف الى طرفيه ، ينصرف كذلك إلى خلفهما.
        الا : أن هذه القاعدة غير متعلقة بالنظام العام، لذا يجوز الاتفاق على خلافها. بل أن المشرع قد قدر انه قد يكون من غير المرغوب فيه بعد وفاة المستأجر بالنسبة لورثته أو بالنسبة للمؤجر بقاء عقد الإيجار،
        لذا أجازطلب انهاء هذا الأخير لموت المستأجر في حالتين هما:
        (ا) الحالة الأولى: إذا ترتب على موت المستأجر أن اصبح العقد مرهقا للورثة أو مجاوزا حاجتهم (م٦٠١ ف٢ مدنى ) :
        وعبء إثبات ذلك يقع على ورثة المستأجر والأمر مرده لتقدير قاضى الموضوع.
        وهنا يتعين أن تراعي مواعيد التنبيه بالإخلاء
        ولكن يلاحظ أن طلب الانهاء هنا مقصور على ورثة المستأجر وحدهم دون المؤجر وبالتالى لايحق لهذا الأخير أن يستخدم هذه الرخصة .
        (ب) الحالة الثانية : إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه(م٦٠٢ مدنى ) جاز لورثة المستأجر، والمؤجر ، الحق في المطالبة بإنهاء عقد الإيجار.
        
        فذهب البعض من الفقه الى التفريق بين فرضين في هذه الحالة:
        
        • الفرض الأول: أن يكون الإيجار لم يُعقد إلا بسبب حرفة المستأجر، كأن يستأجر محام أو طبيب ، حيث يثبت الحق في طلب الإنهاء لورثة المستأجر دون المؤجر
        وعلة ذلك أن حكمة الإنهاء لا تتوافر إلا بالنسبة لورثة المستأجر فقد أراد المشرع التيسير عليهم إذ قد لايكون من بينهم من يصلح لممارسة مهنة أو حرفة المورث
        • أما الفرض الثاني : وهو أن يكون الإيجار لم يعقد إلا لاعتبارات أخرى، غير حرفة المستأجر ، تتعلق بشخصه . كما هو الحال في عقد المزارعة الذي يقوم على الثقة المتبادلة بين المؤجر والمزارع ، وهنا يثبت للمؤجر دون ورثة المستأجر الحق في طلب إنهاء العقد .وذلك لأن المشرع أراد حمايته من وجود شخص ينتفع بالعين المؤجرة لا تتوافر فيه الاعتبارات التى لم يقبل التأجير إلا على أساسها
        
        ومع ذلك فقد ذهب اتجاه آخر الى عكس ذلك لأن نص المادة ٦٠٢ قد جاء مطلقا في تقرير المساواة بين المؤجر وورثة المستأجر بإعطائهم حق طلب إنهاء عقد الإيجار في الفرضين ، ولو أراد المشرع ذلك لفرق بينها .
        
        إلا اننا نؤيد اتجاها آخر انحازت له محكمة النقض المصرية ، هذا الاتجاه يقصر حق طلب الإنتهاء على ورثة المستأجر في حالة إذا لم يعقد الإيجار إلا الاعتبارات تتعلق بحرفة المستأجر .
        أما في حالة ما إذا لم يعقد الإيجار الا لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه فإن حق طلب الإنهاء يكون لورثة المستأجر والمؤجر.
        
        (٢) إعسار المستأجر :.
        لما كان الإيجار من عقود المدة التي تمتد في الزمن فإن الأجرة تلزم باستيفاء المنفعة أو بالتمكن من استيفائها ولو لم تستوف فعلا.
        - بالنسبة المؤجر : لما كان من شأن إعسار المستأجر أن يعرض المؤجر لخطر عدم استيفاء الأجرة التي تستحق عن الفترات التالية للإعسار يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم يقدم له في ميعاد مناسب تأمينات تكفل الوفاء بالأجرة التي لم تحل (م٦٠٣ ف٢ مدنى ) .
        - و أما بالنسبة للمستاجر : فقد تنبه المشرع إلى أن بقاءه في العين المؤجرة والترّامة بدفع الأجرة قد يؤدي إلى زيادة إعساره . لذلك أجاز للمستأجر اذا لم يرخص له فى التنازل عن الإيجار أو ألايجار من الباطن أن يطلب الفسخ على أن يدفع تعويضا عادلا (م٢/٦٠٣) يقدره القاضى مراعيا فى ذلك ظروف المستأجر وبصفة خاصة إعساره .
        أما إذا كان من حق المستأجر أن يتنازل عن الإيجار أو أن يؤجر من الباطن فلا يكون له حق طلب الفسخ إذ يستطيع الحصول على مايعوضه عن الأجرة
        
        (٣) تغيير محل إقامة المستأجر :
        يجوز للموظف أو المستخدم إذا اقتضى عمله أن يغير محل إقامته أن يطلب إنهاء إيجار مسكنه إذا كان هذا الإيجار معين المدة (م٦٠٩ مدنى ) لذايقتضي توافر الشروط التالية :
        (ا) يشترط أن تكون العين المؤجرة لسكن المستأجر ، فإذا كان الغرض من الاستئجار ممارسة مهنة أو حرفة ، فلا يجوز للمستأجر طلب إنهاء العقد.
        (ب) أن يقتضي عمل المستأجر تغيير محل إقامته ويتحقق ذلك إذا نقل المستأجر او تم انتدابه للعمل فى جهة أخرى غير التى يقيم بها والأمر مرجعه تقدير قاض الموضوع .
        (ج) الا يكون النقل قد لم لسبب يعزي الى المستأجر ، بأن تم بناء على طلبه.
        (د) يشترط الا يكون النقل معلوما عند إبرام العقد.
        و إذا توافرت هذه الشروط كان المستأجر حق طلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته على أن يراعي مواعيد التنبيه بالإخلاء (م٥٦٣مدنى )
        ولكنه لا يلزم بتعويض المؤجر عن إنهاء الإيجار قبل مدته خلافا للمبدأ العام في إنهاء الإيجار للعذر الطارئ
        وحق المستأجر في طلب إنهاء الإيجار لتغيير محل إقامته يعتبر من النظام العام وبالتالي يقع باطلا أي إتفاق على خلافه .
        
        شروط تطبيق مبدأ العذر الطاري وأثره
        أولا : شروط تطبيق هذا المبدأ :.
        (١) أن يوجد عقد إيجار محدد المدة ، أيا ما كان محله، عقارا أم منقولا .
        (۲) أن يكون الظرف الذي جد غير متوقع :.
        وعلى ذلك فإن اشتراط كون الظرف غير متوقع يفرض التزاما على من يتمسك به الا يكون له يد فى وقوعه
        فإذا أستأجر شخص شقة وسط المدينة، ثم طلب نقله إلى مكان آخر بعيد عن سكنه، وتم هذا النقل ، فلا يجوز له طلب إنهاء الإيجار، وذلك خلافا لما إذا كان النقل قد تم دون تدخل منه أو رغما عنه.
        (۳) أن يكون من شأن الظرف غير المتوقع أن يجعل تنفيد الإيجار أو الاستمرارية فيه مرهقا لمن يطلب إنهاء العقد .
        و لا يشترط أن يكون الظرف عاما يشمل كل الناس، بل يكفي أن يكون الظرف خاصا بالطرف الذي يطلب إنهاء العقد.
        فإذا اجر محام شقة لمزاولة مهنته فيها ثم أصيب بمرض عضال جعله ملازما الفراش طوال مدة الإيجار جاز له طلب إنهاء عقد الإيجار لما سيلحقه من خسارة فادحة تتمثل فيما يدفعه من أجرة طيلة مدة الإيجار .
        وتقدير ما إذا كان الظرف مرهقا لأيهما يعد مسألة موضوعية يقدرها القاضى على ضوء الظروف
        ثانيا: اثر العذرالطارئ: .
        و إذا تحقق الظرف الطارئ وترتب عليه إرهاق لأحد طرفي عقد الإيجار، كان له أن يطلب إنهاء الإيجار قبل أنقضاء مدته ، بشرط أن ينبه على الطرف الآخر بالإخلاء في المواعيد المنصوص عليها(م٥٦٣ ف١ مدنى ) وان يعوضه عن الأضرار التي تلحقه بسبب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته تعويضا عادلا.
        
        فإذا كانت المطالبة بإنهاء الإيجار صادرة من المستأجر، فإن عليه أن يدفع للمؤجر التعويض، ويكون مصدر هذا التعويض هو عقد الإيجار ويكون مضمونا بكافة الضمانات التى تؤمن حقوق المؤجر .
        
        و أما إذا كانت المطالبة بإنهاء الإيجار صادرة من المؤجر، فإن المستأجر لا يجبر علي رد المأجور، وله حق حبسه حتى يستوفي التعويض أو يحصل على تأمين كاف لضمان الوفاء بهذا التعويض
        .
- - - - كذلك نصت المادة ٢٩ على أن شاغلى العين المؤجرة بمقتضى هذا النص فى حالة تعددهم يكونون ملتزمين بأحكام الإيجار بالتضامن فيما بينهم
  - - - ثالثا : اساءة استعمال العين المؤجرة أو السماح باستعمالها استعمالا
        مخالفا على وجه من الوجوه المنصوص عليها(م١٨ ف د ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١) :
        فالاستعمال المخالف لأحد الوجوه المنصوص عليها كما يتأتى من المستأجر نفسه يمكن أن يتاتى من غيره ممن يستخدمون العين، سواء كانوا مقيمين معه أمر غير مقيمين ما دام هو يسمح بهذا الاستعمال.
        وللحكم بالإخلاء القضائي في هذه الحالة يتعين أن تتوافر أحد الأسباب الآتية :
        (١) أن يستعمل المستأجر أو يسمح باستعمال العين بطريقة مقلقة كما إذا استعمل العين للتجارة وهى مؤجرة للسكن شريطة ألا يكون المؤجر قد وافق سلفا على تغيير وجه الاستعمال .
        (۲) أو أن يستعمل المستأجر العين أو يسمح باستعمالها بطريقة تخالف النظام العام والآداب العامة كما إذا استعمل العين المؤجرة في لعب القمار أو ممارسة الدعارة أو كما إذا اعتاد الظهور عاريا فى الشرفة .
        (۳) أو أن يستعمل المستأجر العين المؤجرة بطريقة تضر بمصلحة الموجر الادبية أو المادية كما لو قام المستأجر بمضايقة السكان بتصرفاته وحماقاته أو ترك صنابير المياه دون اصلاح مما أدى إلى تسرب المياه .
        (٤) أو أن يستعمل المستأجر العين المؤجرة بطريقة تضر بالصحة ، كما في استعمال منور أو سطح العين المؤجرة فى تربية الدواجن .
        (٥) أو أن يستعمل المستأجر العين المؤجرة بطريقة تضر بسلامة المبني، كما إذا ترك المستأجر صنابير المياه دون إصلاح مما أدى إلى تسرب المياه وتأكل أبواب الحمام والمراحيض.
        فإذا توافرت حالة من هذه الحالات حق المؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة ولكن بشرط أن يثبت اى من هذه الأمور المنصوص عليها بحكم قضائي نهائي
      - ثانيا: التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو ترك العين المؤجرة للغير (م١٨ف ج ق١٣٦ لسنة ١٩٨١) :
        ان المشرع ساوي بين التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن وبين حالة ترك العين المؤجرة للغير بقصد الاستغناء عنها نهائيا .
        وفي هذه الحالات الثلاث يكون للمؤجر طلب اخلاء العين طالما قد تم ذلك من المستأجر دون الحصول على إذن كتابي صريح من المالك.
        ولكن يستثنى من هذا الأصل حالتان:
        الحالة الأولى: إذا وجد إذن من المؤجر بذلك بشرط أن يكون إذنا كتابيا صريحا والكتابة هنا للاثبات ولذا يقوم مقامها إقرار المؤجر أو اليمين وفقا للقواعد العامة .
        الحالة الثانية: وهي الحالة التي يجوز فيها للمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أو ترك العين المؤجرة للغير لتأجيرها مفروشة وفقا لأحكام المادة ٢٩ من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧.
        فى غير الاستثناءات السابقة يعطي للمؤجر حق طلب الإخلاء دون حاجة الى التكليف بالوفاء ومضي خمسة عشر يوما كما في حالة عدم الوفاء بالأجرة .
        وعلى المحكمة أن تقضى بفسخ الإيجار وإخلاء العين المؤجرة وليس لها فى مواجهة هذا الطلب أية سلطة تقديرية ولايستطيع المستأجر أن يتجنب الحكم بالاخلاء اذا بادر إلى فسخ العقد من الباطن أو تنازل عنه ولايجوز المستأجر أن يحتج بأن التنازل أو التأجير من الباطن أو الترك لم يترتب عليه ضرر بالمؤجر .
      - أولا: عدم وفاء المستأجر بالأجرة:
        لكي يستطيع المؤجر المطالبة باخلاء العين المؤجرة إذا لم يوف المستأجر بالأجرة توافر الشروط التالية (م١٨ف ب ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١) :
        (1) يتعين على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بكتاب موصي عليه بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ثم رفع دعوى الإخلاء إذا لم يقم المستأجر بالوفاء خلال خمسة عشر يوما من وقت التكليف.
        (۲) يتعين أن يكون للمؤجر أجرة مستحقة فعلا وغير متنازع فيها كما لو كان المستأجر قد حبسها مقابل ترميمات ضرورية قام بها .
        (۳) أن يتضمن التكليف بالوفاء بيان الأجرة المستحقة التي يطالب بها المؤجر بما يلحق بها من مستحقات كالضرائب ولكن لا يلزم أن يتضمن هذا البيان قيمتها مادامت هذه القيمة ليست محل خلاف بين الطرفين.
        أما المصاريف والنفقات الفعلية فلا تاخذ حكم الأجرة فى هذا الصدد لأنها لاتحدد إلا بعد رفع الدعوى .
        و أما من ناحية الاختصاص بدعوى الإخلاء فقد اصبح يخضع لحكم القواعد العامة بعد أن كان من اختصاص المحاكم الابتدائية،
        -فلا يحكم بالاخلاء اذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية (م١٨ ف ب ق١٣٦ لسنة ١٩٨١).
        -ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة أعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المُستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم .
        فإذا تكرر امتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكمت عليه بالإخلاء.
    - - ثانيا: انتهاء عقد الإيجار لانتهاء اقامة الأجنبي في مصر :
        الأصل : تنتهى بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد (م١/١٧ ق١٣٦ لسنة ١٩٨١)
        و يسري هذا الحكم على الوحدات السكنية المؤجرة لغرض السكن وحدها وهذا ما يستفاد من ربط الإيجار بانتهاء مدة إقامة الأجنبي
        إلا : أن عقد الايجار لاينتهى فى الحالات الآتية
        
        يستمر عقد الإيجار بقوة القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا " (م١٧ ف ٢ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١ )، ولا يحول دون ذلك بالطبع حصول الزوجة على جنسية زوجها مادامت تحتفظ بجنسيتها المصرية.
        
        كذلك فإن الإيجار لا ينتهى إذا كان الأجنبي قد ترك سكنه قبل انتهاء إقامته قانونا لمن تتوافر فيهم شروط المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ أو كان قد اجر المكان من الباطن أو تنازل عن الإيجار بناء على إذن كتابى من المالك أو بمقتضى رخصة يخولها القانون .
      - ثالثا: انتهاء عقد الإيجار لاقامة المستأجر بناء مملوكا له(م٢٢ ف٢ ق١٣٦ لسنة ١٩٨١):
        الأصل : انه يحق للمالك أن يطلب الإخلاء بتوافر الشروط الآتية مجتمعة :
        
        اذا كان المستأجر قد أقام البناء المملوك له بعد استئجاره العين المؤجرة
        
        وان يكون الاستئجار قد تم بغرض السكنى
        
        وان يكون البناء الذي أقامه المستأجر أكثر من ثلاث وحدات .
        
        إلا : أن المشرع وضع بين يدي المستأجر الخيار بين الإخلاء وبين الاحتفاظ بالعين المؤجرة شريطة أن يوفر للمؤجر أو أحد أقاربه الى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه وحدة مماثلة .
      - أولا : إذا أصبح المكان المؤجر آيلا للسقوط(م١٨ف أ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١) :
        
        فإذا حكم بالإخلاء للهدم الكلي أو الجزئي كان ذلك إنهاء العلاقة الايجارية بالنسبة للعين كلها ، أو للجزء الذي قضى بإخلائه .
        
        أما إذا حكم بالإخلاء للترميم الصيانة ، فإن الإخلاء يكون مؤقتا لا يؤثر على استمرار العلاقة الايجارية.
      - رابعا: توجد كثير من الأسباب العامة التي تؤدي إلى إنهاء عقد الإيجار دون أن يتعارض مع طبيعة الامتداد القانوني :
        مثل التقابل واتحاد الذمة والانفساخ بسبب هلاك العين المؤجرة ، ونزع الملكية للمنفعة العامة ناهيك عن الحالات التى سبق دراستها مثل حالة وفاة المستأجر وحالة إعسار المستأجر والحالات التى عرضنا لها حال دراسة عدم نفاذ الإيجار .