Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

صور خاصة بالتراضى (العقود التمهيدية (الوعد بالبيع أو بالشراء الوعد هو…

- - - - شروط عقد الوعد :.
        الشروط العامة :
        و الوعد بالبيع عقد فإنه يتعين لانعقاده أن تتوافر فيه الشروط العامة من وجود الرضي، بالإضافة إلى المحل والسبب.
        وفيما يتعلق بالأهلية فانه يجب التمييز بين :.
        
        أهلية الواعد: فحيث إن الوعد بالبيع يتضمن تعبيراً من جانب الواعد عن ارادته ، لذا يجب أن يتوافر فيه وقت الوعد الأهلية اللازمة لإبرام عقد البيع. كما يجب أن تكون إرادة الواعد سليمة وخالية من العيوب وقت صدور الوعد
        
        أهلية الموعود له :. بالنسبة للموعود له الأمر يختلف فلا يشترط فيه وقت الوعد سوى التمييز وذلك لأن الوعد بالبيع ملزم لجانب واحد وهو الواعد ويتمحض لمصلحة الموعود له
        الشروط الخاصة :
        الشرط الأول: أن يتضمن الوعد بالبيع جميع العناصر الجوهرية لعقد البيع فيجب أن يعين المبيع تعيينا نافياً للجهالة وان يكون داخلا فى دائرة التعامل ومملوكا للبائع كما يجب أن يكون الثمن محددا أو على الأقل يتضمن هذا العقد بيان الأسس التي بمقتضاها يمكن تحديده.(م٤٢٣مدنى)
        الشرط الثاني، تعيين المدة التي يجب خلالها الإعلان عن الرغبة في إبرام عقد البيع، وهذه المدة قد تحدد صراحة مشعر أو سنة ، أو ضمناً كأن يمكن استخلاصها من ظروف العقد ، وإذا لم يتضمن الوعد على ميعاد صريح أو ضمني، فإن هذا الوعد يقع باطلاً ولايترتب عليه اى اثر قانونى
      - آثار عقد الوعد:
        
        المرحلة الأولى: المرحلة السابقة على إبداء الموعود له رغبته :
        بالنسبة للواعد:
        أن الواعد يلتزم بألا يتصرف إلى الغير في الشئ الذي وعد ببيعه طوال مدة الوعد، فإذا أخل بهذا الالتزام وجب عليه تعويض الموعود له
        ويتضح أن الوعد يعتبر عقداً تمهيدياً يهدف إلى إبرام البيع، وبالتالي فإنه ليس إلا مجرد وسيلة للوصول إلى هذا العقد وعلى ذلك فإن عقد الوعد بالبيع ليس بيعاً بل هو عقد آخر مستقل و متميز عنه.
        ويترتب على ذلك:
        (1) لا تنتقل الملكية إلى الموعود له بمجرد الوعد ولو كان الشيئ منقولاً معيناً بالذات، بل تظل الملكية للواعد.
        (۲) إذا هلك الشئ قبل أن يبدي الموعود له رغبته في شرائه، كان الهلاك على الواعد بوصف كونه هو المالك. ولن ينعقد العقد الموعود به لتخلف المحل .
        (۳) ليس للموعود له أي حق عيني على الشي موضوع التعاقد، ويترتب على ذلك إذا تصرف الواعد في الشئ إلى الغير على خلاف وعده للموعود له، فلن يكون للموعود له حق تتبع، ولكن له الرجوع على الواعد بالتعويض على أساس المسئولية العقدية
        كما يكون للموعود له الحق فى التعويض من المتصرف إليه إذا كان سىء النية على أساس إقدامه على التعاقد مع علمه بالوعد يعتبر خطأ تنشأ عنه مسئولية تقصيرية .
        بالنسبة للموعود له:
        و الموعود له في هذه المرحلة ليس بمجرّد دائن للواعد، بل هو يتمتع بحق منشىء يكون للموعود له بمقتضى هذا الحق أن يعبر بمحض إرادته عن رغبته في البيع، وبذلك يستطيع أن يتوصل إلى انعقاد ذلك العقد، هذا الحق ينتقل إلى الورثة، ويستطيع الموعود له أن يتنازل عن الوعد إلى شخص من الغير ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك. وفى الغالب إمكانية التنازل يكون منصوص عليها فى الوعد ذاته ويتلقى المتنازل له الخيار الذى كان الموعود له وايضا يتحمل بالالتزام بدفع التعويض عن عدم القابلية للتصرف عند عدم التقرير بالشراء وذلك إذا كان متفقا عليه .
        
        المرحلة الثانية: المرحلة التالية لإبداء الرغبة :
        و إذا أبدى الموعود له رغبته في التعاقد خلال المدة المتفق عليها فإنه يتحقق بذلك تلاقي الإرادتين، فينعقد العقد بمجرد ظهور الرغبة على أنه يشترط لذلك طبقا للقواعد العامة
        أن تكون إرادة الموعود له مطابقة تمام المطابقة لإرادة الواعد التي عبر عنها في وعده، وإلا كان إبداء الرغبة إيجاباً جديدا لا ينعقد به العقد، إلا إذا صادفه قبول من الواعد.
        كما أنه يلزم أن يتوافر للموعود له وقت إبداء رغبته الأهلية اللازمة للشراء
        ويجب أن تكون إرادته سليمة خالية من العيوب وقت إبداء الرغبة .
        وابداء الرغبة لايحتاج الى شكل معين فقد يكون صريحا وقد يكون ضمنيا ما لم يفرض المتعاقدين اتمامه فى شكل معين كخطاب موصى عليه وفى هذه الحالة يجب احترام هذا الشكل وألا يكون إبداء الرغبة مجردا من أى أثر
        وإبداء الرغبة تصرف قانوني بالارادة المنفردة للموعود له ولذلك لا ينتج أثره إلا في الوقت الذي يتصل فيه بعلم الواعد في خلال مدة الوعد،
        ووصولها إليه يعد قرينة على العلم الى أن يثبت العكس
        وعلى ذلك فإذا لم يظهر هذه الرغبة. أي لم تتصل بعلم الواعد قبل انقضاء هذه المدة، سقط الوعد بالتعاقد من فوره ومن تلقاء نفسه دون حاجة من الواعد أن يتخذ اجراء كتنبيه او انذار .
        إذا إبداء الرغبة يترتب عليه انعقاد البيع دون أثر رجعي لتاريخ الوعد،
        كما أن انعقاد البيع بصفة نهائية لا يستتبع بالضرورة نقل الملكية. فنقل الملكية يمكن أن يتأخر بعد انعقاد البيع وذلك لاستكمال إبرام العقد فى شكل رسمى أو لدفع الثمن أو محل الوعد كان معينا بالنوع .
        ولكن إذا انعقد عقد البيع بابداء الموعود له رغبته وتراجع الواعد عن تنفيذ التزامه كان المشترى ان يقاضيه طالبا إلزامه بذلك
        وإذا كان الوعد ببيع عقار وانعقد عقد البيع بابداء الموعود له رغبته فإن مقتضى ذلك أن على البائع تنفيذ التزامه وبصفة خاصة نقل الملكية فإذا نكل وقاضاه المشترى طالبا صحة ونفاذ العقد فإن حكم القاضى الصادر بصحة ونفاذ العقد متى حاز قوة الشىء المقضى يقوم مقام العقد النهائي فى التسجيل
      - ماهيته :. عقد يلتزم بمقتضاه الواعد بييع شئ معين إذا ظهر الموعماله عن رغبته في الشراء خلال مدة معينة
        فأهم ما يميز الوعد بالبيع الخيار الممنوح للموعود له وبه يمكن أن تفرق بينه وبين الوعد الملزم للجانبين. فبمجرد أن يعلن الموعود له رغبته يتحول الوعد فوراً إلى بيع، لكن ملكية الشىء المبيع قد تتراخي بعض الشىء لحين دفع الثمن أو لحين التوقيع على العقد النهائي.
        وقد يشترط على الواعد عدم التصرف في الشئ الموعود به طوال فترة الوعد. وقد يكون ذلك في مقابل تعهد الموعود له بدفع تعويض عن عدم قابلية الشئ للتصرف أو أن يقوم بدفع التعويض بالفعل عند انعقاد الوعد
        وجديرا بالذكر ان وجود أو عدم وجود هذا التعويض لايغير من طبيعة عقد الوعد بالبيع باعتباره عقدا ملزما لجانب واحد طالما أن الخيار الممنوح الموعود له مازال بدون مقابل حقيقى
      - -
        حالة رفض البيع وتعويض عدم قابلية العقار للتصرف:
        و الموعود له يمكن أن يرفض البيع، وهو في ذلك يمارس حقه بإبداء رغبته في رفض تملك الشئ المبيع، وهو في ذلك لا يخل بأي التزام عليه. لكن في مجال الوعد بالبيع العقاري غالباً ما يتفق على أن يدفع الموعود له تعويض عن عدم قابلية العقار للتصرف خلال مدة الوعد، أو أن يتنازل عما دفعه عنل إيزل الوعد وذلك إذا لم يبد رغبته في البيع.
        : وهذا يستلزم الوقوف على مدى صحة مثل هذا الاتفاق، وما أثره على الوعد نفسه؟ -
        ذهب بعض الفقهاء إلى أنه طالما أن الموعود له غير ملزم بتملك المبيع، فإن التزامه بدفع مبلغ من النقود يكون بغير سبب،
        وهذا الرأي يخلط بين التعويض عن عدم قابلية العقار للتصرف والعربون او الشرط الجزائي فهذا المبلغ ليس عربوناً ولا شرطاً جزائياً، وبالتالي لا يخضع لنظام العربون أو الشرط الجزائي وفقا لمحكمة النقض الفرنسية
        
        ولكن يبقى تساؤل هام عما اذا كان وجود مثل هذا التعويض سيحول الوعد الملزم لجانب واحد الي وعد ملزم للجانبين؟
        و الإجابة تكون بالنفي حيث إن الوعد يبقى ملزماً لجانب واحد بالرغم من وجود هذا التعويض لأنه ليس هناك تقابل بين التزام الواعد والتزام الموعود له. كما أن الموعود له لم يكن ملتزما بالشراء
        ولكن الموعود له يصبح ملتزماً بالشراء بطريقة غير مباشرة إذا كان مبلغ التعويض كبيراً بالمقارنة للثمن.وبذلك تصبح حريته فى الخيار لقبول البيع أو رفضه شكلية ويكون الوعد بذلك ملزما للجانبين .
  - - - ثانياً: في حالة الدلالة على أن العقد أصبح باتاً :.
        و يكون دفع العربون تنفيذاً جزئياً للعقد يجب استعماله، ولا يجوز لأي من الطرفين أن يعدل عنه
        فإذا لم ينفذ أي منهما التزامه طبقت القواعد العامة فيكون للطرف الآخر طلب التنفيذ العينى أو التعويض أو الفسخ ويجوز فى حالة الفسخ المطالبة بتعويض تكميلى يقدر طبقا للقواعد العامة بحسب جسامة الضرر .
      - أولاً: ففي حالة الدلالة على الاحتفاظ بالحق في العدول :.
        و يكون العربون هو مقابل هذا الحق وعلى ذلك فإذا رجع المشتري في البيع فإنه يخسر العربون الذي دفعه إلى البائع ويصبح حقاً لهذا الأخير. كذلك يستطيع البائع أن يرجع في البيع ولكنه في هذه الحالة يرد له العربون الذي أخذه منه ثم مقدارا معادلاً له يستحقه المشترى . ولو لم يترتب على العدول أي ضرر للطرف الآخر (م١٠٣مدنى) وفي مقابل ذلك لا يستحق عن العدول إلا مبلغ العربون ولو نشأ عنه ضرر أكبر.
        وعلى ذلك فيعتبر العدول استعمالاً لحق يستحق عنه مقابل، لا خطأ يستحق تعويضاً عن الضرر الذي قد ينتج عنه وبالتالي لا يجوز للقاضي تعديله، وهذا هو الذي يفرق العربون عن الشرط الجزائي الذى هو اتفاق على تقدير التعويض عن الضرر الذى يتوقع المتعاقدان حدوثه عند الإخلال بالعقد .
        و لكن ما هو وقت مباشرة الحق في العدول ؟
        
        إذا كان من شأن العربون أن يمنح لأي من طرفيه حق العدو وجب أن نتعرف على الوقت الذي يباشرفيه هذا الحق
        وهذا الأمر لا يخرج عن احد فرضين :
        الفرض الأول : إذا اتفق الطرفان أو جرى العرف على تحديد مدة فإنه يجب مباشرة هذا الحق خلالها، وإلا تأكد قيام العقد وصار باتا .
        الفرض الثاني: إذا لم يحدد ميعاد لمباشرة حق العدول عن العقد اتفاقا أو عرفا، يبقى هذا الحق قائماً للمتعاقد، إلى أن يصدر منه ما ينم عن رغبته في تأكيد انعقاد العقد، وتلك الرغبة في تأكيد العقد قد تجئ منه صراحة وقد تستخلص دلالة من ظروف الحال، وعلى الأخص من قيامه بعد دفع العربون أو قبضه على حسب الأحوال بتنفيذ الالتزامات التى يولدها العقد فى ذمته
        لكن في هذه الحالة ليس هناك ما يمنع من أن يبادر أي من الطرفين بإنذار الآخر بمدة معقولة يحددها له يتعين عليه فيها أن يعدل عن العقد إذا شاء. وإلا اعتبر متنازلا عن حقه فى العدول ويجوز للطرف الآخر أن ينازع معقولية هذه المدة فيعرض الأمر على. القضاء لحسم النزاع حول معقولية أو عدم معقولية هذه المدة .