Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

إنعقاد عقد الإيجار (التراضى على الإيجار (. صحة التراضي : لا يستأثر عقد…

- - - - أولا: الإيجار الصادر من مالك الشيء أو نائبه :.
        الأصل إعمالا للمادة ٨٠٢ من القانون المدنى أن مالك الشيء وحده فى حدود الأماكن التى يملكها أن يختار مستأجرها فالتأجير يعتبر من قبيل استغلال الشيء واستغلال الشيء هو من عناصر حق الملكية الذي يجعل للمالك جميع السلطات المتصورة على الشيء من استعمال واستغلال وتصرف .
        ولما كان عقد الإيجار من أعمال الإدارة فانه كما يصح صدوره من مالك الشىء يصح صدوره أيضا مما له الحق في أن ينتفع به أو ممن له حق إدارته.
        و إذا لم يكن مالك الشيء أهلا لتأجيره كما هو الحال في عديم التمييز أو من في حكمه جاز لنائبه القانوني أن يتول تأجير الشيء نيابة عنه
      - ثانيا : الإيجار الصادر من المالك على الشيوع :.
        الأصل أن تكون إدارة المال الشائع عن طريق إيجاره من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك ولكن قد يكون من غير الميسور أن ينعقد الإجماع لذا نجد القانون قد وضع من الأحكام ما يكفل التوفيق بين المصالح المعارضة وعدم تعطيل استغلال المال الشائع عن طريق تأجيره ومضمون هذه الأحكام أن تأجير المال الشائع قد تكون على الوجه المعتاد وقد تكون على غير الوجه المعتاد.
        
        ثانيا : التأجير غير المعتاد :.
        هو ذلك التأجير الذي يكون من شأنه أن يحدث تغييرا أساسيا أو تعديلا جوهريا في الغرض الذي أعد له المال الشائع
        ولذا لا يجوز لأحد الشركاء أن يأتي من أعمال التأجير ما يعد خروجا بالمال المشترك عن تخصيصه حتى ولو عاد ذلك بالنفع على سائر الشركاء كالتأجير الذي تزيد مدته على ثلاث سنوات من أجل ذك اشترط المشرع أغلبية موصوفة لتأجير من هذا القبيل وهي أغلبية الشركاء المالكين لثلاثة أرباع المال الشائع
        
        - اولا : التاجير المعتاد :.
        هو ذلك التأجير الذي لا ينطوي على تغيير أساسي أو تعديل في الغرض الذي اعد له المال الشائع وحكم هذا النوع من التأجير كالاتى :.
        (1) إن التأجير المعتاد قد يتم من قبل جميع الشركاء وفي هذه الحالة يكون هذا التأجير صحيحا ونافذا من حق الجميع ويأخذ حكم هذه الحالة التأجير الذي يتم من أحد الشركاء دون اعتراض الباقين.
        (۲) وقد يتم التأجير من قبل الأغلبية وفي هذه الحالة يجير القانون الأقلية على قبول قرار الأغلبية خالما كان للأغلبية ثلاثة أرباع و المال الشائع
        أما إذا لم يتول تأجير وإدارة المال الشائع أحد كان لكل شريك أن يطلب من المحكمة المختصة أن تعين من بين الشركاء أو من الغير ما يقوم بذلك
        (۳) أما إذا استقل أحد الشركاء بالتأجير دون أن يكون له حق في ذلك ودون أن يعتبر وكيلا عنهم فان حكمه في القانون كالأتي :
        ذهب القانون إلي عدم اعتبار الايجارنافذا في حق سائر الشركاء واعتبار المستأجر من أحدهم متعرضا اذا كان قد حاز المال بالفعل .
        و أما العلاقة بين المؤجر و المستأجر فصحيحة ولا يجوز لأحدهما إبطالها ولكن حق المستأجر مهدد بالزوال لإحتمال تعرض المشتاعين له فى حيازته وإذا تعرض للمستأجر أحد منهم ولم يتمكن من الانتفاع كان له الرجوع بالضمان على الشريك المؤجر مطالبا بالفسخ أو إنقاص الأجرة على حسب الأحوال وإذا لم يتعرض للمستأجر أحد وقسم المال بالفعل نفذ الإيجار فيما وقع من نصيب المؤجر ولم ينفذ في حق غيره من الشركاء فإذا جاء الجزء المؤجر في نصيب من اجر له نفذ الإيجار واستقر أما إذا جاء في نصيب أحد الشركاء الآخرين انتقل حق المستأجر إلي الجزء الذي آل إلي المؤجر بطريق القسمة.
      - ثالثا : الإيجار الصادر من المشتري أو البائع قبل تسجيل عقد البيع :
        معروف أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل ولكن قد يحدث أن يبرم المشتري أو البائع عقد ايجار العين المبيعة في الفترة ما بين تحرير العقد الابتدائي وتوقيع العقد النهائي .
        وفقا للقواعد العامة بجوز للمشتري بعقد ابتدائي أن يقوم بتأجيره ولايقدح فى ذلك أنه لم يسجل عقده بعد لان عقد البيع غير المسجل هو عقد صحيح يولد التزامات شخصية فيما بين المتعاقدين ولا يخرج الأمر عن أحد فرضين :.
        الفرض الأول : وجود العين المبيعة تحت يد المشتري وهنا يكون له أن ينقل حيازتها إلي المستأجر ولا يستطيع البائع التعرض للمشتري احتراما لالتزامه بضمان عدم التعرض الشخصي.
        الفرض الثاني: وجود العين المبيعة والتي لم تسجل بعد تحت يد البائع وهنا يكون للمشتري أن يطالب البائع بتسليمه العين ويكون للمستأجر من المشتري أن يطالب البائع كذلك بتسليمه العين بإسم مدينه (المشترى) عن طريق ما يسمى بالدعوى غير المباشرة
        أما إذا كان البائع قد قام بتأجير العين المبيعة التي مازالت تحت يده فلا يكون أمام المستأجر من المشتري إلا طلب الفسخ والتعويض، ولا يحق له استخدام الدعوى غير المباشرة كل ذلك مشروط بقيام البائع بتسليم العين المبيعة إلي المستأجر منه بالفعل وبشرط ألا يكون المشتري قد سبق وسدد الثمن كاملا للبائع.
        أما البائع في عقد البيع غير المسجل فيظل مالكا ولذا يكون له تأجيرها إذا كان لم يسلمها بعد إلى المشتري ولكن يكون هذا الأخير أن يرجع على البائع بالأجرة التى قبضها من المستأجر لان ثمرات العين تستحق للمشترى من وقت البيع ولو لم يسجل عقده أما إذا كان البائع قد سلم العين البيعة إلي المشتري وأجرها بعد ذلك
        فالإيجار وان كان صحيحا لصدوره من مالك إلا أنه يجوز فسخه بناء على طلب المستأجر لعدم استطاعة المؤجر (البائع) أن يقوم بالتزامه بتسليم العين .
        وأخيرا فالإيجار السابق على التسجيل يظل ساري المفعول في حق من انتقلت إليه الملكية حتى ولو لم يكن هذا الإيجار ثابت التاريخ قبل انتقال الملكية بيد أن القانون يشترط لذلك أن يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية إلى المشتري.
        كل ذلك بشرط ألا يثبت المالك الجديد صورية عقد الإيجار أو يثبت تواطو البائع وغشه وهنا لا ينفذ الإيجار في حق المشتري .
      - رابعا : الإيجار الصادر من المالك الذي زال سند ملكيته بأثر رجعي :.
        قد يصدر الإيجار من مالك ثم تزول عنه الملكية بأثر رجعي كالمشتري الذي فسخ عقده لعدم الوفاء بالثمن
        هذا الإيجار يقع صحيحا نافذا في حق المالك الجديد طالما كان المستأجر من المالك الذي زالت ملكيته بأثر رجعي حسن النية وطالما كان تاريخ صدور الإيجار قبل زوال الملكية اى قبل تحقق الشرط الفاسخ وطالما
        لم يجاوز أو يخالف المألوف في إدارة المال وهو أن يكون الإيجار لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات، فإذا كان لمدة أخول انقضت الي المدة القانونية وهي مدة الثلاث سنوات
      - خامسا :الايجار الصادر من صاحب حق الانتفاع بالشيء :.
        تتعدد صور هذه الحالة فصاحب الحق فى الانتفاع بالشىء قد يكون مالكا لحق الانتفاع او مستفيدا من حق عينى بالاستعمال أو السكنى أو مستأجرا أو مرتهنا رهنا حيازيا والأمر على التفصيل :
        (1) الايجار الصادر من مالك حق الانتفاع :
        هذا الإيجار صحيح لكون حق الانتفاع حقا عينيا أصليا يخول صاحبه استعمال الشيء واستغلاله.
        غاية الأمر أن الإيجار الصادر من مالك حق الانتفاع يتقيد بمدة الانتفاع ولا يجوز أن يبقى بعد موت المنتفع، ما لم يقر مالك الرقبة ذلك الإيجار لمدة أطول من مدة الانتفاع وفى هذه الحالة ينفذ الإيجار فى حق مالك الرقبة الى نهاية مدته (م٥٦٠ مدنى).
        (۲) الايجار الصادر من صاحب حق عين بالاستعمال أو السكني :.
        حدد المشرع المصرى نطاق حق الاستعمال وحق السكنى بمقدار مايحتاج إليه صاحب الحق وأسرته (م٩٩٦مدنى)
        وعلى ذلك لا يجوز لصاحب حق الاستعمال والسكني تأجير هذا الحق لأنه لا يخول صاحبه حق استغلاله ولكن يجوز له ذلك بناء على إذن صريح أو مبرر قوي يقدره القاضي (م٩٩٧مدنى)
      - سادسا : الايجار الصادر ممن له حق ادارة المال :
        مما لا شك فيه أن حق إدارة المال يثبت للمالك ولكن في الأحوال التي يخول القانون فيها للغير حق إدارة المال فان هذا الغير ينوب عن المالك في مباشرة هذا الحق.سواء كانت نيابة قانونية كنيابة الولى أن نيابة اتفاقية كالوكيل وكالة عامة أو كانت نيابة قضائية كنيابة الوصى والقيم
        ولقد قيد القانون سلطة من لا يملك إلا حق إدارة المال في التأجير بمدة لا تزيد على ثلاثة سنوات فان زادت عن ذلك فلا يجوز إلا بترخيص من السلطة المختصة (م٥٥٩مدنى) كالأصيل فى حالة الوكالة والمحكمة فى حالة الوصى وناظر الوقف (م٦٣٠مدنى) فإذا عقدت الإجارة لمدة تزيد على ثلاث سنوات انقصت المدة الى ثلاث سنين كل ذلك مالم يوجد نص يقضى بخلاف ذلك .
      - سابعا : الايجار الصادر من غير مالك :.
        قد يصدر الإيجار ممن لا يملك رقبة العين ولا منفعتها ولا حق إدارتها
        و من البديهي أن الإيجار الصادر من غير مالك يكون صحيحا في العلاقة بين طرفية خاصة إذا استطاع مؤجر ملك الغير أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين. فإذا لم يتمكن من ذلك حق للمستأجر طلب فسخ العقد مع المطالبة بالتعويض إذا كان له مقتضي.بل ويكون المستأجر طلب التعويض من المؤجر اذا كان حسن النية لا يعلم أن المؤجر يؤجر ما لايملك .
        أما بالنسبة الى المالك الحقيقي فإن الإيجار لا يسري في حقه ولذا يكون له أن يقر عقد الإيجار ويحل محل المؤجر كما يكون له أن يسترد العين من تحت يد المستأجر اذا كانت قد سلمت إليه بل و له أن يقوم بتأجيره إلى اي شخص آخر يفضل على المستأجر من غير مالك
      - ثامنا : الايجار الصادر من المالك الظاهر :.
        المالك الظاهر، هو من يعتقد انه مالك ويعامله الناس على أنه كذلك ثم يتبين عكس ذلك، ومثاله الوارث الظاهر
        
        يتجه الرأي الي أن الإيجار الصادر من الحائز سواء كان وارثا ظاهرا أم مجرد حائز للمال يكون صحيحا في العلاقة بين طرفيه كما ينفد في مواجهة المالك الحقيقي متى كان المستأجر حسن النية، وكان تاريخ عقد الإيجار ثابتا قبل ظهور المالك الحقيقي
        
        ومع ذلك فان من الفقهاء من يفرق بين صدور الايجار من وارث ظاهر، حيث يصح الإيجار وينفذ قبل الوارث الحقيقي، وبين الايجار الذي يصدر من الحائز، حيث لا ينفذ ايجاره في حق المالك الحقيقي
        وان كان البعض يذهب بحق الى القول بأنه إذا كان الأصل أن الإيجار الذي يصدر من مجرد حائز، حتى ولو كان هذا الحائز حسن النية لا يصير نافذا قبل المالك إلا أنه لا ينبغي التغاضى عما استقر عليه الرأي في القضاء حماية للأوضاع الظاهرة فالقضاء يقضى بصحة التصرف الذى يصدر من المالك الظاهر وبصحة الايجار الصادر من الوكيل الظاهر شريطة أن يكون المستأجر حسن النية وهذا ما نؤيده
- - - - تحديد الأجرة اتفاقا :
        فقد يعين المتعاقدان الأجرة مباشرة وقد يكتفيان ببيان أسس تعيينها فللمتعاقدين حرية تحديد الأجرة ببيان ماهيتها وقدرها وخرقة الوفاء بها ما لم يكن هناك نص آخر فإنه لا يجوز الاتفاق على ما يخالف هذا النص
        فيكون للمتعاقدين تحديد ماهية الأجرة مبلغا من النقود أو أى تقدمة أخرى كجزء من المحصول أو الانتفاع بشىء آخر مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة
        كما يكون للمتعاقدين الاتفاق على مقدار معين للأجرة في حدود ما قد ينص القانون عليه من حد أقصى أو حد أدني لها، ويصح الإيجار في هذه الحدود ولو كانت الأجرة بخسة غير تافهة بالنسبة للمؤجر
        كذلك يصح الإيجار ولو كانت الأجرة فاحشة خالما لا يوجد حد أقصى لها
        وجدير بالذكر أنه لا يلزم أن تكون الأجرة ثابتة، فيجوز أن تختلف من وحدة زمنية إلي أخرى فيجوز الاتفاق على أن تكون أجرة الفندق مثلا قدرا معينا عن الايام الأولى وقدرا آخر عن بقية الايام
        ويجوز أن تختلف اللى من وجه لآخر من أوجه الانتفاع فيجوز إلى الحانوت على أن تكون له أجرة معينة أن تستعمل للعطاره وان تكون له أجرة أخرى أن استعمل للحداده .
        من ناحية أخرى قد لا يحدد المتعاقدان الأجرة عند ابرام العقد، ولكنهما يكتفيان بتعيين الأسس التي يمكن أن يستعان بها لتعيين مقدار الأجرة مستقبلا. كما إذا اتفقا على أن تكون الأجرة هي أجرة المثل، أو أن تكون ثلث غلة العين المؤجرة
        و كذلك يصح الإيجار قانونا إذا اتفق المتعاقدان على أن يقوم شخص من الغير بتحديد الأجرة بيد أن العقد في هذه الحالة الأخيرة يكون معلقا على شرط واقف وهو قيام هذا الشخص بالتحديد
        وإذا كان لا يصح ترك تحديد الأجرة للمستأجر حتى لا يعلق الوفاء بها على محض ارادته، فإنه قد ثار خلاف حول ترك تحديدها للمؤجر، والصحيح في رأينا أنه لا يجوز للمؤجر ذلك حتى لا يوضع المستأجر تحت رحمته
        وإن كان يجوز الاتفاق على أن يقوم المؤجر بتحديد الأجرة بحيث لا تزيد عن حد أقصى متفق عليه بينه وبين المستأجر وفي حدود القانون،
        أو أن يقوم المستأجر بتحديد الأجرة بحيث لا تقل عن حد أدنى متفق عليه بين المؤجر والمستأجر وتعليل ذلك كما يذهب البعض أن الأجرة هنا موجودة وإنقاص المؤجر لها عن الحد المتفق عليه بعد تنازلا منه عن بعضها وكذلك زيادة المستأجر لها عن الحد الأدنى المتفق عليه يعد في حكم التبرع وهذا من حقه
      - تحديد الأجرة قانونا :.
        و إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدارها، تعتبر الأجرة أجرة المثل وفق ما نص عليه القانون المدني (م٥٦٢ مدنى )
        ويلاحظ أن القاضي هو الذي يقوم بتحديد أجرة المثل، ويقصد بأجرة المثل أجرة مماثلة للشيء المؤجر من جميع الوجوه وعلى القاضى حال تقديره لأجرة المثل أن يأخذ بعين الاعتبار جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين المؤجرة ومساحتها، ودرجة العمران، والأجور السائدة في منطقتها وإن كان القاضي كثيرا ما يلجأ الي أهل الخبرة التقدير أجرة المثل.