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TIPOS DE COBRANÇA (COBRANÇAS EXTRAJUDICIAIS (AVISOS DE INADIMPLÊNCIA…

- - - - PROVA PARA UMA FUTURA DEMANDA JUDICIAL
      - PREVENÇÃO DE RESPONSABILIDADES - EM ESPECIAL PARA OS FIADORES
      - CHAMADA A AUTORIA DO LOCATÁRIO DEVEDOR
      - CONSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO COMO DEVEDOR EM MORA
  - - - RESGATE
        
        O resgate acontece da seguinte forma: identificada a inadimplência, o locador irá enviar uma notificação extrajudicialmente ao locatário, com o objetivo de efetivar o pagamento, advertindo-o de que suas cotas poderão serão tomadas para o pagamento dos aluguéis atrasados. Realizada a notificação extrajudicial e não pago os valores de locação devidos, poderá o locador legalmente requerê-las ao administrador do fundo que transferirá, em caráter pleno e irrevogável, o número de cotas suficientes para o adimplemento da obrigação
  - - - Conforme descrito na Lei nº 8.245/91: Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação Art. 37 No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
        
        SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
        
        CAUÇÃO
        
        FIANÇA
        
        CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO
  - - - A seguradora pagará ao proprietário locador os valores em aberto. O proprietário poderá acionar o seguro aluguel a partir do segundo aluguel vencido e não pago. Mas terá que comprovar por meio de documentos a efetiva inadimplência.
  - - - ATENÇÃO - É importante lembrar que o valor somente deverá ser depositado após o contrato firmado. O depósito será feito em uma conta poupança ou uma conta bancária que deverá ser conjunta - em nome do locador e do locatário. Na sequência do depósito, todos os movimentos financeiros operados deverão ser comunicados oficialmente às partes.
      - Existe ainda uma outra forma de devolução de uso do depósito caução. Em alguns contratos, poderá ser firmado o acordo de que esse valor pagará os três últimos meses do aluguel. Nesse caso, o locatário não recebe o dinheiro de volta, em compensação não terá gastos e não irá se preocupar com o final do período de aluguel.
- - - - A ação de despejo sofreu algumas modificações com a chegada do novo Código de Processo Civil em 2015. Uma das principais alterações foi a determinação do rito que passou a ser ordinário, ou seja, rito comum. O objetivo da ação de despejo é a rescisão do contrato de locação e a retomada do imóvel. Será possível ao ingressar com a ação de despejo, fazer pedidos cumulados, ou seja: ingressar com uma ação de despejo com pedido de pagamento dos aluguéis atrasados e encargos atrasados. A ação poderá ser ajuizada contra o locatário e seus fiadores. Também será possível que o locatário devedor ou seus fiadores purguem a mora, ou seja, realizem o pagamento da dívida de forma integral, extinguindo-a. Existem situações que o juiz determina que o despejo seja liminar, não sendo necessário nem mesmo ouvir o locatário devedor, neste caso o réu.
        
        As pretensões relativas às dívidas decorrentes de contratos de locação prescrevem em 3 anos, conforme dispõe o art. 206, § 3º, inciso I, do Código Civil.
    - - Quando o locador se recusa a receber os valores de aluguel por entender que estão equivocados ou mesmo quando ele não for localizado (encontrar-se em local incerto e não sabido) e o locatário não deseja ficar inadimplente, é possível que este deposite os valores que entender devido em uma instituição bancária, devendo na sequência informar o locador. Realizada a notificação e sem manifestação do locador, o locatário poderá ingressar com a demanda. O ato de depositar os valores dos aluguéis e demais encargos é denominado de consignação.
    - - Esta ação tem como finalidade a readequação do aluguel pago pelo locatário ao locador, pressupondo que fatos posteriores ao aperfeiçoamento do contrato causaram um desequilíbrio no preço, tornando-o demasiadamente alto ou baixo. Esta ação poderá ser ajuizada após 3 anos de vigência do contrato de locação. Portanto, havendo alteração de mercado no valor do aluguel e não havendo acordo extrajudicial entre locador e locatário, somente após 3 (três) anos da vigência do contrato poderão as partes rever este valor judicialmente. O início da contagem do prazo de 3 (três) anos é o primeiro dia útil após o termo inicial do contrato de locação. Com as mudanças operadas no novo CPC, o rito desta ação será o ordinário, esta ação estará disciplinada pelos artigos 68, 69 e 70 da Lei nº 8.245/91.
    - - A principal finalidade da ação renovatória é a proteção ao fundo de comércio criado pelo empresário locatário, forte nos anos em que está instalado naquele local especifico. Considera-se ainda os investimentos operados naquele imóvel, ao longo dos anos, em infraestrutura do imóvel comercial, clientela constituída, propagandas, publicidade ali inseridas etc. Soma-se a isso ainda o fato de que a valorização do imóvel é real, vez que o mesmo permanece locado recebendo a conservação necessária pelo locatário.