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LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS (LOCAÇÃO RESIDENCIAL (PRAZO…

- - - - As benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis para a manutenção do imóvel, com o objetivo de evitar que ele se deteriore. Por exemplo: reparação do telhado, conserto da rede elétrica ou hidráulica etc.
    - - Já as benfeitorias úteis são obras realizadas para facilitar ou aumentar a utilização do imóvel. Por exemplo: colocação de cerca elétrica, construção de uma garagem etc.
    - - Aquelas que visam somente o embelezamento do imóvel – a legislação prevê que não serão indenizáveis, mas, quando acabar a locação, o locatário poderá realizar a sua retirada, desde que não afete a estrutura do imóvel locado.
- - - - A lei também protege no mesmo sentido às indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, desde que preencham as condições legais. Esse instituto legal se presta para os casos em que não foi possível uma renovação consensual. Nesta hipótese a renovação compulsória será possível mediante o ajuizamento de uma ação renovatória, que deve ser ingressada no período que compreende um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo, imediatamente anteriores ao término do contrato vigente.
      - O contrato deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
      - O contrato deve estar vigendo a no mínimo 5 (cinco) anos.
      - Deve-se estar explorando o mesmo ramo de atividade por no mínimo 3 (três) anos.
  - - - se por determinação de Poder Público tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.
      - se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
      - Afora as hipóteses elencadas na lei, o locador poderá se opor a renovação se comprovar existir uma melhor proposta de terceiro. Nesse caso, o locatário poderá manifestar-se no sentido de aceitar as mesmas condições propostas pelo terceiro, caso em que terá direito a renovação.
- - - - Para que o subarrendamento seja admissível é necessário o consentimento expresso do arrendador, sob pena de o contrato ser desfeito.
        Em relação ao direito de preferência, o Estatuto da Terra também assegura essa garantia em favor do arrendatário. Ele terá, em igualdade de condições com estranhos, a preferência na renovação do arrendamento e na aquisição da propriedade, dando a legislação todos os requisitos necessários para se operar esse direito.